東京都港區是充滿國際色彩的西麻布・六本木地區。「西麻布三丁目東北地區第一種市街地再開發事業」正在推進，致力於為該地區創造全新的都市景觀與價值。本文將介紹INA&Associates所關注的本事業概要，並分析其對不動產市場的影響。
事業概要
本事業在距東京地鐵日比谷線及都營大江戶線「六本木」站向西約300公尺、緊鄰「六本木ヒルズ」的約1.6公頃區域內實施，是第一種市街地再開發事業。施行者為西麻布三丁目東北地區市街地再開發組合，野村不動產株式會社與株式會社肯恩公司作為參加組合員參與其中。
目前該地區面臨多項都市問題：作為緊急運輸道路指定的補助10號線（電視朝日大道）尚未完善、存在耐震性不足的建築物、缺乏綠地及公園等開放空間等。
透過本次再開發，計劃以地上54層、地下4層、高度約200公尺的超高層複合大樓為核心，形成與周邊環境和諧共融、綠意豐富的複合市街地。總事業費宣告約為804億日圓。
設施計劃特徵
作為本事業核心的超高層大樓（A街區）採用制震結構，將引入以下功能：
- 住宅功能：地上6至45層約500戶住宅
- 辦公功能：地上1至3層辦公空間
- 商業功能：地上1至3層商業設施
- 飯店功能：4、5層為飯店大廳，46層為水療健身中心，47至52層為客房，預計引進外資系豪華飯店品牌
此外，敷地內現有的長幸寺、妙善寺、櫻田神社三處寺社也將重新配置，繼承地區的歷史文化資產。
都市環境整備
本事業不僅整備建築物，也重視都市環境的品質提升：
- 道路基礎設施改善：將電視朝日大道從現有寬度約10公尺拓寬至15公尺
- 創造開放空間：在敷地北側與南側共整備約3,000㎡廣場，部分進行綠化
- 強化行人網絡：透過步行甲板與「六本木ヒルズクロスポイント」相連
- 強化防災功能：整備防災井蓋廁所及防災避難設施等防災應急設施
項目進展狀況
目前（2025年5月時點），現有建築物的拆除工程正在進行中。六本木安田大樓、北信大樓等的拆除工程已展開，並進行石綿清除、外部鷹架搭設、埋藏文化財調查等作業。
預定於2024年9月開始主體工程，並於2028年4月竣工，組合預計於2029年度解散。
對不動產市場的影響
關於本再開發事業對不動產市場的影響，我特別關注以下幾點。
1. 資產價值的提升
再開發提升整個地區的都市機能，預計將帶動周邊地區不動產價值的上漲。尤其是六本木・西麻布地區本已具有較高的資產價值，本事業有望進一步提升其價值。
2. 超富裕階層住宅的新選項
本事業供應的約500戶住宅，因地理位置與設施水準，預計將成為面向超富裕階層的高級住宅。同時設有豪華飯店的特點，對於國際富裕階層而言也是極具吸引力的要素。
3. 辦公・商業市場的活化
在充滿國際色彩的西麻布・六本木地區創造全新辦公・商業空間，預計將吸引跨國企業及精品店進駐，進一步充實地區商業環境，促進經濟活動活化。
4. 強化都市防災功能
原有耐震性不足的建築物將被替換為採用最新制震結構的新建築，並完善開放空間及防災設備，大幅提升整個地區的防災性能。這對於長期不動產價值的穩定化也是重要貢獻。
我們的觀點
從INA&Associates的觀點來分析本事業，我們認為以下幾點非常重要。
1. 與地區社區共生
計劃中包含寺社重新配置等尊重地區歷史文化的方案，值得高度評價。永續的都市開發不可或缺地需要繼承文化和社會價值，而不僅僅是追求經濟價值。
2. 創造促進多元人才交流的場所
引進國際水準的飯店、辦公室及商業設施，有潛力成為匯聚多元背景人才、創造新價值的場所。多元人才的交流正是創新的源泉。
3. 長期視角的價值創造
本事業是從規劃到完成歷時約10年的長期項目。不追求短期利益，而以長期視角提升都市價值的姿態，與我們追求「永續企業價值創造」的理念相通。
總結：著眼未來的都市建設意義
西麻布三丁目東北地區第一種市街地再開發事業，不僅是建築物的更新，更是以提升都市品質為目標的綜合性舉措。面臨諸多都市問題的地區，正在蛻變為融合最先端都市機能與地區歷史文化的魅力場所。
對於從事不動產業的我們而言，從此類項目中可以學到很多。不是追求短期利益，而是提升地區價值、改善人們生活品質——這才是真正的都市再生。
本再開發事業完成後的2028年以後，西麻布・六本木地區將如何演變。我們將持續關注，並將從中獲得的知識運用到自身的事業活動中。
