近年，隨著養寵物家庭的增加，可養寵物物件 的需求急速擴大。根據一般社團法人寵物食品協會的調查，全國犬貓飼養家庭數已超過約1,500萬戶，預計今後仍將持續增加。
面對此一市場環境變化，越來越多的租賃物件業主開始考慮將既有物件改為可養寵物，作為空屋對策 。然而，單純地允許飼養寵物，可能招致意外的糾紛和損失。
本文將以INA&Associates株式会社多年來深耕租賃管理業界的經驗為基礎，詳細解說成功改為可養寵物物件的重要要點。透過適當的準備與對策，可實現租賃經營 收益提升與入住者滿意度的兼顧。
考慮改為可養寵物物件的原因與市場動向
養寵物家庭的急速增加
在現代社會中，寵物不僅僅是玩賞動物，而是被視為家庭成員。尤其是新型冠狀病毒感染症的影響使居家時間增加，開始飼養寵物的家庭急劇增加。
株式会社いえらぶGROUP實施的調查中，75.9%的不動產公司回答「認為可養寵物物件的需求今後將增加」，整體業界均認識到可養寵物物件需求的擴大。此外，寵物保險的新簽約數在2024年上半年達11.7萬件（同比增加6%），從數字上也能清楚看出寵物飼養的普及化趨勢。
作為空屋對策的有效性
在租賃市場競爭日趨激烈的情況下，改為可養寵物物件是提升入住率 的差異化策略中非常有效的手段。由於能夠接觸到傳統不可養寵物物件無法吸引的入住者群體，可期待縮短空屋期間並確保穩定的租賃收入。
實際上，可養寵物物件的供給持續不足以應對需求，適當運營的可養寵物物件能維持高入住率。
在租金設定上的優勢
與一般租賃物件相比，可養寵物物件在租金設定 上具有優勢。由於飼養寵物者需要在有限的選擇中尋找物件，在合理範圍內，他們傾向於接受高於行情的租金。
一般而言，可養寵物物件的月租金可加收約5,000日圓至10,000日圓，以年計算可增加60,000日圓至120,000日圓的收入。但此加收金額會因地段條件、物件屋齡及周邊競爭物件的情況而變動，因此需要謹慎的市場調查。
| 項目 | 一般物件 | 可養寵物物件 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月租金 | 80,000日圓 | 85,000日圓～90,000日圓 | +5,000日圓～10,000日圓 |
| 押金 | 1個月份 | 2～3個月份 | +1～2個月份 |
| 年收入增加 | - | - | +60,000日圓～120,000日圓 |
改為可養寵物物件時的具體注意事項
1. 契約條件的重新審視與整備
寵物飼養規約的制定
改為可養寵物物件時最重要的是制定明確且詳細的寵物飼養規約 。模糊的規約是日後糾紛的根源，因此需要具體規定以下各項目。
明確規定可飼養的寵物種類和數量限制非常重要。一般而言，許多物件規定犬貓各限1隻，但需根據物件規模和構造進行調整。若限制飼養大型犬，可設定體重或體高的具體數值標準，以防止與入住者之間產生認知分歧。
關於寵物的登記手續也需詳細規定。入住時要求提交寵物照片、疫苗接種證明書、去勢・避孕手術證明書，可促進確保適當的飼養環境並顧及周邊居民。
押金・禮金的適當設定
可養寵物物件中，考量飼養寵物相關風險的押金 設定不可或缺。一般租賃物件的押金為月租金的1個月份，而可養寵物物件設定為2～3個月份是標準做法。
此追加押金用於退租時的原狀回復 費用，涵蓋寵物造成的地板損傷、壁紙汙損、除臭等必要費用。但過高的押金設定會增加入住者負擔，可能損及競爭力，因此維持與周邊行情的均衡十分重要。
| 押金設定模式 | 一般設定金額 | 適用條件 |
|---|---|---|
| 基本模式 | 月租金2個月份 | 小型犬・貓各限1隻 |
| 多隻飼養模式 | 月租金2.5～3個月份 | 犬・貓各1隻 |
| 大型犬模式 | 月租金3個月份 | 中型犬以上的飼養 |
租金設定的策略性考量
可養寵物物件的租金設定 不是單純加收費用，而需要基於市場分析的策略性方法。詳細調查周邊可養寵物物件的租金行情，綜合評估自有物件的地段條件、屋齡、設備狀況，設定適當價格。
租金加收金額一般設定在月額5,000日圓至15,000日圓的範圍內，但會因物件所在地區和競爭狀況而有較大變動。都市核心區的近車站物件可設定較高金額，而郊外物件則可能需要設定較為保守的金額。
2. 物件翻修・改裝計畫
必要設備投資的考量
改為可養寵物物件需要適當的設備投資。最重要的是考慮寵物行為特性的地板材料更換。傳統木質地板容易被爪子抓傷，且較滑，可能對寵物的關節造成負擔。
寵物對應的地板材料有緩衝地板、寵物對應木質地板、地板磚等選項。緩衝地板相對便宜且施工容易，而地板磚耐久性優良，長期性價比良好。
壁紙也需要考慮更換為能應對寵物磨爪和汙損的材料。寵物對應壁紙表面施有特殊塗層，便於去除汙垢，對一定程度的抓痕也有耐性。
隔音・防臭對策的實施
飼養寵物伴隨的噪音和異味問題是與周邊居民產生糾紛的主要原因。尤其在集合住宅中，適當的隔音對策不可或缺。
地板隔音對策方面，設置隔音墊或採用雙層地板結構是有效的方法。此外，強化換氣設備可防止寵物特有異味的積聚。安裝附除臭功能的換氣扇或空氣清淨機也是應考慮的項目。
| 改裝項目 | 費用估算 | 效果・特徵 |
|---|---|---|
| 寵物對應地板材料 | 8～15萬日圓/20㎡ | 防傷・防汙・防滑 |
| 寵物對應壁紙 | 5～8萬日圓/20㎡ | 便於清潔・耐久性 |
| 隔音墊 | 3～5萬日圓/20㎡ | 降低噪音效果 |
| 換氣設備強化 | 10～20萬日圓 | 除臭對策・空氣循環 |
寵物專用設備的導入
為了差異化，引進寵物專用設備也值得考慮。在玄關附近設置洗腳處、安裝寵物用小門、設置貓走道等，對飼養寵物者而言是有吸引力的設備。
但這些設備投資需要謹慎考量費用效益。在實施前充分調查能否以加收租金來回收投資額、以及是否符合入住者的需求，是非常重要的。
3. 原狀回復的協議與特約條款
入住者負擔範圍的明確化
可養寵物物件的原狀回復 協議需要比一般租賃物件更詳細且明確。國土交通省的「原狀回復相關糾紛與指導方針」中，規定在可養寵物物件中，寵物造成的損耗不考慮經過年數、由承租人負擔的特約是有效的。
具體而言，需要在契約書中明確記載，寵物爪子造成的地板損傷、壁紙汙損或破損、除臭費用等由入住者負擔。但是，通常使用造成的自然老化仍依慣例由業主負擔。
特約條款的適當設定
關於寵物飼養的特約條款，為確保法律效力，需要合理且明確的內容。過度不利於入住者的條款可能被認定無效，因此在適當範圍內設定十分重要。
若以特約形式設定定額收取除臭・消毒費用，金額需要與實際作業費用相符的合理金額。一般而言，多見定額設定為1～2萬日圓左右，但需根據物件規模和地區行情進行調整。
4. 管理體制的整備與運營方針
與管理公司的連携強化
可養寵物物件的適當運營，與租賃管理 公司的密切合作不可或缺。由於管理公司需具備寵物飼養相關的專業知識和經驗，選定具有實績的公司十分重要。
透過定期的物件巡視，需要建立迅速確認寵物飼養狀況和處理周邊居民投訴的體制。此外，明確規定針對飼養寵物者的禮儀倡導活動以及問題發生時的應對程序也十分重要。
對周邊居民的體貼與說明
向現有入住者和周邊居民事前說明改為可養寵物物件的事宜，取得理解，是順利運營的重要關鍵。普及寵物飼養相關規則和禮儀，明確問題發生時的聯絡方式，可防患糾紛於未然。
此外，明確區分不可養寵物的房間和可養寵物的房間，也不能忘記對不養寵物入住者的體貼。制定在公共區域攜帶寵物時的規則，維持所有入住者都能舒適生活的環境十分重要。
總結
改為可養寵物物件是一項透過適當準備和運營，可實現租賃經營 收益提升和差異化的有效策略。但單純允許飼養寵物，可能招致意外的糾紛和損失。
成功的重要要點如下。
首先，制定詳細且明確的寵物飼養規約 不可或缺。具體規定可飼養的寵物種類・數量、登記手續、飼養禮儀等，可防止與入住者的認知分歧，做到防範糾紛於未然。
其次，透過適當的押金 設定和租金設定 ，在覆蓋飼養寵物相關風險的同時維持競爭力十分重要。基於市場調查的策略性定價，可提升收益性。
關於物件翻修・可養寵物改裝 ，計劃性地實施寵物對應地板材料和壁紙的更換、隔音・防臭對策等，以最低限度的投資獲得最大效果十分重要。
原狀回復 的協議中，在確保法律效力的同時，明確規定入住者負擔範圍，可防止退租時的糾紛。
最後，透過強化與管理公司的合作和對周邊居民的體貼，可實現長期穩定的運營。
考慮改為可養寵物物件時，建議綜合考量這些要點，在專家的建議下謹慎推進。INA&Associates株式会社以豐富的可養寵物物件運營經驗和專業知識為基礎，支援業主的租賃經營。歡迎隨時諮詢。
常見問題
Q1. 改為可養寵物後，租金可以提高多少？
A1. 一般而言，月租金可加收約5,000日圓至15,000日圓左右。但適當金額會因地段條件、屋齡、周邊競爭物件的情況而變動。都市核心區的近車站物件可設定較高金額，而郊外物件則可能適合設定較保守的金額。重要的是基於市場調查設定適當價格。
Q2. 有現有入住者的情況下如何應對？
A2. 向現有入住者事前說明並取得同意十分重要。普及寵物飼養相關規則和禮儀，明確問題發生時的聯絡方式。此外，明確區分不可養寵物和可養寵物的房間，也需要對不養寵物入住者的體貼。在契約續約時取得新規約的同意，可迴避法律問題。
Q3. 可養寵物物件的管理中最需注意的是什麼？
A3. 防止與周邊居民的糾紛是最重要的。噪音和異味問題、公共區域的禮儀違反等是主要糾紛原因。定期物件巡視、對入住者持續的禮儀倡導、問題發生時的迅速應對體制整備不可或缺。此外，與管理公司密切合作進行專業應對也十分重要。
Q4. 改裝費用的回收期間大約是多久？
A4. 一般而言，回收期間的目標約為3～5年。若月租金可加收5,000日圓，年收入增加60,000日圓，30萬日圓的改裝投資則5年可回收。但考慮到縮短空屋期間的效果，實際回收期間可能更短。為最大化投資效益，建議從必要的最低限度改修開始。
Q5. 可養寵物物件發生糾紛時的處理方法是？
A5. 迅速且適當的應對十分重要。首先，正確掌握事實關係，聽取所有相關人員的情況說明。根據契約書和飼養規約決定應對方針，必要時尋求專家建議。發生重大違約的情況下，進行分階段應對（提醒→警告→解除契約）。作為日常預防措施，對入住者的持續倡導活動和管理體制的強化不可或缺。
