您是否曾聽過「購買房地產來節稅」這句話呢？的確，房地產投資確實存在減輕稅負的一面。然而，我們想對僅追求短期節稅效果的房地產持有方式敲響警鐘。
本文將提出全新觀點，將房地產重新定位為不僅是「節稅策略」，更是守護家族未來、跨世代傳承資產的「家族策略」。我們將結合專業知識，淺顯易懂地解說不受眼前利益束縛，以長期視野最大化資產價值的具體方法。
為何房地產會在「節稅」的脈絡下被討論
房地產與節稅連結的主要原因，在於其特有的稅務機制。特別重要的是「折舊」與「損益互抵」。
折舊與損益互抵的機制
在房地產中,建築物部分基於隨時間價值遞減的概念，其價值減少的部分被允許每年以「折舊費用」列為支出。這項折舊費用的一大特點，是實際上並不伴隨現金支出的「會計上的支出」。
從房地產經營獲得的收入(如租金收入等)扣除包含折舊費用在內的支出後，帳面上可能出現虧損。將這個虧損部分與薪資所得等其他盈餘所得相抵(損益互抵)，可以壓縮課稅所得總額。結果就能減輕所得稅與居民稅的負擔，這就是「透過房地產節稅」的基本機制。
| 項目 | 金額(日圓) | 備註 |
|---|---|---|
| 租金收入 | 5,000,000 | 年度 |
| 必要支出 | ▲ 1,500,000 | 管理費、修繕費、固定資產稅等 |
| 折舊費用 | ▲ 4,000,000 | 不伴隨實際支出 |
| 房地產所得 | ▲ 500,000 | 帳面上的虧損 |
在上述範例中，可從薪資所得等收入中扣除50萬日圓的虧損。
作為短期節稅策略的房地產持有所帶來的陷阱
然而，這種節稅機制存在許多需要注意的地方。輕率地以節稅為目的購買房地產，可能成為未來帶來巨大損失的「負動產」。
折舊期間結束與退場策略的重要性
能夠列計折舊費用的期間，是根據建築物結構所訂定的法定耐用年限計算，是有限的。特別是中古木造建築等能在短期內列計大量折舊費用的物件，雖然看似節稅效果高，但這種效果無法持久。折舊期間結束後，帳面上的支出會大幅減少，房地產所得突然轉為盈餘而導致稅負增加的案例屢見不鮮。
此外，若在退場策略(即出售)上有所失誤，會產生意想不到的高額稅金。出售房地產獲得的利益(財產交易所得)需課徵財產交易所得稅，而此稅率會因房地產持有期間而有很大差異。
| 持有期間 | 分類 | 稅率(所得稅、居民稅、復興特別所得稅合計) |
|---|---|---|
| 5年以下 | 短期財產交易所得 | 39.63% |
| 超過5年 | 長期財產交易所得 | 20.315% |
思維轉換：房地產是「為家族打造的資產策略」
我們認為，不應將房地產視為個人的短期節稅策略，而應作為長期建構家族整體資產、順利傳承至下一代的策略性工具來運用。
從這個視角出發，房地產將從單純的投資標的，昇華為穩定家族生活基礎、守護資產價值免受通膨侵蝕，並將資產與心意傳承給珍愛家人的「家族資產」。
作為家族策略的房地產運用術
那麼，具體有哪些方法呢？在此介紹三種代表性的運用方法。
1. 透過生前贈與進行計劃性資產移轉
為減輕未來的遺產稅負擔，在身體健康時有計劃地將房地產贈與給下一代的方法。贈與稅有各種特例制度，善用這些制度可在抑制稅負的同時移轉資產。
| 制度名稱 | 概要 | 優點 | 缺點 |
|---|---|---|---|
| 年度贈與 | 年度110萬日圓以內的贈與免稅 | 可從小額開始，長期持續可期待較大的節稅效果 | 贈與人過世前特定期間內的贈與可能會被計入遺產 |
| 遺產時精算課稅制度 | 2,500萬日圓以內的贈與稅免稅，但繼承時會將該贈與財產計入遺產計算遺產稅 | 容易一次性移轉大筆財產。若贈與收益型房地產，之後的租金收入歸受贈人所有 | 一旦選擇就無法回到年度贈與。需支付房地產取得稅、登記許可稅等成本 |
2. 透過家族信託進行靈活的財產管理與傳承
家族信託是所有人(委託人)將財產的管理、運用、處分委託給可信賴家人(受託人)的契約。特別是作為防範因失智症等導致資產凍結風險的對策，非常有效。
例如，房地產所有人若罹患失智症，銀行帳戶會被凍結，房地產的出售或大規模修繕等法律行為也無法進行。然而，若事先簽訂家族信託契約，受託的家人可依照本人意願，持續進行靈活的財產管理。此外，在信託契約中也可指定自己過世後財產如何傳承給何人，具有類似遺囑的功能。
3. 透過法人化(資產管理公司)進行高度資產防護
若擁有多項收益型房地產，或所得超過一定金額，成立資產管理公司將房地產轉為法人持有的「法人化」是有力的選擇。
| 比較項目 | 個人持有 | 法人持有(資產管理公司) |
|---|---|---|
| 稅率 | 累進稅率(稅率隨所得上升，最高55%) | 法人稅(所得超過一定金額後幾乎固定，約30%左右) |
| 所得分散 | 不可 | 可讓家人擔任董事並支付董事報酬來分散所得，有可能增加家庭整體實收金額 |
| 費用列計範圍 | 有限 | 人壽保險費、退休金、董事宿舍租金等，可列為費用的範圍擴大 |
| 繼承 | 繼承房地產本身(評估價值容易偏高) | 繼承公司「股票」(透過股價對策有可能抑制評估價值) |
相較於以個人企業主身分獲得房地產所得，法人化可善用稅率差異、擴大費用列計範圍等，期待獲得各種優勢。此外，在繼承發生時，由於是繼承公司股票而非房地產本身，遺產分配更容易，也較能防止爭議，這也是一大優點。
總結
房地產持有不應僅從眼前「節稅」的短期視角來判斷。而應視為展望自身及家人未來的長期「家族策略」。
透過折舊的節稅效果只是暫時的，若退場策略有誤，反而有招致巨大稅負的風險。另一方面，結合生前贈與、家族信託、法人化等手法，依據自身家庭組成與資產狀況建構最佳投資組合，房地產就能成為跨世代持續創造價值、無可取代的「家族資產」。
如何運用房地產這項強大的工具才是對自己家庭最佳的方式？不妨從長期視角思考一下。我們INA&Associates株式會社將貼近每位客戶的狀況，協助擬定最佳資產策略。歡迎隨時諮詢。
常見問題
Q1：我是房地產投資新手，該從何開始？
A1：首先，請從釐清自身的資產狀況與未來生涯規劃開始。在此基礎上，建議確定房地產投資的目的(是收益目的還是資產傳承目的等)，並諮詢值得信賴的專家。明智的做法是，不要一開始就碰觸高額物件，而是考慮從小額開始的投資或專家精選的物件。
Q2：完全無法期待節稅效果嗎？
A2：不，絕非如此。將房地產所得的虧損與其他所得損益互抵的機制，依然是有效的策略之一。重要的是，理解節稅效果並非永久，並模擬包含折舊期間結束後的稅負增加、出售時的財產交易所得稅在內的整體現金流。
Q3：家族信託或法人化應從什麼資產規模開始考慮？
A3：並沒有一概而論「從多少金額開始」的明確標準。例如，若自宅以外還擁有一項收益型房地產，且對未來因失智症導致資產凍結感到不安，就非常值得考慮家族信託。至於法人化，一般來說當個人課稅所得超過800萬至1,000萬日圓時，法人稅率較為有利的案例較多，可作為一個參考指標。
Q4：都心和地方的物件，哪個比較好？
A4：各有優缺點。都心物件資產價值穩定，租賃需求旺盛，但價格高且收益率傾向較低。另一方面，地方物件價格合理，有時可期待較高收益率，但空屋風險與資產價值下跌風險比都心高。依據自身的投資策略與風險承受度來選擇很重要。
Q5：為了避免繼承糾紛，現在能做什麼？
A5：最重要的是，釐清自身資產狀況與「想將財產如何留給何人」的意願，並傳達給家人。在此基礎上，以法律有效的形式推進遺囑的製作、生前贈與的運用、家族信託的建立、人壽保險的運用等準備工作，將有助於圓滿的資產傳承。
