在建造公寓楼时，提前了解《建筑基准法》至关重要。只要掌握所拥有的土地是否允许建造公寓，以及可建造的规模上限，就能顺利推进计划。
本文将在梳理《建筑基准法》特点的基础上，详细解说建造公寓的条件，以及违规建筑物与既存不适格物件的相关内容。
《建筑基准法》是一部怎样的法律？
《建筑基准法》是为保障人们安心、安全地生活而制定的法律，规定了建造物在建造及使用时必须遵守的各项规则，涵盖建筑用途、用地、设备、结构等方面的标准。
《建筑基准法》的特点
《建筑基准法》规定了可建造的建筑种类，以及建筑面积与总建筑面积的上限等内容。施工前须通过"建筑确认"审查是否符合法规，未取得确认证书不得开工。施工期间的中间检查及竣工后的竣工检查同样不可缺少。
单体规定与集团规定的区别
单体规定是针对建造物本身的安全标准（结构耐久性、抗震性、采光、通风等），在全国范围内统一适用。集团规定是以改善区域环境为目的的标准（用地、道路、建筑密度、容积率、高度限制等），主要适用于城市规划区域和准城市规划区域内。
公寓在《建筑基准法》中如何分类？
公寓在《建筑基准法》中被划分为"共同住宅"，并进一步作为"特殊建筑物"处理，须承担比普通住宅更为严格的条件。
何为共同住宅
一栋建造物内含有2套及以上住宅，或设有公用楼梯、走廊、门厅的，即归类为共同住宅。
何为特殊建筑物
凡不特定多数人员出入、存在火灾风险的建筑，均属于特殊建筑物。公寓与学校、医院、百货商店等同等对待，建筑条件更为严格。
建造公寓的条件是什么？
《建筑基准法》对公寓建造规定了诸多规则，以下介绍主要条件。
建筑密度与容积率
建筑密度越大，可建造的建筑面积越广；容积率越高，可建造的楼层越多。上限因土地及用途地域的不同而有所差异。
建筑高度限制
高度限制分为绝对高度限制、道路斜线限制、北侧斜线限制、日照规制四种，适用情况因用途地域而异。
- 绝对高度限制：第1种、第2种低层住居专用地域限制在10米或12米以下
- 道路斜线限制：为保障临街道路的日照与通风而设的坡度限制
- 北侧斜线限制：为保障北侧相邻用地采光而设的高度限制
- 日照规制：对中高层建造物造成遮阴时间的限制
临路义务
建筑用地须与宽度4米以上的道路有2米以上的接触面。若宽度不足，在某些情况下可通过"退让"方式取得建筑许可。
防灾设施的设置
3层及以上的公寓须配备疏散设施、消火栓、自动喷水灭火系统（11层及以上）、排烟设备、应急照明、疏散通道、避雷针（20米及以上）、消防电梯（超过31米）等设施。
户型及室内装修限制
墙壁和天花板的装修材料须使用难燃材料或准不燃材料，无窗房间须采用耐火结构。
采光性、通风性、隔音性
窗户面积须达到居室建筑面积的1/7以上，通风用开口部须达到1/20以上。同时须引入隔音墙，充分考虑对相邻住户生活噪音的影响。
定期报告义务
公寓须履行每3年一次的定期报告义务。若未履行报告义务，将被处以100万日元以下的罚款。
公寓可建与不可建的地区如何划定？
公寓在城市规划区域内建造，城市规划区域外原则上不得建造。用途地域的不同也会带来相应限制。
城市规划区域的运作机制
城市规划区域划分为城市化区域、城市化控制区域和非划线区域，公寓主要在城市化区域内建造。
与用途地域的关系
13类用途地域各自规定了建筑密度、容积率和高度限制。工业专用地域原则上不得建造公寓。
还需确认地方政府法规
部分地方政府设有独自的地方法规，请提前确认。
违规建筑物与既存不适格物件的区别是什么？
与《建筑基准法》相关的问题物件分为"违规建筑物"和"既存不适格物件"两类，准确理解两者的区别至关重要。
违规建筑物的特点
未申请建筑确认即擅自建造，或建造的建筑与申请内容不符，均属于违规建筑物。主要情形如下。
- 未经许可建造或建筑与申请内容不符
- 建造后因出售部分用地导致建筑密度、容积率超标
- 未经许可擅自加建改建或变更用途
既存不适格物件的特点
指建造时合法，但因法令修订而不再符合现行标准的物件。继续居住或使用本身并无问题，但进行加建改建时须符合现行法规。相关情形包括：用途地域变更、建筑密度与容积率修订，以及新抗震标准出台前建造的建筑等。
如何规避对违规建筑物的投资？
在房地产投资中，规避违规建筑物须做好以下核查。
核查建筑确认申请书与竣工检查合格证
通过建筑确认申请书可确认设计是否符合法规，通过竣工检查合格证可确认施工后是否存在问题。
核查消防检查执行情况
若每年一次的法定建筑设备检查及每3年一次的特殊建筑物定期调查报告均已妥善执行，则可作为该物件符合《建筑基准法》的证明。
购买既存不适格公寓时的注意事项
既存不适格物件中不乏地段优越者，但须充分了解以下风险。
- 加建改建及重建的限制：可能无法按现有规模进行加建改建
- 资产价值偏低：建筑老旧，维护成本可能增加
- 融资困难：与其他公寓相比，资金筹措可能更为困难
- 出售困难：因资产价值被认定偏低，可能难以找到买家
常见问题（FAQ）
Q. 《建筑基准法》中的"建筑确认"是什么？
这是审查建筑是否符合法律规定的制度。通过审查后将颁发确认证书，方可开工建设。
Q. 违规建筑物与既存不适格物件最大的区别是什么？
违规建筑物是指在建造之初便违反法令的建筑，既存不适格物件是指建造时合法但因法令修订而不再符合标准的建筑。
Q. 既存不适格物件可以进行加建改建吗？
可以，但加建改建部分须符合现行《建筑基准法》的规定。根据规模不同，有时可能需要重建。
Q. 有不允许建造公寓的用途地域吗？
工业专用地域原则上不得建造公寓。城市化控制区域内的建设也基本受到限制。
