En la gestión de condominios, los casos en que es necesario forzar la salida de un inquilino problemático son un desafío que no puede evitarse. Sin embargo, el desalojo forzoso no puede ejecutarse por decisión unilateral del propietario, sino que requiere cumplir las condiciones y los procedimientos legales. En este artículo explicamos las condiciones para que se reconozca un desalojo forzoso, el flujo del procedimiento y los puntos de atención.
¿Cuáles son las condiciones para forzar la salida de un inquilino de un condominio?
El desalojo forzoso es una medida grave que limita los derechos del inquilino, por lo que se requieren motivos justificados y un procedimiento adecuado. Puede considerarse cuando se cumple alguna de las siguientes condiciones.
Retraso del alquiler durante 3 meses o más
La realidad es que un retraso en el alquiler de 1 o 2 meses difícilmente se reconoce como motivo suficiente para un desalojo forzoso. Puede considerarse el desalojo forzoso cuando existe un retraso prolongado de 3 meses o más y el inquilino no responde a los requerimientos de pago.
Problemas reiterados de ruido
Los problemas de ruido que no mejoran pese a múltiples advertencias pueden convertirse en motivo de desalojo forzoso al perturbar gravemente la vida de otros inquilinos. Es importante conservar un registro de las quejas.
Tenencia no autorizada de mascotas
Si se descubre la tenencia de mascotas sin autorización en una propiedad donde no se permiten, es posible exigir la salida por incumplimiento del contrato. Las quejas de los vecinos y los registros de verificación de la situación servirán como prueba.
Exceso de ocupantes o subarriendo no autorizado
Residir con un número de personas superior al establecido en el contrato o subarrendar sin permiso del propietario constituye un incumplimiento contractual. El uso no autorizado como alojamiento turístico también genera el mismo problema.
Daños al edificio o uso distinto al permitido
Dañar intencionalmente el edificio o utilizar como oficina un inmueble alquilado como vivienda, entre otros, son usos contrarios a la finalidad del contrato y constituyen causa de desalojo.
¿Cuál es el proceso hasta llegar al desalojo forzoso?
El desalojo forzoso avanza a través de procedimientos escalonados. Para llevarlo a cabo de forma legalmente válida, es importante ejecutar cada paso con certeza.
Paso 1: advertencia verbal y por escrito
Primero se realiza una advertencia verbal y, si no hay mejora, se emite una advertencia por escrito. Es importante dejar constancia de la fecha, la hora y el contenido.
Paso 2: notificación por correo certificado con certificación de contenido
Si no se observa ninguna mejora, se notifica por correo certificado con certificación de contenido la intención de resolver el contrato. Es una forma válida como prueba legal.
Paso 3: notificación de resolución del contrato
Si no hay mejora incluso después de establecer un plazo de requerimiento (normalmente de 1 a 2 semanas), se notifica formalmente la resolución del contrato de arrendamiento.
Paso 4: interposición de una demanda de desocupación
Si el inquilino no acepta abandonar voluntariamente la propiedad, se presenta ante el tribunal una demanda de entrega del inmueble. Si no desocupa incluso después de la sentencia, se pasa al procedimiento de ejecución forzosa.
Paso 5: ejecución forzosa
Con base en la sentencia judicial, el funcionario de ejecución hace que el inquilino abandone la vivienda. Como también se generan costos como los de retirada de los bienes dejados en el inmueble, conviene considerarlo como una medida de último recurso.
¿Qué puntos debe tener en cuenta el propietario en el procedimiento de desalojo forzoso?
Si se cometen errores en el procedimiento, el propietario puede quedar en desventaja. Preste atención a los siguientes puntos.
La autotutela está estrictamente prohibida
Es ilegal que el propietario cambie la cerradura o saque las pertenencias por su cuenta. Asegúrese de actuar siempre mediante el procedimiento legal.
Registro y conservación de pruebas
Conservar en orden cronológico pruebas como registros de quejas, fotografías e intercambios por escrito favorecerá su posición en un litigio.
Consulta temprana con un abogado
El procedimiento de desalojo forzoso requiere conocimientos especializados. Consultar en una etapa temprana con un especialista jurídico permite adoptar una respuesta adecuada.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Tras cuántos meses de impago del alquiler es posible un desalojo forzoso?
En general, el criterio orientativo es un impago de 3 meses o más. Sin embargo, repetir retrasos de un mes también puede considerarse una conducta maliciosa.
Q. ¿Cuánto cuesta un desalojo forzoso?
Los honorarios de abogado suelen ser de entre 300.000 y 600.000 yenes, los costes judiciales de varios decenas de miles de yenes y los costes de ejecución forzosa de entre 300.000 y 500.000 yenes. En algunos casos, el total puede superar 1.000.000 de yenes.
Q. ¿Cuánto tiempo tarda el procedimiento de desalojo forzoso?
Desde el requerimiento hasta la ejecución forzosa, normalmente se necesitan entre 6 meses y 1 año. Si el litigio se prolonga, puede requerirse todavía más tiempo.
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