Im Mietmanagement werden verschiedene Kennzahlen betont, von denen eine die "durchschnittliche Mietdauer" ist. Um stabile Mieteinnahmen zu erzielen, ist nicht nur die Belegungsrate, sondern auch die Perspektive, wie lange dieselben Mieter wohnen bleiben, unabdingbar. Dieser Artikel stellt die Wichtigkeit der durchschnittlichen Mietdauer und 4 praktische Methoden zur Verlaengerung vor.
Was ist die durchschnittliche Mietdauer?
Die durchschnittliche Mietdauer ist ein Indikator, der angibt, wie lange dieselben Mieter in derselben Wohnung bleiben. Selbst wenn die Belegungsrate hoch ist, steigen bei haeufigem Wechsel die Reparaturkosten und Vermittlungsgebuehren, und die tatsaechlichen Ertraege sinken.
Definition der durchschnittlichen Mietdauer
Mietobjekte haben Verlaengerungen, und bei Verlaengerungen haben Mieter die Wahl, ob sie weiter wohnen oder umziehen moechten. Ein Objekt mit langer durchschnittlicher Mietdauer bedeutet, dass dieselben Mieter laenger wohnen bleiben, was zwangslaeufig auch die Belegungsrate erhoht.
Wenn andererseits nur die Belegungsrate hoch und die durchschnittliche Mietdauer kurz ist, wechseln Mieter haeufig. Es handelt sich um ein Objekt, das zwar eine hohe Nachfrage, aber eine niedrige Haltebereitschaft hat. Um stabile Mieteinnahmen zu erzielen, sollte man nicht nur auf die Hoehe der Belegungsrate, sondern auch auf die durchschnittliche Mietdauer achten.
Statistische Daten zur durchschnittlichen Mietdauer
Gemaess einer Umfrage des Japan Property Management Association gibt es Merkmale in der durchschnittlichen Mietdauer je nach Mieterprofil.
- Studenten und alleinstehende Berufstaetige: Viele Umzuege aufgrund von Abschluss oder Versetzung, 2 bis 4 Jahre am haeufigsten
- Normale Familien: Schwerpunkt bei 4 bis 6 Jahren, aber ein Unterschied von maximal 2 Jahren im Vergleich zu alleinstehenden Berufstaetigen
- Aeltere Menschen: Wenig Veraenderungen im Leben, daher am haeufigsten ueber 6 Jahre
Warum ist es wichtig, die durchschnittliche Mietdauer zu verlaengern?
Bei jedem Auszug entstehen Reparaturkosten und Vermittlungsgebuehren, und die tatsaechlichen Mieteinnahmen sinken. Das effizienteste Mittel zur Sicherung stabiler Ertraege ist die Verlaengerung der durchschnittlichen Mietdauer.
Reparaturkosten entsprechen im Allgemeinen einer Monatsmiete, und Vermittlungsgebuehren entsprechen ebenfalls etwa einer Monatsmiete. Zum Beispiel bei einer monatlichen Miete von 100.000 Yen und einem Umzug alle 2 Jahre sind die tatsaechlich erhaltenen Mieteinnahmen 22 Monate.
| Punkt | Betrag |
|---|---|
| Mieteinnahmen fuer 2 Jahre (100.000 Yen x 24 Monate) | 2.400.000 Yen |
| Reparaturkosten | -100.000 Yen |
| Vermittlungsgebuehr | -100.000 Yen |
| Tatsaechliche Einnahmen | 2.200.000 Yen (22 Monate) |
Je kuerzer der Zeitraum bis zum Umzug, desto groesser die Belastung durch Reparaturkosten und Vermittlungsgebuehren, und der tatsaechliche Gewinn wird geringer. Je laenger ein Mieter bleibt, desto geringer sind die Ausgaben und desto stabiler die Einnahmen.
Darueber hinaus nimmt aufgrund der alternden und schrumpfenden Gesellschaft die Zahl der Studenten und Berufstaetigen, die aktiv einziehen, ab, und die Zahl der potenziellen Neumieter nimmt selbst ab. Da auch Objekte mit 0 Yen Kaution und Provision zunehmen, koennen diese nicht mehr als Einnahmequelle erwartet werden. Heute ist die Strategie, bestehende Mieter laenger wohnen zu lassen, noch wichtiger.
Was sind die 4 Methoden zur Verlaengerung der durchschnittlichen Mietdauer?
Regelmaessige Reinigung, sorgfaeltige Kommunikation mit Mietern, schnelle Reaktion auf Geraeteausfaelle und Praesentation von Verlaengerungsvorteilen sind die 4 praktischen Methoden zur Verlaengerung der durchschnittlichen Mietdauer.
1. Gruendliche regelmaessige Reinigung
Die Sauberkeit der Gemeinschaftsbereiche haengt direkt mit der Zufriedenheit der Mieter zusammen. Gemeinschaftsbereiche liegen in der Verantwortung des Eigentuemers als Verwaltungsperson, und er ist fuer die Reinigung verantwortlich. Wenn Muell herumliegende oder ungereinigte Bereiche sichtbar sind, koennen Mieter nicht angenehm wohnen. Es gibt Daten, dass die Wohnzeit bei regelmaessiger Reinigung zur Aufrechterhaltung der Sauberkeit der Objekte um etwa 20 % steigt, eine grundlegende, aber sehr effektive Massnahme.
2. Sorgfaeltige Kommunikation mit Mietern
Ausser unumgaenglichen Gruenden ist die Ursache fuer Auszuege irgendeine Unzufriedenheit mit dem Objekt. Um diese Unzufriedenheit nicht aufstauen zu lassen und Verbesserungen vorzunehmen, ist es unabdingbar, ein System einzurichten, das die Wuensche und Beschwerden der Mieter anhoert. Der Eigentuemer steht in der Position, den Wohnumgebungsservice bereitzustellen, und eine aktive Kommunikation wie Umfragen zur Zufriedenheit und Wuenschen ist wichtig.
3. Schnelle Reaktion auf Geraeteausfaelle
Schnelle Reaktion ist bei Ausfaellen von lebensnotwendigen Geraeten wie Klimaanlagen und Warmwasserbereitern erforderlich. Faelle, in denen man herumgereicht oder langsam reagiert wird, fuehren zum Misstrauen der Mieter. Gerade bei Geraeteausfaellen wird die Reaktionsfaehigkeit der Verwaltungsseite getestet, und es ist notwendig, stets eine Struktur bereitzuhalten, die schnell reagieren kann.
4. Verlaengerungsvorteile bei Vertragsverlaengerung
Durch Anbieten von Vorteilen bei Vertragsverlaengerung koennen Mieter dazu gebracht werden, einen Vorteil darin zu sehen, weiter zu wohnen. Der Richtwert fuer Vorteile ist eine Monatsmiete, und folgende Inhalte sind effektiv.
- Haushaltsgeraete (Haartrockner, Wasserkocher usw.)
- Moebel (Tisch, Sofa usw.)
- Ausstattung (Bidet, Schminktisch usw.)
- Tickets (Reisegutscheine, Uebernachtungsgutscheine usw.)
- Einkaufsgutscheine (im Wert von 30.000 bis 50.000 Yen)
- 1 Monat kostenfreie Miete
Wenn ein Auszug erfolgt, wird der Leerstandsverlust durchschnittlich 5 Monate betragen. Vorteile im Wert einer Monatsmiete zeigen im Vergleich dazu ein hohes Kosten-Nutzen-Verhaeltnis. Indem man die Vorteile mit zunehmender Wohnjahre aufwertet, entsteht auch der psychologische Effekt, laenger wohnen zu wollen.
FAQ
Q. Was ist die durchschnittliche Mietdauer?
A. Die durchschnittliche Mietdauer ist ein Indikator, der angibt, wie lange dieselben Mieter in derselben Wohnung bleiben. Es ist eine wichtige Zahl zur Messung der Stabilitaet des Mietmanagements zusammen mit der Belegungsrate.
Q. Welche Probleme entstehen, wenn die durchschnittliche Mietdauer kurz ist?
A. Bei jedem Auszug entstehen Reparaturkosten (ca. eine Monatsmiete) und Vermittlungsgebuehren (ca. eine Monatsmiete), und die tatsaechlichen Mieteinnahmen sinken. Darueber hinaus sind die Einnahmen waehrend der Leerstandszeit ebenfalls null, und es wird gesagt, dass bei jedem Auszug ein Leerstandsverlust von durchschnittlich 5 Monaten entsteht.
Q. Verlaengert sich die Mietdauer wirklich durch regelmaessige Reinigung?
A. Es gibt Daten, dass die Wohnzeit um etwa 20 % steigt, wenn die Sauberkeit des Objekts durch regelmaessige Reinigung erhalten wird. Die Sauberkeit der Gemeinschaftsbereiche ist eine grundlegende und sehr effektive Massnahme, die direkt mit der Zufriedenheit der Mieter zusammenhaengt.
Q. Wie hoch ist das Kosten-Nutzen-Verhaeltnis der Verlaengerungsvorteile?
A. Bei einem Auszug entstehen neben einem Leerstandsverlust von durchschnittlich 5 Monaten auch Reparaturkosten und Vermittlungsgebuehren. Wenn diese durch Vorteile im Wert einer Monatsmiete verhindert werden koennen, ist das ein sehr hohes Kosten-Nutzen-Verhaeltnis.
