對於正在考慮購買公寓大廈的各位而言，正確理解共用部分與專有部分的區別極為重要。
這個區分並非僅是概念，而是直接影響所有權範圍、管理費及修繕積立金的負擔、裝修可行性等公寓大廈生活各個層面的實務知識。
透過適當理解這些基於區分所有權法的概念，可以預先防止購買公寓大廈後的糾紛，實現舒適的公寓生活。
本文將基於INA&Associates株式會社參與眾多公寓大廈交易的經驗，從共用部分與專有部分的基本概念到實務上的注意事項，以淺顯易懂的方式進行解說。
公寓大廈的共用部分與專有部分基本概念
何謂專有部分
專有部分是指區分所有權人單獨擁有所有權的建築物部分。
具體而言，包括住戶內的居室、廚房、浴室、廁所等室內空間，區分所有權人對專有部分擁有自由使用、收益、處分的權利。
專有部分的範圍一般指住戶的牆壁、地板、天花板的內側部分，不包含混凝土結構體或結構牆。
基於此區分，區分所有權人可在專有部分內，在不違反管理規約的範圍內自由進行裝修或翻新。
不過，即使是專有部分，對於影響建築物整體結構或安全性的工程仍有限制，可能需要取得管理委員會的同意。
此外，對於設置在專有部分的給排水管或電氣配線等設備，也需要考慮對其他住戶的影響，進行適當的管理。
何謂共用部分
共用部分是指由全體區分所有權人共同擁有的建築物部分，是維持公寓大廈整體功能不可或缺的部分。
共用部分包括門廳大廳、走廊、樓梯、電梯、機械室、受水槽、幫浦室等建築設備。
此外，建築物的結構體、外牆、屋頂、陽台的結構部分、整體基地也被視為共用部分。
共用部分的管理由管理委員會執行，其費用由各區分所有權人以管理費形式負擔。
共用部分的使用必須在符合全體區分所有權人共同利益的範圍內進行，原則上不允許個人改造或專用使用。
不過，根據管理規約或使用細則，特定的共用部分可能設定專用使用權。
例如，陽台、專用庭院、停車位等雖為共用部分，但一般由特定區分所有權人擁有專用使用權。
區分所有權法的法律依據
公寓大廈的共用部分與專有部分的區分，由建築物區分所有權等相關法律（區分所有權法）明確規定。
區分所有權法第2條將專有部分定義為「區分所有權標的之建築物部分」，同法第4條將「專有部分以外的建築物部分、不屬於專有部分的建築物附屬物及根據規約被視為共用部分的附屬建築物」規定為共用部分。
基於此法律依據，公寓大廈的所有權範圍與管理責任得以明確化，建構了防止區分所有權人之間糾紛的機制。
區分所有權法於昭和37年制定，其後根據社會情勢的變化進行了數次修正，成為現行公寓大廈管理制度的基礎。
關於法律的詳細解釋，可參考國土交通省發行的「公寓大廈管理適正化指針」及各種指南，以獲得更深入的理解。
共用部分與專有部分的具體區分
專有部分包含的項目
正確理解專有部分的範圍，對公寓大廈所有權人而言極為重要。
關於室內空間，住戶內的居室、客廳、餐廳、廚房、浴室、廁所、洗面所、收納空間等屬於專有部分。
這些空間是指牆壁、地板、天花板的裝修材料內側部分，不包含混凝土結構體部分。
關於設備器具，設置在住戶內的空調、熱水器、廚房設備、浴室設備、洗面台、廁所設備等屬於專有部分。
不過，連接這些設備的配管或配線中，影響其他住戶或共用部分的部分，可能被視為共用部分。
關於裝修材料，地板、榻榻米、地毯、壁紙、磁磚、塗料等裝修材料包含在專有部分。
這些材料區分所有權人可自由更換，但管理規約可能有所限制，因此裝修前必須確認。
共用部分包含的項目
共用部分的範圍廣泛，是支撐公寓大廈整體功能與安全性的重要要素。
建築結構部分包括混凝土結構體、結構牆、梁、柱、基礎部分，這些直接關係到建築物的安全性，絕對不允許個人改造。
共用設備包括電梯、給排水設備、電氣設備、瓦斯設備、消防設備、對講機設備、自動門禁設備、監視攝影機、機械式停車場等。
這些設備需要專業知識與技術的管理，由管理公司或專業業者進行定期維護保養。
關於基地，建築物所在的整塊土地為共用部分，全體區分所有權人依持分比例擁有所有權。
基地內的通道、植栽、外部構造、大門、圍欄等也包含在共用部分，由管理委員會進行適當的維護管理。
難以判斷的部分
在公寓大廈中，存在共用部分與專有部分界線模糊、難以判斷的部分。
關於玄關門，門本體為共用部分、內側的裝修或鎖為專有部分是一般情況，但根據管理規約，處理方式可能有所不同。
考慮更換或改造玄關門時，需事先向管理委員會確認。
窗玻璃・窗框因會影響建築物外觀，多被視為共用部分，限制個人更換或改造。
不過，關於內側的結露對策或隔熱對策，在管理規約範圍內可能被允許。
陽台・專用庭院雖為共用部分，但特定住戶擁有專用使用權，屬於特殊部分。
結構部分或作為避難通道的功能需作為共用部分維持，個人改造有所限制。
關於配管・配線，直接連接住戶內設備的部分為專有部分，影響其他住戶或共用部分的部分為共用部分。
此區分需要技術判斷，因此工程前由專家確認十分重要。
| 項目 | 專有部分 | 共用部分 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 室內空間 | ○ | - | 牆壁・地板・天花板的內側 |
| 混凝土結構體 | - | ○ | 建築物的結構部分 |
| 玄關門本體 | - | ○ | 內側裝修可能為專有部分 |
| 窗玻璃・窗框 | - | ○ | 因影響外觀 |
| 陽台 | - | ○ | 有專用使用權 |
| 電梯 | - | ○ | 共用設備 |
| 熱水器 | ○ | - | 住戶內設置部分 |
| 配管（住戶內） | ○ | - | 不影響其他住戶的部分 |
| 配管（共用部分） | - | ○ | 影響其他住戶的部分 |
| 基地 | - | ○ | 持分所有 |
管理費與修繕積立金的關係
管理費的對象範圍
管理費是為了適當維護管理公寓大廈共用部分所需的費用，是區分所有權人每月負擔的重要經費。
管理費的主要用途包括共用部分的清潔費用、設備的保養檢查費用、管理員的人事費用、水電費、保險費、委託管理公司的費用等。
清潔費用包括門廳大廳、走廊、樓梯、電梯內部、垃圾放置場、停車場、植栽修整等，為維持共用部分整體美觀與衛生狀態所需的費用。
設備的保養檢查費用包括電梯、給排水設備、電氣設備、消防設備、機械式停車場等的定期檢查及輕微修繕費用，是確保建築物安全性與功能性不可或缺的項目。
管理員的人事費用是執行日常管理業務的管理員薪資及社會保險費等，是支撐住戶安全與舒適性的重要要素。
水電費包括共用部分的照明、電梯、給排水幫浦、機械式停車場等的電費，以及共用部分給排水相關的自來水費用。
委託管理公司的費用是將專業管理業務委託給管理公司的費用，包括管理委員會的營運支援、會計業務、各種手續的代辦等。
修繕積立金的機制
修繕積立金是為了因應未來的大規模修繕工程，由區分所有權人積存的資金，是直接關係到公寓大廈資產價值維持的重要制度。
大規模修繕工程包括外牆的塗裝或補修、屋頂防水工程、給排水管的更新、電梯的更新、外部構造的改修等，這些工程對建築物的長壽化與居住環境的改善不可或缺。
修繕積立金的金額根據長期修繕計畫計算，考慮建築物的規模、結構、設備種類、屋齡等因素來決定。
長期修繕計畫依據國土交通省的「長期修繕計畫作成指南」製作，以30年左右的期間為對象，預測必要的修繕工程時期與費用。
關於修繕積立金的適當水準，可參考國土交通省公布的「公寓大廈修繕積立金相關指南」，其中顯示了根據建築物樓地板面積或結構的參考金額。
修繕積立金不足時，需要徵收臨時款項或以借款因應，區分所有權人的經濟負擔會增加，因此適當的積存計畫之擬定與執行十分重要。
| 費用項目 | 管理費 | 修繕積立金 | 主要用途 |
|---|---|---|---|
| 清潔費 | ○ | - | 日常清潔、定期清潔 |
| 設備保養檢查 | ○ | - | 電梯、給排水設備等 |
| 管理員人事費 | ○ | - | 日常管理業務 |
| 水電費 | ○ | - | 共用部分的電費・水費 |
| 保險費 | ○ | - | 建築物綜合保險等 |
| 管理公司委託費 | ○ | - | 管理業務委託 |
| 外牆修繕 | - | ○ | 塗裝、磁磚補修等 |
| 屋頂防水 | - | ○ | 防水工程、改修工程 |
| 給排水管更新 | - | ○ | 配管更換工程 |
| 電梯更新 | - | ○ | 設備更新工程 |
| 外部構造改修 | - | ○ | 停車場、植栽等的改修 |
裝修・翻新時的注意事項
專有部分的裝修
專有部分的裝修或翻新雖被認可為區分所有權人的權利，但需理解管理規約或使用細則的限制。
關於自由度的範圍，在不影響結構的範圍內，可進行室內的格局變更、裝修材料的更換、設備器具的更換等改修。
地板的更換、壁紙的更換、廚房或浴室設備的更新、收納的增設等，一般可自由進行。
不過，關於地板材料的更換，基於防止樓下噪音的觀點，管理規約可能訂有隔音性能的基準，需事先確認。
涉及格局變更的裝修，結構牆與非結構牆的區別十分重要，結構牆的拆除或變更因影響建築物的安全性而被禁止。
關於電氣設備或給排水設備的變更，專有部分內的配線或配管的變更雖可進行，但影響共用部分的工程需取得管理委員會的同意。
管理規約的限制包括工程時間的限制、工程業者的申報義務、對鄰近住戶的事前通知、廢材的處理方法等規定。
這些限制是為了維持公寓大廈整體的居住環境、防止住戶之間的糾紛而設置，在裝修計畫階段充分確認十分重要。
涉及共用部分的工程
涉及共用部分的工程需取得管理委員會的同意，不可依個人判斷實施。
需要管理委員會同意的工程包括涉及外牆的工程、陽台的改造、專用庭院的改修、玄關門的更換、窗玻璃或窗框的變更等。
這些工程可能影響建築物的外觀或結構，因此需要在管理委員會充分檢討並經同意手續。
關於陽台，雖有專用使用權但仍為共用部分，因此欄杆的變更、地板材料的變更、置物櫃的設置等需取得管理委員會的同意。
此外，損害作為避難通道功能的改造不被允許，緊急時的安全確保為最優先考量。
關於配管或配線的工程，可能影響其他住戶或共用部分時，需要管理委員會的同意及專業業者的施工。
對鄰近住戶的關照方面，要求將工程期間的噪音、振動、粉塵的產生降到最低。
工程開始前需向鄰近住戶問候並說明工程內容，工程時間限制在管理規約規定的時間內，關於週末假日的工程需特別謹慎關照。
關於工程車輛的停放，也需遵守共用部分使用的規則，注意不要妨礙其他住戶的通行或停車。
關於使用電梯搬運資材，需充分做好防護措施，採取防止共用部分損傷的措施十分重要。
總結
理解公寓大廈的共用部分與專有部分，從購買公寓大廈到日常生活、未來的資產價值維持等各個層面，都是重要的知識。
理解專有部分雖是區分所有權人可自由使用的範圍，但仍有管理規約的限制，以及認識共用部分作為全體區分所有權人的共同財產需要適當管理，這些都十分重要。
作為購買公寓大廈前的確認要點，建議充分檢討管理規約的內容、管理費與修繕積立金的水準、長期修繕計畫的妥當性、管理委員會的營運狀況。
特別是修繕積立金的積存狀況與未來的大規模修繕計畫，因直接關係到公寓大廈的資產價值，在接受專家建議的同時謹慎判斷十分重要。
關於適當的管理委員會營運之重要性，全體區分所有權人抱持當事者意識，積極參與管理委員會的活動，才能實現良好的居住環境與資產價值的維持。
INA&Associates株式會社從公寓大廈的購買到管理，提供守護客戶重要資產的綜合性支援。
如有公寓大廈相關的諮詢或疑問，擁有豐富經驗與專業知識的本公司人才，將針對每位客戶的需求提出最適當的解決方案。
常見問題
Q1: 陽台是專有部分嗎？
A1: 陽台是共用部分，但特定住戶擁有專用使用權，屬於特殊部分。結構部分或作為避難通道的功能需作為共用部分維持，個人改造需取得管理委員會的同意。進行欄杆變更或地板材料變更時，請事先確認管理規約，必要時需向管理委員會申請。
Q2: 可以自由更換玄關門嗎？
A2: 玄關門本體一般被視為共用部分，因此不可依個人判斷更換。希望更換門時，需要向管理委員會申請並取得同意。不過，門的內側裝修或鎖可能被視為專有部分，根據管理規約處理方式有所不同，因此事先確認十分重要。
Q3: 管理費高的公寓大廈應該避免嗎？
A3: 不應僅根據管理費的水準判斷，綜合評估管理內容與費用的平衡十分重要。在進行適當管理的公寓大廈，建築物的資產價值得以維持，長期而言經濟效益較大。請確認管理費的用途、管理公司的實績、管理委員會的營運狀況，謹慎檢討成本效益。
Q4: 共用部分的修繕費用由誰負擔？
A4: 共用部分的修繕費用由修繕積立金支出。修繕積立金是區分所有權人每月積存的資金，是為了因應未來的大規模修繕工程。修繕積立金不足時，需要徵收臨時款項或以借款因應，因此維持適當的積存計畫十分重要。
Q5: 專有部分的裝修有限制嗎？
A5: 專有部分的裝修基本上是自由的，但有管理規約的限制。主要限制包括工程時間的限制、地板材料的隔音性能基準、結構牆的變更禁止、對鄰近住戶的事前通知義務等。建議在裝修計畫階段充分確認管理規約，必要時向管理委員會諮詢。
