租賃物件業主們，是否有這樣的煩惱呢？「收到入居者投訴，說鄰房的菸味飄進來」「被告知因陽台吸菸的住戶，晾在外面的衣服都有菸味」「樓下住戶的菸味飄到上層，被說有健康損害」。
近年來，入居者之間的二手菸糾紛 已成為租賃經營中最棘手的問題之一。隨著健康意識提高和新冠疫情導致的居家時間增加，對「來自附近住宅的菸味」的敏感度比以前更高。另一方面，如何在吸菸者的權利和非吸菸者的健康配慮之間取得平衡，特別對於自主管理業主來說是令人頭疼的課題。
本文將解說近鄰宅的二手菸引發的入居者糾紛實況、自主管理業主所面臨的困難，以及委託管理公司所能獲得的具體優點。為您提出在維持入居者之間良好關係的同時，實現穩定租賃經營的方策。
自主管理業主面臨的二手菸糾紛案例
案例1：陽台吸菸引發的入居者間對立
在東京都內自主管理一棟公寓（共8室）的鈴木先生（50多歲・上班族）的案例
鈴木先生所擁有的公寓，住在2樓的單身男性每晚在陽台吸菸。某天，住在正上方3樓的家庭投訴鈴木先生：「希望陽台不要吸菸。孩子有氣喘，半夜咳個不停。」
鈴木先生聯絡了2樓的住戶，說明情況請求配合。但2樓住戶反駁：「在自己家的陽台吸菸是自由，契約書上也沒有記載禁菸。」之後，雙方關係惡化，鈴木先生本身也陷入無法判斷應該站在哪一方的困境。
最終，3樓的家庭以「健康問題」為由，1年後退租。2樓住戶也以「不尊重隱私的業主」為由拒絕續約，短期間內2室變成空置。鈴木先生回顧：「雙方都有其道理，深感仲裁的困難。」
案例2：二手菸被害引發法律糾紛的危機
擁有神奈川縣中古公寓（20戶）的田中先生（60多歲・自營業）的案例
田中先生的物件，鄰近的302號室和303號室入居者之間因二手菸發生糾紛。問題是從吸菸的302號室的菸味透過牆壁和空調管道流入303號室。303號室的入居者主張「是身體不適的原因」，要求改善。
田中先生向吸菸者尋求理解，但被以「契約條款中沒有禁止室內吸菸」為由拒絕。情況未改善過了幾個月後，303號室的入居者開始說「考慮提出健康損害的損害賠償請求」。
田中先生慌忙諮詢律師，被告知「有公寓因菸味流入造成健康損害而提訴，被認定賠償的判例」，也被指出作為業主可能被追究責任。最終，田中先生自費在302號室安裝高性能空氣清淨機，在303號室進行提升窗戶氣密性的工程，暫時解決問題，但產生了意料之外的支出。
案例3：從吸菸可到禁菸物件過渡的糾紛
擁有大阪府公寓（12室）的山本先生（55歲左右・公司主管）的案例
山本先生擁有一棟屋齡20年的公寓，趁著翻新機會，決定方針轉換為「全棟禁菸」。對現有入居者，計劃在契約更新時加入「館內及陽台禁菸」的特別條款。
然而，住了10年以上的高齡入居者反彈：「長年被允許吸菸的地方，突然被禁止是無法接受的。」此外，雖然同意了特約，但實際上仍秘密在室內吸菸的入居者也有，新入居的非吸菸者開始投訴：「明明是禁菸物件，卻有菸味。」
山本先生耗費大量時間在與各入居者的個別交涉和說明禁菸政策上，切身感受到「自主管理中方針轉換的困難」。最終，決定委託有專業知識的顧問研討應對策略。
自主管理的風險與局限
應對二手菸相關糾紛時，自主管理業主面臨以下風險和局限。
法律判斷的困難與責任所在
二手菸問題是「吸菸的權利」與「健康生活的權利」的角力。這在法律上也是難以判斷的領域。
實際上，有關公寓陽台吸菸的訴訟中，名古屋地方裁判所有判例，以「不顧慮住民的吸菸是違法的」命令吸菸者支付慰謝料。另一方面，也有「因居住在公寓的特殊性，有義務在某種程度上容受來自附近的菸味流入」的見解。
對於自主管理業主來說，要適當進行這樣的法律判斷是極為困難的。判斷哪一方入居者的主張有道理，業主應介入到什麼程度，若判斷錯誤，甚至可能產生訴訟風險。
作為公平仲裁者的立場維持
在入居者間的二手菸糾紛中，需要業主以公平的立場進行仲裁。但自主管理業主容易陷入以下困境：
| 困境 | 問題點 | 結果 |
|---|---|---|
| 偏袒吸菸者 | 看起來輕視非吸菸者的健康損害 | 非吸菸者退租風險 |
| 偏袒非吸菸者 | 看起來侵害吸菸者的隱私 | 吸菸者退租風險 |
| 中立態度 | 雙方都對「什麼都不處理」感到不滿 | 失去雙方的信任 |
在人際關係已建立的自主管理中，維持這樣的立場特別困難。與某一入居者的關係良好，就有不知不覺站在那一方判斷的風險。
委託管理公司的具體優點
委託管理公司，可以有效解決二手菸相關糾紛的具體優點如下。
作為第三者的中立立場仲裁效果
管理公司的最大優點是，能以中立的第三者立場 進行入居者間的仲裁。與業主本身應對的情況相比，有以下優點：
- 不以情緒化，而以規約和契約為依據的客觀判斷
- 可避免業主與入居者的直接對立
- 透過公平性的保障獲得入居者的信任
- 基於仲裁專業訣竅的適當對話進行
實際上，管理公司介入可以緩和入居者間的直接對立，使冷靜的交談成為可能。以「契約依據的應對」而非「業主的指示」的形式，入居者也不容易情緒化。
基於法律知識的契約管理和應對
管理公司熟知與二手菸相關的法律知識和判例，可以採取最小化風險的應對：
- 適當的禁菸特約設定和納入契約書
- 具法律效力的通知或警告的適當發出
- 基於最新二手菸相關判例知識的應對
- 必要時與專家（律師等）的連攜
特別重要的是禁菸特約的適當表達和運用。例如設置使用明確表達的特約，如「禁止在室內吸菸」「禁止在包括陽台在內的整個用地內吸菸」等，可以預先防止之後的糾紛。
透過預防性方法迴避糾紛
管理公司的重要角色之一，是二手菸糾紛的預防性方法：
- 入居前對吸菸規則的明確說明
- 定期向入居者發出注意事項
- 在共用部設置適當的標示・指引
- 提供關於吸菸禮儀的資訊
特別有效的是，在入居時點進行明確的規則說明和取得同意。管理公司作為第三者說明「這棟建物有這樣的規則」，入居者也能心服口服地簽約。
一貫政策的確立和運用
管理公司的強大優點是，能在整棟物件中確立・運用一貫的政策：
- 關於吸菸明確規則的文件化
- 公平・平等地適用於所有入居者
- 不受時間流逝或入居者更替影響的持續運用
- 活用其他物件成功案例的有效政策設計
自主管理容易受到人際關係和當時情況左右，而管理公司能基於「這種情況這樣應對」的一貫規則應對。由此可以維持入居者間的公平感，防止糾紛。
選擇管理公司的要點
解說選擇擅長應對二手菸糾紛的管理公司的要點。
入居者糾紛應對的實績和經驗
選擇管理公司最應重視的，是包含二手菸在內的入居者間糾紛應對實績：
- 具體解決案例的有無及其內容
- 是否有專門針對二手菸糾紛的應對手冊
- 負責人的經驗值和溝通能力
- 關於糾紛應對的員工教育充實度
在面談時，具體詢問「過去如何解決二手菸相關的糾紛」「到解決為止所需的時間和具體應對策略」是個好方法。
總結：由專業人員應對二手菸糾紛所帶來的成果
來自近鄰宅的二手菸相關糾紛，有可能在租賃經營中發展成嚴重問題。自主管理容易面臨情緒化對立、法律風險判斷、公平仲裁等困難。委託管理公司帶來以下具體優點：
- 由中立第三者進行仲裁：可以避免情緒化對立，從公平立場解決
- 基於專業知識的應對：實現法律風險迴避和適當的契約管理
- 物理・技術性解決策：根據建物特性提出並實施具體對策
- 確立一貫政策：公平地適用於所有入居者，持續運用
二手菸糾紛不只是「好惡」的問題，而是關係到健康和生活品質的重要課題。正是這樣細膩的問題，活用專業管理公司的訣竅，才能兼顧維持入居者滿意度和穩定的租賃經營。
將業主從自主管理的負擔中解放出來，委託專家之手，整理能夠專注於業主本來業務「維持・提升資產價值」的環境吧。
常見問題
Q1：入居者來投訴二手菸相關問題時，最初應如何應對？
A： 首先冷靜聽取雙方陳述是重要的。特別重要的要點如下：
- 具體在哪裡吸菸（室內、陽台、共用部等）
- 菸味是透過什麼路徑流入的
- 哪個時間段的吸菸特別成為問題
- 是否有健康上的影響（氣喘等既往症）
委託管理公司的話，擁有專業知識的人員可以適當進行這樣的問詢，在避免情緒化對立的同時整理事實關係。
Q2：即使契約書沒有記載禁菸，也可以限制吸菸嗎？
A： 沒有明確記載的情況下有一定困難，但考慮以下幾點應對是可能的：
- 以「不打擾其他入居者」的一般條款為依據的注意勸告
- 陽台屬於共用部的情況，管理規約有可能限制吸菸
- 在下次契約更新時提案加入禁菸特約
管理公司可以在最小化法律風險的同時，根據情況提出最佳方法。此外，能向吸菸者和非吸菸者雙方做出令人信服的說明也是其強項。
Q3：從吸菸可物件移行到禁菸物件的最佳方法是？
A： 急速變更有招致入居者反彈的風險，因此建議採取分階段移行：
- 首先是共用部分（走廊・電梯等）的禁菸化
- 包含陽台在內的外部空間禁菸化
- 契約更新時導入室內禁菸特約
- 新規契約從一開始就加入禁菸條款
管理公司有在許多物件的移行經驗，可以根據入居者構成和建物特性提出最佳移行方案。此外，也知道舉辦說明會等對入居者進行細心說明的方法。
Q4：被主張菸害時，業主的法律風險有嗎？
A： 有一定的法律風險。特別是以下情況需要注意：
- 入居者申訴健康損害，但卻什麼都不應對的情況
- 雖以禁菸招募，但實際上其他入居者在吸菸的情況
- 因建物結構上的缺陷，容易流入菸味的狀況被放置的情況
管理公司擁有法律風險管理的專業知識，可以透過適當應對最小化訴訟風險。此外，萬一發生時也能事先準備應對策略，這是其優點。
Q5：吸菸者和非吸菸者雙方都投訴時，應如何取得平衡？
A： 在兼顧雙方權利的同時，以下應對是有效的：
- 兼顧「吸菸的自由」和「健康生活的權利」兩面的說明
- 物理性對策的提案（強化換氣設備、安裝空氣清淨機等）
- 按時間段設定吸菸規則（如清晨・深夜克制等）
- 必要時確保指定吸菸空間
管理公司有在許多物件解決同樣問題的經驗，擁有找到雙方都能接受的妥協點的訣竅。作為第三者的管理公司的提案，比當事者之間的直接交涉更容易被接受。
二手菸相關的入居者間糾紛，應對失當的話，有可能導致嚴重的空置風險或訴訟風險。INA&Associates株式會社根據豐富經驗和專業知識，為您提出有效的應對策略。以中立立場調整入居者間的糾紛，從禁菸政策的制定到實施，一貫支援。
為二手菸糾紛苦惱的業主，以及想為未來風險做好準備的業主，請務必利用免費諮詢。讓我們協助您從自主管理的負擔中解放出來，實現穩定的租賃經營。
