Entre quienes poseen un terreno, ya sea porque "recibieron un terreno por herencia" o porque "tienen un terreno sin uso", muchas personas piensan en aprovecharlo de alguna manera ya que se paga el impuesto sobre bienes inmuebles cada año. La gestión de aparcamientos, que no requiere capital inicial entre las inversiones inmobiliarias, es popular porque los principiantes pueden empezar con relativa facilidad. Sin embargo, aunque sea adecuado para principiantes, para obtener beneficios es necesario conocer los conocimientos correctos y los riesgos. Este artículo explica las ventajas e inconvenientes que hay que conocer para que la gestión de aparcamientos sea un éxito, los impuestos y los consejos para triunfar.
¿Qué tipos de gestión de aparcamientos existen?
La gestión de aparcamientos se divide principalmente en dos tipos: aparcamiento mensual y aparcamiento público con parquímetro. Comprender las características de cada uno y elegir la modalidad adecuada para su terreno es el primer paso hacia el éxito.
Aparcamiento mensual
El aparcamiento mensual es una modalidad de gestión en la que se firma un contrato de arrendamiento entre el propietario del terreno y el arrendatario, y se recibe un alquiler fijo cada mes. La gran ventaja es que se puede obtener unos ingresos estables cada mes mientras haya usuarios.
Los lugares adecuados para el aparcamiento mensual son zonas residenciales y de oficinas donde se prevé un uso regular. Se puede prever demanda en los alrededores de apartamentos y edificios de pisos con escasos aparcamientos, y las necesidades de aparcamiento para vehículos de empresa y visitantes también son altas en los alrededores de tiendas y oficinas.
La mayor parte de los costos iniciales corresponden a los gastos de acondicionamiento del terreno, y los métodos de pavimentación son tres: hormigón, asfalto y grava. Comparado con el aparcamiento público, no requiere instalación de maquinaria y es fácil de empezar, y una vez terminado el período del contrato se puede detener de inmediato.
Por otro lado, hay que prestar atención al estacionamiento irregular. Como puede derivar en la rescisión del contrato del arrendatario, tome medidas como instalar letreros con sanciones y cámaras de seguridad.
Aparcamiento público con parquímetro
El aparcamiento público es una modalidad de gestión de alquiler por horas en la que se cobra a un número indeterminado de usuarios. La ventaja es que al no estar limitados los usuarios, se puede reducir el riesgo de plaza vacía comparado con el aparcamiento mensual.
Los lugares adecuados son zonas con muchas visitas temporales, como las inmediaciones de estaciones, zonas comerciales y de restaurantes, hospitales, colegios e instalaciones comerciales sin aparcamiento. Sin embargo, dependiendo de la zona, incluso con buena ubicación puede no preverse rentabilidad por exceso de oferta, así que consulte a un especialista y estudie con cuidado.
El aparcamiento público es fácil de generar ingresos, pero tiene mayores costos iniciales que el aparcamiento mensual. Como también hay gastos de gestión de maquinaria, es importante determinar qué modalidad es la más adecuada para su terreno.
¿Cómo elegir la modalidad de explotación del aparcamiento?
Para la explotación del aparcamiento hay tres modalidades: gestión delegada, sistema de arrendamiento global y gestión propia. Elegir la modalidad adecuada a su situación contribuirá a una gestión estable.
Gestión delegada
La gestión delegada es una modalidad en la que el propietario realiza la gestión y delega la administración del aparcamiento a una empresa de gestión inmobiliaria o de explotación de aparcamientos. La comisión suele ser del 5 al 10% del alquiler.
Las ventajas incluyen que ahorra el trabajo de gestión, que puede operar terrenos lejanos y que puede obtener asesoramiento de gestión. Es una modalidad adecuada para quienes no pueden dedicar tiempo a la explotación del aparcamiento por su actividad principal o cuando la gestión individual es difícil.
Sistema de arrendamiento global (sublease)
El sistema de arrendamiento global es una modalidad en la que se arrienda el terreno a la empresa de explotación del aparcamiento y se recibe un alquiler cada mes. Los costos iniciales y de explotación los asume la empresa operadora, y se pueden asegurar unos ingresos estables independientemente de la tasa de ocupación.
El alquiler orientativo es aproximadamente 1,5 a 2 veces el del aparcamiento mensual. Sin embargo, el inconveniente es que no se pueden obtener ingresos superiores al importe mensual establecido.
Gestión propia
La gestión propia es una modalidad en la que el propio propietario realiza todo, desde la inversión inicial hasta la gestión y la explotación. Aunque todos los ingresos son suyos, debe encargarse usted mismo de toda la gestión y los problemas. Las tareas abarcan múltiples ámbitos: captación de usuarios, cobro, limpieza, gestión de problemas, declaración de la renta, etc.
¿Cuáles son las ventajas de la gestión de aparcamientos?
La gestión de aparcamientos tiene 6 grandes ventajas que no tienen otras inversiones inmobiliarias.
- Puede empezar con poco capital propio — No es necesario construir ningún edificio, por lo que se reducen los costos iniciales
- Es posible la gestión incluso en terrenos pequeños — Es viable con el espacio de un solo vehículo
- Poco trabajo de gestión — No hay que preocuparse por el envejecimiento ni los años de construcción
- Poco riesgo de catástrofes — Incluso si hay daños, se puede reanudar con acondicionamiento y reparaciones
- Puede empezar en poco tiempo — Incluso el aparcamiento público puede iniciarse en menos de medio mes
- Puede convertirse a otro uso inmediatamente — La retirada es fácil al no aplicarse la Ley de Arrendamientos
¿Cuáles son los inconvenientes de la gestión de aparcamientos?
Conocer no solo las ventajas sino también los inconvenientes es la clave para el éxito.
- Rentabilidad más baja que la gestión de apartamentos — Al ser uso plano, no se puede aprovechar el espacio vertical
- Los ingresos los determina la ubicación — En zonas donde no se prevé demanda, el riesgo de plaza vacía es alto
- Hay terrenos que no son adecuados para aparcamiento — Hay que prestar atención al ancho de acceso y los desniveles
- La carga fiscal es grande — No se aplican las medidas especiales para terrenos de uso residencial
¿Qué tipos de impuestos se generan en la gestión de aparcamientos?
En la gestión de aparcamientos pueden generarse 6 tipos de impuestos. Conózcalos antes de comenzar la explotación.
Impuesto sobre bienes inmuebles
Es el impuesto que se grava a quienes poseen un terreno. No se aplica en casos de arrendamiento.
Fórmula: Importe del impuesto sobre bienes inmuebles = Base imponible × 1,4%
IVA
El gravamen o exención varía según el método de explotación del aparcamiento. Los aparcamientos al aire libre que arriendan el solar tal cual están exentos; los que realizan acondicionamiento de parcelas y gestión están sujetos a gravamen. Sin embargo, si los ingresos son 10 millones de yenes o menos, no hay obligación de pago.
Fórmula: IVA = Importe de operación sujeta × 10%
Impuesto de planificación urbana
Se grava a quienes poseen terrenos en zonas de urbanización. La tasa es máximo del 0,3% y en algunos municipios no se grava.
Impuesto sobre activos amortizables
Es el impuesto sobre equipamiento como máquinas expendedoras, dispositivos de bloqueo y vallas. La tasa es en principio del 1,4%.
Impuesto sobre la renta e impuesto sobre actividades económicas
Son los impuestos sobre los ingresos del aparcamiento. Se clasifican en "renta de actividad", "renta diversa" o "renta inmobiliaria" según la modalidad de gestión.
¿Cuáles son las medidas de ahorro fiscal disponibles en la gestión de aparcamientos?
Tomando las medidas de ahorro fiscal adecuadas, es posible aumentar los beneficios que quedan a su disposición. Se presentan 3 métodos principales.
- Mantener los activos amortizables por debajo de 1,5 millones de yenes — Si es inferior a 1,5 millones de yenes, el impuesto sobre activos amortizables está exento
- Pavimentar con asfalto — En terrenos de 200 m² o menos, la valoración se reduce en un 50% con la medida especial para terrenos de arrendamiento con uso de vivienda
- Explotar dentro de un terreno de uso residencial — Si hay una edificación en el terreno, puede aplicarse la medida especial de reducción del impuesto
¿Cuáles son los consejos para que la gestión de aparcamientos sea un éxito?
Se presentan 6 consejos prácticos para que la gestión de aparcamientos sea un éxito.
La ubicación es lo más importante
No es exagerado decir que el éxito o fracaso de la gestión de aparcamientos lo determina la ubicación. Para el mensual, las buenas ubicaciones son zonas residenciales e inmediaciones de edificios de pisos; para el aparcamiento público, instalaciones comerciales e inmediaciones de estaciones. Recuerde explotar en la modalidad adecuada a la demanda.
Establecimiento de tarifas adecuadas
Ni muy baratas ni muy caras, los ingresos no aumentarán. Es importante investigar las tarifas de los aparcamientos cercanos y establecer precios adecuados.
Verificación del espacio de aparcamiento y el ancho de la vía
Si el ancho de la vía es demasiado estrecho o el espacio de aparcamiento es justo, aumenta el riesgo de conflictos entre usuarios y daños al equipamiento.
Combinación de mensual y aparcamiento público
Si el aparcamiento mensual no se llena, convirtiendo la mitad en aparcamiento público se puede aprovechar eficazmente el espacio libre.
Explotación con rentabilidad real
Fórmula: Rentabilidad real = (Ingresos anuales − Gastos varios) ÷ Inversión total × 100
Revise los costos periódicamente para poder generar ingresos superiores a los gastos de forma estable.
Ofrecer tranquilidad con medidas de seguridad
Los aparcamientos sin personal tienen riesgo de delitos y accidentes, por lo que la instalación de cámaras de seguridad, iluminación y vallas es imprescindible. Proporcione tranquilidad a los usuarios con iluminación con sensor de movimiento y cámaras con visión nocturna.
¿Cuál es el proceso para comenzar la gestión de aparcamientos?
La gestión de aparcamientos puede comenzar con los siguientes 5 pasos.
- Verificación del terreno — Comprobar pendiente, ancho de vía, desniveles y entorno
- Decidir el tipo de aparcamiento — Elegir mensual o aparcamiento público según la demanda del entorno
- Decidir la modalidad de gestión — Elegir entre gestión propia, gestión delegada o arrendamiento global
- Construcción del aparcamiento — Encargar a un especialista el acondicionamiento del terreno y la instalación del equipamiento
- Captación de usuarios — Instalación de letreros, registro en sitios de búsqueda, encargo a empresa inmobiliaria
Preguntas frecuentes (FAQ)
P. ¿Cuánto son los costos iniciales de la gestión de aparcamientos?
Para el aparcamiento mensual se puede comenzar con el pavimentado del terreno y la colocación de topes y líneas de aparcamiento. Para el aparcamiento público hay que añadir el costo de la maquinaria expendedora y el equipamiento, pero con el sistema de arrendamiento global es posible comenzar con costo inicial cero.
P. ¿Se puede gestionar un aparcamiento como actividad complementaria?
Sí, utilizando la gestión delegada o el sistema de arrendamiento global es posible explotarlo también como actividad complementaria. Al no requerir prácticamente trabajo de gestión, también es adecuado para quienes tienen otra actividad principal.
P. ¿Qué es más rentable, el aparcamiento mensual o el público?
Depende de la ubicación y la demanda. El mensual tiende a ser más ventajoso en zonas residenciales y el público en zonas comerciales. Combinar ambos también es efectivo.
P. ¿Qué impuestos se aplican en la gestión de aparcamientos?
Pueden generarse el impuesto sobre bienes inmuebles, IVA, impuesto de planificación urbana, impuesto sobre activos amortizables, impuesto sobre la renta e impuesto sobre actividades económicas. También es importante tomar medidas de ahorro fiscal como mantener los activos amortizables por debajo de 1,5 millones de yenes.
P. ¿Cuáles son los riesgos de la gestión de aparcamientos?
Los principales riesgos son el riesgo de plaza vacía, el fracaso en la ubicación y la elevada carga fiscal. Se puede reducir el riesgo con una investigación de mercado previa y la elección de la modalidad de explotación adecuada.
