鄰居的菸味飄進來時的對策｜聯絡順序、判例與透天厝的情況

租賃物件業主們，是否有這樣的煩惱呢？「收到入居者投訴，說鄰房的菸味飄進來」「被告知因陽台吸菸的住戶，晾在外面的衣服都有菸味」「樓下住戶的菸味飄到上層，被說有健康損害」。

近年來，入居者之間的二手菸糾紛 已成為租賃經營中最棘手的問題之一。隨著健康意識提高和新冠疫情導致的居家時間增加，對「來自附近住宅的菸味」的敏感度比以前更高。另一方面，如何在吸菸者的權利和非吸菸者的健康配慮之間取得平衡，特別對於自主管理業主來說是令人頭疼的課題。

本文將解說近鄰宅的二手菸引發的入居者糾紛實況、自主管理業主所面臨的困難，以及委託管理公司所能獲得的具體優點。為您提出在維持入居者之間良好關係的同時，實現穩定租賃經營的方策。

自主管理業主面臨的二手菸糾紛案例

案例1：陽台吸菸引發的入居者間對立

在東京都內自主管理一棟公寓（共8室）的鈴木先生（50多歲・上班族）的案例

鈴木先生所擁有的公寓，住在2樓的單身男性每晚在陽台吸菸。某天，住在正上方3樓的家庭投訴鈴木先生：「希望陽台不要吸菸。孩子有氣喘，半夜咳個不停。」

鈴木先生聯絡了2樓的住戶，說明情況請求配合。但2樓住戶反駁：「在自己家的陽台吸菸是自由，契約書上也沒有記載禁菸。」之後，雙方關係惡化，鈴木先生本身也陷入無法判斷應該站在哪一方的困境。

最終，3樓的家庭以「健康問題」為由，1年後退租。2樓住戶也以「不尊重隱私的業主」為由拒絕續約，短期間內2室變成空置。鈴木先生回顧：「雙方都有其道理，深感仲裁的困難。」

案例2：二手菸被害引發法律糾紛的危機

擁有神奈川縣中古公寓（20戶）的田中先生（60多歲・自營業）的案例

田中先生的物件，鄰近的302號室和303號室入居者之間因二手菸發生糾紛。問題是從吸菸的302號室的菸味透過牆壁和空調管道流入303號室。303號室的入居者主張「是身體不適的原因」，要求改善。

田中先生向吸菸者尋求理解，但被以「契約條款中沒有禁止室內吸菸」為由拒絕。情況未改善過了幾個月後，303號室的入居者開始說「考慮提出健康損害的損害賠償請求」。

田中先生慌忙諮詢律師，被告知「有公寓因菸味流入造成健康損害而提訴，被認定賠償的判例」，也被指出作為業主可能被追究責任。最終，田中先生自費在302號室安裝高性能空氣清淨機，在303號室進行提升窗戶氣密性的工程，暫時解決問題，但產生了意料之外的支出。

案例3：從吸菸可到禁菸物件過渡的糾紛

擁有大阪府公寓（12室）的山本先生（55歲左右・公司主管）的案例

山本先生擁有一棟屋齡20年的公寓，趁著翻新機會，決定方針轉換為「全棟禁菸」。對現有入居者，計劃在契約更新時加入「館內及陽台禁菸」的特別條款。

然而，住了10年以上的高齡入居者反彈：「長年被允許吸菸的地方，突然被禁止是無法接受的。」此外，雖然同意了特約，但實際上仍秘密在室內吸菸的入居者也有，新入居的非吸菸者開始投訴：「明明是禁菸物件，卻有菸味。」

山本先生耗費大量時間在與各入居者的個別交涉和說明禁菸政策上，切身感受到「自主管理中方針轉換的困難」。最終，決定委託有專業知識的顧問研討應對策略。

【給住戶】鄰居的菸味飄進來時能做的事

前面談的都是屋主與管理方的角度，但真正困擾的是菸味飄進來的那一戶。順序弄錯反而會讓事情惡化，以下把該做與不該做的分開整理。

首先，不該做的事

請不要直接去對方家門口提醒。菸味糾紛靠當事人直接對話而解決的案例非常少，反而容易演變成情緒對立並長期化。在管理現場，直接抗議後演變成騷擾的諮詢一再出現。

也請避免自行張貼公告。在共用部張貼屬管理委員會、管理公司的權限，擅自張貼本身就可能違反規約。

順序：自家的對策 → 管理公司 → 管理委員會・房東

階段	要做的事	重點
1. 記錄	記下日期、星期、時段與氣味強度，最好累積1〜2週	這一步最有效。「偶爾有味道」讓人無從處理，但「平日22時前後幾乎每天」就能鎖定來源
2. 阻斷入侵路徑	在進氣口（圓形換氣孔）加裝濾網、窗框縫隙貼防漏膠帶、排風扇加裝逆止閥	菸味多半從進氣口與窗框縫隙進入。空氣清淨機能淨化室內空氣，卻無法阻止氣流進來
3. 聯絡管理公司	租屋找管理公司，自有房則透過管理員向管理委員會反映，並附上記錄	不必先找出是誰。可以用「向全體住戶提醒」的方式處理
4. 書面提醒	若未改善，請管理公司以書面個別提出	租賃契約或管理規約的使用方法遵守義務即為依據
5. 仍持續的話	諮詢律師或地方政府窗口。請求損害賠償也是選項	可參考後述判例

第2項的物理對策，無論對方是誰、交涉是否有進展都會見效。先著手處理，後續的往來也會更冷靜。

法律上能主張到什麼程度

即使在自己的所有物或專有部分內，抽菸也並非毫無限制。名古屋地方法院2012年12月13日判決對持續在陽台抽菸的住戶，判命向樓上住戶支付慰撫金5萬日圓。

判決指出「即使在自己的所有物內，也並非任何行為都被允許；當行為對第三人造成顯著不利益時，加以限制乃屬不得已」，認定抽菸行為有可能構成侵權行為。

不過同一判決也提到，「基於居住在住宅彼此緊鄰的公寓此一特殊性，一定程度應予容忍」，因此僅是稍有氣味並不會被認可。加上認容金額僅5萬日圓，不宜抱持「只要提告就能讓對方停止」的期待。判例的意義與其說是取得賠償，不如說在於能夠表明「管理公司有提醒的法律依據」。

出處：大阪市公寓管理支援機構「對陽台抽菸判命損害賠償之案例／名古屋地方法院 2012年12月13日」

來源是隔壁透天厝的情況

與集合住宅不同，既沒有管理公司也沒有管理委員會，缺少能居中協調的第三方。這正是透天厝糾紛難處理的原因。

手段	實效性	備註
自家的氣密對策	高	進氣口濾網與窗框防漏膠帶。光是改變開窗時段也會有差
向社區・里鄰組織反映	中	不指名道姓，以「社區共同課題」的形式周知較為可行
地方政府的諮詢窗口	中	部分地方政府受理二手菸相關諮詢。請確認是否訂有自治條例
存證信函・律師諮詢	視情況	以備妥記錄為前提。關係將徹底惡化，須有心理準備
直接抗議	不建議	解決率低，且容易演變成長期對立

在透天厝的情境下，比起「改變對方」，把資源投入「不讓菸味進到自家」在成本效益與心理負擔上都更划算。進氣口濾網每處僅數百日圓，防漏膠帶也只要數千日圓，而且當天就能完成。

自主管理的風險與局限

應對二手菸相關糾紛時，自主管理業主面臨以下風險和局限。

法律判斷的困難與責任所在

二手菸問題是「吸菸的權利」與「健康生活的權利」的角力。這在法律上也是難以判斷的領域。

實際上，有關公寓陽台吸菸的訴訟中，名古屋地方裁判所有判例，以「不顧慮住民的吸菸是違法的」命令吸菸者支付慰謝料。另一方面，也有「因居住在公寓的特殊性，有義務在某種程度上容受來自附近的菸味流入」的見解。

對於自主管理業主來說，要適當進行這樣的法律判斷是極為困難的。判斷哪一方入居者的主張有道理，業主應介入到什麼程度，若判斷錯誤，甚至可能產生訴訟風險。

作為公平仲裁者的立場維持

在入居者間的二手菸糾紛中，需要業主以公平的立場進行仲裁。但自主管理業主容易陷入以下困境：

在人際關係已建立的自主管理中，維持這樣的立場特別困難。與某一入居者的關係良好，就有不知不覺站在那一方判斷的風險。

委託管理公司的具體優點

委託管理公司，可以有效解決二手菸相關糾紛的具體優點如下。

作為第三者的中立立場仲裁效果

管理公司的最大優點是，能以中立的第三者立場 進行入居者間的仲裁。與業主本身應對的情況相比，有以下優點：

• 不以情緒化，而以規約和契約為依據的客觀判斷
• 可避免業主與入居者的直接對立
• 透過公平性的保障獲得入居者的信任
• 基於仲裁專業訣竅的適當對話進行

實際上，管理公司介入可以緩和入居者間的直接對立，使冷靜的交談成為可能。以「契約依據的應對」而非「業主的指示」的形式，入居者也不容易情緒化。

基於法律知識的契約管理和應對

管理公司熟知與二手菸相關的法律知識和判例，可以採取最小化風險的應對：

• 適當的禁菸特約設定和納入契約書
• 具法律效力的通知或警告的適當發出
• 基於最新二手菸相關判例知識的應對
• 必要時與專家（律師等）的連攜

特別重要的是禁菸特約的適當表達和運用。例如設置使用明確表達的特約，如「禁止在室內吸菸」「禁止在包括陽台在內的整個用地內吸菸」等，可以預先防止之後的糾紛。

透過預防性方法迴避糾紛

管理公司的重要角色之一，是二手菸糾紛的預防性方法：

• 入居前對吸菸規則的明確說明
• 定期向入居者發出注意事項
• 在共用部設置適當的標示・指引
• 提供關於吸菸禮儀的資訊

特別有效的是，在入居時點進行明確的規則說明和取得同意。管理公司作為第三者說明「這棟建物有這樣的規則」，入居者也能心服口服地簽約。

一貫政策的確立和運用

管理公司的強大優點是，能在整棟物件中確立・運用一貫的政策：

• 關於吸菸明確規則的文件化
• 公平・平等地適用於所有入居者
• 不受時間流逝或入居者更替影響的持續運用
• 活用其他物件成功案例的有效政策設計

自主管理容易受到人際關係和當時情況左右，而管理公司能基於「這種情況這樣應對」的一貫規則應對。由此可以維持入居者間的公平感，防止糾紛。

選擇管理公司的要點

解說選擇擅長應對二手菸糾紛的管理公司的要點。

入居者糾紛應對的實績和經驗

選擇管理公司最應重視的，是包含二手菸在內的入居者間糾紛應對實績：

• 具體解決案例的有無及其內容
• 是否有專門針對二手菸糾紛的應對手冊
• 負責人的經驗值和溝通能力
• 關於糾紛應對的員工教育充實度

在面談時，具體詢問「過去如何解決二手菸相關的糾紛」「到解決為止所需的時間和具體應對策略」是個好方法。

總結：由專業人員應對二手菸糾紛所帶來的成果

來自近鄰宅的二手菸相關糾紛，有可能在租賃經營中發展成嚴重問題。自主管理容易面臨情緒化對立、法律風險判斷、公平仲裁等困難。委託管理公司帶來以下具體優點：

• 由中立第三者進行仲裁：可以避免情緒化對立，從公平立場解決
• 基於專業知識的應對：實現法律風險迴避和適當的契約管理
• 物理・技術性解決策：根據建物特性提出並實施具體對策
• 確立一貫政策：公平地適用於所有入居者，持續運用

二手菸糾紛不只是「好惡」的問題，而是關係到健康和生活品質的重要課題。正是這樣細膩的問題，活用專業管理公司的訣竅，才能兼顧維持入居者滿意度和穩定的租賃經營。

將業主從自主管理的負擔中解放出來，委託專家之手，整理能夠專注於業主本來業務「維持・提升資產價值」的環境吧。

常見問題

Q1：入居者來投訴二手菸相關問題時，最初應如何應對？

A： 首先冷靜聽取雙方陳述是重要的。特別重要的要點如下：

• 具體在哪裡吸菸（室內、陽台、共用部等）
• 菸味是透過什麼路徑流入的
• 哪個時間段的吸菸特別成為問題
• 是否有健康上的影響（氣喘等既往症）

委託管理公司的話，擁有專業知識的人員可以適當進行這樣的問詢，在避免情緒化對立的同時整理事實關係。

Q2：即使契約書沒有記載禁菸，也可以限制吸菸嗎？

A： 沒有明確記載的情況下有一定困難，但考慮以下幾點應對是可能的：

• 以「不打擾其他入居者」的一般條款為依據的注意勸告
• 陽台屬於共用部的情況，管理規約有可能限制吸菸
• 在下次契約更新時提案加入禁菸特約

管理公司可以在最小化法律風險的同時，根據情況提出最佳方法。此外，能向吸菸者和非吸菸者雙方做出令人信服的說明也是其強項。

Q3：從吸菸可物件移行到禁菸物件的最佳方法是？

A： 急速變更有招致入居者反彈的風險，因此建議採取分階段移行：

1. 首先是共用部分（走廊・電梯等）的禁菸化
2. 包含陽台在內的外部空間禁菸化
3. 契約更新時導入室內禁菸特約
4. 新規契約從一開始就加入禁菸條款

管理公司有在許多物件的移行經驗，可以根據入居者構成和建物特性提出最佳移行方案。此外，也知道舉辦說明會等對入居者進行細心說明的方法。

Q4：被主張菸害時，業主的法律風險有嗎？

A： 有一定的法律風險。特別是以下情況需要注意：

• 入居者申訴健康損害，但卻什麼都不應對的情況
• 雖以禁菸招募，但實際上其他入居者在吸菸的情況
• 因建物結構上的缺陷，容易流入菸味的狀況被放置的情況

管理公司擁有法律風險管理的專業知識，可以透過適當應對最小化訴訟風險。此外，萬一發生時也能事先準備應對策略，這是其優點。

Q5：吸菸者和非吸菸者雙方都投訴時，應如何取得平衡？

A： 在兼顧雙方權利的同時，以下應對是有效的：

• 兼顧「吸菸的自由」和「健康生活的權利」兩面的說明
• 物理性對策的提案（強化換氣設備、安裝空氣清淨機等）
• 按時間段設定吸菸規則（如清晨・深夜克制等）
• 必要時確保指定吸菸空間

管理公司有在許多物件解決同樣問題的經驗，擁有找到雙方都能接受的妥協點的訣竅。作為第三者的管理公司的提案，比當事者之間的直接交涉更容易被接受。

二手菸相關的入居者間糾紛，應對失當的話，有可能導致嚴重的空置風險或訴訟風險。INA&Associates株式會社根據豐富經驗和專業知識，為您提出有效的應對策略。以中立立場調整入居者間的糾紛，從禁菸政策的制定到實施，一貫支援。

為二手菸糾紛苦惱的業主，以及想為未來風險做好準備的業主，請務必利用免費諮詢。讓我們協助您從自主管理的負擔中解放出來，實現穩定的租賃經營。