賃料の増減を求める「賃料増減請求権」は、借地借家法に定められた重要な権利です。不動産の価値変動に応じて賃料を合理的に改定できる仕組みであり、貸主・借主双方が正しく理解しておくべき法的知識です。本記事では、賃料増減請求が認められるケースと具体的な手続きの流れを解説します。
賃料増減請求権とは何か？
賃料増減請求権とは、賃料を合理的な水準に改定するよう求める権利です。長期の賃貸借契約において不動産の価値が変動した場合、契約時の賃料のまま継続することは貸主・借主のいずれかに不公平が生じるため、この権利が設けられています。
賃料不減額特約がある場合の注意点
賃貸契約書に「賃料不減額特約」が記載されている場合、一定期間は賃料の減額請求が認められません。一方、賃料を減額しない旨の特約（借主に不利な特約）は効力が制限されることがあります。契約書の内容を必ず確認してください。
賃料増減請求権が認められる4つのケースとは？
借地借家法第11条・第32条に基づき、以下の4つの事情が生じた場合に請求が認められる可能性があります。
ケース①：近隣の賃貸相場が下落・上昇した時
近隣物件の賃料相場が大きく変動した場合、賃料増減請求の根拠となります。ただし、契約の個別事情によっては近隣相場の変動だけでは認められないこともあるため、専門家への相談が推奨されます。
ケース②：不動産に対する税金・その他負担が増減した時
固定資産税など不動産関連税の増減も、賃料改定の根拠として法律に明記されています。経済事情の変化と賃料の不相当性が総合的に判断されます。
ケース③：経済事情が変動した時
土地・建物の価格変動、物価・所得水準の変動など、賃料と関連する経済情勢の変化が発生した場合も対象です。
ケース④：不可抗力により建物が使用できなくなった時
地震・集中豪雨などの自然災害、または緊急事態宣言による営業制限など、借主の過失によらない理由で建物が使用不能になった場合も賃料減額請求が認められます。
賃料増減請求の具体的な流れは？
賃料改定の交渉は、次のステップで進めることが一般的です。
ステップ1：内容証明郵便で意思表示
賃料増減請求の意思表示は、内容証明郵便で行うことで日付の証拠が残り、法的効果の発生日を明確にできます。送付時は相手方の受け取り後の感情にも配慮した文章が重要です。
ステップ2：貸主・借主間の交渉
内容証明送付後、当事者間で賃料・開始月・期間について話し合います。合意が成立した場合は書面化し、双方が押印して保管してください。
ステップ3：調停（合意できない場合）
当事者間で合意できない場合は、物件所在地の簡易裁判所へ民事調停を申し立てます。調停委員が仲介し解決を図りますが、不成立の場合は次のステップへ。
ステップ4：訴訟
調停不成立の場合、訴訟を提起できますが、高額な費用・長期化・精神的負担を伴います。費用対効果を慎重に検討した上で判断してください。
賃料設定と資産価値の関係については、賃料設定が売却価格を左右する理由｜月1万円の差が資産価値300万円を生むもあわせてご覧ください。
FAQ：賃料増減請求についてよくある疑問
Q1. 賃料不減額特約があっても交渉できますか？
特約が有効な期間中は減額請求は原則認められませんが、特約期間終了後は通常通り請求が可能です。また、特約が公序良俗に反する場合などは無効と判断されることもあります。
Q2. 賃料増額を拒否できますか？
借主側は調停や訴訟が確定するまでの間、「相当と認める賃料」を支払い続けることで即時の増額に応じる義務はありません。ただし最終的に増額が認められた場合は差額と利息の支払いが必要です。
Q3. 調停申立はどこで行いますか？
原則として物件の所在地を管轄する簡易裁判所に申立を行います。申立費用は数千円程度です。
Q4. 賃料を値下げしてもらうために弁護士は必要ですか？
交渉段階では必須ではありませんが、調停・訴訟に発展する場合は弁護士への依頼が強く推奨されます。事前相談で費用感を確認することをおすすめします。
Q5. コロナ禍の売上減少を理由に賃料減額を求めることはできますか？
緊急事態宣言等による休業要請は「不可抗力による使用制限」として認められる可能性があります。ただし立証が必要なため、証拠書類の保管が重要です。
