Wenn Sie einen Immobilienverkauf in Betracht ziehen, ist die Wahl zwischen „Immobilienvermittlung“ und „Immobilienankauf“ eine der wichtigsten Entscheidungen. Es gibt mehrere Bewertungskriterien wie Preis, Geschwindigkeit, Aufwand, Sicherheit und Privatsphäre, und die beste Lösung hängt von der Situation des Verkäufers ab.In diesem Artikel ordnen wir die Mechanismen von Vermittlung und Ankauf, ihre Vor- und Nachteile, die Auswahl je nach Fall sowie die wichtigen Punkte bei der Wahl eines Immobilienunternehmens und erläutern sie systematisch.
Bei INA&Associates株式会社 verstehen wir den Immobilienverkauf als „eine wichtige Lebensentscheidung“ und legen großen Wert darauf, unseren Kunden aus langfristiger Perspektive die beste Option vorzuschlagen. Unsere Grundhaltung ist es, nicht nach kurzfristigem Gewinn zu entscheiden, sondern vom Wohl aller Beteiligten auszugehen.
Was ist Immobilienvermittlung?
Immobilienvermittlung ist eine Verkaufsform, bei der ein Immobilienunternehmen zwischen Verkäufer und Käufer steht und den Abschluss des Kaufvertrags unterstützt. Das Immobilienunternehmen kauft die Immobilie nicht selbst, sondern sucht am Markt nach einem Käufer als Dritten.
Ablauf der Vermittlung
- Anfrage einer Wertermittlung und Abschluss eines Maklervertrags (drei Arten: allgemein, exklusiv und exklusiv mit Alleinauftrag)
- Festlegung des Angebotspreises und Vertriebsaktivitäten (Werbung, Portalveröffentlichungen und Vorstellung über das eigene Netzwerk)
- Besichtigungen begleiten und Preisverhandlungen mit Kaufinteressenten führen
- Abschluss des Kaufvertrags
- Übergabe, Abwicklung der Zahlung und Zahlung der Maklerprovision
Wie die Maklerprovision funktioniert
Die Obergrenze der Maklerprovision ist gesetzlich festgelegt. Bei einem Verkaufspreis von mehr als 4 Millionen Yen gilt „3 % des Verkaufspreises + 60.000 Yen + Verbrauchsteuer“ als Höchstgrenze. Da die Vermittlung erfolgsabhängig vergütet wird, fällt keine Provision an, solange der Verkauf nicht zustande kommt.
Was ist ein Immobilienankauf?
Beim Immobilienankauf kauft ein Immobilienunternehmen die Immobilie direkt vom Verkäufer. Das Geschäftsmodell besteht darin, mit dem Weiterverkauf Gewinn zu erzielen, nachdem die angekaufte Immobilie renoviert oder modernisiert wurde.
Ablauf des Ankaufs
- Anfrage einer Wertermittlung und Vorlage eines Ankaufspreises
- Wenn Sie dem angebotenen Preis zustimmen, wird der Kaufvertrag abgeschlossen
- Übergabe und Zahlung
Da die Suche nach einem Käufer entfällt, ist das größte Merkmal, dass der Zeitraum vom Vertragsabschluss bis zur Zahlung innerhalb weniger Tage bis weniger Wochen abgeschlossen werden kann.Es fällt keine Maklerprovision an (da es sich um ein Direktgeschäft zwischen Verkäufer und Unternehmen handelt).
Vergleich von Vermittlung und Ankauf
1. Verkaufspreis
Bei der Vermittlung besteht die Möglichkeit, zum Marktpreis oder in manchen Fällen sogar über Marktpreis zu verkaufen. Da beim Ankauf das Wiederverkaufsrisiko und die Gewinnmarge abgezogen werden, liegt der Verkaufspreis häufig nur bei etwa 60 bis 80 % des Preises, der über eine Vermittlung erzielt werden könnte. Wenn der Preis oberste Priorität hat, ist die Vermittlung vorteilhafter.
2. Geschwindigkeit bis zum Verkauf
Beim Ankauf ist eine Liquidierung innerhalb weniger Tage bis weniger Wochen möglich. Bei der Vermittlung ist schwer abzusehen, wie lange es dauert, bis ein Käufer gefunden wird, und es ist nicht ungewöhnlich, dass mehrere Monate bis mehr als ein halbes Jahr erforderlich sind. Wenn Geschwindigkeit Priorität hat, ist der Ankauf deutlich im Vorteil.
3. Sicherheit der Transaktion
Beim Ankauf ist das Immobilienunternehmen der Käufer, sodass nach Vertragsabschluss praktisch kein Risiko eines Rücktritts mehr besteht. Bei der Vermittlung bleibt ein Risiko der Vertragsauflösung, etwa wegen einer gescheiterten Hypothekenprüfung.Wenn die sichere Vollendung des Verkaufs oberste Priorität hat, bietet der Ankauf mehr Sicherheit.
4. Besichtigungen und Sichtbarkeit im Umfeld
Bei der Vermittlung müssen Sie für jeden Kaufinteressenten Besichtigungen ermöglichen, und durch die Veröffentlichung auf Immobilienportalen kann der Verkauf im Umfeld bekannt werden. Beim Ankauf sind weder Besichtigungen noch Werbung erforderlich, sodass die Privatsphäre gewahrt bleibt.
5. Haftung für Vertragswidrigkeit
Wenn ein Privatverkauf über eine Vermittlung erfolgt, trägt der Verkäufer nach der Übergabe für einen bestimmten Zeitraum die Haftung für Vertragswidrigkeit. Beim Ankauf wird diese Haftung gegenüber dem als Käufer auftretenden, gewerblich zugelassenen Immobilienunternehmen grundsätzlich häufig reduziert oder ausgeschlossen, und das Risiko von Problemen nach der Übergabe sinkt erheblich.
Wie man zwischen Vermittlung und Ankauf wählt
Fälle, in denen Vermittlung geeignet ist
- Sie möchten den Preis priorisieren: Sie möchten mehr als den Marktwert erzielen
- Sie haben es nicht eilig mit dem Verkauf: Sie können sich sechs Monate bis ein Jahr Zeit nehmen, um in Ruhe einen Käufer zu finden
- Lage und Objektqualität sind hoch: Für eine Immobilie mit guten Bedingungen ist mit Wettbewerb auf der Nachfrageseite zu rechnen
- Die Immobilie ist relativ neu oder gut verwaltet
Fälle, in denen Ankauf geeignet ist
- Sie möchten schnell verkaufen und liquidieren: Es gibt eine Frist wegen Versetzung, Umzug oder Zahlung von Erbschaftsteuer
- Es handelt sich um eine alte oder problembehaftete Immobilie, bei der die Käufersuche schwierig werden dürfte
- Sie möchten den Aufwand für Besichtigungen und Verkaufsaktivitäten vermeiden
- Sie möchten nicht, dass Nachbarn vom Verkauf erfahren (zum Beispiel bei Scheidung, Erbschaft oder Unternehmensbereinigung)
- Sie möchten Probleme nach der Übergabe minimieren
Die Hybridform von Vermittlung und Ankauf: „Ankaufsgarantie“
In den letzten Jahren hat sich auch eine zwischen beiden Modellen liegende Option verbreitet, die „Ankaufsgarantie“ genannt wird. Dabei wird die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum (zum Beispiel drei Monate) über die Vermittlung vermarktet. Wenn innerhalb dieses Zeitraums kein Abschluss zustande kommt, kauft das Immobilienunternehmen die Immobilie zu einem vorab vereinbarten Preis.Diese Lösung entspricht dem Bedarf, möglichst teuer zu verkaufen und dennoch bis zu einer Frist sicher zu liquidieren.
Wie man ein Immobilienunternehmen auswählt
1. Die Grundlage des Schätzwerts prüfen
Ein Unternehmen ist nicht allein deshalb gut, weil es einen hohen Schätzwert nennt. Wichtig ist, ein Unternehmen zu wählen, das die Grundlage des Schätzwerts klar erläutern kann, etwa Vergleichstransaktionen, das Preisniveau in der Nachbarschaft und die Logik der Objektbewertung.Ein hoher Schätzwert mit schwacher Begründung wird später oft zur Grundlage für Preisnachverhandlungen.
2. Kann das Unternehmen Vorschläge passend zur Situation des Verkäufers machen?
Prüfen Sie, ob das Unternehmen mehrere Optionen wie Vermittlung, Ankauf und Ankaufsgarantie neutral aufzeigen und gemeinsam mit Ihnen die beste Lösung für Ihre Situation erarbeiten kann. Vorsicht ist geboten bei Unternehmen, die einseitig die für sie profitabelste Option empfehlen.
3. Transaktionspraxis und regionale Kenntnis
Ein Unternehmen mit umfangreicher Transaktionserfahrung in derselben Region und mit derselben Art von Immobilie verfügt über Marktgefühl und ein Käufernnetzwerk. Prüfen Sie, ob es regional verankerte Verkaufserfolge gibt, und sehen Sie sich frühere Verkaufsbeispiele an.
4. Die Aufrichtigkeit des Ansprechpartners
Ein Immobilienverkauf ist ein langfristiges Projekt, das mehrere Monate bis mehr als ein halbes Jahr dauern kann. Wie häufig der Ansprechpartner kommuniziert, wie sorgfältig er erklärt und ob er auch Nachteile ehrlich anspricht, beeinflusst die Zufriedenheit maßgeblich.
INA&Associates' Sichtweise
Ein Immobilienverkauf ist nichts, was man im Leben oft erlebt. Gerade deshalb legen wir größten Wert darauf, aus mehreren Perspektiven sorgfältig die wirklich beste Option für unsere Kunden zu prüfen. Ob Vermittlung oder Ankauf die richtige Antwort ist, hängt von der Situation, den Wünschen und dem Zeitpunkt des Kunden ab. Statt eine einheitliche Antwort aufzudrängen, entwickeln wir unsere Vorschläge ausgehend vom „Wohl aller Beteiligten“. Das ist unsere Grundhaltung.
Unsere Managementphilosophie lautet, dass gerade transparente Informationen einschließlich der Nachteile langfristiges Vertrauen schaffen. Diese Philosophie gilt auch beim Immobilienverkauf unverändert. Wir wollen nicht kurzfristige Abschlüsse priorisieren, sondern ein Beratungspartner bleiben, der die Lebenssituation unserer Kunden verlässlich begleitet.
Zusammenfassung
- Die Vermittlung sucht einen Käufer als Dritten, bietet Preisvorteile, braucht aber Zeit
- Beim Ankauf kauft das Immobilienunternehmen direkt, was bei Geschwindigkeit und Sicherheit Vorteile bietet, der Preis liegt jedoch meist nur bei 60 bis 80 %
- Zwischen beiden gibt es auch die Option einer „Ankaufsgarantie“
- Die Wahl lässt sich danach ordnen, ob Preis, Geschwindigkeit und Sicherheit oder Privatsphäre Priorität haben
- Bei der Wahl eines Immobilienunternehmens sollten Schätzgrundlage, Neutralität, Erfolgsbilanz und Aufrichtigkeit maßgeblich sein
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Sollte ich zuerst Vermittlung oder Ankauf prüfen?
Wir empfehlen, zunächst den voraussichtlichen Verkaufspreis über die Vermittlung zu ermitteln und ihn dann mit dem Ankaufspreis zu vergleichen. So können Sie den Zielkonflikt zwischen Preisunterschied sowie Geschwindigkeit und Sicherheit sachlich bewerten.
Q2. Muss ich verkaufen, wenn ich eine Ankaufsschätzung einhole?
Allein durch eine Schätzung entsteht keine Verkaufspflicht. Es ist sicherer, mehrere Unternehmen um Schätzungen zu bitten und erst dann einen Vertrag abzuschließen, wenn die Bedingungen überzeugend sind.
Q3. Kann ich über die Maklerprovision verhandeln?
Die gesetzliche Obergrenze ist festgelegt, eine Untergrenze gibt es jedoch nicht, daher sind Verhandlungen möglich. Wenn Sie aber nur nach dem niedrigen Preis entscheiden, besteht das Risiko, dass die Qualität der Vertriebsaktivitäten sinkt. Bitte beurteilen Sie daher auch den Leistungsumfang insgesamt.
Q4. Wird der Preis bei einem Verkauf im Ankauf deutlich unter dem Marktpreis liegen?
Im Allgemeinen gelten etwa 60 bis 80 % des über die Vermittlung erzielbaren Verkaufspreises als Richtwert. Wichtig ist, dies gegen Vorteile wie Geschwindigkeit, Sicherheit, den Wegfall von Besichtigungen und die reduzierte Haftung für Vertragswidrigkeit abzuwägen.
