国际化大都市西麻布和六本木地区是东京港区的代表。西麻布 3 丁目东北城区再开发项目类型 1 正在进行中，旨在为该地区创造新的城市景观和价值。在本文中，INA & Associates 将重点介绍该项目及其对房地产市场的影响。
项目概述
该项目是一个 1 类城市再开发项目，位于东京地铁日比谷线和都营大江户线六本木站以西约 300 米处，毗邻六本木新城，占地约 1.6 公顷。执行方为西麻布 3 丁目东北城区再开发协会，参与成员包括野村不动产开发株式会社和 Ken Corporation。
目前该地区面临着一些城市问题，包括被指定为紧急交通道路的 10 号辅路（TV 朝日大道）开发不足，存在抗震能力不足的建筑物，以及缺乏绿化和公园等开放空间。
重建项目旨在打造一个与周边环境相协调的绿色城市综合体，其核心是一座地上 54 层、地下 4 层、高约 200 米的高层建筑综合体。已公布的项目总成本约为 804 亿日元。
设施规划的特点
作为项目核心的高层建筑（A 座）将采用减震结构，并将引入以下功能
- 住宅功能：地上 6 层至 45 层约 500 个住宅单元
- 办公功能：地上 1 层至 3 层为办公空间
- 商业功能：地上 1 层至 3 层为商业设施
- 酒店功能：4 层和 5 层为酒店大堂，46 层为水疗和健身中心，47 层至 52 层为客房，计划吸引外国豪华酒店品牌入驻。
该地块上现有的三座寺庙和神社--长空寺、妙善寺和樱田神社--也将重新选址，以传承该地区的历史和文化资产。
改善城市环境
该项目不仅注重改善建筑，还注重改善城市环境质量：
- 改善道路基础设施：拓宽电视朝日大道，将其宽度从目前的约 10 米增加到 15 米。
- 开辟空地：在场地南北两侧共开辟约 3 000 平方米的空地，其中部分空地为绿化空地。
- 加强步行网络：通过步行平台与六本木之丘交叉点相连。
- 增强防灾功能：提供沙井厕所和防灾避难所等防灾设施。
项目进展
目前正在拆除现有建筑（截至 2025 年 5 月）。六本木安田大厦、北信大厦和其他建筑的拆除工作正在进行，包括石棉拆除、外部脚手架组装和考古调查。
主体工程计划于 2024 年 9 月开工，2028 年 4 月完工，预计到 2029 财年解散协会。
对房地产市场的影响
至于重建项目对房地产市场的影响，笔者主要关注以下几点
1. 提高房地产价值
重建将改善整个地区的城市功能，预计将提高周边地区的房地产价值。特别是六本木和西麻布地区的资产价值已经很高，该项目有望进一步提升其价值。
2. 为超级富豪提供新的住房选择
该项目将提供约 500 个住宅单位，鉴于其地理位置和设施标准，预计将成为超富 裕阶层的豪华住宅。该项目还将附设一家豪华酒店，这也是吸引国际富裕阶层的一个因素。
3. 振兴写字楼和商业市场
在国际大都市西麻布和六本木地区建立新的办公和商业空间，预计将吸引全球性公司和高度敏感的零售商。这将进一步改善当地的商业环境，刺激经济活动。
4. 加强城市防灾功能
通过将存在抗震问题的现有建筑更换为最新的抗震减震结构，以及改善开放空间和防灾设备，将大大提高整个地区的防灾性能。这也是有助于长期稳定房地产价值的一个重要因素。
我们的观点
从 INA&Associates 的角度来考虑这个项目，我们认为以下几点非常重要
1. 与当地社区共存
该规划尊重当地的历史和文化，例如搬迁寺庙和神社，这是非常值得称赞的。这是因为城市的可持续发展需要继承文化和社会价值以及经济价值。
2. 创造促进多样化人力资本交流的场所
引进国际标准的酒店、办公楼和商业设施，有可能成为不同背景的人们汇聚一堂、创造新价值的场所。多元化人力资本的互动是创新的源泉。
3. 从长远角度创造价值
该项目是一个长期项目，从规划到完工大约需要 10 年时间。我们从长远角度而非短期利益出发来提升城市的价值，这与我们 "创造可持续的企业价值 "的目标是一致的。
结论：着眼于未来的城市发展的意义
西麻布 3 丁目东北地区 1 类城市再开发项目不是一个简单的建筑物更新项目，而是一个旨在提高城市质量的综合项目。一个充满挑战的地区正在转变为一个将尖端城市功能与当地历史和文化相结合的魅力之地。
对于我们这些从事房地产行业的人来说，从这样的项目中可以学到很多东西。我们认为，不是追求短期利益，而是提升当地价值，改善人们的生活质量，这才是真正的城市更新。
2028 年重建项目完成后，西麻布和六本木地区会发生怎样的变化？我们将继续密切关注这一项目，并将从中获得的知识运用到自己的业务活动中。
