在考慮不動產投資的人士中,您是否聽說過「批量出售物件」這個詞?這種與傳統的購買單一分戶大廈不同的投資方法,蘊藏著實現更高回報率和高效資產形成的可能性。
批量出售物件是指在分戶大廈內一次購買多個單位的投資方法。雖然可以享受單一分戶大廈投資無法獲得的規模優勢,但也存在特有的風險和注意事項。
本文中,INA&Associates株式會社將從批量出售物件的基本概念到具體的優缺點、有效的尋找方法,以及購買時的重要檢查要點,從實務角度進行詳細解說。為認真考慮透過不動產投資進行資產形成的人士,提供有價值的資訊。
批量出售物件的基本知識
什麼是批量出售物件
批量出售物件是指在分戶大廈內將多個房間一起出售的物件。「批量(bulk)」在英語中有「成批的」「一次性的」「大量」的意思,在不動產業界指的是將多個物件一起出售的方法。
具體來說,在擁有40個單位的大廈中一次出售10個房間的情況,或者轉售業者一次性收購分戶大廈的滯銷物件,再一次性銷售給投資者的情況等,都屬於批量出售。
與分戶大廈投資的差異
在傳統的分戶大廈投資中,投資者購買1個大廈單位,透過其租金收入獲利是一般做法。但是,批量出售物件是同時取得同一大廈內的多個單位,因此在投資規模和回報兩方面都產生很大的差異。
購買1個分戶大廈單位的話,批次較小,在正式的資產形成上有其限制。另一方面,購買批量出售物件的話,可以創造出與購買整棟物件類似的狀況,能夠實現更高效的資產形成。
批量出售的背景
批量出售的背景主要有以下幾種情況。
第一,金融機構處理不良債權。當貸款購買不動產的債務人無法償還時,金融機構需要行使抵押權處分物件。但是,如果作為擔保的不動產資產價值下降,透過拍賣難以全額回收,因此會選擇批量出售的方式處分。
第二,因企業破產或公司重整等情況,需要將企業資產所持有的不動產一起出售的情況。在這些情況下,由於需要迅速變現,批量出售成為有效的手段。
第三,分戶大廈滯銷物件的處理。當開發商建造的分戶大廈未能完售時,會將剩餘的住戶一起出售給轉售業者,之後再批量銷售給投資者。
批量出售物件的4個優點
分戶的批量出售物件具有傳統分戶大廈投資無法獲得的獨特優勢。理解這些優勢可以提高投資判斷的精確度。
可期待高回報率
批量出售物件最大的優點是可期待高回報率。由於一次銷售多個房間,每個房間的價格往往比只購買1個房間便宜。
一般來說,批量出售物件可以以市場價格的7成左右取得。這是因為賣方急於變現的情況較多,價格談判容易佔優勢。以低廉的價格購買,結果就能以高回報率取得物件。
例如,通常以1個房間2,000萬日圓銷售的物件,批量出售時每個房間可以1,400萬日圓取得的話,相同的租金收入下回報率也會大幅提升。月租金10萬日圓的情況下,正常購買的回報率是6%,但批量出售的回報率則達到8.6%,投資效率大幅改善。
實現高出租率
批量出售物件具有可期待高出租率的優點。這是因為批量出售物件大多是分售規格的物件。
分售規格的物件原本是假設自住用途而設計和建造的,因此導入的設備規格往往優於出租規格的物件。出租規格的物件為了削減成本,多採用大量生產品或壓低價格的設備,相對而言,分售規格則導入重視居住者滿意度的高品質設備。
由於物件規格的這種差異,在相同租金水準下,分售規格的物件在市場上具有優勢。實際上,分售規格的出租物件很受入住者歡迎,可以維持高出租率。
確保大廈經營權
購買批量出售物件,有時可以確保整個大廈的經營權,這也是一大優點。
如果只購買1個分戶大廈單位,業主的權限僅及於自己擁有的室內,建築整體的經營決策(大規模修繕、設備更新、清潔等)必須依賴他人(管理委員會或管理公司)。這對投資者來說是很大的限制,例如即使想「該重新粉刷大廈外牆了」,如果其他房間的業主不贊成,工程的實施就會很困難。
但是,批量出售物件的話,透過取得一定比例(過半數等)的戶數,就能確保大廈的經營權。確保經營權後,就能自己選擇大規模修繕的時機、物件設備的更新、清潔的頻率和品質等。
大約確保過半數的戶數,就能自己決定物件整體的大致運營方針。即使未達過半數,透過取得批量出售物件也能對經營產生重大影響,在某種意義上可以實現與擁有整棟物件類似的狀態。
退場策略選擇豐富
退場策略選擇多也是批量出售物件的重要優點。
出售批量出售物件時,可以按單個房間作為居住用物件出售,因此出售策略的靈活性很高。如果有殘餘債務,也要看金融機構的融資條件,但這是整棟中古公寓所沒有的選擇。
可以根據市場環境或個人資金需求,選擇全部一次性出售、部分出售、分階段出售等各種出售模式。正是「出租也好、出售也好」的物件,可以根據當時的經濟狀況進行細緻的對應。
| 項目 | 購買單一分戶大廈 | 批量出售物件 |
|---|---|---|
| 購買價格 | 市場價格 | 市場價格的7成 |
| 回報率 | 標準 | 期待高回報率 |
| 經營權 | 僅限室內 | 對整棟建築有影響力 |
| 出租率 | 依物件而定 | 分售規格高出租率 |
| 出售方法 | 單戶為單位 | 靈活的出售策略 |
| 投資規模 | 小規模 | 中~大規模 |
批量出售物件的缺點與注意事項
批量出售物件雖然有吸引人的優點,但也存在投資者應該理解的缺點和注意事項。事先掌握這些,就能做出適當的投資判斷。
分散風險效果的限制
批量出售物件最大的缺點是分散風險效果有限。雖然一次購買多個物件,但在分戶所有的批量出售情況下,所有房間都在同一棟大廈內。
也就是說,如果地點不好等有某些不利條件,結果就會導致所有房間都找不到租客的風險變高。例如,如果距離最近的車站較遠,或附近沒有商業設施,就難以主打便利性。
此外,由於在同一大廈內擁有多個單位,如果發生影響整棟建築的問題(大規模修繕的必要性、管理委員會的營運問題、鄰里糾紛等),所有擁有的房間都會受到同樣的影響。
管理營運的限制
批量出售物件在管理營運方面的限制也是重要的缺點。
如果考慮空屋對策而進行翻新,雖然內部裝修可以自由施工,但無法獨自對大廳等公共部分或外觀等進行改造。這是因為需要與其他分戶所有者達成共識,無法單獨做出決定。
此外,管理費和修繕積立金的設定、管理公司的選定等,也需要在管理委員會達成共識。如果沒有確保經營權,就可能難以實現最適合自己投資策略的管理方針。
對初學者難度較高
批量出售物件對不動產投資初學者來說較不適合的投資方法。由於要同時營運多個物件,需要綜合判斷各種要素的經驗和知識。
與單一分戶大廈投資相比,投資金額較大,因此失敗時的損失也會更大。此外,多戶的出租管理、入住者應對、維護計劃等,管理業務的複雜性也會增加。
但是,如果具備適當的知識和經驗,初學者也有充分的挑戰價值。例如,如果在公司有店鋪經營等經驗,也許能將該經驗活用於物件營運。
混入不良物件的風險
批量出售的特徵是由於是將多個物件打包出售,可能混入不良物件,這點需要理解。
其中可能混有在出租經營上風險較高的物件。如果只因為便宜就做判斷,實際上可能因為租不出去而赤字經營。
除了物件的地點和治安等基本調查外,詳細調查是否為事故物件、附近是否有嫌惡設施等風評也很重要。
| 缺點 | 對策方法 | 重要度 |
|---|---|---|
| 分散風險效果的限制 | 徹底調查地點・周邊環境 | 高 |
| 管理營運的限制 | 確保經營權或與管理委員會建立良好關係 | 中 |
| 對初學者難度較高 | 活用專家支援、階段性投資 | 中 |
| 混入不良物件 | 個別物件的詳細調查、現場確認 | 高 |
| 投資金額較大 | 謹慎檢討資金計劃、確認融資條件 | 高 |
批量出售物件的有效尋找方法
批量出售物件是在一般不動產市場上不太公開的特殊物件,因此理解有效的尋找方法很重要。活用適當的管道,可以提高遇到優質批量出售物件的可能性。
活用入口網站的方法
不動產投資入口網站是尋找批量出售物件時的重要資訊來源之一。在大型不動產投資網站上,透過「打包出售」「批量出售」「多個單位」等關鍵字搜尋,就能找到相關物件。
活用入口網站時的要點是定期檢查資訊。由於批量出售物件上市的頻率有限,為了不錯過新訊息,建議設定提醒功能。
此外,不僅要了解物件的詳細資訊,還要盡可能收集賣方的背景和出售理由等資訊。這些資訊在價格談判和投資判斷中會成為有用的材料。
與不動產業者的合作
與專業不動產業者的合作是最可靠的方法,可以有效地尋找批量出售物件。特別是專門處理投資用不動產的業者,或與金融機構有密切關係的業者,有時會掌握尚未公開上市的資訊。
選擇不動產業者時,重視以下幾點很重要。首先,要有豐富的批量出售物件處理實績。其次,要與金融機構或轉售業者有網絡。然後,要能站在投資者的立場提供建議。
與多家業者建立關係,定期進行資訊交流,就能提高盡早獲得優質物件資訊的可能性。此外,透過與業者建立信任關係,有時還能介紹不會向其他投資者介紹的特別案件。
從金融機構收集資訊
金融機構也是批量出售物件的重要資訊來源。特別是進行不良債權處理的銀行或信用合作社,有時會考慮透過批量出售處分物件。
在與金融機構建立關係時,首先要適當地展示自己的投資實績和資金實力。金融機構尋求的是能確實購買的投資者,因此透過明確表示購買意願和資金調度能力,就有可能優先獲得資訊提供。
物件選定的要點
選定批量出售物件時,重視以下要點很重要。
第一,地點的優勢。由於是取得同一大廈內的多個單位,地點的好壞會大幅影響整體收益性。需要綜合評估距離最近車站的距離、周邊的商業設施、教育機構、醫療機構等的便利性。
第二,建築品質與管理狀況。即使是分售規格的物件,如果建築的維護管理未適當進行,就無法期待長期的收益性。詳細確認外觀、公共部分、設備的狀況,調查管理委員會的營運狀況也很重要。
第三,價格的妥當性。即使是批量出售,也需要謹慎檢討與市場價格相比是否有適當的定價。進行與周邊類似物件的比較分析,正確計算投資回報率很重要。
| 尋找方法 | 優點 | 缺點 | 活用技巧 |
|---|---|---|---|
| 入口網站 | 資訊量多、容易比較檢討 | 競爭激烈、僅表面資訊 | 設定提醒、定期檢查 |
| 不動產業者 | 專業建議、非公開資訊 | 業者選擇很重要、產生手續費 | 與多家業者建立關係 |
| 金融機構 | 不良債權處理案件、價格談判空間 | 獲取資訊難度高 | 展示投資實績 |
| 直接推銷 | 無中間佣金、直接談判 | 需要時間和精力 | 縮小目標範圍 |
批量出售物件購買時的重要檢查要點
考慮購買批量出售物件時,需要比一般分戶大廈投資更謹慎的調查和檢討。確認以下重要檢查要點,可以將投資風險降到最低。
地點・周邊環境的徹底調查
地點・周邊環境的調查是批量出售物件投資成功的關鍵,是最重要的項目。由於是取得同一大廈內的多個單位,地點的好壞直接關係到整體收益性。
具體來說,要詳細調查距離最近車站的距離和所需時間、多條路線的可達性、周邊的商業設施(超市、便利商店、銀行等)、教育機構(小學、中學、高中)、醫療機構(醫院、診所)的完善程度。
此外,街道未來的發展性也是重要因素。透過調查再開發計畫、新車站設置、大型商業設施的建設預定等,可以預測物件的未來價值。
物件的詳細調查
個別物件的詳細調查要綜合評估建築的結構、屋齡、設備狀況、管理狀況。
關於建築,要確認是否符合抗震基準、外牆・屋頂的狀態、公共部分的維護管理狀況。特別是大規模修繕的實施歷史和今後的修繕計畫,是預測未來支出的重要資訊。
關於各住戶,要個別評估格局、設備規格、翻新・改裝的必要性。由於批量出售是一次購買多個單位,如果部分住戶需要大規模翻新,可能會大幅影響整體收益性。
收支模擬
製作詳細的收支模擬,用數字驗證投資的妥當性很重要。
在收入方面,要詳細調查周邊的租金行情,設定各住戶的預估租金。關於空屋率,參考過去的實績數據和周邊物件的狀況,設定實際的數字很重要。
在支出方面,要正確計算管理費、修繕積立金、固定資產稅、都市計畫稅、火災保險費、委託管理公司的費用等。此外,也需要考慮未來的大規模修繕費用和設備更新費用。
根據這些收支模擬,計算投資回報率、現金流、投資回收期間,作為投資判斷的材料。
| 檢查項目 | 確認內容 | 重要度 | 調查方法 |
|---|---|---|---|
| 地點條件 | 車站距離、周邊設施、未來性 | ★★★ | 現場調查、地方政府資料 |
| 建築狀況 | 結構、屋齡、修繕歷史 | ★★★ | 建築調查、管理委員會資料 |
| 租金行情 | 周邊類似物件的租金水準 | ★★★ | 不動產網站、業者訪談 |
| 管理狀況 | 管理委員會營運、管理公司 | ★★☆ | 管理委員會會議記錄、現場確認 |
| 法律限制 | 建築基準法、都市計劃法 | ★★☆ | 政府部門調查、專家諮詢 |
| 融資條件 | 利率、期限、擔保評估 | ★★★ | 金融機構諮詢 |
總結
批量出售物件是能實現傳統購買單一分戶大廈無法實現的高回報率和高效資產形成的吸引人的投資方法。可以享受以市場價格7成左右取得的價格優勢、分售規格帶來的高出租率、確保大廈經營權、靈活的退場策略等眾多優點。
另一方面,也存在分散風險效果的限制、管理營運的限制、對初學者難度較高、混入不良物件的風險等需要注意的缺點。為了適當管理這些風險,徹底調查地點・周邊環境、物件的詳細調查、實際的收支模擬是不可或缺的。
為了成功投資批量出售物件,習得專業知識、與值得信賴的不動產業者建立關係,以及謹慎的物件選定很重要。建議初學者從小規模案件開始累積經驗,逐步擴大投資規模。
對於考慮透過不動產投資進行正式資產形成的人士,不妨考慮批量出售物件這個選擇。只要有適當的知識和準備,就有可能實現傳統投資方法無法獲得的巨大回報。
常見問題(FAQ)
Q1.初學者也能購買批量出售物件嗎?
A1.批量出售物件由於需要同時營運多個單位,最好具備不動產投資的基本知識和經驗。建議初學者先從1個分戶大廈單位開始累積經驗,逐步挑戰批量出售物件。此外,透過獲得值得信賴的不動產業者或專家的支援,初學者也能提高成功的可能性。
Q2.需要多少資金?
A2.購買批量出售物件所需的資金,會因物件的規模和地點而有很大差異。一般來說,需要數千萬日圓到數億日圓的投資資金。自有資金準備物件價格的20~30%左右,剩餘部分活用金融機構的融資是一般做法。事先在多家金融機構進行融資諮詢,掌握可調度的資金額度很重要。
Q3.應該如何選擇管理公司?
A3.選擇批量出售物件的管理公司時,重視能對應多個單位一括管理的體制和實績。具體來說,要評估入住者招募能力、維護對應能力、財務管理能力、報告體制的完善度。此外,不僅要看管理手續費,綜合判斷服務內容和品質也很重要。建議接受多家管理公司的提案,進行比較檢討。
Q4.出售時的注意事項是什麼?
A4.出售批量出售物件時,有一次性出售和分批出售的選擇。根據市場環境或資金需求選擇最適當的出售策略很重要。分批出售的情況下,需要考慮對剩餘物件的管理和經營權的影響。此外,關於出售時機,考慮不動產市場的動向和稅制修正的影響來判斷也很重要。
Q5.容易獲得融資嗎?
A5.批量出售物件的融資,會根據物件的擔保價值和投資者的屬性來判斷。分售規格的物件擔保評估較高,有容易獲得融資的傾向。但是,由於投資金額較大,投資者的年收入、資產狀況、投資經驗等會受到嚴格審查。在多家金融機構諮詢,比較檢討最適當的融資條件很重要。
