今天，我將以不動產專家的身分，為您解說人口減少社會中「有價值的地段」這個主題。
日本總人口在2025年5月1日時為1億2,334萬人，據報導相較前年同月減少了60萬人。這股人口減少的巨大潮流已開始對不動產市場造成重大影響，許多人想必對未來的資產價值感到不安吧。
然而，並非因為人口減少，所有不動產的價值就會同等下跌。相反地，在這樣的社會結構變化中，能夠維持甚至提升價值的不動產，與無法做到的不動產之間的兩極化將更加明顯。而左右這個價值的最重要因素，正是「地段」。
本文將根據數據解說人口減少時代不動產市場的現狀，並從專業角度以淺顯易懂的方式說明用以辨別能在未來持續維持、提升資產價值之「有價值地段」的7個具體要點。閱讀完本文後，您將能夠掌握為面向未來做出明智不動產選擇所需的知識。
人口減少社會中不動產市場的現狀與課題
為了正確理解人口減少對不動產市場造成的影響，首先必須客觀掌握日本的人口動態，以及隨之而來的市場變化。
日本人口減少的實際情況
根據總務省統計局的發表，日本總人口已連續16年減少，尤其是日本人人口在2025年5月時較前年同月減少了89萬2千人，減少幅度持續擴大。更嚴重的是，擔任經濟活動核心的勞動年齡人口(15～64歲)的減少。根據國立社會保障・人口問題研究所的推估，到2040年為止，許多地方都市的勞動年齡人口預計將減少30%以上。這種人口結構的變化，特別是在地方圈將直接導致住宅需求減少，正在大幅改變不動產市場的結構。
不動產市場的兩極化持續進行中
人口減少並非讓全國的不動產價值一致下跌。反而加速了不動產市場的兩極化。一方面，在持續有人口流入的東京圈等大都市圈，以旺盛的住宅需求為背景，不動產價格持續上漲。另一方面，在人口減少顯著的地方圈，因需求降低而導致不動產價格持續下跌。
象徵這種兩極化的，正是在全國持續增加的空屋問題。
何謂「都市海綿化」
近年來，即使在都市地區也出現「都市海綿化」這種受到關注的現象。這是指即使是都市的中心地帶，空屋與空地卻如蛀蟲般零星散布，變得像海綿一樣充滿縫隙的狀態。
這種海綿化會導致行政服務效率低下與生活便利性降低，進而損害整個地區的魅力。在這樣的情況下，為了維持資產價值，必須具備能夠辨別未來將被「選中」之地段的策略性視野。
辨別有價值地段的7個要點
即使在人口減少社會中，也並非所有不動產的價值都會下跌。相反地，滿足特定條件的地段，因其稀少性反而有可能維持甚至提升價值。以下將解說用以辨別資產價值高之「有價值地段」的7個重要要點。
要點①交通便利性高
在衡量不動產價值時，交通便利性是最基本的要素。特別是與最近車站的距離非常重要，一般而言步行10分鐘圈內最受好評。可利用多條鐵路線的車站，或是前往都心地帶交通便利的車站，因通勤、通學便利性高，可期待穩定的需求。可以說未來該價值大幅變動的可能性較低。
要點②生活服務設施的充實度
日常生活不可或缺的商業設施、醫療設施、教育設施等是否在步行圈內充實，也大幅左右地段的價值。這些生活服務設施要能持續營運，需要一定的商圈人口。
| 設施種類 | 標準商圈人口參考 |
|---|---|
| 都市型便利商店 | 約3,000人 |
| 食品超市(2,000～3,000㎡規模) | 1萬人～3萬人 |
| 藥妝店(1,000～1,500㎡規模) | 1萬人～3萬人 |
即使在人口減少的情況下，能夠維持這些設施所需人口密度的區域，因生活便利性高，資產價值也較容易維持。
要點③與緊湊城市政策的一致性
目前，日本許多自治體正根據國土交通省推動的「緊湊城市政策」，推進地段適正化計畫的制定。這是為了因應人口減少社會，將居住區域及都市功能(商業、醫療、福祉等)集中於特定區域，以形成可持續發展都市的計畫。
此計畫主要訂定以下2種區域。
- 都市功能誘導區域:集中醫療設施、商業設施等，維持都市中心功能的區域。
- 居住誘導區域:維持一定人口密度，促進居住以享受生活服務的區域。
您所考慮的不動產是否位於自治體訂定的這些區域內，是預測未來資產價值時極為重要的資訊。若在計畫區域內，未來行政服務與生活便利性得以維持的可能性將提高。
要點④都市更新的有無與未來性
規劃有車站前都市更新或大規模基礎建設整備的區域，未來可期待城市魅力與便利性提升，以及不動產價值上升。這是因為透過都市更新將誕生新的商業設施、道路網得以整備等，地區的潛力將提高。確認自治體公布的都市計畫資訊等，關注都市更新的動向是很重要的。特別是伴隨容積率放寬的都市更新，土地利用價值有可能大幅提升。
要點⑤人口密度的可維持性
如前所述，為了維持生活服務設施，需要一定的人口密度。地段適正化計畫中的居住誘導區域，正是以維持這個人口密度為目的。在人口稀疏化的區域，容易發生店舖撤退或行政服務縮減。未來能否維持穩定的人口密度，可說是衡量該土地可持續性的指標。
要點⑥建物品質與節能性能
不只是地段，建物本身的品質也大幅影響資產價值。特別是從2025年度起新建住宅必須符合節能基準等，對節能性能的關注持續提高。不僅要滿足現行基準的隔熱性能等級4，具備可能成為未來標準的等級5以上性能的住宅，在資產價值的維持上更為有利。此外，這也關係到住宅貸款扣除額的適用條件，因此是購買前必須確認的要點。
要點⑦適當的維護管理體制
若是分售公寓則是管理委員會的營運狀況，若是透天厝則是定期維護的實施等，是否進行適當的維護管理也是保持資產價值不可或缺的要素。建物的修繕紀錄與未來的修繕計畫是否明確，以及這些資訊是否以「住宅履歷資訊(家屋履歷)」的形式保管，在出售時可能會帶來優勢。這是因為良好的管理狀態對買方來說是很大的安心保證。
著眼於未來租賃需求的地段選擇
不動產不僅作為自住用途，將其視為未來的租賃資產的觀點，在人口減少社會中也極為重要。以下將解說著眼於未來租賃需求的地段選擇策略。
單身家庭・高齡者家庭的增加趨勢
日本總人口雖在減少，但若將焦點放在家庭數則可看到不同的動向。根據國立社會保障・人口問題研究所的推估，日本的家庭數在2023年達到高峰後將轉為減少，但單身家庭的比例將持續增加，預計2040年將達到全體家庭的約4成。此外，65歲以上的高齡者家庭也同樣呈現增加趨勢。
這種家庭結構的變化意味著租賃市場需求的質變。從傳統以家庭為中心的需求，將加速轉向單身者或高齡者的小型住宅需求。
租賃需求高的格局與設備
為了因應這樣的需求變化，配備符合目標客群需求的格局與設備是很重要的。單身者與高齡者傾向偏好機能性高且易於管理的小型住宅。
| 目標客群 | 建議的格局・設備 |
|---|---|
| 單身者 | ・套房、1LDK ・免費網路設備 ・宅配箱 ・完善的安全設備(自動門鎖、防犯攝影機) |
| 高齡者 | ・1LDK、2DK ・無障礙設計(扶手、消除高低差) ・電梯 ・緊急通報系統 ・與鄰近醫療・福祉設施的連結 |
這些設備能提高住戶滿意度，並連結到穩定的租賃經營。特別是對安全設備與無障礙的重視，將成為今後租賃市場中重要的差異化因素。
作為租賃物件活用的策略
若考慮將來作為租賃物件活用，選擇人口不易減少的都市地區或其近郊，且交通便利性與生活便利性高的地段是鐵則。前述的「辨別有價值地段的7個要點」，正好與租賃需求高的地段條件重疊。
此外，隨著高齡化的進展，易於接受訪問照護等居家服務的地段評價也將提高。鄰近有照護事業所、服務提供者容易前往的區域，對高齡者來說是能夠安心生活的居住環境。從長期觀點來看，選擇能因應這樣社會結構變化的地段，是維持、提升不動產資產價值的明智策略。
總結-人口減少時代被選中的不動產是什麼
本文針對在人口減少這個巨大社會變動中，如何辨別可期待維持、提升資產價值之「有價值地段」，以7個具體要點為基礎進行了解說。
除了交通便利性與生活服務設施的充實度等傳統上的重要要素外，今後的時代，與國家及自治體主導的緊湊城市政策的一致性、以及解讀都市更新的未來性的觀點是不可或缺的。此外，建物本身的品質與維護管理狀態，也是長期保證其價值不可缺少的要素。
並非因為人口減少，整個不動產市場就會變得悲觀。相反地，這是一個人們「想住在哪裡」的選擇基準變得更加明確，被選中的地段與不被選中的地段之間差異更加鮮明的時代。以本文介紹的7個要點作為指南針，實踐面向未來的明智不動產選擇，我深信這將能守護並培育各位重要的資產。
不動產的購買或出售，對許多人來說是人生中最重大的決定之一。為了做出符合自身狀況的最佳選擇，專家提供的客觀建議非常有效。INA&Associates株式會社作為不動產專業人士，將為每一位客戶提供符合個別狀況的最佳建議。如果您有不動產相關的煩惱或諮詢需求，請隨時與我們聯繫。
常見問題(FAQ)
Q1.即使人口減少，不動產投資仍能成為有效的資產形成手段嗎？
A1.是的，有效。但是，地段選擇將變得比以往更加重要。即使在人口減少的情況下，預計人口向都市地區集中與單身家庭增加等趨勢仍將持續。若能在可預期這些需求的區域，選擇並投資高品質的物件，便可期待穩定的收益與資產價值的維持。
Q2.地方的不動產，是否毫無例外地價值都會下跌？
A2.不見得如此。即使在地方，縣政府所在地或地區的中心都市，成為交通節點的地方，因可預期周邊地區的人口流入，價值較容易維持。此外，自治體在地段適正化計畫中訂定為「居住誘導區域」的區域，也因可期待未來生活便利性的維持，值得關注。
Q3.自治體的「地段適正化計畫」可以在哪裡確認？
A3.各自治體(市區町村)的網站上有公布。請嘗試以「(自治體名稱)地段適正化計畫」等關鍵字搜尋。在計畫圖中，都市功能誘導區域與居住誘導區域通常會以不同顏色標示，您可以確認所考慮的物件包含在哪個區域內。
Q4.住宅的「節能性能等級」是什麼？
A4.這是以「隔熱性能等級」與「一次能源消耗量等級」兩者來評估的，顯示建物節能性能的指標。2025年4月以後申請建築確認的所有新建住宅，必須符合隔熱性能等級4以上，且一次能源消耗量等級4以上。等級越高，隔熱性與節能性能越優秀，不僅能減少光熱費，在資產價值的評估上也會更有利。
Q5.為了維持現有不動產的資產價值，個人可以做什麼？
A5.首先，重視適當的維護管理是很重要的。若是透天厝則定期進行外牆與屋頂的檢查、修補，若是公寓則積極參與管理委員會的活動，確認長期修繕計畫是否適當執行。此外，透過改裝或翻新，更新為符合現代生活型態的格局與設備，也能連結到資產價值的維持與提升。
