忙碌律師更應該進行不動產投資的5個理由｜活用高收入的節稅對策與資產形成術

對於每日從事繁忙業務的律師們而言,活用高收入進行有效的資產形成是重要的課題。特別是近年來,因稅負增加和對未來的不安,許多律師開始關注不動產投資。

本文將詳細解說為何忙碌的律師更應該考慮不動產投資的5個理由。此外,也將具體介紹律師特有的活用高屬性的融資條件以及運用法律知識的投資策略。

律師的年收入與稅負現狀

律師的平均年收入數據

根據日本律師聯合會的最新調查,律師的平均年收入為2,558萬日圓,中位數為1,437萬日圓。另一方面,薪資結構基本統計調查(令和3年版)報告指出,男性律師的平均年收入為970萬日圓,女性律師的平均年收入為879萬日圓。

這個數值的差異是由於調查對象和統計方法的不同,但無論如何,律師都被定位為高收入職業。特別是經驗年數25年以上30年未滿的律師,平均收入達到4,699萬日圓,收入中位數達到3,000萬日圓,與其他職業相比維持著壓倒性的高水準。

律師的經驗年數別年收入	平均年收入	中位數
25年以上30年未滿	4,699萬日圓	3,000萬日圓
受雇律師(60-64期)	940萬日圓	-
受雇律師(55-59期)	863萬日圓	-
整體平均(日律聯調查)	2,558萬日圓	1,437萬日圓

伴隨高收入的沉重稅負

然而,高收入伴隨著相應的稅負。日本的所得稅採用累進課稅制度,所得越高稅率也越高。目前的所得稅率如下所示。

課稅所得金額	所得稅率	住民稅率	合計稅率
195萬日圓以下	5%	10%	15%
195萬日圓超過330萬日圓以下	10%	10%	20%
330萬日圓超過695萬日圓以下	20%	10%	30%
695萬日圓超過900萬日圓以下	23%	10%	33%
900萬日圓超過1,800萬日圓以下	33%	10%	43%
1,800萬日圓超過4,000萬日圓以下	40%	10%	50%
4,000萬日圓以上	45%	10%	55%

當課稅所得達到1,500萬日圓左右時,實際稅率達到43%。也就是說,所賺取收入的約一半將被徵收為稅金。

為了減輕這沉重的稅負,並實現有效的資產形成,許多高收入律師開始關注透過不動產投資進行節稅對策。

忙碌律師更應該進行不動產投資的5個理由

理由1:活用高屬性的有利融資條件

律師是金融機構評價為「高屬性」職業的代表。與醫師、稅理士並列,作為可期待長期高收入的專業職業,在不動產投資貸款的審查中能享有極為有利的條件。

具體而言,可以獲得以下優惠:

• 全額貸款(物件價格100%融資)的核准率高
• 超額貸款(含雜費融資)的可能性
• 可期待低利率融資
• 可能無頭期款開始投資

一般上班族的融資額度通常為年收入的7~10倍左右,但律師的情況下,獲得年收入15~20倍融資的案例並不罕見。年收入1,500萬日圓的律師,可能進行超過2億日圓的不動產投資,能在短期間內實現大規模的資產形成。

理由2:透過折舊的強大節稅效果

不動產投資的最大優點之一,就是活用折舊費用的節稅效果。建築物部分隨著時間經過價值會減少,這個減少的部分可以列為費用。

用具體例子說明折舊的機制:

物件資訊	詳細
物件價格	5,000萬日圓
建築物價格	3,000萬日圓(土地2,000萬日圓)
結構	RC造(耐用年數47年)
年間折舊費用	約64萬日圓(3,000萬日圓÷47年)

年收入2,000萬日圓(課稅所得1,500萬日圓,稅率33%)的律師購買上述物件時:

年間節稅效果=64萬日圓×33%=約21萬日圓

此外,透過購買中古物件來縮短攤提期間,也可以獲得更大的節稅效果。屋齡20年的RC造大廈的情況下,剩餘耐用年數為27年,年間折舊費用增加到約111萬日圓。

年間節稅效果=111萬日圓×33%=約37萬日圓

這個節稅效果,是在不動產所得為赤字的情況下,透過與薪資所得損益互抵來實現的。也就是說,透過不伴隨現金支出的折舊費用,可以大幅減輕實際的稅負。

理由3:活用法律知識的風險管理

律師們擁有的專業法律知識,在不動產投資中是很大的優勢。可以事先避免一般投資者容易忽略的法律風險,實現更安全且收益性高的投資。

具體的應用場景:

合約審查能力

• 確認買賣合約書的瑕疵擔保責任條款
• 判斷租賃契約書特約事項的合法性
• 管理委託契約的條件交涉

糾紛處理能力

• 迅速解決與入住者的法律糾紛
• 應對與鄰近居民的界線紛爭
• 發現並處理違反建築基準法的物件

因應法律修正

• 掌握民法修正(2020年4月施行)對租賃契約的影響
• 識別因建築基準法修正產生的既存不適格物件
• 因應稅制修正而檢討投資策略

透過這些知識,可以用適當價格取得一般投資者會迴避的「有問題物件」,透過解決法律問題獲得大額收益。實際上,也有許多報告案例是活用律師的專業知識,解決有繼承問題的物件或界線確定未完成的物件,以市場價格的7~8折取得。

理由4:時間效率性與本業的兼顧

對律師們而言最重要的要素之一就是時間效率性。不動產投資透過委託適當的管理公司,可以作為幾乎完全被動的投資來運用。

透過管理委託實現業務自動化

管理業務	委託內容	律師的參與度
招募入住者	刊登廣告、看房應對	無
租金收取	每月房租徵收、催繳	無
建築物管理	清掃、設備檢查、修繕	僅重要事項需核准
入退住手續	契約書製作、押金結算	無
糾紛應對	入住者客訴、鄰近問題	僅法律問題需參與

管理委託費用約為租金收入的5%左右,但支付這個費用後,只需每月1~2小時左右的確認作業就能持續投資。

與股票投資的比較

投資手法	日常時間投資	專業知識要求度	對市場變動的應對
不動產投資	每月1~2小時	低(活用管理公司)	長期穩定
股票投資	每日1~2小時	高(需市場分析)	每日變動應對
外匯・虛擬貨幣	每日數小時	極高(24小時市場)	需常時監控

如此,不動產投資可以說是最適合「忙碌律師」的投資手法。在專注本業的同時,還能確保穩定的副收入。

理由5:通膨避險與長期資產價值的保全

由於近年來全球性的通膨趨勢,現金和存款的實際價值正在貶值。不動產投資作為通膨避險發揮作用,對長期資產價值的保全極為有效。

租金收入的穩定性

不動產投資的一大優點是租金收入的穩定性。與股票股息或債券利息不同,租金不易受景氣變動影響,能長期提供穩定的收入。

實際的收益率數據:

物件類型	表面收益率	實質收益率	空屋率
區分大廈	3~5%	2.5~4%	5~10%
整棟大廈	約8%	6~7%	3~8%
整棟公寓	約8%	6~7%	5~12%

年收入2,000萬日圓的律師進行1億日圓的不動產投資時,可獲得年間租金收入600萬日圓(收益率6%),這相當於本業收入的30%的穩定收入。

此外,不動產作為遺產稅對策也極為有效。以現金繼承時會按面額評價,但不動產的情況下,遺產稅評價額約為市價的70~80%左右,可期待大幅的節稅效果。

推薦給律師的不動產投資策略

初學者適用:區分大廈投資

對於首次進行不動產投資的律師,建議從區分大廈投資開始。可用相對少額的資金開始,管理的麻煩也能降到最低。

推薦物件的條件

項目	推薦條件	理由
地點	車站步行10分鐘以內	租賃需求的穩定性
屋齡	屋齡10~25年	價格與收益率的平衡
專有面積	25~40平方公尺	單身者需求高
結構	RC造或SRC造	耐久性與融資條件
收益率	實質收益率3%以上	確保收益性

中級者適用:整棟公寓・大廈投資

累積一定程度的經驗後,可以考慮整棟物件投資。可期待更大的節稅效果和收益性。

整棟投資的優點

• 包含土地在內的資產價值提升
• 透過多戶實現收入穩定化
• 整體建築物的管理・營運方針決定權
• 透過更大的折舊費用獲得節稅效果

高級者適用:商業不動產・開發案件

擁有豐富資金力和經驗的律師,商業不動產和開發案件投資也是選項之一。

商業不動產投資的特徵

• 高收益率(7~12%)
• 透過長期契約實現穩定性
• 在與租戶的法律交涉中活用專業知識
• 大規模的節稅效果

常見問題

Q1.不動產投資真的能節稅嗎?

A1.是的,如果適當進行可以獲得很大的節稅效果。但是,節稅效果課稅所得越高的人越大。年收入1,000萬日圓以上的律師,應該能充分享受節稅優惠。

重要的是,不要只以節稅為目的,而是要以長期資產形成為主要目的進行投資。將節稅視為次要優點是成功的秘訣。

Q2.很忙無法管理物件感到不安

A2.委託管理公司後,只需每月1~2小時左右的確認作業就能持續投資。許多律師投資者都在不影響本業的情況下進行不動產投資。

選擇管理公司的要點:

• 地區密著型且實績豐富
• 24小時應對體制
• 入住率95%以上的實績
• 透明度高的報告體制

Q3.需要多少資金才能開始?

A3.活用律師的高屬性,從頭期款100萬日圓左右開始也可能。但考慮安全性,建議準備物件價格10~20%左右的頭期款。

依年收入別的推薦投資規模:

• 年收入1,000萬日圓:3,000~5,000萬日圓的物件
• 年收入1,500萬日圓:5,000~8,000萬日圓的物件
• 年收入2,000萬日圓:8,000萬日圓~1.2億日圓的物件

Q4.擔心空屋風險

A4.透過適當的地點選擇,可以大幅降低空屋風險。選擇車站步行10分鐘以內、人口減少率低的區域,可以確保長期的租賃需求。

此外,透過擁有多戶來分散收入,即使1戶空屋也能將對整體的影響降到最低。

Q5.對利率上升風險的對策?

A5.以固定利率借款,或事先考慮利率上升時的提前還款策略很重要。憑藉律師穩定的高收入,即使利率稍微上升,對投資持續也不會造成太大影響。

此外,透過不動產價格的上漲,也能確保轉貸或出售等退場策略的選項。

總結

對忙碌的律師們而言,不動產投資基於以下5個理由是極為有效的資產形成手段:

1. 活用高屬性的有利融資條件-全額貸款或超額貸款的可能性
2. 透過折舊的強大節稅效果-年間數十萬到數百萬日圓的節稅
3. 活用法律知識的風險管理-透過專業知識實現安全投資
4. 時間效率性與本業的兼顧-每月1~2小時的管理獲得穩定收入
5. 通膨避險與長期資產價值的保全-對現金資產貶值的對策

預測2025年的不動產投資市場,對買賣雙方而言都將持續良好的環境。請活用這個機會,透過計劃性的不動產投資,實現稅負減輕與資產形成的兼顧。

但是,不動產投資也伴隨著風險。在考慮投資時,務必接受專家的建議,制定適合自己財務狀況和投資目標的策略是很重要的。

下一步

對不動產投資感興趣的律師們,建議首先採取以下行動:

1. 整理目前的財務狀況-掌握年收入、資產、負債
2. 明確投資目標-設定節稅效果、收益目標、投資期間
3. 向值得信賴的不動產投資公司諮詢-取得專業建議
4. 物件參觀與市場調查-確認實際的投資對象

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