為何超富裕層越傾向選擇「中古」而非「新築」？

在日本，「新建」被賦予很大的價值。不動產廣告中「新建」一詞熠熠生輝，許多住宅購買者都將新建視為憧憬的對象。然而令人意外的是，世界的 超富裕層 卻做出了相反的選擇。他們為什麼偏好「中古」而非「新建」呢？

本文將深入探討家庭年收入超過1億日圓的 超富裕層的不動產投資 戰略，以及他們選擇中古物件的理由。解析日本與歐美的 不動產價值觀差異 ，傳達中古物件隱藏的 資產價值 ，以及富裕層實踐的不動產選擇本質。介紹一般住宅購買者也能學習的「智者之選」秘訣。

日本與歐美的不動產價值觀——為何如此不同

日本與歐美在不動產價值觀上存在巨大差異。從數據來看，差距顯而易見。

出典：根據國土交通省資料等製作

歐美住宅流通市場80%以上為中古住宅，而日本的比例正好相反。這種差異從何而來？

日本偏好新建的理由 有以下背景：

1. 戰後住宅短缺所形成的「拆舊建新」文化
2. 重視土地而非建物的稅制・評估制度
3. 關於住宅「耐用年限」的固定觀念
4. 嚴格耐震基準演變所引發的對舊建物的不安

另一方面，歐美已形成了適當評估 中古物件價值 的市場。特別是在即使建築年數增加建物本身資產價值也幾乎不降的美國和英國，超過100年的住宅以高價交易的情況也不罕見。

在富裕層聚居的地區，歷史悠久的傳統建築被視為 地位象徵 ，有時甚至以比新建更高的價格交易。

超富裕層選擇中古物件的6個理由

世界富裕層，特別是美國富裕人士傾向偏好購買中古物件是為什麼呢？超富裕層不動產選擇的背景有以下6個理由。

1. 透過過去價格數據確認資產價值

新建物件因為沒有過去的交易實績，在判斷是否為適當價格方面有一定困難。相反，中古物件可以從過去的交易價格和同棟建物內其他房間的買賣記錄，判斷適當價格。

2. 確保優越的立地條件

決定 不動產資產價值 的最重要要素是「立地」。中古物件很多情況下已位於確立的優良立地。富裕層熟知「9成由立地決定」這一不動產基本原則，通過選擇立地好的中古物件，確保未來價值的穩定性。

3. 高度自由的客製化性

中古物件購買後可進行 翻新 ，自由客製化為自己喜好的空間，這是其優點。在家庭年收入超過3,000萬日圓的高收入層中，這種「高度自由」成為重要的選擇理由。

4. 資產分散與通膨避險

超富裕層除了現金、保險、股票、債券、黃金等之外，還將被認為抗通膨的不動產加入 投資組合 ，提高資產安全性。特別是都心的中古公寓，在通膨環境下也能作為保護實物資產的防波堤發揮作用。

5. 繼承稅對策的有效性

日本中古不動產的評估傾向低於實際市場價格。富裕層活用這一特性，將中古物件購買作為 繼承稅對策 。

6. 長期資產形成的視角

超富裕層不是投機性的短期買賣，而是以長期持有為前提選擇不動產。在這個視角下，比起新建時的價值，隨時間流逝也不易貶值 的物件特性更為重要。

決定中古物件資產價值的3大要素

購買中古物件時，決定其資產價值的要素主要有3個。超富裕層透過辨別這些來選擇物件。

1. 立地力——決定資產價值9成的最重要要素

立地的優越性 是決定中古物件資產價值的最重要要素。立地的優越性從以下幾點判斷：

• 交通便利性（距車站的距離、可利用多條路線）
• 生活便利性（商業設施、醫療機構、教育設施等）
• 未來性（再開發計畫、基礎設施整備預定）
• 自然環境（公園、綠地、水邊等）

事實上，東京都心的中古公寓市場因車站不同差異很大。2019年至2024年的5年間，「神谷町」站周邊的中古公寓價格暴漲約3.13倍（上漲率+213%）。這是優越的 立地稀少性 與追求它的富裕層需求所創造的結果。

出典：健美家

2. 街區品牌力——人氣與評價帶來的價值

物件所在街區的 品牌力 也對中古物件的資產價值有很大影響。超富裕層傾向偏好與自己同類的富裕層聚居的地區。這不只是身份地位的追求，而是重視周邊購買力和資產價值穩定性。

「街區擁有的品牌力對中古公寓的資產價值有很大影響。所謂品牌力，是指在居民中印象良好、受歡迎的街區。例如，高級住宅街或景觀優美的街區、再開發進展中的街區等品牌力高，這些地區的中古公寓資產價值也容易維持。」 出典：Aid My Bank

3. 物件本身的品牌力——建物的品質與管理狀態

即使是中古物件，建設公司（總包）和開發商的 品牌力 也很重要。由信賴度高的企業打造的物件，設計和施工品質高，傾向老化程度低。

此外，管理組合的運營狀況和大規模修繕的記錄，也是左右物件資產價值的重要要素。超富裕層選擇管理費和修繕準備金設定適當，定期進行維護的物件。

透過翻新提升價值——富裕層關注的設計與功能性

購買中古物件的超富裕層，通常會進行 高級翻新 以客製化為自己喜好的空間。他們重視的翻新要點有以下特徵。

1. 開放式格局與大空間設計

富裕層偏好盡量減少隔牆，最大程度擴大客廳的開放式格局。透過整合相鄰房間打造寬敞LDK等，進行大幅度的佈局重建，兼顧開放感和高級感。

2. 活用高質量自然素材

使用大理石、實木等 自然素材 提升整體空間的素材感，在富裕層翻新中特別受到重視。兼具高級感和溫暖感的這些素材，隨時間流逝也不易劣化，反而因歲月增添韻味這一點也受到好評。

3. 導入高規格設備

導入多功能系統廚房和嵌入式家電、葡萄酒冷藏庫、生物乙醇壁爐等國內外知名品牌產品，提升生活品質。特別是「Miele」「GAGGENAU」「LIEBHERR」等高級品牌產品，也是富裕層身份的象徵之一。

4. 雅致的室內設計

以灰米色、單色調、白色系等沉穩色調統一整體，以大理石或線板作為點綴的設計很受歡迎。這種雅致的室內設計具有不受時代影響的永恆之美，也有助於未來資產價值的維持。

高級翻新的費用行情

日本與歐美文化背景的差異——為何價值觀不同

日本與歐美對中古物件的價值觀存在巨大差異的背景，有文化性・歷史性的差異。

日本「新建至上主義」的背景

在日本，高度成長期以後，「住宅蓋好就完了」的想法很普遍。這是由以下因素造成的：

1. 土地本位制：日本重視土地而非建物的想法根深蒂固
2. 短生命周期：木造住宅的耐用年限設定較短（22年）
3. 維護文化的缺乏：定期修繕・改修的習慣尚未根植
4. 長期保證的不足：建物品質保證期間短，不能保障長期價值

歐美「存量活用」的文化

另一方面，歐美因以下文化背景，中古物件的價值受到高度評價：

1. 長期視角的建築：從一開始就以100年以上使用為前提的設計・施工
2. 重視歷史價值：從具有歷史和故事的建物中發現價值的文化
3. DIY文化的普及：自己動手維護・改修的習慣很普遍
4. 建築規定的嚴格性：新建建設受到嚴格限制，促進現有建物的活用

這種文化背景的差異，以不動產市場中中古物件的價值評估差異的形式顯現出來。

超富裕層的不動產投資戰略——教科書上沒有的智者之選

超富裕層的不動產投資戰略有一般人不知道的「智者之選」。它具有以下特徵。

1. 以長期持有為前提的投資判斷

超富裕層比起短期的漲價收益，更重視長期資產價值的穩定性。持有「等待好物件出現」的姿態，不勉強投資新建物件。

 

2. 透過資產分散確保穩定性

超富裕層不只將金融資產，還將不動產加入投資組合，提高資產穩定性。特別是在通膨時代，作為實物資產的不動產扮演資產防衛的角色。

3. 最大化節稅效果

富裕層最大限度地活用折舊的節稅效果。特別是海外的中古物件，有時可以獲得更大的節稅效果。

4. 透過有計劃的翻新提升價值

超富裕層在購買物件後，透過有計劃的翻新提升資產價值。導入高級感的室內裝潢和最新設備，採取提升未來轉售或出租時價值的戰略。

總結——從超富裕層的選擇學習中古物件的價值

我們看了超富裕層選擇中古物件而非新建物件的理由，其中有許多一般不動產購買者也能學習的地方。

1. 資產價值的本質在於「立地」

不動產的價值比起建物的新舊，更受「立地」的大幅影響。立地的優越性 是隨時間流逝也不會失去的價值，有時稀少性反而會增加。即使是中古物件，立地好的話，資產價值維持的可能性也高。

2. 從過去交易數據判斷適當價格

新建物件判斷價格設定妥當性的數據少，相較之下，中古物件從過去的交易記錄容易判斷適當價格，這是其優點。資訊不對稱 少，且有更大議價空間，這對聰明的購買者是重要的要點。

3. 活用客製化性打造獨特的住所

中古物件透過 翻新 可自由客製化為自己喜好，這種高自由度也是其重大魅力。可以打造新建時無法實現的個性化空間。從費用效益的角度來看，優質中古物件的翻新有時也比新建購買更合理。

4. 以長期視角選擇物件

超富裕層始終以 長期視角 選擇物件。比起短期流行和建物的新舊，重視將來也能維持價值的立地和品質的姿態，對一般購買者也是值得參考的思考方式。

考慮購買中古物件時，特別要重視以下3點：

1. 距車站的距離和周邊環境等「立地條件」
2. 管理狀態的良好性和修繕記錄等「建物品質」
3. 透過翻新的「附加價值可能性」

從超富裕層的不動產選擇中學習，不受新建至上主義束縛，培養看穿物件本質價值的眼光，將成為明智不動產投資的第一步。

常見問題

Q1. 購買中古物件最應注意的風險是什麼？

A. 購買中古物件最應注意的風險是「隱藏的缺陷」。表面上看起來沒問題，但可能潛伏著滲水或結構性問題。為避免此情況，建議委託專家進行 房屋檢驗（建物狀況調查） ，客觀確認物件狀態。此外，確認管理組合的議事記錄和修繕記錄也很重要。若是公寓，也要調查修繕準備金的金額和管理組合的運營狀況。

Q2. 維持資產價值的有效維護方法是什麼？

A. 維持資產價值的有效維護方法是「預防性的定期檢查和適當修繕」。特別是屋頂、外牆、水管等容易劣化的部分，需要在問題擴大前及早應對。若是公寓，積極參與管理組合的運營，努力讓適當的 大規模修繕計畫 得以實施也很重要。此外，定期進行符合時代需求的設備更新，可以防止資產價值下降。

Q3. 富裕層和一般層選擇物件的差異是什麼？

A. 富裕層和一般層選擇物件的主要差異是「時間軸的長短」和「對品質的投資態度」。富裕層以50年、100年等超長期視角評估物件，不易受短期流行和趨勢影響。此外，傾向不吝惜初期成本，投資於 高品質素材和設備 。一般層多以房貸還款期間（30〜35年）為基準思考，有時也優先抑制初期成本。但從長期來看，對立地和品質的投資有助於維持資產價值，因此在預算內最大化這些的選擇是明智的。

Q4. 請告訴我如何辨別有未來性的中古物件。

A. 辨別有未來性的中古物件的要點有以下3點。

1. 立地的未來性：有都市計畫或再開發計畫的地區、預計擴充交通基礎設施的地區，可期待未來的價值上漲。
2. 建物的結構與維護管理：RC（鋼筋混凝土）構造等耐久性高的結構，且適當維護管理的物件，資產價值容易維持。
3. 不降低資產價值的格局：比起特殊格局，通用性高的標準格局在未來轉售或出租時更能期待需求。

此外，考量人口結構變化和工作方式多元化等，選擇長期需求持續的地區也很重要。

Q5. 有最大化翻新費用效益的技巧嗎？

A. 最大化翻新費用效益的技巧是「重點投資直接關係到資產價值的部分」。具體來說，請注意以下幾點。

1. 廚房・浴室的翻新：水管部分容易老化，且直接關係到居住者的滿意度。
2. 提升隔熱性・氣密性：有助於節省能源費用，也提高居住舒適度。
3. 格局優化：消除不必要的隔牆，改善採光和通風，提升空間價值。

另一方面，過於個性化的設計或特殊設備，在未來轉售時可能好惡不一。意識到通用性的同時，選擇高品質的素材・設備，有助於長期維持・提升資產價值。

參考資訊

不動產市場統計數據網站

• 國土交通省 不動產價格指數 - 可確認各地區・各物件類型的價格動向
• 東京Kantei - 公開中古公寓價格指數等市場動向數據

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