「2025年問題"是指2025年，日本嬰兒潮一代（1947年至1949年出生的人）全部進入75歲以上的高齡階段，由此引發的一系列社會問題。隨著老年人口的急劇增加，人們擔心社會保障負擔（如護理和醫療費）會增加，勞動力人口會減少，這可能會對房地產市場產生重大影響。 具體來說，預計會發生遺產繼承案件增加、購房和租房需求下降、以及住宅存量增加導致空房增加等情況。由於這些結構性變化，部分媒體甚至報道了「房地產價格會暴跌」這種極端觀點。但據專家稱，由於人口減少和老齡化,2025年房地產價格突然暴跌的可能性很小，相反，預計會長期出現緩慢的影響。 無論如何，2025年前後可能是房地產市場的轉折點，房地產所有者需要仔細分析形勢。
轉租合同的機制和地方問題案例
在這種環境變化下，房地產所有者特別關注的是「2025年轉租公寓問題」。首先，我們來整理一下轉租合同（即所謂的「批量租賃」）的機制。 次租是指房地產管理公司等經營者從業主處統一租賃出租物業，然後轉租給第三方的合同形式。對於業主來說，其優點是「無需擔心空房風險，可以獲得固定租金收入」、「省去了租賃經營的手間費」，對於初學者和消極的業主來說，這是一個非常有吸引力的機制。但另一方面，次租也存在一些獨特的風險和問題。 實際上，各地都有許多案例，租賃人相信「30年一次性租賃，長期穩定收入」的推銷話術簽訂合同後，後面卻被提出大幅減租，甚至不支付租金。 根據獨立行政法人國民生活中心的統計,2022年度，全國範圍內有關出租住宅（集合住宅、分售公寓）合同的諮詢達1,337件，其中包括「分租公司不再支付租金」、「無法解除合同，被要求支付違約金」等投訴。 在合同上，房東難以中途解除合同或出售房產的情況很多，如果房東不同意減租，就會被仲介公司提出解除合同，導致房東陷入進退兩難的境地。
此類轉租糾紛在人口嚴重減少的地區尤為突出。各地都出現了地方地主為了應對遺產稅而建造公寓並簽訂轉租合同，但由於租戶不足而無法盈利，被迫降低租金保證金的情況。 國土交通省和消費者廳也重視這個問題，2020年12月，新的轉租法（修改《出租住宅管理業法》）開始實施。根據新法，在簽訂轉租合約時，業者必須交付重要事項說明書，並禁止誇大宣傳和以「長期租金保證」為名進行誤導性廣告等，採取了一定的規制措施。 儘管政府採取了上述措施，但上述與轉租相關的糾紛仍然頻發。
過去引起關注的問題案例包括以下幾例。其中之一是大型轉租業者レオパレス21（Leopalace 21）單方面降低合同租金的問題。2018年至2019年，レオパレス21公司被發現存在施工品質問題，許多管理物業需要進行修繕，導致許多租戶搬出。 結果，該公司經營陷入困境，無法維持對業主的租金保證，於是向以「最長30年一次性承租」為宣傳口號簽訂合同的業主們陸續通知降低租金。一些業主認為「與當初的約定不同」，提起了訴訟，但大多數合同中都包含租金調整條款，業主們面臨嚴峻形勢。 另一個例子是著名的「南瓜馬車」事件。在這起事件中，經營女性共享公寓「南瓜馬車」的房地產公司Smart Days向業主承諾「30年租金保證」，銷售房產並簽訂轉租合同，但2018年該公司經營破產，停止支付租金。 由於許多房東為了購買房產而貸款，房租收入中斷導致無法償還貸款，最終被迫申請個人破產，造成了嚴重的損失。由此可見，無論是在地方還是城市，轉租合同都存在與最初預想不同的風險，這已經不是房東們可以置身事外的問題了。
首都圈也會出現「2025年轉租問題」嗎？
那麼，迄今主要在地方顯現的轉租租金下降問題，在人口集中的首都圈也會發生嗎？我的結論是，「首都圈也不能忽視」。 一些轉租公司為了推銷業務，會說「首都圈的人口不會減少，所以沒問題」。但這種說法只是片面的解釋。確實，整個東京圈的總人口在2025年以後會繼續緩慢增長或保持平穩，還有預測認為東京的人口減少要到2045年左右才會開始。但是，要判斷轉租經營的穩定性，需要看人口的絕對數量，而不是構成。 出租房屋的主要租戶是大學生和單身上班族等20至40歲的人群，這一群體的動向決定著租賃需求。以東京為例，雖然未來一段時間內總人口仍會因老年人增加而保持穩定，但至關重要的20至40歲人口預計已進入減少階段。 實際上，根據未來預測，首都圈（主要為1都3縣）的20至49歲人口預計到2025年將減少約12%，東京圈也難免出現因年輕人口和生產年齡人口減少而導致租賃需求萎縮的情況。此外，即使在首都圈，各地區也存在較大差異，東京市內中心部和周邊地區的人口動態也呈現明暗分化。 例如，在23區內，「千代田區」、「中央區」、「港區」等市中心和灣岸地區年輕人口呈增長趨勢，預計到2045年左右人口將超過現狀，而「足立區」、「江戶川區」等郊外地區，到2045年年輕人口將減少15%以上。 在東京都下多摩地區，有些市減少率達到30%至40%，到2025年，只有少數中心地區的20至40歲人口會比現在增加，這是實際情況。 因此，即使首都圈的人口保持不變，由於人口結構的變化和地區分布的不均衡，租賃需求下降是不可避免的，即使在首都圈，也不能樂觀地看待轉租租金下降的風險。
此外，還需要關注首都圈的住房供應趨勢。2015年繼承稅改革後，為了節稅，都市近郊的公寓建設活躍起來，新建出租住宅的供應量增加。此外，在東京奧運會（2020年）之前，東京各地出現重建和建設熱潮，地價暴漲，但人們擔心會出現反作用，市場狀況惡化。 2020年代中期以後，新建公寓和公寓供應進入成熟期，預計租賃住宅的競爭將更加激烈。實際上，目前以城市為中心，房地產價格居高不下，而全國空房總數和空房率均創歷史新高，空房數量呈明顯增加趨勢。
根據總務省的「住宅與土地統計調查」，全國空置房屋數量從 1978 年的約 276 萬戶（空置率7.6%）持續上升，截至最近的 2023 年，達到約 900 萬戶，空置率達到 13.8%。 如黑線圖（空置率的變化）所示，整個日本住宅過剩現象日益嚴重，人們說「每四戶中就有一戶是空置房」的時代正在成為現實。城市地區也不例外，由於人口減少和核心家庭化，繼承的住宅成為空置房的情況越來越多，包括出租房在內的空置率上升令人擔憂。 在租賃市場，空房增加會給租金市場帶來下行壓力，從而影響轉租公司和業主的租金水平。特別是老房子空房風險較高，只有老房子可供出租的地區，供需平衡容易失調。 基於上述租賃需求減少（人口動態）和住宅供應過剩（空房率上升）的背景，首都圈的轉租合同收支惡化的風險也可能會增加。
最後，2025年前後是一個值得關注的因素。如前所述,2015年前後簽訂和建造的轉租物業將迎來10年的里程碑。轉租合同通常在合同開始後幾年到10年左右，租金保證額保持不變，之後在合同更新時進行租金調整。 這是因為從建成10年後開始，物業的吸引力（新穎性）開始減弱，為了吸引租戶，不得不降低租金。同時，設備維修等維護成本也會增加，對於轉租公司來說，這是最初預計的利潤容易受到壓力的時期。因此，在第10年以後，租金下調談判頻繁發生，這是業內眾所周知的。 實際上，預計在2025年前後，築年10年以上的房產將進行租金調整，次租業者將大幅降低租金保證額。此外，如前所述，租賃需求下降（由於嬰兒潮一代老齡化導致租客減少）將雪上加霜，業者降低租金的壓力將更加嚴峻。 也就是說，2025年問題的浪潮很可能席捲首都圈的轉租物業。特別是擁有2015年以前建造的物業（2025年建成10年以上）的業主，需要對未來的動向保持高度警惕。
2025年之前房地產業主應採取的對策
以上為基礎，考慮一下房地產業主可以採取的具體對策，以應對2025年問題帶來的轉租合同風險。正因為未來不確定因素增加，業主不應被動應對，而應積極進行風險管理和戰略調整。以下列出主要要點。
- 重新確認轉租合同內容目前簽訂轉租合同的業主，首先必須重新確認合同內容。請掌握合同期間內可調整租金的條件和時間，以及業主可解除合同的條件（是否有違約金等）。特別是接近更新時期時，建議事先了解減租的談判餘地和手續，並在必要時諮詢專家（房地產顧問或律師）。 根據合同內容，如果不同意減租，合同可能會被終止，因此應考慮最壞的情況，並制定應對措施。此外，為了應對無法接受經營者提出的新條件的情況，考慮制定替代方案（例如轉換為其他管理委托方式或轉為自主管理等）也會讓您更安心。重新確認合同事項和收集資訊是業主應對風險的第一步。
- 收益風險分散與資產組合重新審視不僅限於轉租物業，在房地產投資領域，收益來源分散是基本的風險管理措施。請檢查自己的資產組合，是否過度依賴特定物業或特定地區的租金收入。例如，如果轉租合同的物業收入占整個租金收入的大部分，則預計的減額超過預期可能會直接影響家庭收支和貸款償還。 作為對策，可以考慮確保其他收入來源或分散投資於多個小型物業。此外，與房地產以外的資產（存款、有價證券等）之間的平衡也很重要。為了避免一個風險因素影響整個家庭經濟，請考慮從長期角度重新構建整體資產。
- 此外，在進行新的房地產投資時，不要輕易被轉租的魅力所吸引，而是要冷靜地比較和考慮原本可以獲得的收益率與轉租手續費等成本。還要關注如果不利用轉租可以獲得的收益（承擔空房風險，但可以獲得房租和禮金等），不要過度依賴中介，這也是分散風險的一部分。
- 重新審視區域戰略和物業戰略轉租2025年問題的根源在於人口減少和需求下降的結構性問題，但這種影響因地區和物業的特點而異。因此，業主需要重新審視所持物業的區域特點和市場競爭力。 如果物業位於未來租賃需求可能萎縮的地區（例如人口減少嚴重的郊區或遠離車站的地區），可以考慮根據租戶需求進行設備投資或翻新，以提高競爭力。如果仍然無法填補空房，則應考慮大膽調整租金水平（降低租金），以適應市場需求。 相反，如果打算繼續進行房地產投資，則需要嚴格選擇物業。無論依賴轉租還是自行經營，選擇需求穩定的地區和物業都是實現長期穩定的捷徑。即使初期投資額較高、收益率較低，但堅持選擇市中心靠近車站等地理位置優越的物業也是值得的。 實際上，市中心優質地區的租賃需求不易下降，即使市場狀況惡化，也相對容易找到租戶。相反，在人口急劇減少的地區，無論條件如何優越，空置率都難以避免。請更新現有物業的收益模擬，收集地區人口動態、競爭物業數量、未來再開發計划等資訊，重新審查目前的地區戰略。 如有必要，請考慮更換房產（出售後在其他地區重新投資），並制定著眼於未來的靈活戰略調整。
- 出口戰略（出售、利用方法）的考慮即使以長期持有為前提開始租賃經營，根據情況，也需要在適當的時候做出出售資產的決定。對於轉租房產，如果判斷未來收入和支出惡化不可避免，請考慮儘早出售或改變利用方法。 特別是在租金保證金額被下調時，很容易出現「收益惡化，但因合同規定無法立即解除或出售」的情況。在這種情況下，在市場環境相對較好的時候出售是一個有效的選擇。近年來，出現了一些專門收購轉租物業的企業和諮詢服務，有些企業還提供轉租合同和物業出售方面的免費諮詢。 除了出售之外，還可以考慮通過改變用途，例如從住宅改為老年人設施或共享房屋，來吸引新的需求（但改變用途時，必須先解除或重新審議轉租合同）。無論如何，事先准備好退出策略，才能在出現意外情況時，將損失降到最低。從資產繼承的角度來看，最好制定計划，不要給後代留下負資產。
總結——從長期角度看待資產運營的重要性
以「2025年問題」為起點的轉租合同收益惡化風險源於日本社會的結構性問題，即少子老齡化，因此完全避免其影響存在一定難度。但是，房地產所有者可以通過各種努力和對策來減輕其影響，即使市場環境嚴峻，也有充分的可能性保持收益。 重要的是不要被短期的樂觀或悲觀情緒所左右，以長遠的眼光維護和培養資產價值。人口和社會變化雖然緩慢，但會持續進行。房地產租賃業也需要隨著時代更新戰略。房地產所有者需要展望未來，制定風險應對方案，儘早採取行動，進行穩健的資產運營。 為此，請參考本文所述要點，為2025年以後的穩定租賃經營做好准備。從長期角度出發，穩健經營才是應對環境發生重大變化的最佳風險對沖策略。
