Wer Immobilien besitzt, wird jährlich mit der Grundsteuer belastet. Die Berechnungsgrundlage für diesen Steuerbetrag ist der Grundsteuerbewertungswert. Dieser unterscheidet sich vom Kauf- oder Verkaufspreis und lässt sich bei genauem Verständnis zur Einschätzung der Steuerbelastung und zur Entwicklung einer Verkaufsstrategie nutzen.
Was ist der Grundsteuerbewertungswert?
Der Grundsteuerbewertungswert ist der Referenzpreis, der zur Berechnung des Grundsteuerbetrags verwendet wird.
Grundsteuerbetrag ＝ Grundsteuerbewertungswert (Steuerbemessungsgrundlage) × Standardsteuersatz (1,4 %)
Der Standardsteuersatz beträgt 1,4 %, kann jedoch je nach Gemeinde variieren. Für eine genaue Berechnung prüfen Sie bitte den Steuersatz der jeweiligen Gemeinde.
Wie wird der Bewertungswert ermittelt?
- Grundstück: Richtwert ca. 70 % des amtlichen Bodenrichtwerts zum 1. Januar des jeweiligen Jahres
- Gebäude: Berechnung auf Basis des Wiederbeschaffungswerts unter Berücksichtigung des altersbedingten Wertverlusts. Neubauten liegen bei ca. 50–60 % der Baukosten, Gebrauchtimmobilien bei ca. 50–70 % nach Abzug der Altersentwertung
Der Bewertungswert wird von Prüfern der jeweiligen Gemeinde auf Grundlage der Bewertungsstandards für Grundvermögen festgelegt.
3 Möglichkeiten zur Ermittlung des Grundsteuerbewertungswerts
① Grundsteuer-Steuerfestsetzungsübersicht prüfen
Der Bewertungswert ist in der Spalte „Wert" der Steuerfestsetzungsübersicht eingetragen, die dem jährlich im Frühjahr versandten Grundsteuerbescheid beiliegt.
② Grundsteuerbewertungsbescheinigung beantragen
Diese kann beim zuständigen Gemeinde- oder Stadtamt durch Vorlage des Antragsformulars, eines Identitätsnachweises und der Verwaltungsgebühr erworben werden. Eine postalische Antragstellung ist ebenfalls möglich. In den 23 Bezirken Tokios ist die Bescheinigung beim jeweiligen Metropolitan Tax Office des Bezirks erhältlich.
③ Grundsteuerkataster einsehen
Das Kataster mit Angaben zu Eigentümer, Lage und Wert der grundsteuerpflichtigen Grundstücke und Gebäude kann beim zuständigen Gemeinde- oder Stadtamt eingesehen werden.
Wann ändert sich der Bewertungswert trotz gleicher Fläche?
Unterschiede nach Bauweise und Ausstattung
Je höher die Baukosten, desto höher der Bewertungswert. Stahlbeton (RC) wird höher bewertet als Holzbauweise; auch Qualität und Anzahl von Toiletten, Küche und Badezimmer beeinflussen den Bewertungswert.
Unterschied zwischen Einzelhaus und Eigentumswohnung
Da bei Eigentumswohnungen der Gebäudeanteil im Verhältnis zum Grundstück größer ist, tendiert die Grundsteuer bei gleichem Kaufpreis bei Eigentumswohnungen dazu, höher zu sein als bei Einzelhäusern. Beim Besitz einer Eigentumswohnung als Immobilieninvestition ist der Grundsteuervergleich ein wichtiger Entscheidungsfaktor.
Vom Grundsteuerbewertungswert auf den Verkehrswert zurückrechnen
Der Grundsteuerbewertungswert kann auch als Anhaltspunkt zur Schätzung des Verkaufsmarktwerts eines Grundstücks dienen.
Geschätzter Verkehrswert ＝ Grundsteuerbewertungswert ÷ 0,7
Beispiel: Bewertungswert 10.000.000 JPY → Geschätzter Verkehrswert ca. 14.290.000 JPY
Dies ist lediglich ein Richtwert; der tatsächliche Verkaufspreis hängt von der Marktlage und objektspezifischen Faktoren ab. Der Vergleich mehrerer Bewertungen ist wichtig.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- F. Ändert sich der Grundsteuerbewertungswert jedes Jahr?
- A. Der Bewertungswert von Grundstücken wird im Rahmen der alle drei Jahre stattfindenden Neubewertung überprüft. Bei Gebäuden sinkt der Wert in der Regel jährlich, um den altersbedingten Wertverlust widerzuspiegeln.
- F. Gibt es Ermäßigungen bei der Grundsteuer?
- A. Es gibt Sonderregelungen für Wohngrundstücke (z. B. Senkung der Steuerbemessungsgrundlage auf ein Sechstel für Kleinstwohngrundstücke bis 200 m²) sowie Sonderabzüge für Neubauten. Für Mietobjekte gelten abweichende Bedingungen, die gesondert geprüft werden sollten.
- F. Was tun, wenn der Bewertungswert über dem Verkehrswert liegt?
- A. Bei Zweifeln an der Bewertung kann das Einspruchsverfahren beim Grundsteuer-Prüfungsausschuss genutzt werden. Bitte beachten Sie die Einspruchsfrist (innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt des Steuerbescheids).
- F. Wie wird der Grundsteuerbewertungswert bei einer Erbschaft verwendet?
- A. Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer werden Grundstücke auf Basis des Bodenrichtwerts und Gebäude auf Basis des Grundsteuerbewertungswerts bewertet. Da Immobilien im Nachlass häufig niedriger bewertet werden als Barvermögen, können sie zur Erbschaftsteueroptimierung eingesetzt werden.
