Die in Immobilienexposés angegebene Rendite ist in den meisten Fällen die Bruttorendite. Um die tatsächliche Rentabilität jedoch genau zu messen, ist die Erfassung des NOI (Net Operating Income: Netto-Betriebseinkommen) nach Abzug von Leerstandsverlusten und Betriebskosten unerlässlich.
Welche Grenzen haben herkömmliche Renditekennzahlen?
Wir fassen die wichtigsten Renditekennzahlen zusammen, die im Immobilieninvestment verwendet werden.
- Bruttorendite: Jahresmiete ÷ Kaufpreis des Objekts. Da Kosten nicht abgezogen werden, erscheint sie höher als die tatsächliche Realität.
- Nettorendite (NOI-Rendite): (Jahresmiete − sonstige Kosten) ÷ (Objektpreis + Nebenkosten). Näher an der Realität.
- Eigenkapitalrendite: Mieteinnahmen ÷ Eigenkapital. Wird genutzt, wenn viel Eigenkapital eingesetzt wird.
- Rendite nach Kreditrückzahlung: Zeigt die tatsächliche Rentabilität einschließlich der Darlehensrückzahlung.
In den letzten Jahren wird es durch steigende Leerstandsquoten und höhere Betriebskosten schwieriger, das Leistungsvermögen eines Objekts allein anhand der Bruttorendite zu beurteilen. Daher rückt der NOI als wichtige Beurteilungskennzahl in den Fokus.
Was ist NOI? Verstehen wir die Berechnungsmethode
NOI (Netto-Betriebseinkommen) = Vollvermietungsmiete − Leerstandsverlust − Betriebskosten
Beispiel: Vollvermietungsmiete 1.500.000 Yen − Leerstandsverlust 150.000 Yen − Betriebskosten 200.000 Yen = NOI 1.150.000 Yen
Berechnungsformel der NOI-Rendite
NOI-Rendite = NOI ÷ (Objektpreis + Erwerbsnebenkosten) × 100
Vereinfachte Berechnung mit der NOI-Quote
NOI-Quote = Vollvermietungsmiete − (Leerstandsquote 10 % + Betriebskostenquote 40 %)
- Einnahmen = Vollvermietungsmiete × NOI-Quote
- Rentabilität = Bruttorendite × NOI-Quote
Worauf bei der Nutzung des NOI zu achten ist
Bei Neubauobjekten handelt es sich um Schätzwerte
Bei Bestandsobjekten lassen sich Erfahrungsdaten vom Eigentümer einholen, doch bei Neubauten sind Leerstandsquote und tatsächliche Betriebskosten unbekannt, sodass der NOI auf Annahmewerten beruht. Als Teil der umfassenden Beurteilungsfähigkeit im Immobilieninvestment ist eine Sensitivitätsanalyse nach Szenarien wirksam.
Die Aufschlüsselung der sonstigen Kosten genau erfassen
Zu den Betriebskosten zählen folgende Posten (Abschreibungen und Zinszahlungen sind nicht enthalten):
- Grundsteuer und Stadtplanungssteuer (Steuern und Abgaben)
- Versicherungsprämien wie Feuerversicherung und Erdbebenversicherung
- Verwaltungskosten, Reinigungskosten, Energiekosten der Gemeinschaftsbereiche
- Laufende Reparaturkosten, Werbekosten, Gebühren der Verwaltungsgesellschaft
Marktschwankungen der Mieten vielseitig simulieren
Bei Immobilien neigen die Mieten dazu, mit zunehmendem Alter zu sinken. Durch Durchführung einer NOI-Renditesimulation in mehreren Szenarien unter Berücksichtigung der Alterung sind Investitionsentscheidungen möglich, die sich nicht von der vordergründigen Rendite täuschen lassen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Sind NOI und Nettorendite dasselbe?
- A. Sie werden nahezu synonym verwendet, doch streng genommen ist die NOI-Rendite ein Wert, bei dem die Erwerbsnebenkosten zum Nenner addiert werden. Sie wird auch als Reinrendite oder Net Yield bezeichnet.
- F. Worauf basieren die Annahmen Leerstandsquote 10 % und Betriebskostenquote 40 %?
- A. Das sind in der Branche übliche Annahmewerte. Da sie je nach Region und Objekttyp variieren, passen Sie sie unter Berücksichtigung von Daten von Fachstellen oder Verwaltungsgesellschaften an.
- F. Sind Objekte mit hohem NOI immer eine gute Investition?
- A. Der NOI ist eine wichtige Kennzahl, doch eine umfassende Beurteilung muss auch die Mietnachfrage in der Region, den künftigen Mietmarkt, den Reparaturplan und die Ausstiegsstrategie berücksichtigen.
- F. Wie verhält sich die Cap Rate zum NOI?
- A. Cap Rate (Kapitalisierungszinssatz) = NOI ÷ Objektpreis. Bei gleichem NOI ist die Cap Rate niedriger, wenn der Objektpreis höher ist. Sie wird zur Beurteilung der Preisangemessenheit eines Objekts genutzt.
