不動產投資選擇停車場的7個優點｜初期費用、投資報酬率與風險，由專家徹底解說

正在考慮不動產投資的朋友中，是否有人為「公寓或大廈經營的初期費用太高」、「管理起來好像很麻煩」而煩惱呢？對於這樣的朋友，我們推薦的是停車場投資。

停車場投資與其他不動產投資相比，能夠大幅壓低初期費用，管理也較為省力，因此作為不動產投資新手也容易上手的投資方式而備受矚目。實際上，月租停車場的實質報酬率約4%，投幣式停車場則有機會實現15～30%的高收益率。

本文由INA&Associates株式會社，詳細解說停車場投資的具體優點、報酬率行情、初期費用以及成功關鍵。為即將開始不動產投資的朋友，以及希望在現有投資組合中增加新選項的朋友，提供有益的資訊。

停車場投資的基礎知識與種類

在開始停車場投資之前，首先了解基本架構與種類是非常重要的。停車場投資主要分為月租停車場和投幣式停車場兩種經營方式，各自具有不同的特點與收益結構。

什麼是月租停車場

月租停車場是與使用者簽訂月單位合約，以固定月費提供停車位的經營方式。這種方式最大的特點是在合約期間內能夠獲得穩定收入。一旦合約成立，每月可預期固定金額的收入，因此容易預測收益，便於規劃資金計畫。

月租停車場的使用者主要是附近居民或通勤者，以長期使用為前提。因此，住宅區、車站周邊、辦公商圈等地點較為適合，能夠滿足日常需要停車場的人們的需求。

什麼是投幣式停車場

投幣式停車場是以小時為單位收取停車費的經營方式。使用者僅在需要的時間內使用停車場，並按次付費。這種方式的收益因地點和時段不同而大幅變動，具有收益不穩定的特點。

投幣式停車場的收益性很大程度上取決於地點的優劣與周轉率。在商業設施、醫院、車站周邊等人流量大的地方可以期待較高的收益，但在需求較少的地點，有時難以達到預期的收益。

經營方式的選擇

停車場投資中，有土地所有者直接經營的自營方式，以及委託專業業者經營的整體租賃方式兩種。

自營方式中，土地所有者負責從設備投資到日常管理的所有事務。這種方式收益性可能較高，但管理負擔和初期投資的壓力也較大。

另一方面，整體租賃方式中，專業業者租用土地並經營停車場，向土地所有者支付固定租金。這種方式的收益性低於自營方式，但無需管理負擔，能夠獲得穩定收入。

停車場投資的7大優點

停車場投資之所以受到眾多投資者矚目，是因為它具有其他不動產投資所沒有的獨特優點。以下詳細解說停車場投資的主要7大優點。

1.初期費用少

停車場投資最大的優點是能夠大幅壓低初期費用。公寓或大廈經營需要數千萬至上億元的初期投資，而停車場投資中，月租停車場甚至有從0元開始的案例。

讓我們來看看具體的初期費用比較。

投資種類	初期費用參考	主要費用項目
公寓經營	3,000萬円～1億円	建築費、設計費、各項手續費用
大廈經營	2,000萬円～8,000萬円	物件購入費、翻修費用
月租停車場	0円～500萬円	整地費、劃線費、招牌設置
投幣式停車場	200萬円～1,000萬円	設備機器、整地費、系統導入費

月租停車場的情況下，若土地已平整，只需劃線並設置招牌即可開始營運。即使需要整地，費用也遠少於建設建築物。

投幣式停車場需要繳費機和閘門設備等初期投資，但即便如此，與公寓經營相比，也能以不到十分之一的資金開始。這種低門檻使得不動產投資新手也能輕鬆起步。

2.狹小地・不規則地也能活用

停車場投資的一大魅力是不受土地形狀或大小限制的靈活性。公寓或大廈的建設受到建築基準法和都市計畫法等限制，必須是符合一定條件的土地才能建設。

然而，停車場在以下類型的土地上也能有效活用：

• 狹小地：有一個車位空間即可運營
• 不規則地：三角形或梯形等不整形土地
• 有高低差的土地：有些許坡度也可使用
• 臨路條件不佳的土地：不適合建築但作停車場沒有問題

特別是在都市地區，有許多不適合建設建築物的小塊土地或不規則土地。這類土地通常價格較低，若作為停車場投資用地購入，有機會實現高報酬率。

3.準備期間短

停車場投資有能在短期間內開始事業的重大優點。公寓或大廈經營從企劃到完工通常需要1年以上，而停車場投資最快幾週至數個月即可開始運營。

準備期間比較如下：

投資種類	準備期間	主要作業內容
公寓經營	12～18個月	設計、建築確認申請、建設工程
大廈經營	6～12個月	物件選定、融資手續、翻修
月租停車場	2週間～2個月	整地、劃線、招牌設置
投幣式停車場	1～3個月	設備安裝、系統導入、各項手續

這短暫的準備期間使得能夠迅速因應市場變化。例如，若附近預計建設新的商業設施，可配合其開業時機適時開設停車場，從而期待高收益。

4.管理負擔少

停車場投資日常管理業務少也是一大優點。公寓或大廈經營會產生住戶應對、設備維護、清潔業務等多方面的管理工作。

停車場投資的管理業務主要限於以下內容：

月租停車場的管理業務

• 合約者管理
• 月費收款
• 定期清潔
• 非法停車應對

投幣式停車場的管理業務

• 繳費機現金回收
• 設備點檢・維護
• 清潔業務
• 糾紛應對

特別是選擇整體租賃方式時，這些管理業務全由專業業者負責，土地所有者完全不需操心。即使本業繁忙或居住在遠處，也能安心投資。

5.易於轉用於其他用途

停車場投資的重要優點之一，是未來轉用於其他用途相對容易。若建設了公寓或大廈，拆除需要龐大費用，改作其他用途也十分困難。

然而，停車場可以相對簡單地進行以下轉用：

• 住宅建設：作為已整地的土地活用
• 商業設施：若地點條件良好可建設店面
• 其他投資用不動產：建設大廈或公寓
• 出售：作為空地以高價出售

這種靈活性使得能夠因應市場環境的變化或個人投資策略的調整，選擇最佳的土地活用方式。例如，一邊作為停車場運營，一邊等待地價上漲，在適當時機出售的策略也是可行的。

6.穩定的收益性

停車場投資若選擇適當地點，是可期待穩定收益的投資方式。特別是月租停車場，合約一旦成立，可長期獲得穩定收入。

支撐停車場投資收益穩定性的要素如下：

需求的穩定性

• 汽車持有量維持一定水準
• 都市地區慢性停車場不足
• 住宅地居住者的停車需求持續存在

競爭對手的進入障壁

• 適當地點的土地有限
• 現有停車場使用者不傾向更換
• 地區型事業的特性

對經濟環境的抗性

• 不易受景氣波動影響
• 作為生活必需品的停車場需求
• 租金水準急劇變動較少

7.不受地點限制的靈活性

停車場投資具有在多種地點都有成功可能性的特點。公寓或大廈經營若不是靠近車站或商業設施周邊的優良地段，難以期待高收益，但停車場投資在各種地點都有成功案例。

住宅地的成功模式

• 獨棟住宅多的區域設置月租停車場
• 作為大廈住戶的附加停車場
• 作為訪客停車場的需求

商業地的成功模式

• 供店家顧客使用的投幣式停車場
• 短時間使用的高周轉率帶來的收益
• 活動期間設定特別費率

辦公商圈的成功模式

• 供通勤者使用的月租停車場
• 業務用車輛的停車需求
• 平日穩定的使用率

郊區的成功模式

• 大型商業設施周邊的需求
• 觀光地或休閒設施附近的季節性需求
• 低成本取得土地帶來的高報酬率

如此，停車場投資能夠因應地點特性選擇適當的經營方式，在各種區域創造收益。

停車場投資的報酬率與收益性

考慮停車場投資時，最重要的指標之一是報酬率。報酬率是衡量投資效率的重要指標，也是與其他投資方式比較時不可或缺的依據。以下詳細解說停車場投資的報酬率行情與收益性。

報酬率的基礎知識

報酬率分為表面報酬率和實質報酬率兩種。進行投資判斷時，重視更貼近實際的實質報酬率是非常重要的。

表面報酬率（毛報酬率）
表面報酬率=年度收入÷投資總額×100

實質報酬率（淨報酬率）
實質報酬率=（年度收入-年度費用）÷投資總額×100

實質報酬率在計算時扣除管理費、稅金、保險費、修繕費等費用，因此能夠掌握更實際的收益性。

月租停車場的報酬率行情

月租停車場的實質報酬率目標約為4%。但因地點和管理方式不同而大幅變動，因此詳細審視個別條件非常重要。

地點條件	表面報酬率	實質報酬率	月租費用參考（1台）
都心（車站步行5分鐘以內）	6～10％	4～7％	25,000～40,000円
住宅地（車站步行10分鐘以內）	8～12％	5～8％	15,000～25,000円
郊區（車站步行15分鐘以上）	10～15％	6～10％	8,000～15,000円

提高月租停車場收益性的要點如下：

提升收益性的要點

• 維持滿場率：將空車期間降到最低
• 適當的費率設定：參考周邊行情設定有競爭力的價格
• 促進長期合約：提高合約續約率的措施
• 費用最適化：削減不必要的成本

投幣式停車場的報酬率行情

投幣式停車場比月租停車場可期待更高的報酬率，但因地點和經營方式不同，收益差異很大。表面報酬率行情為15～30%，但實質報酬率需要考量設備投資和運營成本。

地點條件	表面報酬率	實質報酬率	時間單價參考
商業地・車站前	20～35％	12～20％	300～600円/小時
辦公商圈	15～25％	8～15％	200～400円/小時
住宅地	10～20％	5～12％	100～300円/小時

投幣式停車場的收益很大程度上取決於周轉率。每天的使用車輛數越多，可期待越高的收益。

按周轉率計算的收益模擬（以10台容量為例）

周轉率	每日使用台數	平均使用時間	日收參考	月收參考
低周轉（1.0次）	10台	2小時	6,000円	180,000円
中周轉（2.0次）	20台	2小時	12,000円	360,000円
高周轉（3.0次）	30台	2小時	18,000円	540,000円

與其他不動產投資的收益性比較

為了正確評估停車場投資的收益性，讓我們與其他不動產投資進行比較。

投資種類	表面報酬率	實質報酬率	初期費用	管理負擔
區分大廈	4～8％	2～5％	高	中
整棟公寓	6～12％	4～8％	高	高
獨棟出租	8～15％	5～10％	中	中
月租停車場	5～15％	4～10％	低	低
投幣式停車場	15～30％	8～20％	中	低

從這項比較可以看出，停車場投資在初期費用少和管理負擔少方面具有優勢。特別是對於投資初學者而言，是一種能夠在控制風險的同時積累不動產投資經驗的魅力選項。

影響收益性的要素

停車場投資的收益性受到以下要素的很大影響：

地點要素

• 距車站的距離
• 周邊商業設施和住宅的密度
• 從道路進入的便利性
• 競爭停車場的有無

運營要素

• 費率設定的適當性
• 管理體制的完善度
• 設備的充實度
• 行銷活動

外部要素

• 地區的人口動態
• 經濟環境的變化
• 交通基礎設施的建設狀況
• 都市計畫的變更

綜合考量這些要素，制定最佳投資策略，是停車場投資成功的關鍵。

停車場投資的初期費用與風險

在開始停車場投資之前，正確了解所需的初期費用和潛在風險是非常重要的。透過適當的資金規劃和風險管理，能夠獲得穩定的投資成果。

初期費用的詳細明細

停車場投資的初期費用因經營方式和土地狀況而大幅不同。以下分別詳細解說各種情況。

月租停車場的初期費用

月租停車場是停車場投資中初期費用最能壓低的形態。

費用項目	金額參考	備註
整地費用	50萬円～200萬円	因土地狀況而異
劃線費用	5萬円～15萬円	因台數而異
招牌設置	10萬円～30萬円	因尺寸和材質而異
照明設備	20萬円～50萬円	視需要安裝
防盜設備	10萬円～40萬円	監視攝影機等
各項手續費用	5萬円～10萬円	申報等手續
合計	100萬円～345萬円	以10台容量為例

若土地已平整完善，只需劃線和設置招牌即可開始運營，約20萬円起步也是可能的。

投幣式停車場的初期費用

投幣式停車場因需要設備投資，初期費用高於月租停車場。

費用項目	金額參考	備註
整地費用	50萬円～200萬円	因土地狀況而異
繳費機安裝	150萬円～300萬円	因功能不同而有價差
閘門設備	100萬円～200萬円	因台數而異
劃線費用	10萬円～20萬円	因台數而異
招牌・照明	30萬円～80萬円	因規模而異
防盜設備	20萬円～60萬円	攝影機・感應器等
系統導入費	50萬円～100萬円	管理系統
各項手續費用	10萬円～20萬円	申報等手續
合計	420萬円～980萬円	以10台容量為例

整體租賃方式的初期費用

將運營委託給專業業者的整體租賃方式，能夠大幅減輕初期費用負擔。

經營方式	初期費用負擔	收益分配
自營方式	全額自行負擔	收益100％
整體租賃方式	業者負擔	收益60～80％
管理委託方式	部分自行負擔	收益85～95％

停車場投資的主要風險

停車場投資是相對低風險的投資方式，但需要了解以下風險的存在。

1.需求變動風險

風險內容

• 周邊環境變化導致停車需求減少
• 競爭停車場新設導致使用者流失
• 人口減少或高齡化導致汽車使用減少

因應對策

• 地點選定時詳細調查周邊環境
• 選擇具有多元需求來源的地點
• 靈活的費率設定以維持競爭力

2.收益變動風險

風險內容

• 季節和星期別的使用率變動
• 經濟情勢變化導致使用頻率改變
• 費率競爭導致收益性下降

因應對策

• 月租和投幣式停車場併用
• 適當的費率設定與定期檢討
• 促進長期合約以穩定收益

3.設備・管理風險

風險內容

• 繳費機或閘門設備故障
• 非法停車或拒繳費用的發生
• 設備老化導致的更新費用

因應對策

• 定期設備維護
• 實施適當的防盜對策
• 善用保險進行風險避險

4.法律・稅務風險

風險內容

• 都市計畫變更導致土地使用限制
• 稅負增加
• 與附近居民的糾紛

因應對策

• 事前徹底的法律調查
• 與稅務專家合作
• 對鄰近居民的體諒與適當溝通

降低風險的具體對策

為了將停車場投資的風險降到最低，建議實施以下對策。

地點選定的注意事項

周邊環境的調查項目

• 人口動態與未來預測
• 交通量與交通模式
• 競爭停車場的狀況
• 未來的開發計畫

需求調查的方法

• 按時段的停車需求調查
• 對周邊居民・業者的訪談
• 類似地點成功案例的分析

經營方式的選擇基準

選擇基準	自營方式	整體租賃方式
初期投資額	多	少
收益性	高	中等
管理負擔	多	少
風險	高	低
適用場合	經驗豐富的投資者	初學者・忙碌者

保險的活用

停車場投資中，考慮加入以下保險是非常重要的。

建議的保險種類

• 設施賠償責任保險：對停車場內事故的補償
• 動產綜合保險：對設備竊盜或損壞的補償
• 停業補償保險：設備故障等停業時的收益補償

稅務上的注意事項

停車場投資中，也需要了解稅務上的處理方式。

所得稅的處理

停車場收入作為不動產所得課稅。但可以扣除以下費用：

可認列為必要費用的項目

• 土地・建物的折舊費
• 修繕費・管理費
• 損害保險費
• 租稅公課（固定資產稅等）
• 借款利息

遺產稅的處理

停車場用地以空地評價計算，與出租住宅用地相比，遺產稅的減免效果有限。若重視遺產對策，應包含未來土地活用方式一併考量。

充分了解這些風險和對策後，做出適當的投資判斷，是停車場投資成功的關鍵。

使停車場投資成功的要點

為了從停車場投資中獲得穩定收益，需要有策略性的方法。以下根據實際投資經驗，詳細解說成功的要點。

地點選擇的重要性

停車場投資的成功八成取決於地點選擇，這絕不誇張。選擇適當的地點，能夠長期確保穩定收益。

優良地點的條件

住宅地的優良地點

• 車站步行10分鐘以內的住宅密集區
• 獨棟住宅多、無附設停車場的物件多的區域
• 預計建設新大廈的周邊
• 靠近商業設施、醫院、學校等生活便利設施

商業地的優良地點

• 車站前或鬧區等人流量大的區域
• 商業設施或餐飲店密集的地區
• 活動會場或觀光地周邊
• 現有停車場使用率高的區域

辦公商圈的優良地點

• 企業或政府機關密集的地區
• 大眾運輸交通存取受限的區域
• 可預期業務用車輛停車需求的地點
• 可期待平日穩定需求的場所

地點調查的具體方法

現地調查的確認要點

調查項目	確認內容	調查時段
交通量	行人・車輛的通行量	平日・假日各時段
競爭狀況	周邊停車場的費率・使用率	多次實地訪查
需求來源	住宅・商業設施・辦公室的分布	半徑500m範圍內
進出便利性	道路寬度・進入的方便性	實際駕車確認

資料分析的地點評估

• 人口動態與未來預測的分析
• 汽車持有量的趨勢
• 周邊開發計畫的調查
• 地價動向的掌握

經營方式的選擇策略

停車場投資中，根據投資者的經驗、資金實力和投資目標選擇最佳經營方式非常重要。

自營方式的優缺點

優點

• 可確保100%收益
• 可自由決定費率設定和經營方針
• 能夠迅速因應市場變化
• 可期待長期高收益性

缺點

• 初期投資額大
• 需要日常管理業務
• 需承擔設備故障等風險
• 需要專業知識

適用場合

• 不動產投資經驗豐富者
• 能夠確保充足初期資金者
• 希望積極參與事業者

整體租賃方式的優缺點

優點

• 可壓低初期投資
• 可將管理業務委託給專業業者
• 可確保穩定收入
• 設備故障等風險較少

缺點

• 收益性低於自營方式
• 無法參與經營方針
• 有合約條件變更的風險
• 依賴業者的經營狀況

適用場合

• 不動產投資初學者
• 本業繁忙無暇管理者
• 希望將風險降到最低者

費率設定的策略

適當的費率設定是大幅影響停車場投資收益性的重要要素。

月租停車場的費率設定

透過市場調查掌握適當價格

調查對象	調查內容	重要度
直接競爭	同一區域的月租停車場費率	高
間接競爭	鄰近區域的停車場費率	中
替代手段	大眾運輸交通的使用成本	中
需求者	使用者的願付價格	高

費率設定的基本原則

• 略低於競爭對手的差異化定價
• 依地點便利性設定適當價格
• 引入長期合約者的折扣制度
• 定期檢討費率

投幣式停車場的費率設定

按時段費率設定的考量方式

時段	費率設定的考量方式	費率範例
平日白天	配合周邊行情的標準費率	200円/小時
平日夜間	依需求的折扣費率	100円/小時
假日白天	需求高時加收附加費率	300円/小時
最高費率	確保長時間使用者	1,000円/日

動態費率設定的活用

• 活動舉辦時的特別費率
• 依季節變動調整費率
• 依使用率最適化費率
• 迅速因應競爭狀況的變化

招攬客源・行銷策略

停車場投資的成功離不開有效的招攬客源策略。

線上招攬客源的活用

在網站上發布資訊

• 刊載停車場的詳細資訊與照片
• 提供交通方式與周邊設施的介紹
• 清楚說明費率體系和使用方式
• 設置詢問表單

在停車場搜尋網站登錄

• 在主要停車場搜尋網站登錄資訊
• 管理並改善使用者評價
• 考慮導入預約系統
• 透過SEO對策提升搜尋排名

線下招攬客源的重要性

招牌・標示計畫

• 設置能見度高的招牌
• 費率顯示的清晰度
• 使用方式的清楚說明
• 夜間照明的充實

地區型的業務活動

• 向附近居民打招呼並說明
• 與地區不動產公司合作
• 考慮與商業設施合作
• 促進口耳相傳的推薦

長期投資策略

要使停車場投資成功，不只要考慮短期收益，以長遠眼光制定策略也非常重要。

出場策略的考量

出售時機的判斷基準

• 地價上漲帶來的出售獲利確保
• 周邊環境變化導致需求減少
• 出現收益性更高的投資機會
• 遺產對策上的資產重組

土地活用轉換的考量

• 轉換為出租住宅的可能性
• 商業設施開發的考量
• 出售給其他投資者
• 轉為自用

投資組合的建構

分散投資降低風險

分散的觀點	具體方法	效果
地區分散	在多個區域投資	降低地區風險
用途分散	月租・投幣式併用	收益波動平準化
規模分散	投資各種規模	投資效率最適化
時期分散	分階段執行投資	降低市場波動風險

成長策略的規劃

• 成功案例的橫向推廣
• 擴大規模帶來的效率化
• 提升專業性帶來的差異化
• 夥伴關係的活用

綜合實踐這些要點，能夠大幅提升停車場投資的成功機率。特別是初學者，建議先從小規模投資開始積累經驗，再逐步擴大投資規模。

總結

停車場投資是不動產投資中初期費用少、管理負擔少的魅力投資方式。將本文解說的7大優點重新整理如下：

停車場投資的7大優點

1. 初期費用少：月租停車場從0元起步，投幣式停車場也可以數百萬元開始
2. 狹小地・不規則地也能活用：不適合建築的土地也能創造收益
3. 準備期間短：最快數週至數個月即可開始事業
4. 管理負擔少：日常管理業務降到最低
5. 易於轉用於其他用途：未來土地活用的選項豐富
6. 穩定的收益性：透過適當的地點選擇實現長期穩定收益
7. 不受地點限制的靈活性：在各種區域都有成功的可能性

收益性參考

• 月租停車場：實質報酬率約4%
• 投幣式停車場：實質報酬率8～20%

成功的要點

• 地點選擇最重要（決定成功的八成）
• 依投資經驗和資金實力選擇經營方式
• 適當的費率設定與持續檢討
• 實施有效的招攬客源・行銷策略

停車場投資對不動產投資初學者而言，是能在控制風險的同時積累經驗的優秀投資方式。對於已從事其他不動產投資者而言，也是可期待投資組合分散效果的有效選項。

作為下一步行動，建議首先從候選土地的調查開始。詳細分析地點並進行收益模擬，整備投資判斷的依據，是邁向成功的第一步。

常見問題

Q1.停車場投資真的連初學者也能開始嗎？

A1.是的，停車場投資是不動產投資初學者也容易上手的投資方式。特別是月租停車場，能夠大幅壓低初期費用，管理業務也相對簡單。若選擇整體租賃方式，專業業者代為運營，即使沒有投資經驗也能安心開始。不過，關於地點選擇和收益模擬，建議接受專家的建議。

Q2.停車場投資和公寓經營，哪個比較好？

A2.兩者各有不同優點，最佳選擇因投資者的狀況和目標而異。停車場投資初期費用少且管理簡單，但收益性方面公寓經營往往較高。此外，公寓經營也可期待遺產稅的減免效果。建議初學者或希望從小額開始的朋友選擇停車場投資，有一定資金和經驗者選擇公寓經營。

Q3.停車場投資也有失敗的案例嗎？

A3.停車場投資也存在失敗的案例。主要的失敗原因如下：①地點選擇錯誤（在需求少的區域投資）、②競爭調查不足、③費率設定錯誤、④對周邊環境變化應對不足。為了避免這些失敗，事前詳細的市場調查和持續的運營改善非常重要。此外，在多個地點分散投資也能降低風險。

Q4.停車場投資有什麼稅務上的注意事項？

A4.停車場投資有以下稅務上的注意事項：①停車場收入作為不動產所得課稅、②停車場用地以空地評價計算，固定資產稅、遺產稅的減免效果有限、③掌握可認列為必要費用的項目非常重要、④有時成為消費稅的課稅對象。特別是重視遺產對策時，建議將未來轉換為出租住宅的可能性也納入視野制定投資策略。

Q5.投幣式停車場和月租停車場，應該選哪個？

A5.最佳選擇因地點和投資目標而異。投幣式停車場在商業地或車站前等人流量大的地點可期待高收益性，但初期投資大且收益波動也較大。月租停車場即使在住宅地也容易獲得穩定收益，初期投資也較少。建議重視穩定收益的初學者或投資者選擇月租停車場，希望承擔一定風險追求高收益者選擇投幣式停車場。