전대차 계약서 작성 가이드｜공실 보증형・패스스루형의 차이와 리스크 관리

전대차 계약은 부동산 관리 회사가 소유자에게서 물건을 임차하여 입주자에게 전대하는 방식입니다. 적절한 계약서를 정비함으로써 리스크를 최소화하고 안정적인 임대 경영을 실현할 수 있습니다. 본 기사에서는 전대차의 구조・종류・계약서 작성 요점을 해설합니다.

전대차란 무엇인가?

전대차는 빌린 것을 다시 제3자에게 빌려주는 것입니다. 민법 제612조는 임차인이 임대인의 승낙 없이 전대하는 것을 원칙적으로 금지하고 있습니다. 부동산의 전대차에서는 소유자의 승낙이 필수이며, 무단 전대의 경우 계약 해제의 대상이 됩니다. 다만 부동산에 대해서는 소유자가 승낙하지 않는 경우에도 임차인에게 건물 매수 청구권이나 조작 매수 청구권이 인정되는 경우가 있습니다.

전대차 계약의 2가지 종류란?

부동산 업계의 전대차에는 주로 2가지 형태가 있습니다.

공실 보증형 전대차

관리 회사가 공실이나 임료 체납이 발생해도 오너에게 임료를 보증하는 방식입니다. 보증 임료는 통상 시장 임료의 85~90%로 설정되지만, 오너는 수익의 안정성을 확보할 수 있습니다. 가동률 90% 이상을 달성하면 관리 회사 측도 수익이 나는 구조입니다.

패스스루형 전대차

공실 보증 없이 실제 입주 상황에 따라 임료를 지불하는 방식입니다. 보증 임료는 90~95%로 높게 설정되지만, 공실 리스크는 오너가 부담합니다. 관리 회사의 리스크가 낮은 만큼 기본 관리 업무에 집중할 수 있습니다.

전대차 계약서에 필수 기재 사항은?

①소유자의 승낙을 반드시 취득한다

승낙 없는 전대차는 계약 위반이 됩니다. 승낙서를 서면으로 취득하여 보관해 주세요.

②사용 목적・대상 기간・전차료를 명기한다

주거용 또는 사업용 여부, 계약 기간, 전차료의 지불 기한과 방법을 구체적으로 기재합니다. 분쟁 방지를 위해 지불 기한 명시가 중요합니다.

③의무・금지 사항・계약 해제 사유를 명기한다

반려동물 금지・개장 금지 등의 금지 사항과 전차인의 의무, 계약 해제 사유(임료 체납・용도 위반 등)를 명확하게 기재합니다.

④원상 회복 의무에 대해 기재한다

법률상 전차인은 명도・원상 회복 의무를 지지만, 추가 조건이 있는 경우 계약서에 명기함으로써 분쟁을 방지할 수 있습니다.

⑤관할 법원을 명기한다

소송으로 발전한 경우에 대비하여 관할 법원을 사전에 특정해 두는 것이 실무상 표준입니다.

전대차 계약 기간 중에 해제할 수 있는가?

기간 중에도 계약 해제 사유에 해당하는 경우(임료 체납, 정당 사유 있는 해약 등)에는 해제가 가능합니다. 당사자 간의 합의 해약도 실무상 자주 보입니다. 복잡한 케이스에서는 변호사 상담이 신속한 해결로 이어집니다.

FAQ: 전대차 계약에 대해 자주 묻는 질문

Q1. 전대차와 일반 임대 관리 위탁의 차이는 무엇인가요?

관리 위탁은 소유자가 입주자와 직접 계약하지만, 전대차는 관리 회사가 일단 빌려서 입주자에게 전대합니다. 소유자와 입주자 사이에 관리 회사가 개재하기 때문에 책임 소재가 다릅니다.

Q2. 전대차에서 서브리스 사기를 피하려면 어떻게 해야 하나요?

임료 보증 기간・감액 조건・해약 조건을 계약서에서 상세하게 확인하는 것이 필수입니다. 「임료 보증」이라는 말에 현혹되지 말고 감액・해약의 조건을 반드시 확인하세요.

Q3. 패스스루형과 공실 보증형, 어떤 것을 선택해야 하나요?

안정적인 수익을 우선한다면 공실 보증형, 수익률을 중시한다면 패스스루형이 적합합니다. 물건의 입지・가동 실적・오너의 리스크 허용도로 판단하세요.

Q4. 전대차 계약서는 어디서 만들 수 있나요?

부동산 업자・변호사・사법서사에게 의뢰할 수 있습니다. 양식을 사용하는 경우에도 물건 고유의 조건에 맞는 커스터마이즈가 중요합니다.

Q5. 전차인이 무단으로 재전대한 경우 어떻게 되나요?

전차인에 의한 무단 전대는 계약 위반이 되며 전대차 계약의 해제 사유에 해당합니다. 계약서에 「재전대 금지」를 명시해 두는 것이 중요합니다.