副業開始的不動產投資｜初學者也能獲得穩定收入的方法與成功要點

副業不動產投資的現況與可能性

不動產投資市場最新動向

2024年的不動產投資市場呈現出極為穩健的成長態勢。事業用不動產的投資額預計將大幅超過4兆日圓，這顯示投資人的良好市場環境持續維持。

特別值得關注的是2025年的市場預測。金融機構的融資態度趨於穩定，預計將為買賣雙方創造良好的投資環境。這一背景源於負利率政策廢除後過渡至零利率政策的金融政策轉變，但預計可避免急劇的利率上升。

副業不動產投資的優點

穩定租金收入的確保

不動產投資最大的魅力在於每月租金收入所帶來的穩定現金流。相較於股票投資，價格波動風險相對較小，且易於預測長期收入。透過適當的物件選擇與管理，可在10年、20年的長期間內持續獲得穩定收入。

節稅效果的運用

不動產投資中，建物的折舊費用、管理費、修繕費、貸款利息等均可列為費用。藉此將薪資所得與不動產所得進行損益通算，可達到減輕所得稅及住民稅的效果。對於高收入者而言，這項節稅效果是一大優勢。

抗通膨效果

現金或存款在通貨膨脹時，其實質價值會縮水。相對地，不動產作為實物資產，能發揮抵禦通膨的保險作用。租金收入也有隨物價上漲而上升的趨勢，有助於維持購買力。

資產形成效果

運用貸款進行不動產投資，可以利用他人資本（借款）來形成資產。每月以租金收入償還貸款，實質上形成由承租人代為還款的結構，最終可取得無負債的不動產。

適合上班族的理由

易於取得融資的環境

上班族擁有穩定的薪資收入，因此較易獲得金融機構的融資。特別是上市公司員工或公務員，金融機構對其信用評級較高，有機會以更有利的條件取得融資。年收入600萬日圓左右即可實際開始不動產投資，對許多上班族而言是觸手可及的投資方式。

委託管理公司提升效率

不動產投資中，可將招募承租人、收取租金、處理投訴、維護保養等管理業務委託給專業管理公司。如此一來，便可在不影響本職工作的情況下持續投資。管理手數料一般約為租金收入的5%，對於時間受限的上班族而言，這是必要的費用。

時間限制少的投資方式

不需要像股票投資或外匯交易那樣隨時監控市場動向。一旦購入適當物件並委託值得信賴的管理公司，即可從日常管理業務中解放出來。對於平日專注本業、假日珍惜家庭時光的上班族而言，這是一大優點。

以副業形式進行不動產投資時，有稅務上的注意事項。上班族以副業形式進行不動產投資時，物件規模必須在「5棟10室」以下。超過此規模將被視為事業規模，稅務處理方式將有所不同，需特別注意。

不動產投資起步指南｜初學者完全攻略

設定投資目標

開始不動產投資前，設定明確的目標至關重要。與其模糊地想著「要賺很多錢」，不如設定具體的數值目標，才能制定適當的投資策略。

決定收益目標

首先，決定每月希望達到的收入金額。例如，若以每月5萬日圓的副收入為目標，以表面利率6%的物件計算，需購買約1,000萬日圓的物件。但需了解，考量管理費、修繕準備金、稅金等各項費用後，實際上需要更高價的物件。

設定投資期間

不動產投資以長期投資為基本原則。需綜合考量貸款償還期間、物件耐用年數、未來出售時機等因素來設定投資期間。一般而言，區分公寓投資以20至35年左右的長期持有為前提，制定計畫至關重要。

確認風險承受度

投資必然伴隨風險。應事先確認對空屋風險、租金下跌風險、利率上升風險等各種風險的承受程度。依據風險承受度決定投資物件的種類、地點及融資條件。

準備必要資金

不動產投資的自有資金目標一般為物件價格的20%左右。此外，還需準備約物件價格7至10%的相關費用（登記費用、仲介手數料、火災保險費等）。

依年收入區分的可投資金額目標

下表顯示依年收入區分的可投資金額目標。

年收入	自有資金目標	可購物件價格	預估月收入	備註
600萬日圓	200萬日圓	1,000萬日圓	5-8萬日圓	市中心套房
800萬日圓	300萬日圓	1,500萬日圓	8-12萬日圓	市中心1K-1DK
1,000萬日圓	400萬日圓	2,000萬日圓	10-15萬日圓	市中心1LDK
1,200萬日圓	500萬日圓	2,500萬日圓	12-18萬日圓	可持有多戶

但這些數值僅供參考，實際融資條件會因個人信用狀況、任職公司、年資等因素而有很大差異。

資金籌措方式

自有資金不足時，可考慮以下資金籌措方式。

活用儲蓄是最基本的方式。有計畫地儲蓄，準備必要的自有資金。雖然會延後開始投資的時間，但這是最安全的方式。

向親屬借款或受贈也是選項之一。但需充分考量贈與稅問題及對家族關係的影響。

部分金融機構即使自有資金較少，也會提供全額貸款或超額貸款。但利率可能較高且審查較嚴格，需謹慎評估。

物件選擇要點

地點的重要性

在不動產投資中，地點是最重要的因素之一。如同「地點、地點、地點」這句格言所示，地點好的物件空屋風險低，租金下跌也較為緩和。

選擇前往市中心交通便利的地點是基本原則。理想的地點條件包括：距主要車站步行10分鐘以內、可使用多條路線、鄰近商業設施及醫療機構等。

未來的開發計畫也是重要的判斷依據。預定重新開發區域或新車站預定開設區域，可期待未來資產價值的提升。

選擇物件類型

對初學者而言，建議選擇區分公寓投資，尤其是套房公寓投資。與整棟物件相比，投資金額較少，管理也較為輕鬆。

新建物件設備新穎，初期修繕費較少，但價格較高、利率偏低。中古物件價格較低、利率較高，但可能需要較多修繕費用。

利率計算方式

表面利率（毛利率）是年租金收入除以物件價格所得的數值。但要判斷實際收益性，需計算實質利率（淨利率）。

實質利率＝（年租金收入－年度費用）÷物件價格×100

年度費用包含管理費、修繕準備金、固定資產稅、都市計畫稅、管理委託費、火災保險費等。

評估未來潛力

評估物件未來潛力時，需考量以下因素。

人口動態分析至關重要。調查該地區人口是否呈增加趨勢、年齡結構如何、單人家庭的比例等。

交通基礎設施的發展狀況也是重要因素。新路線開通預定、車站改良工程、公車路線的完善等，都有助於提升物件價值。

也需關注周邊環境的變化。大學或企業的遷移、商業設施的開發、公共設施的建設等，對租賃需求有重大影響。

融資的運用方式

選擇金融機構

提供不動產投資貸款的金融機構種類繁多，包括都市銀行、地方銀行、信用金庫、非銀行金融機構等，各有其特色。

都市銀行利率較低，但審查嚴格，對年收入及任職公司有一定條件。地方銀行及信用金庫有時能提供地區深耕、彈性靈活的服務。非銀行金融機構審查相對寬鬆，但利率較高。

比較融資條件

比較融資條件時，不僅要看利率，還需綜合評估融資期間、融資金額、保證費、手續費等。

選擇浮動利率或固定利率也很重要。浮動利率初期利率較低，但存在未來利率上升的風險。固定利率可規避利率上升風險，但初期利率設定較高。

通過審查的技巧

要通過融資審查，以下幾點至關重要。

證明穩定收入是最重要的。透過薪資明細、扣繳憑單、確定申告書等，證明持續且穩定的收入。

信用資訊管理也很重要。信用卡逾期還款、消費者金融的使用記錄等，可能對審查產生負面影響。

自有資金的準備狀況也會影響審查。自有資金越多，金融機構對其信用評級越高，越有機會以更有利的條件取得融資。

成功不動產投資的策略與要點

套房公寓投資實務

推薦初學者的理由

套房公寓投資是不動產投資初學者最容易入門的投資方式。投資金額相對較少，管理也較輕鬆，適合有本職工作的上班族。

隨著單人家庭的增加，套房公寓的需求保持穩定。特別是在市中心，重視通勤便利性的年輕上班族及外派族群的需求持續存在。

此外，由於是區分所有，建物整體的管理由管理委員會負責，個人投資者只需考慮專有部分的管理，這對初學者而言也是一大優點。

成功案例分析

成功的投資者大多具有以下共同點。

將地點選擇列為最優先考量。選擇距車站步行10分鐘以內、可使用多條路線、周邊環境完善的物件。即使價格稍高，也以重視長期穩定性的方式選擇物件。

選擇適當的管理公司也是重要因素。與招募承租人能力強、能迅速回應的管理公司簽約，可將空屋期間降至最低。

定期維護保養不可怠慢，這也是成功的秘訣。及早進行小規模修繕，可避免大規模修繕，維持物件的價值。

注意事項

套房公寓投資需注意以下幾點。

僅投資單一房間時，若出現空屋，收入將歸零。如有可能，應考慮分散投資多戶。

屋齡較老的物件，設備老化可能導致修繕費增加。購買前需充分調查建物狀況，確認未來的修繕計畫。

風險管理的重要性

不動產投資存在各種風險。了解這些風險並採取適當對策，是成功的關鍵。

主要風險與對策

下表彙整了不動產投資中的主要風險與對策。

風險	發生機率	對策方法	重要度	影響度
空屋風險	高	地點選擇・設備完善・合理租金設定	★★★	大
租金下跌風險	中	市場調查・定期維護・翻新改裝	★★☆	中
利率上升風險	中	選擇固定利率・提前還款・監控利率動向	★★☆	中
災害風險	低	加入火災保險・地震保險・確認耐震性	★☆☆	大
修繕風險	中	修繕準備金・定期檢查・預防性維護	★★☆	中
流動性風險	低	重視地點・選擇市場性高的物件	★☆☆	中

降低空屋風險的對策

空屋風險是不動產投資中最大的風險。為降低此風險，以下對策有效。

地點選擇最為重要。選擇鄰近車站、市中心、人口增加地區等租賃需求高的地點，可大幅降低空屋風險。

設備完善也是重要因素。配備冷暖氣機、免治馬桶座、獨立洗臉台、門禁系統等承租人所需設備，可提升競爭力。

合理的租金設定也很重要。租金設定過高於周邊行情，會導致空屋期間延長。需定期進行市場調查，維持合理的租金水準。

應對利率上升風險

利率上升風險在以浮動利率借款時尤需注意。

選擇固定利率可規避利率上升風險。但固定利率設定高於浮動利率，可能導致總還款金額增加。

透過提前還款減少貸款餘額，可減輕利率上升的影響。有多餘資金時，應積極考慮提前還款。

監控利率動向也很重要。定期查看日本銀行的金融政策、經濟指標、市場利率動向，並視需要考慮轉貸。

保險的運用

不動產投資中可運用各種保險來降低風險。

火災保險是必備保險。除火災外，水災、風災、竊盜等也在補償範圍內。保險金額以建物的重建價值為基準設定。

地震保險與火災保險搭配加入。由於日本是地震多發國，做好地震風險防備非常重要。但地震保險的保險金額上限為火災保險的50%。

設施賠償責任保險，補償因建物缺陷對第三者造成損害的賠償責任。公寓的情況下，管理委員會通常已加入，但個人也值得考慮加入。

稅務對策與節稅效果

折舊的運用

不動產投資中最大的節稅效果，是可將建物的折舊費用列為費用。

基於建物隨時間推移而價值遞減的概念，可每年將購買價格除以法定耐用年數所得的金額列為費用。鋼筋混凝土結構住宅建物的法定耐用年數為47年。

中古物件的剩餘耐用年數較短，因此年度折舊費用較大，節稅效果更高。但耐用年數短也意味著折舊期間較早結束。

費用列報要點

不動產投資中，以下費用可列為費用。

管理費・修繕準備金是為公寓共用部分的管理・修繕而支付的費用。每月定額支付，易於列報。

固定資產稅・都市計畫稅是持有物件所產生的稅金。將年度稅額除以12，每月列為費用。

貸款的利息部分可列為費用，但本金部分不能列為費用。需透過還款計畫表區分管理利息與本金。

管理委託費是支付給管理公司的手數料，一般約為租金收入的5至10%。

修繕費是為維護・修繕物件所支出的費用。但提升資產價值的改良工程非修繕費，而是作為資本性支出進行折舊。

確定申報注意事項

有不動產所得時，需進行確定申報。即使是薪資所得者，不動產所得超過20萬日圓時也需進行確定申報。

不動產所得以總收入金額扣除必要費用後計算。若為虧損，可與薪資所得進行損益通算，申請退還所得稅。

選擇青色申報可享有青色申報特別扣除（最高65萬日圓）。但若非事業規模（5棟10室以上），扣除額為10萬日圓。

帳冊的製作・保存為義務。需正確記錄收入・支出，並妥善保管收據等憑證文件。

常見問題（FAQ）