تُعد ضريبة اقتناء العقار إحدى التكاليف التي يسهل إغفالها عند الاستثمار في الشقق المستعملة. ومن المهم فهم طريقة احتسابها، وإجراءات التخفيف، والضرائب الأخرى مسبقًا حتى لا تفاجئك إشعارات السداد التي تصل بعد التملك.
ما هي ضريبة اقتناء العقار على الشقق المستعملة؟
ضريبة اقتناء العقار هي ضريبة محلية تفرضها المحافظة عند الحصول على عقار، وتُفرض مرة واحدة فقط على كل من الأرض والمبنى.وبما أن إشعار السداد يصل من الجهة المحلية بعد السكن، فمن الضروري إدراجها ضمن حساب تكلفة التملك.
معادلة الاحتساب الأساسية
ضريبة اقتناء العقار = قيمة التقييم لضريبة الأصول الثابتة × 3%（الأصل 4%، استثناء خاص حتى 31 مارس 2024）
إذا طُبقت إجراءات التخفيف، ينخفض مبلغ الضريبة.
كيف تُحتسب ضريبة اقتناء العقار على الأرض؟
تكون معادلة احتساب الجزء الخاص بالأرض في الشقق المستعملة (الملكية المشتركة) كما يلي.
ضريبة اقتناء العقار على الأرض = （قيمة التقييم لضريبة الأصول الثابتة × 1/2 × 3%）− مبلغ الخصم
يُطبق على مبلغ الخصم الأعلى من القيمتين التاليتين ① و②.
- ①45,000 ين
- ②السعر لكل 1m² من الأرض × 1/2 × ضعف مساحة الأرضية（بحد أقصى 200m²）× 3%
تشمل شروط الخصم "الحصول على الأرض أيضًا خلال سنة واحدة من الحصول على مسكن قائم مستوفٍ لمعايير مقاومة الزلازل" وغيرها.
ما شروط إجراءات التخفيف الخاصة بالمبنى؟
للاستفادة من إجراءات التخفيف الخاصة بجزء المبنى، يجب استيفاء جميع الشروط التالية.
- أن يكون المسكن مملوكًا لفرد بغرض السكن الذاتي
- أن تكون مساحة الأرضية بين 50m² و240m²（وفي الشقق تُحتسب المساحة المخصصة للاستخدام الحصري + المساحة الموزعة من الأجزاء المشتركة）
- في المباني الخشبية والحديد الخفيف: أن يكون البناء خلال 20 سنة من تاريخ التملك، وفي المباني الحديدية وRC: خلال 25 سنة
- أو أن يكون تاريخ البناء في السجل العقاري في أو بعد 1 يناير 1982
بالنسبة إلى مبالغ الخصم حسب سنة بناء العقار المؤهل（طوكيو），يرجى الرجوع إلى مقال إجراءات تخفيف ضريبة اقتناء العقار وطلب الاسترداد.
الضرائب الأخرى المترتبة عند شراء شقة مستعملة
ضريبة الدمغة
تُفرض عند إعداد عقد البيع. ويتم سدادها من خلال إلصاق طابع إيراد يتناسب مع سعر البيع. كما توجد إجراءات تخفيف（عندما تتجاوز قيمة العقد 100,000 ين ويُحرر خلال الفترة المشمولة）.
ضريبة التسجيل والترخيص
تُفرض عند تسجيل نقل الملكية. ومعادلة الاحتساب هي "قيمة التقييم لضريبة الأصول الثابتة × معدل الضريبة"، وإذا كان التملك للسكن الذاتي يُخفَّض المعدل من الأصل 20/1000 إلى 3/1000（مع وجود شروط مثل أن يكون المبنى المقاوم للحريق خلال 25 سنة وأن تكون مساحة الأرضية 50m² أو أكثر）.
ضريبة الاستهلاك
إذا كانت شركة عقارية هي البائع، فتُفرض ضريبة الاستهلاك على جزء المبنى. أما البيع بين الأفراد ومعاملات الأراضي فهي غير خاضعة لضريبة الاستهلاك.وعند شراء عقار استثماري، قد توجد حالات يمكن فيها استرداد ضريبة الاستهلاك باعتبارها مشتريات خاضعة للضريبة.
الأسئلة الشائعة（FAQ）
Q. متى يكون موعد سداد ضريبة اقتناء الشقة المستعملة؟
A. يتم السداد بحلول التاريخ المحدد في إشعار السداد الذي ترسله الجهة المحلية. ونظرًا إلى أن ضريبة التأخير تُفرض عند تجاوز الموعد، فمن الأفضل إدراجها ضمن خطة التمويل.
Q. ماذا إذا اشتريت شقة مستعملة للاستثمار ولا تستوفي شروط إجراءات التخفيف؟
A. في كثير من الحالات، لا تكون العقارات الاستثمارية غير المخصصة للسكن الذاتي مؤهلة لإجراءات التخفيف الخاصة بالمبنى. ومع ذلك، قد يكون خصم الأرض قابلًا للتطبيق بحسب الشروط.
Q. ماذا أفعل إذا كان من الصعب عليّ سداد ضريبة اقتناء العقار؟
A. لدى بعض الجهات المحلية أنظمة تأجيل. ونوصي بالتشاور مع مكتب ضرائب المحافظة فورًا بعد التملك.
Q. كيف يمكنني تقدير إجمالي تكلفة الضرائب عند شراء شقة مستعملة؟
A. عند جمع ضريبة اقتناء العقار وضريبة التسجيل والترخيص وضريبة الدمغة، كثيرًا ما تمثل نحو 1〜3% من تكلفة التملك. احرص على إدراجها ضمن تكلفة التملك عند احتساب العائد.
