在世界情勢瞬息萬變、經濟前景不明朗的現代，如何保護並增值自己的資產是一個非常重要的課題。特別是通貨膨脹導致資產價值縮水，是許多人憂心的問題。在這樣的情況下，作為「安全資產」的不動產,特別是日本不動產正受到越來越多關注。
然而，也有不少人認為「不動產投資風險很高」。在本文中，INA&Associates株式會社作為不動產專家，將結合相關數據和市場動向，以淺顯易懂的方式向一般消費者說明日本不動產是否真能成為「安全資產」。從不動產投資的優缺點，到作為通膨對策的有效性，我們將基於專業知識進行深入探討。
「安全資產」到底是什麼？
首先，讓我們確認「安全資產」的定義。一般而言，安全資產是指本金虧損風險極低、價值穩定的資產。典型的例子包括現金、存款、國債等。
在評估資產性質時，「安全性」「流動性」「收益性」這三個觀點非常重要。安全資產的安全性非常高，但收益性往往較低。讓我們透過以下表格比較主要安全資產與風險資產的特徵。
| 資產種類 | 安全性 | 流動性 | 收益性 | 特徵 |
|---|---|---|---|---|
| 現金・存款 | ◎ | ◎ | △ | 保證本金。不耐通膨。 |
| 國債（日本國債） | ◎ | 〇 | △ | 由國家發行，信用度高。 |
| 黃金 | 〇 | 〇 | △ | 實物資產。耐通膨。 |
| 股票 | △ | 〇 | ◎ | 高風險・高報酬。 |
| 不動產 | 〇 | △ | 〇 | 中等風險・中等報酬。耐通膨。 |
從這張表可以看出，不動產與其他安全資產相比收益性較高，比股票等風險資產安全性更高，具有中等風險・中等報酬的特性。特別是耐通膨的特質，在當前經濟情況下是一個重要關注點。
用數據看！日本不動產市場的現狀與未來性
那麼，目前日本的不動產市場處於什麼狀況呢？讓我們根據最新數據，來看看市場的活絡程度與未來性。
根據JLL（仲量聯行）的調查，2024年日本的不動產投資市場即使在全球範圍內也表現出色。2024年第三季末的投資額達到3兆8,500億日圓，較前年增長41%，錄得驚人增長。這個勢頭甚至超越了疫情前2019年的水準。
| 項目 | 數據 |
|---|---|
| 2024年第三季末投資額 | 3兆8,500億日圓（較前年增長41%） |
| 2024年全年投資額預測 | 約5兆日圓 |
支撐這個市場活絡的原因，除了國內投資者旺盛的投資意願外，還有海外投資者資金流入的回復。地緣政治風險低的日本社會穩定性，以及日圓貶值帶來的划算感，對海外投資者來說具有很大的吸引力。
特別是辦公室領域的投資比例呈現回復趨勢，預測2025年以後這個趨勢將持續下去。雖然因遠距工作的普及曾有短暫疑慮，但高品質辦公室的需求依然強勁，正被重新評價為穩定的收益來源。
為什麼日本不動產能成為「安全資產」？三個理由
日本不動產市場雖然呈現活絡景象，但為什麼能說它具有「安全資產」的性質呢？原因主要可歸納為以下三點。
1. 作為通膨避險的有效性
當前經濟最大的憂慮之一就是通貨膨脹。在物價上漲、現金價值實質縮水的情況下，如何保護資產成為關鍵問題。此時，作為實物資產的不動產便成為非常有效的通膨避險手段。
維持・提升資產價值
通膨時期，不動產的資產價值往往會隨著物價上漲。與現金存款不同，不會有價值縮水的風險，可以期待資產保全的效果。
租金收入增加
隨著物價上漲，租金也有上漲趨勢。因此，即使在通膨環境下也能確保穩定的現金流，提高收益性。
減輕貸款負擔
不動產投資多數情況下會利用金融機構的貸款。當通膨導致金錢價值下降時，還能享有實質減輕貸款還款負擔的好處。
2. 穩定的現金流與高收益性
不動產投資的一大魅力在於能獲得租金收入這種穩定的現金流。只要有租客，每月就能期待穩定收入，成為長期資產形成的基礎。
此外，與其他安全資產相比收益性較高也是特色之一。在國債和定期存款收益率維持低水準的情況下，不動產投資是少數能同時追求收益（租金收入）和資本利得（售出獲利）的投資方法之一。
3. 作為繼承・節稅對策的運用
不動產的遺產稅評估價值往往比現金或有價證券更低，因此作為遺產稅對策非常有效。此外，不動產所得可與其他所得進行損益合算，透過列計折舊費用等支出，也能期待所得稅和地方稅的節稅效果。
不動產投資的風險與注意事項
當然，不動產投資也存在風險。為了最大限度發揮其作為安全資產的優勢，必須正確理解這些風險並採取適當對策。
| 風險種類 | 內容 | 對策 |
|---|---|---|
| 空置風險 | 找不到租客，無法獲得租金收入。 | 選擇地點和物件、設定適當租金、選擇可信賴的管理公司。 |
| 租金下跌風險 | 因周邊環境變化或建築老舊導致租金下跌。 | 以長期視角選擇區域、定期維護保養。 |
| 利率上升風險 | 貸款利率上升，還款負擔增加。 | 選擇固定利率、規劃提前還款。 |
| 災害風險 | 因地震或水災等導致建築物損毀。 | 投保火災保險和地震保險。 |
| 流動性風險 | 想要出售時，無法立即找到買家。 | 選擇需求高的區域和物件。 |
個人要全面管理這些風險並不容易。正因如此，選擇可信賴的不動產專家作為夥伴，是引導不動產投資走向成功的最重要關鍵。
總結：日本不動產透過與專家合作，能成為「最強的安全資產」
本文從多個角度解說了日本不動產是否能成為安全資產。結論是，日本不動產是耐通膨、能期待穩定收益的非常具吸引力的資產。特別是在當前經濟情勢下，其價值正日益提升。
然而，要最大限度發揮其潛力，基於專業知識與經驗的適當策略不可或缺。從物件選擇到資金規劃、管理營運，乃至退場策略，與可信賴的夥伴同行，不動產投資就不僅止於資產運用，更能成為豐富各位未來的「資產」。
INA&Associates株式會社針對每位客戶的狀況和目標，提供最適合的不動產投資方案。
常見問題（Q&A）
Q1. 開始不動產投資需要多少自有資金？
A1. 雖然依物件價格和金融機構的融資條件而異，但一般來說，擁有物件價格1～2成左右的自有資金，較容易獲得有利條件的融資。不過，根據物件不同，也有自有資金較少也能開始的情況，請先諮詢我們。
Q2. 地方物件和都心物件，哪個比較推薦？
A2. 各有優缺點。都心地區雖然價格較高，但租賃需求穩定，資產價值不易下跌。另一方面，地方雖然容易找到高收益率的物件，但需要考慮空置風險和人口減少的影響。我們會根據客戶的投資策略，提供最適合的區域建議。
Q3. 管理業務需要自己處理嗎？
A3. 不，沒有這個必要。透過委託可信賴的管理公司，從招租、收取租金、處理投訴，到建築物維護等繁瑣的管理業務都可以全部交給他們處理。本公司也提供高品質的管理服務。
