對於不動產投資中的「轉租」這個詞彙，您有什麼樣的印象呢？
雖然「沒有空室風險，能獲得穩定租金收入」等極具吸引力的面向被強調，但近年來「租金被單方面減額」「想解約卻無法解約」等嚴重糾紛已成為社會問題。
本文將從INA&Associates株式會社作為參與眾多不動產交易的專家角度，徹底解說轉租契約的機制，以及其中隱藏的風險本質。
我們將直視「穩定」這個詞彙背後隱藏的現實，致力於成為守護各位寶貴資產的指南針。
轉租契約的機制與優缺點
轉租是指不動產公司(轉租業者)從屋主處一次承租物件，再轉租給承租人的機制。
屋主與轉租業者簽訂的契約稱為「主租賃契約」，轉租業者與承租人簽訂的契約稱為「轉租契約(轉租賃契約)」。
透過這種雙重結構，轉租業者以從實際承租人獲得的租金與支付給屋主的保證租金之間的差額來獲利，這就是其商業模式。
優點：有可能輕鬆獲得穩定收入
對屋主而言，最大的優點在於無論是否有空室，轉租業者每月都會支付固定租金(保證租金)。
藉此可以避開租賃經營中最大的隱憂——空室風險，並能預期獲得穩定的收入。
此外，從招募承租人到處理客訴、維護物件等繁雜的管理業務，幾乎都可以委託給轉租業者，因此對於想要輕鬆進行不動產經營的人來說，可說是極具魅力的選擇。
再者，由於承租人的租金拖欠風險也由轉租業者承擔，屋主無需擔心因拖欠而導致的收入減少。
簽訂長期契約後，未來的收支計畫也較容易擬定，對於不動產投資新手來說，這點也是令人安心的因素。
缺點：超過優點的潛在風險
然而，這些優點伴隨著巨大的代價。
獲得保證的租金一般設定在原本應得市場租金的80～90%左右。
也就是說，與實現滿租經營的情況相比，收益性會降低10～20%。
此外，契約書中經常載有「每隔數年重新審視租金」的條款，並不代表最初承諾的租金會永久獲得保證。
相反地，實際情況是隨著時間經過，租金減額的要求已成為常態。
以下表格是一般租賃管理與轉租契約的比較。
乍看之下轉租似乎很穩定，但考慮到租金減額和解約的風險，其優勢就會動搖。
| 項目 | 一般租賃管理 | 轉租契約 |
|---|---|---|
| 收益性 | 市場租金全額(空室時除外) | 市場租金的80～90% |
| 空室風險 | 屋主承擔 | 轉租業者承擔(形式上) |
| 管理業務 | 委託管理公司(費用另計) | 轉租業者執行 |
| 租金變動風險 | 隨市場波動 | 被業者單方面減額的風險大 |
| 契約彈性 | 較容易解約 | 屋主方面的解約極為困難 |
| 出售時的影響 | 可以市場價格出售 | 有比市價低2成左右的傾向 |
後悔來不及了！轉租契約隱藏的嚴重風險
轉租契約帶來的風險，不僅限於收益性的降低。
還存在著動搖契約根本的更嚴重問題。
風險1：無法避免的「租金減額要求」
相信「30年租金保證」等宣傳詞而簽約，卻在數年後被要求大幅減額租金的案例層出不窮。
這是因為大多數轉租契約都以「普通租賃契約」為基礎，根據租賃住宅法第32條，承租人(轉租業者)的租金減額請求權受到法律保障。
即使契約書中有「租金不減額」的特約，在這項法律面前也會被視為無效。
從消費者保護的觀點來看，這是一個不容忽視的結構性問題。
實際案例中，有最初以月租100萬日圓簽約，5年後卻被減至50萬日圓的情況。
這種大幅減額會從根本上顛覆屋主的收支計畫，甚至可能導致難以償還貸款的情況。
風險2：沒有出口的「無法解約」陷阱
即使被減額租金的屋主提出解約，租賃住宅法第28條又成為阻礙。
出租人(屋主)的解約需要「正當事由」，單純「收支惡化」的理由很少被認定為正當事由。
有可能被認定為正當事由的情況，僅限於屋主本人或親屬需要居住在建築物中、舊耐震標準的物件需要重建、因重建開發事業或公共工程而需要出售等情況。
事實上，一旦簽訂契約，屋主方面因自身原因解約是非常困難的，原本應該是資產的不動產，反而成為了束縛。
即使轉租業者同意解約，一般也會要求相當於月租金6個月～12個月的高額違約金。
風險3：高額的「修繕費用」與「違約金」
建築物因年久失修而需要大規模修繕時，關於費用負擔的糾紛也不少見。
有轉租業者主導修繕並向屋主請求高額費用的案例，也有以同意解約為條件，要求相當於租金6個月～1年的高額違約金的案例。
契約書中經常記載「大規模修繕由屋主負擔」，實際上屋主幾乎沒有判斷修繕必要性或金額妥當性的餘地。
因為發生預期外的修繕費用，轉租契約原本「穩定收入」的目的完全喪失的案例也並不罕見。
風險4：出售價格大幅下降
試圖出售簽有轉租契約的物件時，往往會比市場價格低2成左右。
這是因為買方需要繼承轉租契約，必須承繼租金減額和解約困難等風險。
此外，根據轉租契約的內容，可能難以找到買方，還有出售期間長期化的風險。
在考慮退場策略時，這種出售價格的下降是不可忽視的重要因素。
什麼是「轉租問題」
由於繼承稅法修正，繼承稅的基礎扣除額大幅降低。
因應這個情況，作為繼承稅對策而建設公寓或大廈的動向急增，其中大多伴隨著轉租契約。
這些契約大多設定了10年的固定租金保證期間，預計在2025年前後將一齊迎來更新時期，因此被稱為「轉租問題」。
迎來更新時期的屋主將面臨被要求大幅減額租金，或被拒絕續約的風險。
特別是在人口減少、租賃需求下降的地區，預期轉租業者的減額要求會更加嚴苛。
這個問題不僅限於個別糾紛，可能迫使整個不動產業界進行結構性變革。
「租賃住宅管理業法」的施行與遺留的課題
為了因應這些糾紛的頻發，2021年6月全面施行了「租賃住宅管理業務等適正化相關法律(租賃住宅管理業法)」。
根據這項法律，對轉租業者規定了以下義務。
- 禁止誇大廣告：禁止「租金保證」等容易引起誤解的表現。
- 禁止不當招攬：禁止故意不告知風險、虛假說明等行為。
- 簽約前的重要事項說明：有義務交付並說明記載租金減額條件等風險的文件。
- 簽約時的文件交付：有義務交付明記契約內容的文件。
- 文件的閱覽：有義務備置並提供業務狀況調查書及財務報表供閱覽。
這項法律修正是朝向保護屋主邁出的一大步。
然而，法律根本的租賃住宅法問題並未解決，我們必須認識到轉租契約中仍然隱含著結構性風險。
租賃住宅管理業法只是規範不當招攬或誇大廣告，並未消除租金減額請求權和解約困難等根本問題。
考慮轉租契約時的注意事項
如果不得不考慮轉租契約，請務必確認以下事項。
首先，確認轉租業者是否已取得國土交通省的租賃住宅管理業者登記。
如果是登記業者，代表符合一定標準，也負有重要事項說明的義務。
接著，詳細確認契約書的內容，特別是租金重新審視的條件、解約條款、修繕費用的負擔區分，建議向律師等專家諮詢。
此外，交涉能否以「定期租賃契約」簽約也很重要。
如果是定期租賃契約，契約期間屆滿時可以確實終止契約，相較於普通租賃契約能降低風險。
但是，實際上轉租業者同意定期租賃契約的案例極為罕見，這點也需要認知。
此外，調查轉租業者的財務狀況和管理實績，判斷是否能期待長期穩定經營也是不可或缺的。
如果業者倒閉，屋主將必須繼承與承租人的契約，可能引起極大混亂。
總結：輕率的選擇會束縛未來
轉租契約乍看之下可能像是實現穩定被動收入的夢幻機制。
然而，其實態不得不說是建立在法律不平衡之上，對屋主極為不利的契約。
特別是知識或經驗較淺的不動產投資新手，越容易落入那些甜言蜜語的陷阱。
重要的是，不要被眼前「穩定」這個詞彙所迷惑，正確理解契約所含的風險，從長期觀點思考資產形成。
除了轉租以外，還有委託值得信賴的管理公司進行業務的「一般租賃管理」、僅在空室時接受保證的「空室保證」等多種選擇。
冷靜比較檢討各自的優缺點，選擇最符合自身投資策略的方法，才是成功的唯一道路。
此外，已經簽訂轉租契約的人，建議重新確認契約內容，如果更新時期將近，請儘早向專家諮詢。
INA&Associates株式會社不拘泥於特定的解決方案，會針對每位客戶的狀況提供最適合的不動產策略。
如果您對轉租契約有任何煩惱，或對今後的不動產經營有任何不安，請隨時與我們聯繫。
我們承諾將以專業知識與誠摯態度，全力支援各位的資產形成。
常見問題(Q&A)
- Q1.我想中途解除轉租契約，可以嗎？
- A1.屋主方面的解約，除非有租賃住宅法規定的「正當事由」，否則極為困難。建議首先確認契約書內容，並向律師等專家諮詢。即使無法認定正當事由，也有可能透過支付高額違約金來解約。
- Q2.如果是「定期租賃契約」，風險會比較少嗎？
- A2.理論上，由於契約期間屆滿時可以確實終止契約，風險確實比普通租賃契約低。然而，實際上轉租業者同意定期租賃契約的案例很少。如果能簽訂定期租賃契約，請謹慎檢討契約期間和更新條件。
- Q3.有了租賃住宅管理業法，現在可以安心了嗎？
- A3.不，無法安心。法律只是規範不當招攬等行為，轉租契約中包含的租金減額和解約困難等根本風險並未消除。簽約前的充分檢討和簽約後的定期檢視仍然很重要。
- Q4.選擇轉租業者時的要點是什麼？
- A4.是否為國土交通省登記業者是最低條件。在此基礎上，必須徹底比較檢討財務狀況、管理實績、契約內容(特別是租金重新審視的條件和解約條款)。然而，最安全的選擇是謹慎重新考慮轉租這個選項本身。
- Q5.為了因應轉租問題，現在能做什麼？
- A5.首先，確認目前的契約內容，掌握更新時期和租金重新審視的條件。接著，調查周邊的租賃行情，判斷目前的保證租金是否適當。如果更新時期將近，建議儘早向專家諮詢，研擬因應租金減額的對策，或者也可考慮包含出售在內的退場策略。
