Wer eine Eigentumswohnung aus zweiter Hand zur Kapitalanlage oder zur Eigennutzung kauft, sollte die Berechnung der Grundsteuer und die Verrechnungsregeln nach dem Verkauf genau kennen. Das ist eine Grundlage solider Vermögensverwaltung.Die Grundsteuer ist ein jährlich anfallender Fixkostenblock und wirkt sich unmittelbar auf Cashflow-Berechnungen und Preisverhandlungen aus.
Wie wird die Grundsteuer für eine gebrauchte Eigentumswohnung berechnet?
Die Grundsteuer isteine kommunale Steuer, die der Person auferlegt wird, die am 1. Januar eines Jahres Eigentümerin oder Eigentümer von Grundstück und Gebäude ist.Nach dem Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung wird Grundsteuer sowohl auf den Gebäudeanteil als auch auf den Miteigentumsanteil am Grundstück erhoben.
Wohnungseigentümer werden auch auf ihren Grundstücksanteil besteuert
Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie nicht nur das Gebäude, sondern auch einen gemeinschaftlichen Anteil am Grundstück.Die Steuer auf das Grundstück wird als „Bewertungswert der Grundsteuer für die Gesamtfläche des Grundstücks × Miteigentumsanteil“ berechnet.Wichtig ist, dass der steuerpflichtige Anteil dem Miteigentumsanteil entspricht, der sich nach der Größe der Einheit richtet.
Berechnungsformel der Grundsteuer
Grundsteuer ＝ Grundsteuer-Bewertungswert (steuerliche Bemessungsgrundlage) × Standardsatz 1,4 %
Der Grundsteuer-Bewertungswert wird auf Basis von rund 70 % des amtlich veröffentlichten Bodenpreises berechnet und grundsätzlich alle drei Jahre überprüft. Wenn der Bodenwert deutlich fällt, kann eine Neubewertung auch vor Ablauf der drei Jahre erfolgen.
Bei gebrauchten Wohnungen ist die Grundsteuer niedriger als bei Neubauten
Auf den Grundsteuer-Bewertungswert des Gebäudes werden je nach Alterungszustand Abschläge angewendet.Im Vergleich zu Neubauwohnungen ist der Bewertungswert bei gebrauchten Wohnungen niedriger, wodurch auch die Grundsteuerbelastung geringer ausfällt.Für eine Investitionssimulation können Sie die vom Verkäufer vorgelegte Steueraufstellung zur Grundsteuer heranziehen und die künftige Steuerlast schon vor dem Kauf prüfen.
Wer zahlt die Grundsteuer nach dem Verkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung?
Die Steuerlast nach dem Verkauf hängt vom Zeitpunkt der Transaktion und davon ab, ob eine Verrechnungsvereinbarung besteht.
Die am 1. Januar eingetragene Eigentümerin oder der Eigentümer ist für das ganze Jahr steuerpflichtig
Steuerschuldner der Grundsteuer ist in jedem Jahr die Person, die am 1. Januar Eigentümerin oder Eigentümer ist.Selbst wenn der Verkauf nach dem 2. Januar erfolgt, bleibt der Verkäufer verpflichtet, die gesamte Grundsteuer dieses Jahres zu zahlen.Da die Umschreibung im Grundsteuerregister nicht automatisch erfolgt, ist bei einem Verkauf im laufenden Jahr ein gesondertes Verfahren bei der Behörde erforderlich.
Die Verrechnung der Grundsteuer ist Branchenpraxis
In der Praxis isteine „taggenaue Verrechnung“, bei der der Käufer den auf die Zeit ab dem Übergabetag entfallenden Grundsteueranteil trägt, üblich.Diese Verrechnung ist keine gesetzliche Pflicht, sondern gelebte Praxis. Wenn sie jedoch ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten wird, ist die Einigung beider Seiten schriftlich dokumentiert. Ohne Verrechnung entsteht die unpraktische Situation, dass der Verkäufer weiter Steuern für eine bereits veräußerte Immobilie trägt.
Für die Verrechnung empfiehlt sich die Abstimmung mit dem Immobilienunternehmen
Die Verrechnung der Grundsteuer ist in der Regel eine Leistung, die durch die Maklerprovision abgedeckt ist.Wenn eine Maklerprovision gezahlt wird, fallen für die Erstellung und Berechnung der Verrechnungsaufstellung üblicherweise keine zusätzlichen Kosten an.Bitten Sie daher rechtzeitig im Zuge des Verkaufs auch um die Verrechnung.
Praktische Punkte zur Grundsteuer, die Investoren kennen sollten
- Prüfung vor dem Kauf: Bewertungswert und Steuerbetrag anhand der Steueraufstellung des Verkäufers prüfen
- Verhandlungen zur Verrechnung: Die taggenaue Verrechnung ab dem Übergabetag ausdrücklich im Vertrag festhalten
- Neubewertungen im Blick behalten: Da sich der Steuerbetrag durch die Neubewertung alle drei Jahre ändern kann, solltenCashflow-Berechnungenregelmäßig überprüft werden
- Prüfung der Stadtplanungssteuer: Für Immobilien in städtebaulichen Entwicklungsgebieten fällt zusätzlich zur Grundsteuer eine Stadtplanungssteuer an (Bewertungswert × maximal 0,3 %)
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer für eine gebrauchte Eigentumswohnung?
A. Sie variiert stark je nach Objekt und Lage. Als grober Richtwert liegen gebrauchte Eigentumswohnungen im Großraum Tokio in der Preisspanne von 20 bis 30 Millionen Yen häufig bei etwa 80.000 bis 150.000 Yen pro Jahr. Vor dem Kauf empfiehlt sich die Prüfung anhand der Steueraufstellung des Verkäufers.
F. Muss der Verkäufer im Verkaufsjahr die Grundsteuer vollständig zahlen?
A. Rechtlich trägt die am 1. Januar eingetragene Eigentümerin oder der Eigentümer (also der Verkäufer) die volle Steuerpflicht. In der Praxis ist es jedoch üblich, dass der Käufer den Anteil ab dem Übergabetag mit dem Verkäufer verrechnet. Wichtig ist, diese Regelung im Vertrag festzuhalten.
F. Worin besteht der Unterschied zwischen dem Grundsteuer-Bewertungswert und dem Kaufpreis?
A. Der Grundsteuer-Bewertungswert ist ein behördlicher Bewertungswert, der sich an rund 70 % des amtlich veröffentlichten Bodenpreises orientiert. Der tatsächliche Kaufpreis (Marktpreis) kann je nach Nachfrage, Lage und Zustand der Immobilie deutlich über oder unter diesem Wert liegen.
F. Was sollte ich tun, wenn mir der Grundsteuer-Bewertungswert zu hoch erscheint?
A. Wenn Sie mit der Steueraufstellung zur Grundsteuer nicht einverstanden sind, können Sie zwischen dem 1. April des auf die Neubewertung folgenden Jahres und dem 31. März des darauffolgenden Jahres einen Prüfungsantrag einreichen. Sinnvoll ist es, zunächst bei der zuständigen Stelle der Gemeinde nach der Grundlage der Bewertung zu fragen.
F. Muss die Stadtplanungssteuer separat gezahlt werden?
A. Die Stadtplanungssteuer ist eine Steuer auf Grundstücke und Gebäude in städtebaulichen Entwicklungsgebieten und wird häufig zusammen mit dem Grundsteuerbescheid versandt. Der Steuersatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und beträgt höchstens 0,3 %. Immobilien in Randlagen oder in Ausgleichs- und Steuerungsgebieten können in manchen Fällen ausgenommen sein.
