市區開發事業是什麼？

對於身處不動產業界的我們來說，市街地開發事業是實現都市發展與居住環境改善的重要制度。

市街地開發事業的基本概念

什麼是市街地開發事業

市街地開發事業是指在已成為市街地的區域或應推動市街化的區域內，具體進行計畫性城市建設的事業。

相對於都市設施整備以線狀、點狀方式整備市街地骨架為目的，本事業則是劃定特定區域，在該區域內基於綜合性計畫，一體化地進行公共設施整備與宅地開發。

根據都市計畫法，市街地開發事業分為6種類型，各自具有不同的目的與手法。這些事業不僅僅是建築行為，更是以提升整體都市機能與改善居住環境為目標的綜合性措施。

市街地開發事業的目的與意義

市街地開發事業的主要目的，是實現都市土地的合理且健全的高度利用與都市機能更新。

具體而言，透過整合細分化的土地、建造防火共同建築物、整備公園廣場及行道樹等公共設施，創造防災性高、安全且舒適的都市空間。

此外，在木造密集市街地或低度利用地殘存地區，解決防災與生活環境方面的課題，也是重要目的之一。藉此可實現提升居民生活品質與整體都市價值。

市街地開發事業的6種類型

根據都市計畫法第12條，市街地開發事業分為以下6種類型。

1. 土地區劃整理事業

土地區劃整理事業是市街地開發事業中實施最多的事業類型。

在都市計畫區域內劃定區域，於該區域內進行公共設施（道路、公園、下水道等）的整備改善，以及促進宅地利用的事業。

本事業的特點在於，原土地所有權人在事業完成後仍可繼續於同一地區內擁有土地。雖然土地的形狀和面積會改變，但權利關係基本上得以維持。

透過整理分散的土地，重新劃分成整齊的區塊，適當配置道路和公園等公共設施，以改善居住環境。

2. 新住宅市街地開發事業

新住宅市街地開發事業是在人口集中顯著的市街地周邊地區，推動健全住宅市街地開發及大規模供應居住環境良好住宅地的事業。

本事業基於都市計畫，全面收購區域內土地，進行新住宅地的計畫性開發與供應。目的在於解決大都市圈的住宅不足問題，並提供優質的居住環境。

透過事業實施，可一體化整備計畫性配置的道路、公園、學校等公共設施與良好的住宅地。

3. 工業團地造成事業

工業團地造成事業是為了抑制產業與人口集中於既成市街地，在首都圈近郊整備地帶計畫性整備市街地，或將都市開發區域發展為工業都市的事業。

透過本事業，可實現工業用地的計畫性供應，以及形成工業與住宅調和的都市環境。同時，藉由工業機能從既成市街地分散，促進整體都市的均衡發展。

4. 市街地再開發事業

市街地再開發事業是在低層木造建築物密集等具有災害危險性的地區實施的事業。

將細分化的土地整合，重新建造為防火、中高層化的共同建築物（大樓化），同時整備公共設施的事業。

本事業的特點在於，相對於土地區劃整理事業以「面」進行，本事業以「空間」進行。透過高層化實現土地的高度利用，以新創造的樓地板面積（保留地板）的處分來支應事業費用。

原建物、土地所有權人等可根據原有資產價值，取得新再開發大樓的樓層。

5. 新都市基盤整備事業

新都市基盤整備事業是在大都市周邊地區整備新都市的基盤（道路、鐵路、公園、下水道等設施），以緩和大都市人口集中並供應住宅地的事業。

透過本事業，進行大規模都市基盤設施整備，以及與其一體的住宅地開發，形成新都市的核心地區。

6. 住宅街區整備事業

住宅街區整備事業是在都市計畫中劃定為良好住宅地開發整備地區的區域內，供應共同住宅與整備公共設施，並視需要確保集團性綠地的事業。

本事業的實施案例相對較少，主要針對特定地區的住宅需求進行開發。

市街地開發事業的優缺點

優點

1. 提升防災性

市街地開發事業最重要的優點之一，就是提升防災性。

透過解決木造密集市街地問題及建築物防火化，可大幅提升對火災、地震等災害的安全性。此外，透過確保避難路徑及整備防災據點，也能強化災害應對能力。

2. 土地高度利用

透過土地高度利用，可有效活用有限的都市空間。

特別是市街地再開發事業，透過高層化創造新的樓地板面積，可整合商業設施、住宅、辦公室等多樣化機能。

3. 更新都市機能

透過更新老舊建築物及設施，可實現都市機能更新。

建造導入最新設備與技術的建築物，可提升便利性與舒適性，增加整體都市魅力。

4. 改善居住環境

透過整備公園及綠地、拓寬道路、整備上下水道等，可實現居住環境改善。

藉此提升居民生活品質，增加地區魅力。

5. 提升資產價值

透過事業實施，可期待對象地區的資產價值提升。

透過基礎建設整備及建築物更新，不動產價值上升，也有助於地區經濟活化。

缺點與課題

1. 事業期間長

市街地開發事業從計畫到完成需要數年至十數年的長期間。

期間內，居民或事業者可能處於不穩定狀態，可能影響生活或事業活動。

2. 居民共識形成困難

由於涉及眾多權利人的事業，居民共識形成可能遭遇困難。

特別是市街地再開發事業，根據都市再開發法，再開發組合設立時需要三分之二以上的同意，共識形成可能需要時間。

3. 事業費負擔

事業費由工程費、設計費、事務費、補償費等構成，事業費負擔可能增大。

雖透過公共設施管理者負擔金、國庫補助金、保留地板處分金進行資金調度，但權利人也可能需承擔一定負擔。

4. 對生活的暫時性影響

事業期間內，對生活的暫時性影響無法避免。

遷移、暫時居住、營業暫停等，可能對日常生活或事業活動造成妨礙。

市街地開發事業的程序與流程

市街地開發事業的實施需要經過法定程序。以下說明一般程序流程。

階段	內容	期間參考
1. 基本構想擬定	地方公共團體擬定再開發基本構想	1-2年
2. 都市計畫決定	事業區域與事業內容的都市計畫決定	1-2年
3. 事業認可	取得事業計畫認可	6個月-1年
4. 權利變換認可	取得權利變換計畫認可（再開發事業情況）	6個月-1年
5. 工程實施	建設工程實施	2-5年
6. 入住・清算	建築物完成後入住與事業清算	1-2年

1. 基本構想擬定

地方公共團體根據地區課題及未來願景，擬定再開發基本構想。

此階段會檢討事業必要性及基本方向，也會與居民進行意見交流。

2. 都市計畫決定

針對事業區域與事業內容，進行都市計畫決定程序。

經過都市計畫案作成、公告・公開閱覽、都市計畫審議會審議，正式決定都市計畫。

3. 事業認可

針對具體事業計畫，取得事業認可。

需提出事業計畫書、資金計畫、設計圖書等，接受行政審查。

4. 權利變換認可

市街地再開發事業的情況下，取得將原有權利變換為新建築物權利的權利變換計畫認可。

進行權利人共識形成與詳細權利調整。

5. 工程實施

依據獲得認可的計畫，實施建設工程。

工程期間也會進行權利人暫時遷移及營業持續支援等。

6. 入住・清算

建築物完成後，進行權利人入住與事業清算。

透過保留地板處分及最終費用清算，完成事業。

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