房地產投資中寵物友善物件有需求嗎？優缺點解說

近年，不動產投資市場對可養寵物物件的關注度急速攀升。根據一般社團法人寵物食品協會最新調查，截至2024年，日本國內犬隻飼養數量約為679萬6千隻，貓咪飼養數量約為915萬5千隻，合計約有1,595萬隻寵物在日本國內被飼養。

這一數字大幅超過15歲以下兒童的人口，顯示寵物在現代社會中已被定位為重要的家庭成員。

然而，儘管有著強烈的寵物飼養需求，可養寵物物件的供給仍然不足。LIFULL HOME'S的調查顯示，67.2%的不動產業者回答「可養寵物物件的需求正在增加」，市場需求擴大已成為明確趨勢。

本文將以INA&Associates株式會社長年從事不動產投資的經驗為基礎，詳細說明投資可養寵物物件的具體優缺點及成功關鍵。

可養寵物物件的市場動向與需求實態

寵物飼養家庭的快速增加

正確掌握當前日本寵物飼養的實際狀況，對投資判斷至關重要。根據一般社團法人寵物食品協會的統計數據，全國飼養寵物的家庭比例已達約每5戶中有1戶，且這一比例逐年增加。

尤其值得關注的是，新冠疫情後寵物飼養需求的高漲。隨著在家時間增加，希望與寵物共同生活的家庭急速增加。這一趨勢並非暫時現象，而是作為生活方式的根本變化逐漸定著。

需求與供給的嚴重落差

另一方面，觀察可養寵物物件的供給狀況，可以發現相對於需求的高漲，供給嚴重不足。不動產入口網站「SUUMO」的調查數據顯示，可養寵物物件的刊登比例從2019年1月的約10%增加至2024年1月的18%。

然而，18%這個數字相較於實際需求仍然遠遠不足。約有3成的民眾表示無法飼養寵物的原因是「集合住宅禁止飼養」，住宅供給端的限制明顯抑制了需求。

租金行情與收益性實態

作為顯示可養寵物物件收益性的具體數據，租金行情的比較極具參考價值。根據旭化成Homes的調查，不可養寵物物件的平均刊登租金為78,253日圓，而可養寵物物件則為112,771日圓，高出整整34,518日圓（約44%）。

物件類型	平均租金	差額	加成比率
不可養寵物物件	78,253日圓	-	-
可養寵物物件	112,771日圓	+34,518日圓	+44%

更值得關注的是入住期間的短暫性。有調查結果顯示，可養寵物物件比不可養寵物物件提早16.6天找到租客。這一數字反映了可養寵物物件的稀缺性與租屋申請者的迫切需求。

不動產投資中可養寵物物件的5大優點

1. 與競爭物件的明確差異化效果

在當前的租賃市場中，地理條件、屋齡、格局等基本條件相似的物件大量存在。在這樣的競爭環境中，可養寵物這一條件成為強力的差異化要素。

特別是即便是一般認為條件較差的物件，也能透過可養寵物這一附加價值大幅提升競爭力。例如，即使是距車站徒步15分鐘以上或屋齡超過20年的物件，對寵物飼養者而言，「能與寵物一起生活」這一條件是最優先考量，其他條件的優先順序相對降低。

2. 長期入住帶來的經營穩定化

可養寵物物件最大的優點之一，是租客的長期定居率高。這有多重原因。

首先，居住環境的改變對寵物本身是很大的壓力來源。從熟悉的環境搬到新地方，可能對寵物的健康與精神造成不良影響，因此飼主盡可能希望避免搬家。

此外，找到可養寵物物件本身極為困難，這也是促進長期入住的因素。租客因擔憂「下次不知何時才能找到可養寵物的物件」，只要對目前的居住環境感到滿意，便不會積極考慮搬家。

3. 空置風險的大幅降低

可養寵物物件與一般租賃物件相比，具有空置風險低的特點。這是因為需求與供給的平衡大幅傾向需求端。

寵物飼養者始終以「有沒有更好的可養寵物物件」的視角查看物件資訊，條件好的物件一旦上市，短期內便會收到大量詢問。實際調查數據也確認，可養寵物物件比一般物件提早16.6天完成入住。

4. 可設定溢價租金

可養寵物物件可與周邊相同條件物件相比設定較高的租金。前述調查數據顯示平均實現44%的租金加成，這大幅改善了投資報酬率。

租金溢價得以成立的原因，在於對寵物飼養者而言，「能與寵物一起生活」的價值超越了金錢負擔的重要性。

5. 增加初期收入的機會

可養寵物物件為應對未來風險，通常押金和禮金的設定高於一般水準。多數情況下會額外設定1至2個月，從而增加簽約時的初期收入。

費用項目	一般物件	可養寵物物件	差額
押金	1～2個月	2～3個月	+1個月
禮金	1～2個月	2～3個月	+1個月
寵物保證金	無	1～2個月	+1～2個月

可養寵物物件投資的4大缺點與風險

1. 目標族群限定所造成的機會損失

可養寵物物件最大的缺點，是入住對象受到限制。不飼養寵物的人、尤其是有動物過敏症或不喜歡動物的人，很可能將該物件從候選名單中排除。

從統計數據來看，飼養寵物的家庭約占整體的20%，其餘80%的家庭便從潛在入住候選中排除。

2. 鄰里糾紛的發生風險

可養寵物物件發生與鄰近住民糾紛的風險高於一般物件。分析不動產公司收到的糾紛諮詢內容，以下問題被頻繁回報。

糾紛內容	發生率	主要原因
寵物叫聲	64.9%	狗吠聲、貓咪夜鳴
飼養禁止寵物	43.2%	違反契約、對規約理解不足
共用區域禮儀違規	37.8%	排泄物處理、未繫牽繩

3. 維護管理成本增加

可養寵物物件與一般物件相比，維護管理成本有增加的傾向。這是因為必須應對寵物存在所造成的特有汙損與耗損。

共用區域清潔費用增加、設備維修費用、專用設備的維護費用等，這些額外成本應事先納入收支計畫，並適當反映於租金或管理費中。

4. 回復原狀費用大幅增加的風險

可養寵物物件最嚴重的風險之一，是回復原狀費用的增加。寵物對室內造成的損傷性質不同於一般自然老化，修繕費用往往偏高。

損傷部位	一般修繕費用	寵物損傷時的費用	差額
壁紙更換（6疊）	3～5萬日圓	5～8萬日圓	+2～3萬日圓
地板更換	8～12萬日圓	12～20萬日圓	+4～8萬日圓
特殊清潔・除臭	無	5～15萬日圓	+5～15萬日圓

使可養寵物物件投資成功的3大要點

1. 明確回復原狀條件與完善契約書

可養寵物物件投資成功最重要的一點，是在契約書中明確訂定回復原狀相關條件。模糊的契約條件會成為退租時糾紛的根源，可能招致意料之外的費用負擔。

國土交通省的「關於回復原狀糾紛與指導方針」中，寵物造成的損傷原則上由租客負擔，但具體費用與範圍的合意仍需由契約當事人雙方確認。

2. 制定詳細的寵物飼養規定

為維持所有租客都能舒適生活的居住環境，制定明確且具實效性的寵物飼養規定不可或缺。

可飼養寵物的條件設定、飼養禮儀的詳細規定、確保規定實效性等，全面性的規則制定是成功的關鍵。

3. 策略性導入寵物專用設備

為最大化可養寵物物件的附加價值並與競爭物件差異化，導入寵物專用設備非常有效。但無需一次導入所有設備，應依物件特性與預算策略性地選擇。

總結：可養寵物物件投資的判斷要點與未來展望

投資判斷中的重要要素

考慮投資可養寵物物件時，綜合評估以下要素至關重要。

目前的市場環境對可養寵物物件投資而言非常有利。飼養寵物家庭的持續增加、供給不足帶來的稀缺性，以及業界相關人士對未來的預測，都顯示投資機會的存在。

平均44%的租金溢價、縮短16.6天的空置期間、長期入住帶來的穩定收益等，數據所顯示的高收益性，使其作為投資對象具有充分的吸引力。

成功的實踐方法

可養寵物物件投資建議不要一開始就進行大規模投資，而是從小型物件起步積累經驗。管理知識的累積、對地區特性的理解、掌握租客需求等，有許多需要透過實踐來學習的要素。

未來市場展望與投資機會

少子高齡化、單身家庭增加、生活方式多元化等，支撐寵物需求的社會結構變化預計將持續。尤其是高齡者的寵物飼養及單身者的寵物需求，未來有可能進一步擴大。

常見問題

Q1. 將物件改為可養寵物需要多少初期投資？

轉換為可養寵物物件所需的初期投資，因物件現況與導入設備的不同而有很大差異。最低限度的改裝約需10至30萬日圓，標準設備導入需50至150萬日圓，正式的寵物共生型則需200至500萬日圓左右。透過租金加成效果，投資金額的回收期間通常約為3至5年。

Q2. 哪種地點適合可養寵物物件投資？

適合可養寵物物件投資的地點，包括附近有公園或散步路線、動物醫院或寵物店鄰近、寵物友善設施完善等特點。此外，可養寵物物件供給較少的地區，或一般租賃物件空置率較高的地區，也是投資機會所在。

Q3. 管理可養寵物物件最需要注意的是什麼？

可養寵物物件管理中最重要的是預防性應對。入住時的徹底說明、定期溝通、迅速處理糾紛等，在問題還小的時候加以應對，便能防止大型糾紛的發生。

Q4. 可養寵物物件出現空置時的對策為何？

可養寵物物件出現空置時，重新檢視招募條件、多元化招募方式、提升物件吸引力等對策都很有效。由於可養寵物物件一般空置期間較短，採取適當對策可期待盡早找到租客。

Q5. 未來可以將物件改回不可養寵物嗎？

將可養寵物物件改回不可養寵物在技術上是可行的，但需要考量對現有租客的應對、物件回復原狀、對市場價值的影響等。不過，擁有可養寵物物件的實績與設備，將成為未來再次改為可養寵物時的優勢。