近年，為了未來的資產累積及確保退休資金，不動產投資備受矚目。2024年日本不動產投資市場規模達3兆8,500億日圓，較前一年成長41%，歷經疫情後展現強勁復甦。
然而，不動產投資在擁有吸引人的優勢的同時，也存在空屋風險及修繕費用等缺點。本文由INA&Associates株式會社，針對不動產投資的本質魅力與成功要點，以淺顯易懂的方式為初學者詳細說明。
正在考慮不動產投資、希望拓展資產累積選項的您，請務必閱讀到最後。
不動產投資受到關注的理由與2025年市場展望
日本經濟復甦與不動產投資市場的活絡
2024年對日本經濟而言是「復甦之年」。日經平均指數時隔34年更新泡沫時期的歷史高點，創下超過42,000點的歷史新高。這股經濟復甦浪潮也對不動產投資市場產生重大影響，吸引投資者高度關注。
根據JLL的調查，截至2024年第三季末，日本的不動產投資額達到3兆8,500億日圓，較前一年成長41%，創下驚人的成長紀錄。此外，2024年全年投資額預計將達到5兆日圓左右，有望超越疫情前2019年全年的數字。
這波市場活絡並非一時現象。2024年全年訪日外國觀光客人數突破3,500萬人，消費額預計也將超過8兆日圓。此外，對內直接投資餘額超過50兆日圓，對GDP比率達9%，來自海外的投資也日趨活躍。
2025年不動產投資市場預測
在2025年的不動產投資市場中，預計辦公室投資的比例將有所提升。2024年各類別投資額中，辦公室以37%佔據最高比例，可見疫情期間一度下降的投資者關注度已回升。
海外投資者的投資意願也呈現復甦跡象，專注日本的基金管理資產規模（AUM）在2024年第一季再度轉為成長。這顯示隨著企業不動產出售增加及物價上漲帶動租金上升，符合海外投資者擅長的增值型及機會型策略的投資機會正在增加。
不動產投資的9大魅力與優勢
1. 穩定租金收入帶來的資產累積效果
不動產投資最大的魅力，在於能夠獲得穩定的租金收入。不像股票投資那樣每日價格大幅波動，在租賃契約期間內可預期固定的收入。
一般租賃契約為2年更新，期間內的租金固定不變。這使得每月現金流易於預測，得以制定長期的資產累積計畫。此外，一旦償清不動產投資貸款，每月還款負擔消失，幾乎可將全額租金收入留存手中。
以目前的報酬率行情來看，套房公寓約為4-5%，整棟公寓新建為6-8%，中古為4-5%左右。與股票投資相比，這是相當具有吸引力的水準。
2. 槓桿效果提升投資效率
不動產投資透過活用銀行融資，可享受槓桿效果。由於能夠購買自有資金數倍金額的物件，以少量資金追求高回報成為可能。
例如，以500萬日圓自有資金購買2,500萬日圓的物件，即相當於使用了5倍的槓桿。當物件價值上升時，獲利是針對整體投資本金產生的，因此相對於自有資金的收益率將大幅提升。
然而，槓桿在放大獲利的同時，也可能擴大損失，因此審慎的資金規劃與物件篩選至關重要。充分考量利率走向及還款計畫，在合理範圍內活用槓桿，是成功的關鍵。
3. 節稅效果最大化實際收入
不動產投資具有節稅效果這一重大優勢。不動產投資所獲得的收益（不動產所得）與薪資所得合併，以綜合課稅方式處理，因此當不動產投資收益出現虧損時，可與薪資所得的盈餘相互扣抵，適用損益通算。
特別是購買初年度，可計入登記費用、不動產取得稅、仲介手續費等初期費用，節稅效果往往較大。此外，建物部分可每年以折舊費用列為必要費用，雖然現金流維持盈餘，但帳面上呈現虧損，最終達到節稅效果。
但僅以節稅為目的的不動產投資並不可取。應以收益性為優先，將節稅效果視為附帶優勢。
4. 抗通膨效果保全資產價值
目前日本經濟歷經失落的30年後，已進入適度通膨時代。在這樣的環境下，以現金持有資產將導致實質價值縮水。
然而，通膨時建築費用及地價上漲，不動產價格也往往隨之上升。不動產投資具備對抗通膨風險的避險效果。同樣地，也較不受通縮影響，可視為具有價值的穩定資產。
2024年消費者物價變動率（通膨率）及薪資成長率急速上升，已回復至失落的30年以前的水準。在這樣的經濟環境下，不動產相較於現金或存款，扮演著具備抗通膨能力的資產的重要角色。
5. 壽險效果實現資產傳承給家人
利用不動產投資貸款進行不動產投資時，基本上須加入團體信用壽險（團信）。團信是當貸款償還期間投資者本人死亡或處於高度障礙狀態時，貸款餘額得以免除的保險。
在此情況下，不動產以無債務狀態留存，遺族將擁有兩個選擇：出售不動產換取現金，或繼續持有並獲得持續性的租金收入。如此一來，不動產投資兼具與壽險相似的效果，同時亦可期待收益性，是優秀的資產累積手段。
6. 易於制定資金計畫及可預測性
相較於其他投資商品，不動產投資較易預測未來的收支狀況。不像股票投資那樣每日價格大幅波動，租金收入相對穩定，每月現金流易於預測，是其特徵。
此外，購買物件時的必要費用也易於事先掌握，因此可具體進行年度收支計算。貸款還款計畫、管理費、修繕準備金、固定資產稅等費用，在購買前幾乎可精確算出，得以建構長期投資策略。
7. 作為繼承稅對策的效果
不動產投資對繼承稅對策也十分有效。以現金繼承時，按面值評估；而不動產的繼承稅評估額低於市價計算，可期待繼承稅的減輕效果。
特別是租賃用不動產，以「租地建屋地」或「租賃建物」方式評估，評估額將進一步降低。這樣一來，相同資產價值下，有可能減輕繼承稅負擔。
8. 管理省力的投資方式
不動產投資若選擇適當的管理公司，是一種管理省力的投資方式。入住者招募、租金收取、建物維護等業務可委託管理公司處理，即使是有本職工作的上班族也能無壓力地投入。
不必像股票投資那樣每日關心價格波動，能夠以長期視野進行資產累積，也是一大優勢。
9. 實物資產帶來的安心感
不動產是實物資產，與股票、債券等金融商品相比，具有不同的安心感。較不受企業倒閉風險及金融系統動盪影響，可期待長期的資產保全效果。
不動產投資各種類比較數據
下表彙整了不動產投資主要種類的特徵。
| 投資種類 | 初期投資額 | 預期報酬率 | 管理難易度 | 流動性 | 初學者適合度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 區分公寓 | 1,000萬日圓起 | 4-6% | 低 | 中 | ★★★★☆ |
| 整棟公寓 | 5,000萬日圓起 | 6-8% | 中 | 低 | ★★☆☆☆ |
| 整棟透天 | 3,000萬日圓起 | 7-10% | 中 | 低 | ★★★☆☆ |
| 獨棟投資 | 1,500萬日圓起 | 6-8% | 中 | 中 | ★★★☆☆ |
| REIT | 10萬日圓起 | 3-4% | 無 | 高 | ★★★★★ |
各地區報酬率行情數據
| 地區 | 套房報酬率 | 家庭型報酬率 | 特徵 |
|---|---|---|---|
| 東京23區 | 4.0-4.5% | 4.5-5.0% | 重視穩定性、流動性高 |
| 大阪市內 | 4.5-5.5% | 5.0-6.0% | 均衡型、期待成長 |
| 名古屋市內 | 5.0-6.0% | 5.5-6.5% | 製造業集中地、需求穩定 |
| 福岡市內 | 5.5-6.5% | 6.0-7.0% | 人口增加、高報酬率 |
| 地方城市 | 7.0-10.0% | 8.0-12.0% | 高報酬率、風險也高 |
不動產投資的風險與對策
不動產投資在擁有吸引人的優勢的同時，也存在應充分理解的風險。透過適當的風險管理，可獲得穩定的收益。
主要風險與應對方法
1. 空屋風險
一旦出現空屋，便無法獲得租金收入的風險。對策方面，選擇地理條件優越的物件、設定適當的租金，以及透過定期維護維持物件價值至關重要。此外，分散投資多個物件也能降低風險。
2. 租金拖欠風險
存在入住者拖欠租金的可能性。對策方面，嚴格審查入住資格、使用租金保證公司、透過管理公司建立適當的催繳體制，都是有效的方法。
3. 利率上升風險
以浮動利率辦理貸款時，利率上升可能導致還款負擔增加。選擇固定利率，或制定考量利率上升的收支計畫至關重要。
4. 災害風險
地震、火災等自然災害可能造成物件損害。加入火災保險及地震保險、選擇耐震性高的物件，是有效的對策。
5. 流動性風險
不動產相較於股票等流動性低，出售可能需要較長時間。以充裕資金投資，以及事先規劃退出策略至關重要。
不動產投資成功的5大要點
1. 最重視地理位置條件
在不動產投資中，說「地段決定一切」並不為過。綜合判斷距車站的距離、周邊環境、未來的開發計畫等因素，選擇長期可預期需求的地段，是成功的關鍵。
在人口持續減少的日本，需求往往集中於都市地區便利性高的地段。建議選擇距最近車站步行10分鐘以內、可利用多條路線、商業設施及醫療機關充實的地區。
2. 以合理物件價格購入
以高於市場價格購入，將對日後的收益性產生重大影響。從多家不動產公司蒐集資訊，參考周邊交易案例，判斷合理價格至關重要。
此外，不應只看表面報酬率，而應以扣除管理費、修繕準備金、稅金後的實質報酬率來判斷。
3. 選擇值得信賴的管理公司
管理公司的品質對不動產投資的成敗影響甚鉅。選擇具備高入住率、迅速的應對能力、透明度高的報告體制的管理公司，方能實現穩定的運營。
不應只看管理手續費的高低，而應綜合評估服務內容及實績後再做選擇。
4. 以長期視野制定投資計畫
不動產投資並非追求短期利益，而是以長期資產累積為目的的投資。應制定著眼10年、20年後的投資計畫，以不受市場短期波動影響的態度持續投資。
應制定包含貸款還款計畫、物件修繕計畫及退出策略在內的整體計畫。
5. 持續學習與蒐集資訊
不動產市場時刻在變化，持續學習與蒐集資訊對成功而言不可或缺。隨時關注稅制改革、市場動向、新投資手法等資訊，持續更新知識至關重要。
初學者開始不動產投資時的注意事項
資金計畫的重要性
開始不動產投資時，確保充足的自有資金至關重要。建議除物件價格10-20%左右的頭期款外，另備妥諸費用（物件價格的7-10%左右）及運轉資金（約6個月還款額）。
不被銷售話術迷惑
不應輕信不動產投資公司業務人員的說詞，自行蒐集資訊、冷靜判斷至關重要。特別需要注意強調「節稅效果」或「高報酬率」的銷售話術。
從小規模開始
建議初學者從區分公寓投資開始。投資額相對較少，管理負擔也較輕，適合學習不動產投資的基礎知識。
總結
不動產投資若能以適當的知識與策略投入，是一種能實現穩定收益與資產累積的魅力投資方式。2025年的市場環境隨著日本經濟的復甦，提供了良好的投資機會，特別期待辦公室投資及海外投資者的增加進場。
然而，成功的關鍵在於選擇地段、以合理價格購入、選擇值得信賴的管理公司，以及以長期視野制定投資計畫。同時，理解空屋風險及利率變動風險等潛在風險並採取適當對策，也同樣重要。
INA&Associates株式會社針對每位客戶的個別狀況，提供最佳的不動產投資策略建議。
對不動產投資有興趣的您，歡迎隨時與我們諮詢。經驗豐富的專業人才將全力支援您實現資產累積目標。
常見問題
Q1. 開始不動產投資需要多少自有資金？
A1. 一般而言，需要物件價格10-20%左右的頭期款、諸費用（物件價格的7-10%）及運轉資金（約6個月還款額）。若是區分公寓投資，備有300-500萬日圓左右的自有資金即可開始。但條件因物件及金融機構而異，建議事先詳細確認。
Q2. 不動產投資的報酬率多少才是理想的？
A2. 因地區及物件類型而異，東京23區套房公寓約為4.0-4.5%，地方城市約為7.0-10.0%左右為行情。但不應只看表面報酬率，應以扣除管理費及稅金後的實質報酬率來判斷。此外，也應了解報酬率過高的物件往往伴隨相應的風險。
Q3. 上班族也能進行不動產投資嗎？
A3. 可以。上班族因有穩定收入，反而更容易獲得金融機構的融資，適合進行不動產投資。委託管理公司處理業務，即可在不影響本職工作的情況下進行投資。但仍需辦理確定申告等手續。
Q4. 不動產投資不失敗的要點是？
A4. 最重要的是地段選擇。選擇鄰近車站、便利性高、未來亦可預期需求的地區，是成功的關鍵。此外，以合理價格購入、選擇值得信賴的管理公司、確保充足的自有資金，以及以長期視野制定投資計畫，也是重要的要素。
Q5. 不動產投資有稅制優惠措施嗎？
A5. 不動產投資有多項稅制優惠措施，包括折舊費用帶來的節稅效果、不動產所得與薪資所得的損益通算，以及繼承稅評估額的減輕效果等。但稅制可能有所變更，建議確認最新資訊並諮詢稅務師等專業人士。
