正在考慮開始租賃經營的各位，或是已經開始但感覺只停留在「資產運用」層面的各位，是否也有同樣的想法呢？
從不動產獲得的收益，是穩定資產形成的魅力選擇。然而，其本質正是需要更主動且具有策略性方法的「事業經營」。
本文將由INA&Associates株式會社，結合不動產專業知識，以淺顯易懂的方式解說將租賃經營導向成功的「事業經營」觀點。
我們將明確說明與資產運用的差異，並全面介紹具體的優缺點以及邁向成功的步驟。若本文能成為將各位的租賃經營提升至更高層次的助力，將是我們的榮幸。
租賃經營是「資產運用」還是「事業經營」
為了使租賃經營取得成功，首先必須正確理解「資產運用」與「事業經營」的差異。
兩者看似相似實則不同，而這種認知上的差異，將會對長期成果產生巨大的影響。
「資產運用」與「事業經營」的根本差異
讓我們透過以下表格來比較兩者的特徵。
| 項目 | 資產運用 | 事業經營 |
|---|---|---|
| 目的 | 維持・增加資產價值（資本利得、收益所得） | 透過事業活動持續創造利潤，使事業成長 |
| 主體性 | 相對被動（購買金融商品、持有不動產等） | 主動・積極（制定經營策略、決策、執行） |
| 參與度 | 低（多委託給專家） | 高（需要以經營者身分深度參與） |
| 時間軸 | 短期至長期各種類型 | 中長期觀點不可或缺 |
| 風險 | 主要為市場價格波動風險 | 空屋、租金拖欠、災害、利率變動等多方面的事業風險 |
為何租賃經營應視為「事業經營」
如上述比較所示，租賃經營並非只是持有物件獲得租金收入的被動活動。
其中存在著「租戶」這樣的顧客，追求其滿意度將直接關係到事業的穩定。
如何應對空屋風險和租金拖欠等課題，為了維持・提升物件價值應制定何種修繕計畫等，都需要經常以經營者的角度做出判斷。
確實需要如同經營一家公司般的視角與決心。
作為事業經營的租賃經營5大優點
將租賃經營視為「事業經營」，便能享受到眾多優點。
以下將解說具代表性的5個優點。
1.穩定收益（收益所得）
一旦事業步上軌道，只要有租戶入住，便可期待每月穩定的租金收入。
這是價格波動劇烈的金融商品所沒有的一大魅力。
2.節稅效果
建築物的折舊費用、固定資產稅、管理費等可列為支出，因此能達到所得稅和地方稅的節稅效果。
特別是當有薪資所得等其他所得時，可進行損益互抵，這是一大優點。
3.人壽保險的替代效果
申請貸款時加入團體信用人壽保險，即使發生萬一，貸款也會清償完畢，可將無負債的資產留給家人。
4.通膨對策
在通膨局面下，隨著物價上漲，租金也有上漲的趨勢。
此外，不動產這種實體資產本身的價值也會上升，因此是有效的通膨避險手段。
5.槓桿效應
透過運用金融機構的融資，可以取得僅憑自有資金無法購買的高價物件。
能以較少的自有資金追求較大報酬的可能性，可說是不動產投資特有的優點。
應了解的租賃經營缺點與風險
既然是事業，不僅有優點，也存在缺點和風險。
事前正確理解這些並採取對策，是成功的關鍵。
| 風險類型 | 內容 | 主要對策 |
|---|---|---|
| 空屋風險 | 無法確定租戶，無法獲得租金收入的狀態 | 選擇租戶需求高的地區・物件、適當的租金設定、有效的租戶招募、委託可信賴的管理公司 |
| 租金下跌風險 | 隨著屋齡增加或周邊環境變化，租金可能下跌 | 以長期觀點進行收支模擬、透過翻修或翻新維持・提升物件價值 |
| 建築物老化・修繕風險 | 因老化產生修繕費用，包括突發性設備故障 | 制定長期修繕計畫、確保修繕準備金 |
| 利率上升風險 | 若以浮動利率申請貸款，利率上升可能導致還款金額增加 | 選擇固定利率、考慮提前還款、預見利率上升的資金計畫 |
| 災害風險 | 因地震、火災、水災等造成建築物損傷 | 加入火災保險、地震保險、確認災害地圖 |
引領成功！作為事業經營的租賃經營起步方法
那麼，具體來說應該如何開始租賃經營呢？
以下將解說作為事業經營取得成功的8個步驟。
步驟1：制定事業計畫
首先要明確「為何要進行租賃經營」這個目的，並設定具體目標（現金流、資產規模等）。
在此基礎上，進行詳細的資金計畫與收支模擬，描繪整體事業的藍圖。
步驟2：物件選擇
根據事業計畫選擇物件。
從多角度檢討地區的未來性、租賃需求、物件類型、報酬率、建築物狀態等，辨別能長期獲得穩定收益的物件至關重要。
步驟3：資金籌措
考量自有資金與融資的平衡，向金融機構申請融資。
事業計畫的可行性和物件的收益性是審查的重要關鍵。
步驟4：考慮法人化
當個人所得超過一定金額，或目標擴大事業規模時，考慮法人化也是一種策略。
稅率差異和費用列支範圍等優缺點，應與專家諮詢後審慎判斷。
步驟5：管理公司的選擇
租賃經營的成功，可說取決於選擇可信賴的合作夥伴管理公司，這並不為過。
比較檢討管理實績、入住率、應對能力等，選擇能攜手推進事業的公司。
步驟6：租戶招募與簽約
最大限度地傳達物件魅力，展開能觸動目標租戶的招募策略。
適當審查希望入住者，預防糾紛也很重要。
步驟7：開始營運後的業務
租金回收、應對租戶投訴、定期維護和修繕等，開始營運後的業務範圍廣泛。
需要與管理公司密切合作，迅速且準確地應對。
步驟8：報稅申報
不動產所得每年需要進行確定申報。
為避免遺漏費用列支，平時應整理收據等文件，適當進行申報。
總結：租賃經營是需要決心與策略的「事業」
本文解說了租賃經營並非單純的「資產運用」，而是需要主動決策與策略的「事業經營」。
正確理解優缺點，在明確的事業計畫下按部就班，是通往成功的唯一道路。
不是被動地期待資產增加，而是抱持自己是經營者的堅定意志，真誠面對租戶這些顧客。當有這樣的決心時，租賃經營不僅能帶來穩定收益，更能為各位提供巨大的成就感與成長機會。
INA&Associates株式會社至今已支援眾多業主的租賃經營。
從制定事業計畫到物件選擇、法人化諮詢等，我們將根據各位的個別狀況提供最適合的建議。
要不要一起挑戰租賃經營這項事業呢？請先輕鬆諮詢。
常見問題
Q.不動產投資的初學者也能開始租賃經營嗎？
A.是的，可以。但是，自學開始會伴隨風險。如本文所述，需要作為事業經營的知識與視角。強烈建議首先諮詢可信賴的不動產專家，在獲得支援的情況下開始。
Q.需要多少自有資金？
A.難以一概而論，但一般而言需要物件價格1〜2成左右的自有資金。除此之外，還有登記費用和不動產取得稅等各項費用。因金融機構和物件而異，因此事前的資金計畫很重要。
Q.委託管理公司後，什麼都不用做也可以嗎？
A.不，並非如此。管理公司終究只是經營的合作夥伴。最終決策需要由業主本人做出。不能全盤接受管理公司的報告，需要始終保持經營者的視角，以主動參與的態度投入。
