橫濱站地區正在實施一項大型再開發專案 "Excite Yokohama 22"，該專案於 2009 年啟動，正在將該地區日漸改造成一個與國際城市門戶相匹配的城市。該專案包括建造高層建築、改善基礎設施、採取環境和防災措施等，對橫濱站地區的房地產價值產生了重大影響，其效果已從資料中清晰可見，2025 年的官方地價比上一年上漲了 9.84%。本文總結了 Excite Yokohama 22 的進展情況，並根據最新資料詳細分析了對周邊地區房地產價值的影響和未來前景。這些資訊將為考慮購買房產投資或住宅的人士提供寶貴的決策資料。
什麼是 Excite Yokohama 22？
Excite Yokohama 22 是橫濱市於 2009 年 12 月制定的橫濱站地區大型城市發展規劃。數字 "22 "源於該專案將於 2010 年啟動，旨在打造一個面向 22 世紀的城市。該專案被定位為促進 "適合作為國際城市門戶的城市發展 "的指導方針。
目標區域和發展目標
該專案的目標區域包括七個主要區域。
區域劃分和作用
| 分類 | 大致位置 | 未來願景（規劃中規定的主要作用） |
|---|---|---|
| 中心區 | 橫濱站東西出口附近 | 連線橫濱與世界的門戶 --強化候機樓功能和接待功能 |
| 南西外地區 | 西出口 "所鐵出口 "地區 | 繁華的商業、文化和娛樂中心 |
| 北西外地區 | 西出口 "北西口"--大町 | 企業不斷發展的商業區 |
| 鶴屋町地區 | 北西口高架北側 | 集交流、住宿和居住為一體的樞紐（再開發中） |
| 橫濱港灣區 | 近江町-榮町運河區 | 以藝術和設計為主題的城市住宅區 |
| 高島地區 | 高島 - 港未來 21 中心 | 集商務、會展、酒店等多功能於一體的城市綜合體 |
| 平沼地區 | 平沼橋和戶部地區 | 居住和商業中心，方便前往車站和 MM21 |
主要在建專案
根據 Excite Yokohama 22，目前正在進行的主要專案如下
| 地區 | 主要專案/設施 | 用途/規模 | 進度/時間表 |
|---|---|---|---|
| 中心區 | 橫濱站南東出口區域 1 類城市再開發專案 | 高層綜合體（高度：約 231 米，總建築面積：約 215,000 平方米） | 環境評估階段，2028 年度開工（橫濱市官方網站） |
| 橫濱萬石口開放公園 | 將站前廣場改造成公園的社會實驗。 | 2025 年 5 月 23-24 日（Sotetsu 集團） | |
| 南西外地區 | 橫濱南西外地區聯合改造專案（橫濱 CeeU / 橫濱西口 AEON MALL） | 商業和住宅綜合體（總建築面積約 56,000 平方米） | 商業樓將於 2023 年 12 月開業，住宅樓將於 2025 年春季竣工（首都圈建設觀察站） |
| 橫濱站西口大型改造構想（Sotetsu Mu 大廈重建等） | 分階段重建整個西口地區 | 2027 年度開始拆除所鐵武館，預計 2040 年代完工（摩天大樓與城市開發研究所） | |
| 北西外地區 | 站前綠洲（橫濱中央郵局地區）重建專案 | 高度約為 231 米的摩天大樓綜合體 | 已成立籌備協會（2024 年），計劃正在審查中（PC 建築） |
| 鶴屋町地區 | 橫濱前線 | 住宅、酒店和商業綜合體（地上 43 層，178 米） | 2024 年 4 月開始入住，2024 年 6 月酒店開業（橫濱前線， Sotetsu Group， Sky Sky Sky） |
| 北西口交通廣場，與步行平臺直接相連 | 車站交通廣場和步行平臺 | 已竣工，將於 2025 年 3 月 3 日開放使用（橫濱市官方網站） | |
| 橫濱港灣區 | 橫濱港灣區社群發展信託基金 | 地區補助金計劃 | 公開徵集 2025 年補助金專案（SMTB） |
| A-3 地區開發計劃 | 商業、商務和住宅區（規劃草案） | 場地調整和環境評估階段（橫濱市官方網站） | |
| 高島（MM21 中心）地區 | 第 62 座（HARBOR EDGE 專案） | 豪華酒店 + 數字水族館（總建築面積約 89,000 平方米） | 2025 年 7 月開工，2028 年 9 月竣工(Sky Sky Sky) |
| 60 號地塊和 61 號地塊 <聯景臺專案>（總建築面積約 89,000 平方米） | 辦公樓、酒店、職業學校等（總建築面積：約 131,000 平方米 / 25,000 平方米） | 2026 年 3 月開工，2028-29 年竣工（SKY 天空） | |
| 平沼地區 | 目前沒有處於商業化階段的大規模再開發專案（參考：2007 年竣工的高島 2 丁目再開發專案 [First Place Yokohama]) | 維護階段（日鐵興和房地產公司網站） |
透過同時實施這多個再開發專案，有望提高整個橫濱站地區的吸引力和價值。
再開發對房地產價值的總體影響
許多案例證實，大規模再開發對目標區域的房地產價值有重大影響。讓我們來看看能夠提高房產價值的一些具體因素。
改善基礎設施，提供便利
如果重建能改善交通、公共設施和道路等基礎設施，就能提高該地區的便利性。特別是站前重建，可以改善從車站到各種設施的交通，從而提高周邊房地產的價值。
例如，在 Excite Yokohama 22 站，修建了南甲板和其他跨越鐵路線的通道，方便了東西向的通行，改善了車站的整體交通。這種步行環境的改善也是提高房地產價值的一個因素。
形成地區品牌
當重建專案增加了居民和使用者的數量，並提高了該地區作為舒適宜居之地的聲譽時，整個地區的品牌價值也隨之提高。這種效應在提高國際知名度的大型專案中尤為明顯。
Excite Yokohama22 的目標是打造 "通往國際城市門戶 "的品牌，預計橫濱站周邊房地產的價值也會相應提高。
加強防災和安全
在重建地區，建築物和基礎設施將採用最新的防災標準和技術，從而提高抗震性和防災基礎設施。安全性的提高尤其是支援住宅物業價值的一個重要因素。
防災也是 Excite Yokohama22 的一個重要主題，由此帶來的安全改善是資產價值的基礎。
投資需求不斷增長
投資者對與重建相關的未來潛力的興趣增加是推動價格上漲的另一個因素。尤其是國內外房地產投資公司和其他公司的開發專案對地價和房地產價值產生了直接影響。
在橫濱站西口地區，國內外投資需求旺盛和正在進行的再開發相結合，導致交易價格上漲和收益率下降（投資者的看漲態度）。
橫濱站地區目前的地價和房產價值
隨著 Excite Yokohama 22 專案的進展，橫濱站周邊的土地價格和房產價值發生了哪些變化？本分析基於最新資料。
地價的變化和趨勢
截至 2025 年 1 月 1 日，橫濱站周邊的平均官方地價為 2,794,875 日元/平方米（9,239,256 日元/坪），同比增長 9.84%。同樣，平均標準地價為每平方米 5,236,111 日元（每坪 1,730,458 日元），同比增長 8.64%。
橫濱站西口地區的地價上漲尤為明顯，商業設施橫濱摩爾斯（Yokohama Moors）所在的西區南西外 1-3-1 號的地價高達每平方米 1300 萬日元，比排名第二的地價高出 550 多萬日元。
從 2025 年神奈川縣官方地價的整體變化率來看，住宅地價上漲了 3.4%（前一年為 2.8%），商業地價上漲了 6.6%（前一年為 5.4%），工業地價上漲了 6.2%（前一年為 5.9%），其中商業地價的漲幅尤其大。
下表概括了橫濱站地區的地價走勢。
| 年份 | 平均官方地價（10,000 日元/平方米） | 同比變化率 | 平均標準地價（10,000 日元/平方米） | 同比變化率 |
|---|---|---|---|---|
| 2025 年 | 279.4875 | +9.84% (%) | 未公佈 | -同比變化率 |
| 2024 | 254.4492 | +8.42% | 523.6111 | +8.64% - - 2024 |
| 2023 | 234.6830 | +5.33% | 482.0000 | +6.07% |
從這一資料可以看出，自 2023 年以來，地價上漲速度加快。
房地產交易價格和收益率趨勢
根據橫濱市編制的截至 2024 年 4 月 1 日的 "地價水平、租金和收益率趨勢報告"，橫濱站西口和北西口地區的交易價格一直呈上升趨勢，原因是國內外投資需求旺盛，而且隨著多個再開發專案的進展，市場競爭力有望提高。
此外，根據對已公佈的 J-REIT 房地產收益率和其他資訊以及交易情況的分析結果，交易收益率（淨收入除以交易價格）保持持平或下降（投資者看漲）。這表明投資者對未來的盈利能力抱有強烈的預期。
寫字樓和商鋪租金趨勢
在橫濱站西口和北西口地區的寫字樓市場，空置率呈下降趨勢，降至 3.63%（上次調查為 3.75%），正在恢復到科羅娜災難前的水平（約 2.0%）。租金呈持平或緩慢上升趨勢。
在零售市場上，業主們又重新開始看好零售市場，尤其是餐飲店，而且空置物件很少。尤其是橫濱站西口地區的租金保持在較高水平，新開店鋪的需求也很旺盛。
Excite Yokohama 22 對資產價值的具體影響
Excite Yokohama 22 對橫濱站地區的資產價值有哪些具體影響？本節將對收集到的資料進行分析。
對地價上漲的直接影響
橫濱站周邊地區，尤其是西口地區的地價漲幅明顯高於神奈川縣平均水平，其主要原因是以 Excite Yokohama 22 為基礎的再開發取得了進展：2025 年官方地價的漲幅高達 9.84%，這就是再開發效應的體現。
特別值得注意的是，神奈川縣排名前五的商業區中有四個位於橫濱站西口周圍。這表明，與橫濱站西口直接相連的建築群的開發以及周邊基礎設施的改善極大地提升了房地產價值。
增加投資吸引力
Excite Yokohama 22 的進展提高了橫濱站周邊地區的投資吸引力。從房地產投資的角度來看，可以發現以下因素
- 地價持續上漲：自 2014 年以來，地價已連續五年上漲，預計隨著重建工作的推進，地價還將繼續上漲
- 與東京中心區的價格差距：與東京中心區相比，地價和公寓價格仍可承受，相對便宜
- 交通便利：該市的優勢在於它是一個巨大的終點站，有六家 JR、私營鐵路公司和地鐵公司為其提供服務。
- 企業和商業設施集中：經濟基礎增強，辦公和商業設施齊全。
這些因素導致了國內外投資資金的流入，表現為交易價格的上漲和收益率的降低。
對周邊地區的連鎖反應
Excite Yokohama 22 的影響不僅體現在橫濱站附近，還體現在周邊地區。加上港未來區和關內區的再開發，整個橫濱中心區的房地產價值都得到了提升。
特別是港未來 21 區的開發進度已達到 96%，從橫濱站地區到港未來和關內的綜合開發正在進行。
資產價值的長期前景
Excite Yokohama 22 是一項長期計劃，將持續到 2030 年左右，因此也必須從長遠角度考慮其對房地產價值的影響。
橫濱站地區資產價值的長期前景主要有以下幾點
- 持續的再開發效應：透過分階段實施多個專案，持續提升價值
- 樹立地區品牌：作為國際城市門戶的品牌價值
- 環境和防災措施的進展：透過加強應對氣候變化和災害風險，提高資產價值的穩定性
- 與人口的關係：橫濱人口發展趨勢與房地產需求之間的平衡
從其他重建地區的例子來看，例如在港區高輪地區，64 棟相關建築中有 55 棟的平均 價格上漲了 10%。預計橫濱站地區也會出現類似的漲幅。
不過，也必須考慮到宏觀經濟環境和利率趨勢的變化所帶來的價格上漲放緩的風險。
結論
Excite Yokohama 22 對橫濱站地區的房地產價值產生了多方面的重大影響。本文指出的要點如下
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地價加速增長 - 2025 年，橫濱站周邊的地價將同比增長 9.84%，其中西出口區域的增幅尤為明顯。這一漲幅明顯高於神奈川縣的平均水平，從資料中可以看出 Excite Yokohama 22 的效果。
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有利的投資環境 -- 國內外投資者的興趣增加，導致交易價格上升，交易收益率下降（投資者的看漲態度）。寫字樓和商鋪的空置率也在下降，租金持平或緩慢上漲。
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公寓市場活躍 -- 新建公寓的平均價格約為 70 平方米 8,560 萬日元，高價值房產的交易也很活躍。然而，未來的資產價值存在多種情況，需要謹慎判斷。
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長期價值增長潛力 -- 鑑於 Excite Yokohama 22 是一項長期計劃，將持續到 2030 年左右，因此可以預期未來價值將持續增長。特別是，作為通往國際城市門戶的品牌的建立，以及在環境和防災措施方面取得的進展，都將支援資產的長期價值。
因此，"Excite Yokohama 22 "對橫濱站周邊的房地產市場產生了明顯的積極影響，但在進行投資決策和選擇居住地時，必須考慮到個別房地產的特點和宏觀經濟環境，做出綜合決定。
常見問題
問 1：Excite Yokohama 22 將持續多久？
答： Excite Yokohama 22 是 2009 年制定的一項為期約 20 年的長期計劃，目標是在 2030 年左右完工。不過，竣工日期因各個專案而異，例如，神奈站前的港町地區再開發專案計劃於 2029 年竣工投入使用。
問題 2：現在開始投資橫濱站周邊的房地產還來得及嗎？
答：雖然地價上漲和其他因素的影響 已經 顯現，但 Excite Yokohama 22 是一項長期計劃，未來將有多個專案。與東京市中心相比，這裡的房價相對較低，而且未來發展潛力巨大，因此投資機會依然存在。不過，需要對各個物業的盈利能力和位置特點進行詳細研究。
問題 3：橫濱站西口和東口的房產價值增長潛力哪個更大？
答： 目前， 西口地區的重建工作正在進行，地價上漲更為明顯。不過，隨著 2024 年 6 月橫濱站南東口地區再開發籌備聯盟的成立，預計未來東口地區的開發將取得進展。從長遠來看，預計東口地區會產生連鎖反應，但目前西口地區的房地產價值上升記錄較好。
問題 4：您預計 Excite Yokohama 22 專案會使地價持續上漲多久？
答：自 2014 年以來， 橫濱 站地區的地價一直在持續上漲，隨著重建工作的推進，預計未來一段時間內地價還會繼續上漲。不過，漲幅可能會因宏觀經濟環境和利率走勢而有所不同。其他重建區的案例顯示，房價漲幅約為 10%，類似的趨勢可能會持續下去。
問題 5：我正在考慮買房，為了保持房產價值，我應該注意哪些要點？
答：與 橫濱 站的距離、樓齡、單元總數（面積越大，資產價值越高）、重建帶來的直接收益（如便利性的提高）以及管理狀況都很重要。特別是，最好考慮該物業與各個 "Excite Yokohama 22 "專案的位置關係及其與改善交通的相關性。
參考資料。
橫濱站周邊的再開發預計將繼續進行，其連鎖反應將進一步擴大。在投資房地產或選擇住宅時，我們建議您根據自己的需求和長期目標，結合本文介紹的趨勢做出決定。在 INA & Associates，我們在橫濱地區房地產市場的專家可以幫助您分析資產價值並做出投資決策，請隨時與我們聯絡。
