A gestão de estacionamentos pagos é uma forma de aproveitar terrenos excedentes com baixo investimento inicial. No entanto, entrar nesse negócio apenas pelo motivo de «ser fácil» implica risco de fracasso. Neste artigo, explicamos a estrutura de receita da gestão de estacionamentos pagos e os pontos de gestão de risco que os investidores devem dominar.
Quais são as vantagens da gestão de estacionamentos pagos?
O motivo pelo qual a gestão de estacionamentos pagos atrai atenção como aproveitamento de terrenos está nas baixas barreiras de entrada e na facilidade de reconversão.
Custos iniciais reduzidos
A construção de prédios ou apartamentos requer no mínimo dezenas de milhões de ienes, mas um estacionamento pago pode ser iniciado a partir de aproximadamente 1 milhão de ienes. Se a gestão correr bem, recuperar o investimento inicial em até um ano é realista.
Alta capacidade de reconversão
Quando se julga que a rentabilidade é baixa, a facilidade de conversão para outros usos é a força do estacionamento pago. Diferentemente das grandes construções, oferece flexibilidade para limitar perdas.
Aproveitável mesmo em terrenos estreitos ou de formato irregular
Com espaço para 2 a 3 veículos é possível operar, e podem ser aproveitados eficazmente terrenos estreitos ou irregulares próximos a estações.
5 pontos para não fracassar na gestão de estacionamentos pagos
① Comparar e selecionar cuidadosamente a empresa operadora
Não julgue apenas pelo aluguel, mas dê importância à velocidade de resposta, capacidade de proposta e capacidade de lidar com problemas. Em estacionamentos abertos 24 horas surgem facilmente problemas como descarte ilegal de lixo ou estacionamento não autorizado, sendo indispensável uma empresa operadora capaz de responder com rapidez.
② Investigar previamente o equilíbrio entre oferta e procura
Verifique o número de estacionamentos pagos da vizinhança e seu nível de ocupação para avaliar se o seu terreno consegue captar a procura por estacionamento. Em locais com excesso de concorrência é difícil obter receitas.
③ Investigar a fundo os preços de mercado
Se definir tarifas sem conhecer os preços vigentes, elas serão ou altas demais e os usuários se afastarão, ou baixas demais e não gerarão lucro. A importância da definição de preços aplica-se também aos estacionamentos pagos.
④ Reduzir riscos com o sistema de arrendamento global
Na gestão individual, sofrem-se diretamente os efeitos das oscilações de ocupação. Com o sistema de arrendamento global, em troca do pagamento de uma comissão à operadora, garante-se uma renda estável, sendo uma modalidade de fácil manuseio também para iniciantes em investimento imobiliário.
⑤ Manter a perspectiva centrada no usuário
Não somente a baixa tarifa, mas também a facilidade de entrada e saída, a limpeza e a inteligência no layout influenciam diretamente o aumento da taxa de ocupação. Considere também valores agregados como instalação de máquinas de venda automática e armários de armazenamento.
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Perguntas frequentes (FAQ)
- P. Qual é o rendimento médio da gestão de estacionamentos pagos?
- R. Varia muito conforme o local e a taxa de ocupação, mas o rendimento bruto anual de referência situa-se entre 10% e 20%. Contudo, é importante julgar pelo rendimento líquido após dedução de custos operacionais e impostos.
- P. Como é tratado o imposto sobre bens imobiliários?
- R. Como aos terrenos para estacionamento não se aplica o regime especial dos terrenos residenciais, o imposto sobre bens imobiliários torna-se relativamente alto. Inclua-o sempre no cálculo de receitas e despesas.
- P. Qual é mais rentável: arrendamento global ou gestão própria?
- R. Em boa localização com alta ocupação, a gestão própria é mais rentável. Por outro lado, quando o risco de localização é alto, é mais racional optar por receitas estáveis com arrendamento global.
- P. Existe estratégia de saída para estacionamentos pagos?
- R. A alta liquidez do terreno é o ponto forte, com opções como venda do terreno, reconversão em moradia para alugar ou ingresso em negócios secundários após a venda. Verifique regularmente a situação do mercado imobiliário e estude a saída ideal.
