MaaS (Mobility as a Service) é um serviço que integra todos os meios de transporte em uma única plataforma, aumentando drasticamente a conveniência da mobilidade. Os preços dos imóveis têm sido fortemente influenciados pela "distância até a estação" e pela "situação da infraestrutura de transporte", mas a popularização do MaaS tem o potencial de transformar o próprio mecanismo de formação de preços imobiliários. Neste artigo, analisamos o funcionamento do MaaS e casos avançados no exterior e no Japão, examinando o impacto no mercado imobiliário sob a perspectiva de investidores e profissionais.
O que é MaaS? Compreendendo a essência da revolução da mobilidade
MaaS é a sigla para "Mobility as a Service", um serviço que utiliza TIC para transformar o transporte em nuvem e aumentar a conveniência da mobilidade. Refere-se a um sistema que permite pesquisar, reservar e pagar por todos os meios de transporte — transporte público, táxi, carsharing, bicicletas compartilhadas — em um único aplicativo.
Tradicionalmente, para deslocamentos sem carro próprio, era necessário acessar individualmente cada meio de transporte. Com o MaaS, basta inserir o destino para receber sugestões de rotas ideais, permitindo usar múltiplos meios de transporte de forma integrada.
A essência do MaaS não é apenas a eficiência da mobilidade. Com o reconhecimento de seu papel como infraestrutura que sustenta o desenvolvimento urbano e a base da vida cotidiana, a atenção do setor imobiliário tem aumentado. O fato de grandes incorporadoras como a Mitsui Fudosan terem iniciado experimentos de "imóveis × MaaS" é prova disso.
Por que a conveniência de transporte determina os preços dos imóveis?
Os preços dos imóveis são determinados por três fatores de formação de preço: "fatores gerais", "fatores regionais" e "fatores individuais". A conveniência de transporte corresponde aos fatores regionais e individuais, sendo um dos indicadores mais importantes especialmente para imóveis residenciais.
Dados de correlação entre distância da estação e preço
Segundo as "Informações de Preços de Transações Imobiliárias" do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, apartamentos usados (3LDK) em Tóquio a 1-5 minutos a pé da estação têm preço médio de transação cerca de 2 milhões de ienes mais alto do que aqueles a 6-10 minutos. O fato de essa diferença de preço existir apesar de quase não haver diferença na área indica que o mercado prioriza "proximidade da estação" em vez de "tamanho".
Tendência semelhante é observada em casas. Com base em uma avaliação de 10 minutos a pé da estação, a diferença de apenas 1 minuto entre 5 e 6 minutos pode gerar uma diferença de cerca de 2 milhões de ienes, e uma diferença de 10 minutos pode resultar em até 10 milhões de ienes.
Razões estruturais pelas quais empresas imobiliárias ferroviárias se tornaram grandes
A alta demanda por imóveis próximos às estações está diretamente ligada à razão pela qual as empresas imobiliárias ferroviárias se tornaram grandes no setor. Subsidiárias de empresas ferroviárias como Tokyu Fudosan, Odakyu Electric Railway, Keikyu Real Estate, Hankyu Hanshin Properties e Keihan Railway Real Estate desenvolvem negócios imobiliários e conquistaram grande participação no desenvolvimento e venda de terrenos ao redor das estações.
O modelo de negócios de desenvolver a infraestrutura das estações através do negócio ferroviário e vender os terrenos circundantes como imóveis comprova que a conveniência de transporte e o valor imobiliário são inseparáveis.
Como o MaaS mudará o mecanismo de formação de preços imobiliários?
Existem principalmente três caminhos pelos quais a popularização do MaaS afetará os preços dos imóveis. À medida que a conveniência da mobilidade muda a definição de "localização", as premissas tradicionais de formação de preços podem ser abaladas.
1. Reavaliação do valor imobiliário em subúrbios e áreas rurais
Com a popularização do MaaS, serviços de mobilidade com tarifa fixa facilitarão o deslocamento mesmo em locais distantes das estações. No "Whim" da Finlândia, planos mensais permitem usar transporte público, táxi e bicicletas compartilhadas, diminuindo a necessidade de morar perto das estações.
Se a conveniência de mobilidade deixar de ser uma restrição na escolha de moradia, a demanda por imóveis suburbanos aumentará e a diferença de preço entre centro e subúrbio diminuirá. Para investidores, isso significa ampliação das oportunidades de investimento em áreas suburbanas.
2. Potencial de valorização de terrenos ao longo de vias principais
Imóveis ao longo de vias principais têm tido preços de terreno contidos devido aos impactos de congestionamento, ruído e gases de escape. Com a popularização do MaaS e a redução do uso de carros particulares, essas cargas ambientais serão mitigadas, podendo-se esperar valorização dos terrenos. Na Finlândia, a solução de problemas ambientais também é um dos objetivos da implementação do MaaS.
3. Um novo modelo de receita: imóveis com serviços de mobilidade incluídos
A Mitsui Fudosan realizou experimentos de MaaS em Kashiwa-no-ha (Chiba) e Nihonbashi (Tóquio), integrando ônibus, táxi e bicicletas compartilhadas para moradores de condomínios. Distribuiu aplicativos exclusivos para 30 moradores, oferecendo 3.000 ienes em táxi, 72 horas de carsharing, e uso ilimitado de ônibus e bicicletas compartilhadas.
Ao agregar serviços de mobilidade aos imóveis, é possível aumentar o valor agregado do imóvel e garantir novas fontes de receita simultaneamente. Isso merece atenção também como estratégia de diferenciação na gestão de aluguéis.
Implicações para o mercado imobiliário a partir de casos de países avançados em MaaS
Casos de MaaS em diversos países fornecem dados de referência importantes para prever o impacto no mercado imobiliário.
Finlândia "Whim": Primeira implementação prática de MaaS no mundo
Implementado em Helsinque em 2017, o "Whim" foi lançado pela MaaS Global com apoio do Ministério dos Transportes e Comunicações. Tem como objetivo resolver problemas como congestionamento urbano, poluição por gases de escape e garantia de meios de transporte para idosos. Oferece múltiplos planos de preços conforme o uso, integrando transporte público, táxi e bicicletas compartilhadas em um único aplicativo.
Estados Unidos "Uber": Implementação social do ridesharing
O Uber é um serviço onde pessoas comuns com carteira de motorista usam seus carros particulares como táxi, disponível por cerca de metade do preço de um táxi. A qualidade é garantida por um sistema de avaliação de motoristas.
Alemanha "moovel" e China "Didi Chuxing"
O moovel da Alemanha ultrapassou 5 milhões de usuários em 2018, estabelecendo-se como plataforma de otimização de transporte urbano. O Didi Chuxing da China integra chamada de veículos, reservas e pagamentos, com um sistema que permite escolher entre 5 categorias de veículos.
Tendências de "Imóveis × MaaS" no Japão: Pontos que investidores devem observar
No Japão, a implementação de MaaS liderada por empresas imobiliárias está avançando. Organizamos os principais movimentos que afetam decisões de investimento.
- Mitsui Fudosan: Promove conceitos de mobilidade em Kashiwa-no-ha, Nihonbashi e outras áreas. Projeta pacotes de serviços ideais para cada imóvel e região, visando expandir o MaaS para instalações comerciais e escritórios além de residências
- Tokyu Fudosan: Realiza experimentos de MaaS em conjunto com 7 empresas na área de Takeshiba, Tóquio, visando construir um modelo de cidade inteligente
- Keikyu Corporation: Iniciou o MaaS turístico "Miura Cocoon" na Península de Miura. Formou uma comunidade de revitalização turística com 60 organizações, buscando integração com mobilidade de próxima geração, incluindo direção autônoma
- ADDress: Como serviço de coliving multilocal com tarifa fixa, visa realizar "assinatura de transporte" em parceria com ANA e grupo JR East
Essas tendências sugerem que o valor dos imóveis está mudando de "localização" para "experiência de vida incluindo mobilidade". Nas decisões de investimento, é necessário prestar atenção em áreas com planos de implementação de MaaS e regiões onde o desenvolvimento de imóveis com mobilidade integrada está avançando.
Estratégia de investimento imobiliário na era MaaS: Como se preparar para as mudanças do mercado?
O desenvolvimento do MaaS pode trazer as seguintes mudanças para o investimento imobiliário.
- Expansão das áreas de investimento: Possibilidade de esperar rendimentos comparáveis aos do centro mesmo em imóveis suburbanos e rurais
- Redução do custo inicial de investimento: Imóveis suburbanos têm preço de aquisição mais baixo, reduzindo as barreiras de entrada
- Diversificação da formação de preços: De uma avaliação focada apenas na "distância da estação" para uma avaliação abrangente que inclui o nível de serviços de mobilidade
- Criação de novo valor agregado: Diferenciação através de imóveis com MaaS integrado e obtenção de prêmio no aluguel
No entanto, levará tempo até que o MaaS seja totalmente implementado no Japão. Atualmente está em fase de experimentos, e ainda não chegamos ao ponto de utilizar diretamente o MaaS em estratégias de locação na gestão de aluguéis. É importante monitorar as políticas relacionadas ao MaaS e os planos de desenvolvimento de infraestrutura com uma perspectiva de investimento de médio a longo prazo.
Perguntas Frequentes (FAQ)
Q1. O que é MaaS?
MaaS (Mobility as a Service) é um serviço que utiliza TIC para permitir pesquisar, reservar e pagar por meios de transporte como transporte público, táxi, carsharing e bicicletas compartilhadas em um único aplicativo.
Q2. Como os preços dos imóveis mudarão com a popularização do MaaS?
A diferença de preço entre imóveis próximos às estações e imóveis suburbanos pode diminuir. Como a conveniência de mobilidade deixará de depender da localização, espera-se aumento da demanda e valorização de terrenos em áreas suburbanas.
Q3. O MaaS está implementado no Japão?
Em 2021, ainda estava em fase de experimentos. Empresas como Mitsui Fudosan, Tokyu Fudosan e Keikyu Corporation estão liderando os esforços, com implementação prática prevista para o futuro.
Q4. Qual é o impacto do MaaS no investimento imobiliário?
Espera-se a expansão das áreas de investimento, redução dos custos iniciais de investimento e o surgimento de uma nova categoria de investimento: imóveis com mobilidade integrada. É importante incorporar as tendências do MaaS nas decisões de investimento de médio a longo prazo.
Q5. Por que as empresas imobiliárias ferroviárias se tornaram grandes?
Porque o modelo de negócios de desenvolver a infraestrutura das estações através do negócio ferroviário e desenvolver e vender os terrenos circundantes como imóveis permitiu o fornecimento estável de propriedades com alta conveniência de transporte.
