超高淨值人士關注的國內不動產投資有望地區

當日本的超高淨值人士考慮追加不動產投資目標時，高收益性、資產價值及未來性的地區受到關注。本文介紹可期待高收益率・穩定收入的地區、因都市再開發・基礎設施整備而預計價值提升的地區，以及地段稀缺性和品牌力高、適合資產保全的地區。同時也解說超高淨值人士在選擇物件時重視的共通要點。

東京：都心精華地區的穩定收益與資產價值

日本首都東京，是超高淨值人士不動產投資的首選地區。東京都心物件的預期收益率約為3.5～4%，比北京、上海等中國主要城市的收益率（約2%以下）更高，是穩定的租金收入來源。特別是近年因日圓貶值，海外投資者也將其視為「合算且穩定的資產」而倍受矚目，大量資金持續流入。

超高淨值人士熱衷的地區，仍是東京23區中的「都心一等地」。具體而言，港區（赤坂・六本木・青山等）、澀谷區（廣尾・惠比壽・代官山等）、千代田區（番町・霞關周邊等）是代表性的高級住宅地區。這些地區豎立著面向富裕層的超高層塔式公寓，其特色是可一望東京鐵塔和都心夜景的景觀物件及具有土地獨特品牌力的物件甚多。例如都心主要3區的頂層公寓（最高樓層住戶）稀缺性高、供給有限，資產價值容易維持，超高淨值人士以長期持有為目的的購買顯著。

東京還有大規模都市再開發專案接連推進，帶動都心地區價值上漲。近年竣工的虎之門・麻布台專案（虎之門Hills周邊）及澀谷站周邊再開發等，供應了具備最新設備的高級住宅。另外品川站周邊也有配合磁浮中央新幹線開業（預定）的再開發計畫，預期都市機能進一步充實。這些再開發誕生的都心新建高級公寓，來自海外富裕層的需求也旺盛，作為品牌地區的地位更加鞏固。

大阪：快速成長的都市圈與萬博・IR帶來的未來性

日本第二大經濟城市大阪，也是富裕層關注的投資目標。大阪市內的地價近年呈上漲趨勢，2024年時點大阪市住宅地公示地價比前年上漲+5.8%，漲幅顯著。這是從前年的+3.7%進一步擴大的漲幅，特別是2025年舉辦的大阪・關西萬博及2030年預定開業的IR（統合型度假村）的期待感推升了市場。隨著萬博會場夢洲的地鐵延伸及新站開業等基礎設施整備，開辦前大阪灣岸地區的地價上漲已相當顯著。實際上，大阪市中心在訪日觀光客喜愛的難波・心齋橋周邊商業地價急漲，道頓堀的商業地比前年上漲+22.6%，錄得突出的漲幅。隨著入境需求的恢復和萬博效果，大阪中期而言也具備充足的利多因素。

作為投資地區，大阪站周邊的梅田地區擁有穩定的人氣。梅田的「梅北2期」再開發專案，整備了新的高層大樓群及大規模綠地空間「Grand Green大阪」，商務和居住兩方面都受到關注。租賃需求也強勁，是高額租金設定的高端公寓需求旺盛的地區。另外中之島和本町等都心辦公街區周邊，面向富裕層的塔式公寓開發接連推出。使得可享受「職住相近」便利性的物件增加，預計長期資產價值提升。

大阪與東京相比不動產價格較合理，表面收益率也略高的傾向。因此也有富裕層著眼於「比起高漲的都心，成長空間更大的地方城市」，實際上關西居住的富裕層購入札幌等其他城市物件的動向也可見。不過，大阪市內北攝地區（豐中市・吹田市等）及阪神間的高級住宅街也有資產價值穩定的物件甚多，從繼承或資產保全的角度考慮的案例也在增加。整體而言，大阪圈是面對萬博和IR開業這兩大大型活動，不動產市場未來性值得期待的地區。

名古屋：因磁浮新幹線而受矚目的中部經濟圈

中部地區的核心城市名古屋，也是今後不可忽視的發展地區。擁有世界性企業豐田的大本營、具備穩健經濟基礎的名古屋市，因2027年預定開業的磁浮中央新幹線，東京～名古屋間將以約40分鐘連結。磁浮開業預期將大幅提升名古屋的都市價值，吸引全國富裕層投資者熱切關注。實際上，名古屋市內分讓價格超過1億圓的高端公寓開發接連推出，銷售均告旺盛。在建築成本上漲推高物件價格的情況下，「重視資產價值的富裕層」積極購入市中心及站近物件，開發商各家也在爭奪土地取得。地價上漲點也從都心擴展至市內各地的站周邊，整個名古屋都呈現活絡氣象。

名古屋站周邊的名駅地區近年超高層大樓林立，新地標接連誕生。繼JR Gate Tower（2017年開業）後，大名古屋大樓的重建及笹島Live地區的再開發等，站直連・步行圈內集積了最新的商業設施・辦公室・住宅。此外名古屋市內榮地區的再開發（久屋大通公園的重整等）及金城頭的IR引進構想，預期帶來未來集客力提升。基於這些因素，名古屋作為「預期今後升值的城市」被不動產投資者重新評價。

名古屋圈的不動產，與東京・大阪相比合理性高而需求穩定。在人口減少成為課題的地方城市較多的情況下，名古屋市的人口規模約230萬人，維持著大都市圈，租賃市場也健全。加上磁浮效果帶動與東京圈的一體化若進展，名古屋的資產價值未來可能進一步提升。作為不動產投資組合的分散投資目標，名古屋也是有力的選擇之一。

福岡：地價上漲率頂尖的成長城市

九州最大城市福岡市，是以「年輕有活力的城市」備受國內外矚目的投資目標。據國土交通省的調查，福岡市近年住宅地・商業地地價持續上漲，在主要城市中呈頂尖的成長率。在47都道府縣廳所在地中，福岡市2021年公示地價比前年的上漲率，住宅地+4.4%（僅次於札幌的全國第2名），商業地+7.7%（全國第1），表現突出。商業地上漲率排行榜中，福岡市中央區・博多區內的地點也佔據前列，成為日本最具成長力的地區。

在這樣的背景下，有福岡市的高生活環境和獨特的都市政策。福岡以「緊湊型城市」聞名，都市機能集中在中心部、交通便利，同時自然和飲食文化也豐富，以「宜居城市」聞名。此外由市主導的大型專案「天神Big Bang」（天神地區的大規模再開發）和「博多Connected」（博多站周邊重整），使辦公・商業大樓的重建推進，城市景觀和機能得到提升。這些再開發帶來的就業擴大和交流人口增加推高地價，預期對未來不動產價值的提升有所貢獻。

面向富裕層的高級住宅在福岡市內也日益存在感。從赤坂・警固地區到大濠公園的欅木大道沿線、淨水通周邊、海濱地區的百道等，林立著積水住宅・三菱地所等的高端品牌公寓及大型宅邸。這些物件兼具優越的都心便利性和寧靜的居住環境，不僅受到當地的企業主層，也受到東京等其他地區富裕層作為「第二住所」的關注。福岡市今後也預計因人口增加（推動從東京圈移居及來自亞洲的留學生・勞動力流入）而持續發展，從不動產投資的角度也是魅力十足的成長城市。

札幌：因再開發與入境旅遊而大放異彩的北方據點

北海道縣廳所在地札幌市，是擁有約197萬人口的北日本據點城市。近年，札幌錄得全國頂尖的地價上漲率，不動產市場十分活絡。2022年札幌市的新建公寓平均價格超越泡沫時期達到歷史最高水準，但仍被指出尚有資產價值上漲的空間，此乃有鑑於北海道新幹線的札幌延伸（2030年預定開業）及都心部再開發的緣故。實際上，大阪的富裕層將目光投向「合理的地方城市」札幌，購入大型塔式公寓的案例也已出現。背景在於，與東京・大阪等大都市圈的高額物件價格相比，札幌的物件價格相對合理且收益率容易確保。加上未來新幹線開業帶來的交通便利性提升及札幌自身的都市成長力受到評價。

札幌都心的札幌站周邊正在推進大規模再開發計畫。札幌站北側的再開發事業，超高層塔式公寓「ONE Sapporo Station Tower」等正在建設中，預計成為站直連的全新地標。辦公方面，札幌站前通及大通公園周邊新建大樓接連推出，企業進駐札幌也更加活絡。札幌的辦公室租金不到東京丸之內的一半、大阪梅田的7成左右，合理性加上人才豐富，帶動道外企業進駐熱潮。這類企業進駐及再開發創造就業，也支撐住宅需求。

進一步放眼整個北海道，以全球頂尖滑雪度假地聞名的Niseko的存在，也對札幌不動產市場帶來正面影響。Niseko是外國超高淨值人士建造別墅的國際性避暑地・滑雪度假地，其高端共管式公寓的價格據說已與東京港區相當。2020年代以來，日圓貶值也成為順風，海外投資資金流入北海道，札幌也因作為富裕層長期住宿據點而引進高端飯店備受矚目。新幹線開業後，計畫札幌～Niseko間以不到30分鐘連結，未來札幌可能作為道內度假觀光的樞紐進一步提升價值。

綜觀而言，札幌兼具「生活基礎設施完善的政令市」和「成長期待高的市場」兩面性。當地的實際需求與外部投資需求交織，今後不動產價格的上漲仍可期待。從租賃收益率的角度，物件價格相比租金水準堅挺，是一個較容易確保一定收益率的地區。札幌市成為超高淨值人士投資組合中，兼備收益性與未來性的魅力投資目標。

輕井澤：傳統高級避暑地的稀缺價值

在東京主要都市圈以外，超高淨值人士首選的高級住宅地，首先就是長野縣輕井澤。輕井澤自明治時代以來，作為日本首屈一指的避暑地・別墅地而發展，深受政商界人士和海外名流的喜愛。現在仍穩居「日本第一等別墅地」的地位，輕井澤品牌歷經100年以上持續，泡沫破滅後其資產價值未曾下降。實際上，近年的公示地價也顯示輕井澤町呈上漲趨勢，2023年的平均公示地價比前年上漲+6.93%，基準地價比前年上漲+7.92%。這是因為遠距工作的普及和觀光需求增加帶動別墅需求高漲，加上供給地有限的稀缺地區的緣故。

輕井澤最大的魅力，無疑是首都圈便利性與豐富自然環境的兼顧。從東京坐新幹線只需1小時多的便利性，使「週末在輕井澤度過的雙棲生活」成為可能。實際上，以東京為據點的富裕層以疫情為契機，加速在輕井澤長期住宿・移居的動向，2020～2022年的3年間成立了約300件別墅買賣。輕井澤的土地價格上漲，由東京富裕層的需求支撐，專家分析只要東京都心地價不大幅下跌，輕井澤也將持續上漲趨勢。

輕井澤有舊輕井澤、南輕井澤、千之瀧、星野地區等多個熱門別墅地區，各具不同的別墅文化。例如有由緒別墅眾多的舊輕井澤周邊、被森林環抱的南丘・南原地區、散布高端度假飯店和高爾夫球場的中輕井澤～星野地區等。所有地區均有大區劃的豪宅寬敞排列，景觀和環境受到嚴格保護。自然環境本身被評價為最大的資產價值，讓富裕層重新認識到「豐富的自然才是最大的奢侈」這一價值觀。輕井澤今後也將以其稀缺性和品牌力，作為別墅市場的霸主，持續吸引富裕層。

葉山：由緒悠久的海邊宅邸地與獨一無二的地點

神奈川縣葉山町，是位於三浦半島西岸的高級住宅地・別墅地。葉山自明治以來根植著別墅文化，其中以「葉山御用邸」（天皇陛下的靜養別邸）所在地而聞名。是一個被海和山環繞自然豐富的環境，同時又與單純觀光地截然不同，具備沉靜格調的地區。

葉山最大的魅力，在於其地段的稀缺性。由於三浦半島西側的地理特性，相模灣夕陽沉落及富士山輪廓可見的「西向」丘陵地甚多，可眺望「鑽石富士」的絕佳景觀的地點也不少。西向的海景在度假地中被認為是理想的方向，葉山正是被稱為「西海岸的黃金位置」。溫柔的海灣和綠色丘陵構成的景觀獨一無二，從海邊別墅欣賞夕陽是葉山獨有的奢侈體驗。

葉山自古聚集了皇族・政商界人士・文化人的別墅，這段歷史形塑了地區洗練的氛圍。町內有老字號的高端旅館「葉山飯店音羽之森」及料亭「日影茶屋」等，提供高端服務和美食。當地生產的蔬菜和海鮮被稱為「葉山品牌」，以讓皇室和名士讚嘆的優質食材著稱。如此從生活基礎設施到飲食文化都保持高水準的這點，也是在葉山建造別墅的一大優點。

葉山代表性的宅邸街，有海邊的森戶海岸・一色海岸周邊，及高台的湘南國際村地區等。可滿足海派・山派各富裕層的喜好，有可盡享海景的物件，也有在翠綠丘陵地建造私密性高的隱居宅邸的選擇。無論如何，葉山是一個開發受限的小鎮，幾乎沒有空地，不動產的稀缺價值極高。代代相傳的繼承資產也不少，一旦出現在市場上，多半是高價成交。從資產保全和傳承的角度，葉山的不動產也成為超高淨值人士魅力投資組合的一部分。

蘆屋：日本屈指的高級住宅街所持有的穩定資產價值

關西圈傳統上聚集富裕層的高級住宅街名聞遐邇的，是兵庫縣蘆屋市。其中蘆屋市東北部的六甲莊町（ろくろくそうちょう），被稱為「日本最後的高級住宅街」的特殊存在，佔地38公頃美麗山麓的宅邸街吸引全國目光。蘆屋市有著以「國際文化住宅都市」推動景觀保全的歷史，六甲莊町獨自施行了被稱為日本最嚴格的景觀・建築規制。例如在六甲莊町內新建時，課有「僅限獨棟・敷地面積400㎡以上・建物高度10m以下」等條件，這項俗稱「豪宅條例」的規制維持著只有豪宅才能建設的街景。由於區劃的細分化（分筆）原則上也被禁止，廣大敷地上並排著奢華低層宅邸的景觀相當壯觀，甚至吸引觀光客前來參觀。

整個蘆屋市的地價水準也維持在非常高的水準。蘆屋地價最高的地區達到每㎡81萬5千圓（≈約2,694萬圓/坪），覬覦其穩定高資產價值而購入不動產的富裕層絡繹不絕。六甲莊町的每坪單價在2021年時點也約為68萬7千圓/坪（≈約210萬圓/㎡），在兵庫縣內居頂尖水準，且已確認即使屋齡增加跌價幅度也小。實際上，蘆屋的不動產購買者中重視資產性的層次甚多，也有以「守護、增值、傳承給下一代」為目的建造宅邸的案例。蘆屋的宅邸有長期持有的傾向，市場上出現的物件數量本身有限，從供需角度也支撐著資產價值。

蘆屋市內的高級住宅地區，除六甲莊町外也有其他幾個地區。例如JR蘆屋站周邊的山手町・東山町、阪急沿線的夙川・苦樂園（西宮市邊境附近）等，擴展著綠意豐富、寧靜的宅邸街。此外海側有附帆船港的蘆屋濱，雖是填海的計畫城市，卻是高級公寓林立的熱門地區。所有地區治安良好、教育水準高，富裕層家庭的定住率有偏高的傾向。蘆屋這座城市所持有的「社會地位」，成為不動產本身的附加價值，可說是地址即成為品牌的典型案例。

超高淨值人士在選擇物件時重視的要點

最後，整理上述各地區共通的超高淨值人士在物件選定上的共同點。他們不僅重視物件的收益性和未來性，也強烈堅持居住空間的品質和稀缺性。其傾向有以下幾個要點：

• 地段的稀缺性・品牌力：傾向於喜愛住址本身成為一種社會地位的地區。在都心一等地或有由緒的高級住宅街等，只有有限的人才能居住的稀缺地點中發現價值。另外，面向富裕層的公寓人氣不衰，其中一大理由也是地段的優越性。

• 低層住宅・寬敞空間：近年被說「真正的富裕層選低層公寓而非塔式公寓」，喜好環境靜謐且環境變化少的低層住宅的案例增加。例如東京白金台・元麻布・廣尾等寧靜地區建立的低層公寓稀缺，周邊環境良好，資產價值也容易穩定。傾向於獨棟的情況，也有在廣大敷地上求取確保隱私性宅邸的傾向（如六甲莊町般設定最低敷地面積的案例）。

• 景觀或開放感：在都心部選擇塔式公寓的富裕層，重視壓倒性的景觀優越性和開放感。能一望東京灣岸或高層大樓群的最高樓層頂層公寓等，景觀優越的物件往往被認定超過市場行情的價值，即使大幅溢價也能售出的案例也可見。另一方面，在郊外或別墅地，則偏好可透過庭院欣賞四季自然，或眺望海・山等當地獨有景色的物件。

• 安全性與私人空間：對富裕層而言，安全安心的生活是不可或缺的。24小時有人管理、禮賓服務、防盜設備完善的公寓，與「飯店式款待服務」相輔相成，保持著高人氣。獨棟住宅方面，有門扉或圍牆隔開外界的私人宅邸空間，並導入防盜系統也受到重視。要人・名人的情況也需要防狗仔隊措施，因此難以被外人注目的地點及高度安全體制也很重要。

• 物件規模・規格的高端化：超高淨值人士在居住空間本身的規格上也毫不妥協。都心公寓的話，偏好接近200㎡寬敞的躍層或單樓層住戶、天花板高的頂層公寓等，內裝也要求設計師規格或最高級的設備・素材。近年品牌住宅（與高端飯店品牌合作的分讓公寓）也日益受到矚目，此類物件也有面向富裕層即日售罄的案例。別墅方面也有偏好備有壁爐・家庭劇院・酒窖等符合興趣嗜好設備宅邸的傾向。

如上所述，超高淨值人士的不動產投資，不僅是單純追求收益，還有「擁有符合自身生活方式和社會地位的資產」這一面向。因此，投資對象的地區也傾向於集中在不僅收益率高、也可期待品牌性和未來價值維持的地區。東京・大阪・名古屋・福岡・札幌等主要城市的中心地區，以及輕井澤・葉山・蘆屋等歷史上受富裕層支持的高級住宅地，正是滿足這些條件的代表例子。超高淨值人士精心挑選的不動產投資組合，涵蓋了日本各地的優良地區，這些資產將傳承給下一代。本次介紹的地區，作為這樣的「被富裕層選擇的城市」，預計今後也將持續保持高價值。