2022年4月，對公寓的管理狀況給予官方認可的「管理計划認證制度」開始實施。根據該制度，公寓管理協會制定的管理計划如果符合一定標准，可獲得地方公共團體認證（即「管理計划認證公寓」）。通過「可視化」管理狀況並向市場提供資訊，預計將對二手公寓的資產價值和流通產生重大影響。
管理計畫認定制度概要與目的
管理計畫認定制度概要：公寓管理計畫認定制度是指，公寓的管理計畫符合國土交通省規定的特定標準時，可獲得地方公共團體的正式認定。該制度於2020年公寓管理適正化法修訂後設立，2022年4月正式開始實施。 認證主體為各地方政府（市區町村、都道府縣），根據國家規定的標准※對公寓的管理情況進行審查，對管理適當的公寓頒發「認證通知書」。
※認證標准示例：管理協會的運營情況（是否定期召開大會）、管理章程的完善情況、管理費和維修儲備金的會計分類及拖欠應對措施、長期維修計划的內容（是否包括30年以上的計划期間內的多次大規模維修、儲備金額是否適當）等，檢查項目涉及多個方面。 符合5個領域、17項標准的公寓將被認定為「管理計划認定公寓」。認定有效期為5年，到期時需要重新申請（申請費用因地方政府而異）。
制度引入的目的：引入管理計划認定制度的最大目的是提高全國公寓的管理水平，促進適當的維護管理。 為了應對公寓的老化和老齡化問題，促進「健全的管理」和「老舊公寓的順利更新」，國土交通省制定了該制度。以往，公寓的管理主要由各管理協會自主進行，但今後，國家和地方政府將積極介入。 具體來說，通過該制度，對管理狀況良好的公寓給予官方認證，對管理狀況不當的公寓，地方政府將提供諮詢、指導和建議。認證公寓名單將在公益財團法人公寓管理中心等網站上公開，第三方（購買者、金融機構等）也可以檢查其管理狀況。通過這些措施，有望形成公寓管理協會主動改善管理的良性循環。
制度引入的背景和國土交通省的意圖
老朽化和老齡化問題：管理計划認證制度的出台背景是，日本全國公寓存量老朽化嚴重，業主和居民老齡化問題日益突出。 根據國土交通省的調查，截至2022年底，建造超過40年的公寓約有125.7萬戶，預計10年後的2032年將達到約260萬戶（約2.1倍）,20年後的2042年將達到約445萬戶（約3.5倍）。 在老舊公寓數量急劇增加的同時，負責管理公寓的管理人員也日益老齡化，各地都出現了管理人員不足的問題。實際上，「打算永久居住在目前的公寓」的人比例正在增加，在建築和居民都日益老齡化的情況下，人們擔心會出現維修儲備金不足和難以就重要事項達成一致等情況。
如果放任不管，可能會出現更多「管理不善公寓」（無法進行適當維護和管理的公寓）。管理不善不僅會導致建築物和設備被廢棄，還有可能增加管理費拖欠，對周邊地區的防災、衛生和景觀造成不良影響。 事實上，過去曾發生過管理公司破產導致維修積立金損失，公寓難以維持的事件。國土交通省為了防止此類情況發生，並順利推進未來日益老化的公寓的再生，引入了該制度。
國土交通省的目標：該制度體現了國土交通省「在國家的領導下推進公寓管理的合理化，保持和提高住房存量的品質」的強烈意願。具體來說，國家制定基本方針和認定標准，地方公共團體根據這些標准實施認定制度，旨在提高公寓管理的品質，建立市場認可的機制。 此外，通過推進管理情況的資訊公開，區分所有者（業主）能夠了解和認識自己公寓的狀況，提高對適當管理的意識。國土交通省以「公寓要買管理」為口號，正在為「住房資產價值取決於管理好壞的時代」做好准備。
對二手公寓市場的影響：資產價值和流通會發生什麼變化？
通過管理透明化實現差異化：隨著管理計划認證制度的引入，公寓管理品質在市場上得到評價的時代正在全面到來。迄今為止，二手公寓的資產價值評估主要關注「地理位置」、「建築年限」、「專有面積」等，管理狀況是難以從外部把握的因素。但是，通過認證制度，「公寓是否得到適當管理」將得到官方證明，成為購買者重要的判斷依據。 實際上，有人指出，「公寓是否獲得認證」可能成為與資產價值直接相關的指標。獲得認證的公寓作為管理狀況良好的證明，在市場上受到高度評價，相反，未獲得認證的公寓則可能相對降低評價。
對資產價值的影響：國土交通省本身也表示，通過該制度，公寓的管理狀況將「可視化」，有望為二手房市場建立一個適當的評價環境。例如，購買獲得管理計劃認證的公寓，可以享受「平35」住房貸款的利率優惠，這種金融優惠可以說是有認證公寓更容易購買（更容易出售）的因素。 此外，大型房地產資訊網站「At Home」從 2024 年 5 月開始，在房產資訊頁面上明確標注「管理計划認證公寓」。通過此舉，消費者可以在搜索房產時一目了然地知道該公寓是否已獲得認證。房地產門戶網站刊登管理資訊是不同尋常的，這表明認證公寓已開始受到市場的關注。
此外，隨著資訊公開的推進，「管理品質反映在價格上」的趨勢也得到了數據證實。根據橫濱市立大學鈴木副教授的分析，在民間公寓管理適當性評價制度（公寓管理協會的星級評價制度）中，獲得5星（滿分）評價的公寓，與未獲得評價的公寓相比，買賣價格高出約11%。 這表明，第三方管理評價越高的公寓，市場價格越高，因此，在管理計划認定制度中，管理良好的公寓越容易保持和提高資產價值。
提高資產價值和改善管理品質——對業主的好處
資產價值的穩定和提高：對於實際居住在公寓中的業主來說，管理計划認定制度的最大好處之一是資產價值的穩定或提高。 獲得認證的公寓在市場上更容易獲得高評價，因此在考慮未來出售時也會佔有利勢。例如，一位出售築年28年的公寓的業主表示，由於管理委員會獲得了認證，評估價比預期高出80萬日元，比未獲得認證的鄰近公寓以更優惠的條件出售。 房地產公司解釋說：「獲得認證的公寓證明管理狀況良好，即使建築年限相同，也往往能賣得更高。」他回顧道，協助獲得認證真是太好了。由此可見，通過認證制度，可以期待公寓的資產價值得到維護，甚至在某些情況下還會提高。
居住舒適度、管理品質的提高：要獲得認證，必須在管理協會的運營體制、長期維修計划、資金管理等各個方面達到一定標准。 在此過程中，發現管理上的問題並加以改善，最終提高整個公寓的管理品質。例如，採取「增加大會召開頻率」、「仔細審查維修儲備金的長期預測，如有不足則增加金額」、「整理名冊和記錄」等措施，加強建築和設備維護管理體制。 由此，日常居住的舒適度和安全性得到提高，營造出安心的生活環境。實際上，獲得認證後，人們紛紛表示「居住價值（舒適度）提高了」、「對管理更加關注了」。進行適當管理的公寓公共區域保持清潔，設備故障和事故的發生也得到抑制，從長期來看，還可以期待延長公寓的使用壽命。
稅收和金融優惠措施： 獲得管理計划認證的公寓還可享受行政機構提供的經濟支持措施。例如，符合一定條件的認證公寓可享受固定資產稅減免制度（※促进老旧公寓延长使用寿命的税收特例）。 此外，如前所述，除了購買認證公寓時可享受住房貸款利率優惠（降低「固定利率35」的利率）外，對認證公寓進行公共區域的修繕工程時，還可以享受低息修繕貸款，對維修儲備金進行投資的「公寓居住債券」的利率也享受優惠，多方面的金融支持措施也一應俱全。 直接惠及居住業主的措施包括減輕每年繳納的固定資產稅負擔，以及減輕未來進行裝修時的利率負擔等，獲得認證後，長期成本方面也具有優勢。
增強社區的安全感與信譽： 獲得認證的公寓樓在客觀上被證明是「管理完善、優質的公寓樓」。 因此，對於業主和居住者來說，也會提高他們對自己的住宅的自豪感和感情。實際上，利用認證和評價制度的公寓，居住者們紛紛表示「感謝理事會的努力」、「很高興獲得認證」、「認為資產價值會提高」等。整個公寓的居民都擁有共同的管理意識，居民之間的合作體制也會得到加強，對形成良好的社區也有積極作用。 此外，獲得認證的公寓還能提高金融機構和未來買家的信用度。這是因為，在以公寓作為抵押貸款或出售時進行評估時，可以給人們帶來「這棟公寓的管理風險較低」的安心感。總而言之，利用管理計划認證制度可以給業主帶來資產和生活方面的雙重好處。
預計的缺點和擔憂
儘管優點很多，但管理計划認證制度也存在一些需要注意的缺點和擔憂。
- 管理協會負擔加重：最大的擔憂是管理協會的行政負擔加重。為了獲得和維持認證，除了日常的管理工作外，還需要准備申請文件、向地方政府提交文件、整理必要文件等額外的工作。 尤其是文件的制作和要件的檢查需要專業知識，因此有些情況下需要諮詢公寓管理師等專家，或者委托專家進行處理。這些時間和金錢成本將由管理協會（最終由區分所有者）承擔。此外，認證的有效期為5年，需要定期辦理更新手續，因此即使獲得認證後，也需要持續花費精力。
- 管理內容的重新審視帶來的負擔：為了滿足認證標準，不少公寓必須重新審視現有的管理體制。例如，如果發現維修積金不足，則需要考慮增加積金（上調費用）。當然，就額外的費用與居民達成一致並不容易。如果老年人或擔心經濟負擔增加的人反對，則需要在協會內進行協調。
- 如此一來，要達到認證的標准，需要解決業主協會內的意見協調和額外負擔等現實問題。
- 未獲得認證的公寓的風險：認證制度只是自願取得的，未獲得認證不會受到直接處罰（懲罰）。但是，從市場角度來看，未來可能會出現「獲得認證的公寓」與「未獲得認證的公寓」在評價上出現差異的風險。 在周邊類似公寓相繼獲得認證的情況下，如果自己的公寓未獲得認證，可能會被購房者認為「管理存在不安」，資產價值相對下降。特別是對於建築年限較長、設備和結構存在不安的公寓，未獲得認證可能會更容易被敬而遠之。 此外，根據該制度，各地方政府將對被認為管理不善的公寓進行諮詢、指導和勸告。如果自己的公寓成為勸告對象，就相當於被貼上了「管理不善公寓」的標籤。這樣一來，資產價值下降是不可避免的，未來重建或出售也會更加困難。
- 制度效果的不透明性：有人指出，管理計划認證制度本身對市場的效果尚不明確。該制度實施僅幾年時間，認證的取得能否長期提高公寓的價值，尚取決於未來的市場走勢。目前，雖然有「資產價值上升的案例正在增加」的積極報告，但也有「需要冷靜觀察該制度的影響」的謹慎意見。 不要過於樂觀地追求認證，而是根據自己公寓的情況和周邊市場行情，做出戰略性的判斷非常重要。
如上所述，認證制度不僅有優點，還伴隨著一定的成本和風險。特別是管理委員會運營能力較弱的公寓（老齡化嚴重、缺乏管理人員等），取得認證的難度可能會較高。但是，正因為如此，這些公寓越應該參考認證標準，努力改善管理狀況。在了解缺點的同時，根據公寓的實際情況制定應對措施是可取的。
目前市場反應和案例
認證範圍的擴大：儘管管理計划認證制度剛剛啟動不久，但市場認知度正在逐漸提高。自制度啟動兩年後的2024年5月，全國已有800多棟公寓獲得了認證。2023年初時只有400多棟，這意味著一年內數量翻了一番。
特別是，公寓戶數較多、管理協會體制健全的大型物業，以及對管理狀況有信心的管理協會，率先嚐試獲得認證。例如，橫濱市第一家獲得管理計划認證的公寓（建成35年以上、約600戶）的理事長親自了解該制度後，毫不猶豫地決定申請，最終成功獲得認證。
同時，該公寓還參加了民間的管理適當性評估制度，獲得了5星（滿分100分）的評價，在專家（律師、建築師、公寓管理師、會計師等）的指導下，努力完善管理委員會的運營，開展先進的管理工作。據稱，該公寓在5年前重新審視了維修儲備金的積累方式，持續進行管理改善，這些成果得到了高度評價。
居民們也紛紛表示「感謝理事會的努力」、「獲得認證很高興」、「資產價值一定會上升」，可以說這是獲得認證提高居民士氣的一個很好的例子。
市場評價： 在二手公寓市場，對管理計划認證制度的關注度正在不斷提高。房地產行業也出現「終於到了管理品質受到市場評價的時代」的聲音，購房者在選擇房產時越來越重視管理狀況。
實際上，如前所述，門戶網站開始刊登認證資訊，專家調查顯示管理評價較高的公寓價格較高，這可以說是市場開始認可管理良好的公寓具有較高價值的證據。此外，國家和地方政府也通過研討會和指南努力宣傳該制度， 「認證公寓=資產價值得到保障、安心的公寓」的印象正在逐漸深入人心。
另一方面，目前尚未獲得認證的公寓仍然占多數，對整個市場的影響尚待未來普及程度來決定。特別是小型公寓和新建公寓，認證活動並不活躍，許多管理協會都持觀望態度，認為「沒必要費那麼大勁」。然而，從促進二手公寓流通和形成安心住宅存量角度來看，該制度的作用非常重大，預計未來獲得認證的公寓數量將會增加。
對於公寓業主來說，將管理計劃認證制度作為保護和提高自身資產價值的一種手段，積極考慮嘗試一下是值得的。
總結：管理計劃認證制度是一項將分售公寓「難以看到的品質」可視化，並建立市場信心的開創性舉措。進行適當管理的公寓具有可靠的資產價值，與未進行適當管理的公寓之間的差別將日益明顯。
實際上，該制度實施後不久，就已經出現了一些積極的案例，其效果正在逐漸顯現。當然，在取得認證方面存在一些困難和負擔，但只要正確理解其優點和缺點，並在專家的幫助下采取對策，該制度將成為保障公寓未來價值和安心生活的有力武器。在「公寓要買管理」的今天，希望業主能夠明智地利用該制度，提高自己公寓的價值。
