"因继承而获得了一块土地""手里有一块闲置土地不知道怎么用"——持有土地的人当中，不少人都在为每年都要缴纳的固定资产税发愁，想着怎么才能把土地利用起来。正如都心6区是什么？与3区、5区、7区的区别以及投资区域的选择方法中提到的那样，几乎不需要初期投入的停车场经营，即便是新手也能相对轻松地入门，因此人气很高。不过话虽如此，即便适合新手，想要真正实现盈利，也必须掌握正确的知识和潜在风险。本文将从停车场经营的优点、缺点，到税金问题，再到经营成功的诀窍展开系统解析。
停车场经营都有哪些种类
停车场经营大致可以分为包月停车场和计时收费停车场两大类。理解各自的特点，选出适合自己土地条件的经营形态，是走向成功的第一步。
包月停车场
包月停车场，是土地业主与承租人之间签订租赁合同，每月收取固定金额租金的经营方式。只要有使用者存在，就能获得每月稳定的收入，这是它最大的优点。
适合建设包月停车场的地点，是住宅区、办公区等能够持续产生固定需求的区域。在公寓、住宅楼周边，停车位不足是常态，因此需求可期；在店铺、写字楼周边，公务用车和访客用车的停车需求也相对旺盛。
初期投入的大部分用于土地平整，铺装方式主要有水泥、沥青、碎石铺地三种。相比计时收费停车场，包月停车场不需要安装机械设备，可以轻松起步，而且合同期满后可以立即退出。
另一方面，需要特别留意违规停车的问题。这有可能导致签约用户解约，因此有必要采取张贴违规处罚告示牌、安装监控摄像头等应对措施。
计时收费停车场
计时收费停车场，是向不特定多数的使用者收取按时长计费的停车费用的经营方式。由于不局限于特定使用者，与包月停车场相比可以降低空置风险，这是它的一大优点。
适合建设的地点，是车站、商店街、餐饮街、医院、学校，以及没有配建停车场的商业设施周边等临时到访人流较多的区域。不过需要注意的是，有些地区由于供给过剩，即便地段条件不错也未必能实现预期收益，因此建议先咨询专业机构再慎重决策。
计时收费停车场虽然容易获得较高收益，但相对包月停车场，初期投入更大，设备的管理维护费用也是一笔支出。因此，判断自己的土地更适合哪种经营形态非常关键。
停车场的运营方式应该怎么选
停车场的运营方式主要有委托管理方式、整体租赁方式、自主管理方式三种。根据自身情况选择合适的方式，才能实现稳定经营。
委托管理方式
委托管理方式，是指经营主体仍为业主本人，但把停车场的日常管理委托给房产管理公司或停车场运营公司来负责。手续费行情大致为租金收入的5%到10%。
其优点包括省去管理上的麻烦、即便土地在外地也能正常运营、还能获得经营方面的专业建议等。对于本职工作繁忙、无暇亲自打理停车场，或个人难以独立管理的业主而言，这种方式较为适合。
整体租赁方式（转租模式）
整体租赁方式，是把土地整体出租给停车场运营公司，业主每月收取固定租金的方式。初期投入和运营费用均由运营公司承担，无论实际入住率或使用率如何，业主都能获得稳定的收入。
租金行情大致是包月停车场的1.5倍到2倍左右。不过缺点在于，无论实际收益多好，业主都无法获得超过约定金额之外的收入。
自主管理方式
自主管理方式，是从初期投资到日常管理、运营的全部环节都由业主本人亲力亲为的方式。收益全部归自己所有，但相应地，全部管理和应对工作也都需要自己承担。招募使用者、收款、清扫、纠纷处理、纳税申报等，涉及的业务范围相当广泛。
停车场经营有哪些优点
相比其他房地产投资方式，停车场经营拥有六大突出优点。
- 用很少的自有资金就能起步——不需要盖建筑物，初期投入被大幅压缩
- 土地面积小也能经营——哪怕只有一辆车的空间也能成立
- 日常管理省心省力——不必担心建筑老化和房龄问题
- 受灾风险较低——即便遭受损害，通过整修也能很快恢复经营
- 短时间内即可启动经营——计时收费停车场甚至半个月不到就能开业
- 转做他用也很方便——由于不适用《借地借家法》（日本房屋与土地租赁保护法），撤出经营也相对容易
停车场经营有哪些缺点
除了优点之外，提前了解缺点，才是走向成功经营的关键。
- 相比公寓出租，收益性偏低——属于平面利用，无法把空间的立体价值发挥出来
- 收益高度依赖地段——在没有需求支撑的区域，空置风险很高
- 并非所有土地都适合做停车场——需要留意临路宽度和高低落差等条件
- 税负相对较重——无法享受住宅用地的税收优惠
停车场经营会涉及哪些税金
停车场经营可能涉及六种税金，建议在正式开始运营之前提前了解清楚。
固定资产税
面向土地所有者征收的税种。如果是租用他人土地则不涉及此项税费。
计算方法：固定资产税额＝计税标准额×1.4%
需要说明的是，日本的土地实行私人所有制，业主对土地拥有完整的所有权，这与内地土地归国家或集体所有、个人及企业只拥有一定年限使用权的制度存在本质区别，也是固定资产税这一税种在内地房地产实践中没有直接对应项目的原因所在。
消费税
是否征税，取决于停车场的运营方式。单纯出租空地、不做任何整备的露天停车场不征税，而进行了区划整理和日常管理的情况则需要缴税。不过年收入在1000万日元以下的，没有纳税义务。
计算方法：消费税＝应税交易额×10%
都市计划税
面向在城市化区域内拥有土地的人征收。税率最高为0.3%，部分市町村并不征收此项税费。
折旧资产税
是针对结算机、锁车装置、围栏等设备设施征收的税种。税率原则上为1.4%。
所得税、个人事业税
是针对停车场收入征收的税种。根据经营管理形态的不同，会被归入"事业所得""杂项所得""不动产所得"中的某一类。
停车场经营有哪些可用的节税方法
只要采取恰当的节税措施，就有可能增加最终到手的利润。下面介绍三种主要方法。
- 把折旧资产控制在150万日元以下——低于150万日元即可免征折旧资产税
- 改为沥青铺装——200平方米以下的土地，可适用出租事业用宅地特例，评估额减免50%
- 在住宅用地范围内经营——如果土地上有房屋，有可能享受税额减免的特例
停车场经营成功的诀窍是什么
下面介绍停车场经营走向成功的六个实用诀窍。
地段选择最为关键
可以说，停车场经营的成败几乎完全取决于地段。包月停车场适合住宅区或公寓楼周边，计时收费停车场则以商业设施或车站前地段为佳。选择与需求相匹配的经营形态，是需要牢记的原则。
合理的价格设定
定价过低或过高，收益都难以提升。调研周边停车场的价格行情、制定合理的定价非常重要。
确认停车位与道路宽度
如果道路过窄，或者停车位空间过于局促，使用者之间发生纠纷、设备损坏的风险就会随之上升。
包月与计时收费并用
如果包月停车场一直招不满，可以把一部分改为计时收费，从而有效利用闲置空间。
按实际收益率来运营
计算方法：实际收益率＝（年收入－各项支出）÷总投资额×100
为了让收益持续高于成本，需要定期对各项开支进行复核。
做好安防措施，提供安心感
无人值守的停车场存在犯罪和事故风险，因此安装监控摄像头、照明设备、围栏不可或缺。引入带人体感应功能的照明设备，以及支持夜间拍摄的摄像头，能够为使用者提供更多安心感。
停车场经营开始前需要经过哪些流程
停车场经营可以按照以下五个步骤来启动。
- 确认土地状况——检查坡度、道路宽度、高低落差、周边环境
- 确定停车场种类——根据周边需求选择包月或计时收费
- 确定管理方式——从自主管理、委托管理、整体租赁中选择
- 停车场施工——委托专业公司进行土地整备和设备安装
- 招募使用者——设置招牌、登录检索网站、委托房产中介公司
常见问题
Q. 停车场经营的初期投入大概需要多少？
如果是包月停车场，只需要铺装地面、安装挡车器和划线，投入就能起步。计时收费停车场则需要额外增加结算机和机械设备的费用，但如果采用整体租赁方式，甚至可以做到零初期投入就开始经营。
Q. 停车场经营可以作为副业来做吗？
可以，只要利用委托管理方式或整体租赁方式，作为副业也能正常运营。由于几乎不需要亲自打理，也很适合有本职工作的人。
Q. 包月停车场和计时收费停车场，哪个更赚钱？
这取决于地段和需求。住宅区更适合包月，商业区则计时收费更有优势。两者并用的方式同样有效。
Q. 停车场经营会涉及哪些税金？
可能涉及固定资产税、消费税、都市计划税、折旧资产税、所得税、个人事业税。把折旧资产控制在150万日元以下等节税措施也很重要。
Q. 停车场经营存在哪些风险？
主要风险是空置风险、选址失误、税负偏重。通过事先做好市场调研、选择合适的运营方式，可以有效降低这些风险。
