富裕階層為何對不動產投資感到有魅力呢?穩定的收入收益或資本利得,以及節稅效果等,其理由多種多樣。然而,他們特別重視的是絕不會在一般不動產市場上流通的「非公開資訊」。這些資訊在他們的資產形成中扮演著極為重要的角色。本文將由INA&Associates株式會社,從專家的角度詳細解說富裕階層在選定物件時,如何取得「非公開資訊」,以及如何將其活用於資產策略中的實際情況與具體方法。
富裕階層為何尋求「非公開資訊」
富裕階層尋求「非公開資訊」,特別是被稱為「場外物件」的不在市場上流通的不動產資訊的理由,並非僅僅是想要獲得稀有價值高的物件這樣的欲望。其中存在著更高度且戰略性的資產運用視角。
1. 避免激烈競爭,以有利條件進行交易
一般公開的物件資訊會透過不動產入口網站等途徑被許多投資者看到,因此容易導致價格競爭激化。特別是都心的一級地段或熱門區域的高級不動產,這種傾向更為顯著。另一方面,非公開物件由於資訊僅在有限的網絡內共享,因此競爭對手較少,能夠以更有利的條件進行交涉。藉此,有更高的可能性以適當價格,或低於市場價格取得優良的收益物件。
2. 為了遇見資產價值高的稀有物件
成為非公開的物件都有其相應的理由。例如,所有權人不願公開出售的事實,或者因為稀有價值太高,只想轉讓給可信賴的對象等情況。都心一級地段的大規模土地或具有歷史價值的宅邸等,基於所有權人的意向,往往會在檯面下進行不動產出售而不公開。這類物件由於期待能長期維持及提升穩定的資產價值,因此對富裕階層來說是具有吸引力的投資對象。
3. 為了確保隱私與交易的安全性
對於富裕階層來說,隱私保護極為重要。不動產交易涉及大筆資金流動,若該資訊外洩,可能會帶來安全上的風險。非公開交易是保護買賣雙方隱私,並能安心進行交易的有效手段。
非公開資訊的種類與特徵
雖然統稱為「非公開資訊」,但其種類多樣。這裡以表格形式淺顯易懂地解說代表性的非公開資訊種類及各自的特徵。
| 資訊種類 | 特徵 | 取得途徑 |
|---|---|---|
| 場外物件 | 在進入市場前,基於賣方意向而保持非公開的物件。稀有性高,條件交涉的空間大。包含許多「好康物件」。 | 不動產公司、金融機構、律師及會計師等介紹 |
| 先行資訊 | 關於大規模都市開發計畫或再開發專案的內部資訊。能搶先得知未來期待價值上升的區域。 | 與開發商、設計事務所、地方自治體相關人士等的獨家網絡 |
| 租金明細資訊 | 出租物件各房間的租金、契約期間、入住者屬性等詳細收益資訊。是準確的收益模擬與風險評估所不可或缺的。 | 管理物件的不動產公司、賣方直接提供 |
| 周邊環境詳細資訊 | 鄰近設施、居民層素質、治安狀況、未來建設計畫等,僅憑公開資料無法了解的地區實際情況資訊。 | 熟悉該地區的不動產公司、獨家現場調查 |
活用非公開資訊的富裕階層投資策略
富裕階層不僅僅是取得這些非公開資訊,更作為資產運用的一環進行戰略性活用。特別是在節稅對策或繼承對策方面,不動產投資是極為有效的手段。
節稅對策(所得稅對策)
不動產所得可與其他所得進行損益互抵。特別是將建築物的折舊費用作為費用列計,可創造會計上的虧損,並與薪資所得等其他所得相抵,壓縮所得稅及住民稅。這對於適用高額所得稅率的富裕階層來說,是非常有效的節稅對策。
繼承對策
將現金轉換為不動產,可大幅壓縮遺產稅評估額。現金或存款會按面額100%評估,但不動產的遺產稅評估額,土地以路線價(時價約80%)、建築物以固定資產稅評估額(時價約50~70%)為基準計算,因此會低於時價評估。此外,若將該不動產出租,還可適用「出租建地」或「出租房屋」的評估減免,期待更大的繼承對策效果。
取得非公開資訊的具體方法
那麼,富裕階層是如何取得這些有價值的非公開資訊呢?其關鍵在於與值得信賴的專業人士建立穩固的網絡。
1. 與值得信賴的不動產公司建立夥伴關係
最重要的是與專門處理富裕階層不動產、具有高度職業道德與實績的不動產公司建立長期夥伴關係。實績豐富且擁有廣泛資訊網的經紀人,能深入了解每位客戶的需求與投資策略,並提案最適合的未公開物件資訊。
2. 金融機構的介紹
私人銀行家或信託銀行的負責人也是重要的資訊來源之一。他們全面掌握客戶的資產狀況,從優化包含不動產在內的整體資產組合的角度,有時會介紹優良的非公開物件。
3. 與專家(律師、會計師等)的合作
專精於繼承或事業承接等的律師或會計師,也是經常接觸到非公開不動產出售資訊的專家。特別是為了支付遺產稅而急於出售的案例等,有可能獲得「好康物件」的資訊。與他們建立良好關係,或許能遇到意想不到的優良物件資訊。
總結
富裕階層在不動產投資中獲得成功的背景,存在著巧妙取得一般無法接觸的「非公開資訊」,並戰略性活用的事實。藉由避免激烈競爭,以有利條件取得稀有價值高的物件,並進一步納入節稅或繼承等財務策略中,他們確實地增加並守護著資產。
如本文所解說,非公開資訊的取得與活用是掌握不動產投資成功關鍵的極為重要的要素。對於正在考慮開始不動產投資的人,或者已經投入但尋求更高品質資訊的人,何不從尋找值得信賴的夥伴開始呢?這將會是提升您資產形成至下一階段最確實的一步。
常見問題
- Q1. 非公開物件真的是一般人無法購買的嗎?
- A1. 不一定如此,但由於資訊取得途徑極為有限,結果上往往交易會集中在富裕階層或特定投資者身上。向值得信賴的不動產公司諮詢,並具體傳達自己的希望條件及資產狀況,是獲得資訊的第一步。
- Q2. 要被介紹非公開物件,需要多少自有資金?
- A2. 雖然也取決於物件的價格帶,但一般來說往往需要數億日圓以上的自有資金,或與之相當的授信能力。不過,依物件不同,也有可能以較少資金進行評估,因此建議先向專家諮詢,探索自己的可能性。
- Q3. 選擇不動產公司時最重要的要點是什麼?
- A3. 擁有豐富的富裕階層不動產交易實績當然重要,但最重要的是判斷其是否為能真誠地貼近每位客戶的狀況,並非從短期利益,而是從長期觀點提供最適合提案的誠實夥伴。公司的理念與負責人的人品也將是重要的判斷基準。
