不動產買賣轉售業者是什麼？

許多考慮出售房地產的人都有這樣的需求："我想盡快變現"、"我想減少仲介費"、"我想省去看房的麻煩"。

對於這些人來說，房地產購買轉售商是一個非常有效的選擇。

然而，很多人都會有這樣的疑問："究竟什麼是購房轉售中介？"、"它與傳統中介有什麼不同？"、"使用它有哪些優缺點？"。

在這篇文章中，我們根據 INA&Associates 在房地產行業多年的經驗，從購房轉售代理的結構到如何選擇購房轉售代理，提供了對大眾有用的詳細資訊。

希望您在考慮將購房轉售代理作為銷售房產的新選擇時，能從中找到有用的資訊。

購房轉售代理的基本概念

購房轉售商的定義和作用

房地產購買轉售商是指直接從個人或公司購買房地產，進行必要的翻新或改造，然後轉售給第三方的房地產公司。

這種業務模式具有與傳統中介業務根本不同的特點。

租賃轉售商的主要作用是增加流動性，實現房地產市場價值最大化。

他們利用專業知識和技能對房產進行翻新，提高其市場價值並轉售，從而促進房產的有效利用，即使是那些房齡較長或地理位置不佳的房產也不例外。

另一個重要特點是，購買和轉售代理承擔庫存風險。

由於購買房產時所有權已經轉移，因此經營者要承擔各種風險，如市場趨勢的變化和意想不到的維修費用。

作為對這種風險承擔的補償，購買價格通常會比市場價格低一定水平。

與傳統中介的根本區別

了解租賃轉售商與傳統中介之間的區別對於選擇正確的銷售方式至關重要。

下表總結了兩者的主要區別。

項目	購買和轉售代理	中介
交易形式	直接購買（賣方即買方）	中介（向第三方中介銷售）
銷售期限	即時 - 約 1 周	約 3 至 6 個月
銷售價格	約市場價的 70-80	接近市價
佣金	不需要	中介佣金（3% + ¥60,000 + 消費稅）
看房通信	不需要	必要
不履行合同的責任	通常免責	賣方承擔責任
兌現時間	與交割同時進行	買方抵押貸款批准後

中介是賣方和買方之間的橋梁，目的是以儘可能高的價格出售房產。

另一方面，購買和轉售代理作為最終買方獲得房產，並自行承擔風險。

這一根本區別導致了不同的交易條件和程序。

行業地位和市場規模

根據國土交通省的統計數據，在現房流通市場中，購買和轉售的比例逐年增加。

特別是在東京都內，購買和轉售約占現房公寓交易總量的 15%-20%，成為房地產流通市場的重要組成部分。

購買和轉售機構數量增加的背後，是市場環境的以下變化。

隨著住房存量的不斷老化，人們越來越需要對老舊房產進行翻新，以適應現代生活方式並創造新的價值。

特別是在城市地區，已經形成了一種商業模式，即對位置優越的二手房進行翻新和轉售。

另一個重要因素是消費者價值的多樣化。

通過同時滿足 "尋求快速套現的賣家 "和 "尋求翻新房產的買家 "的需求，"房貸出租 "轉售商在市場上確立了獨特的地位。

金融環境的變化也產生了影響。

持續的低利率環境提高了人們對房地產投資的興趣，導致進入購買和轉售業務的公司數量增加。

金融機構對購房和轉售業務的貸款態度也變得更加積極，從而鼓勵了業務擴張。

購買和轉售的結構和流程

從購買到轉售的整體流程

購買和轉售業務包括三個主要階段：購置物業、翻新以提高其價值以及向市場轉售。

各階段的詳細流程說明如下。

第一階段：物業收購過程

買房出租轉售商購置房產的步驟如下

評估和調查階段包括對標的物業的位置、建築條件、法律限制和市場趨勢進行全面評估。

這一階段的一個重要環節是准確計算估計轉售價值和估計翻新成本。

經驗豐富的購買和轉售代理商會利用自身的數據庫和專業知識進行高度准確的評估。

在確定購買價格時，要考慮以下因素。

-假定轉售價值

-翻新和翻修費用

-持有期間的雜項費用（房產稅、管理費等）

-銷售活動成本

-適當的商業利潤。

綜合考慮這些因素後，購買價格一般定為市場價格的 70%-85%。

一旦與賣方達成協議，就會迅速簽訂合同並進行結算。

在大多數情況下，從估價到結算只需一到兩周的時間，賣方即可收到現金。

第二階段：修繕和翻新以提高價值

購房後的翻新過程是購房和轉售業務創造增值的核心部分。

在制定翻新計划時，要明確目標買家群體，並根據他們的需求確定翻新細節。

例如，針對家庭，翻新的重點是功能性和安全性；針對單身，翻新的重點是設計性和便利性。

在工程實施過程中，通常會進行以下幾種翻新。

-供水設施升級（廚房、浴室、洗臉盆、衛生間）

-室內全面翻新（牆紙、地板、照明設備）

-改變平面圖（通過拆除或新建牆壁重新配置空間）

設備更新（熱水器、空調、對講機等）

-外部裝修（如外牆粉刷、陽台翻新）。

品質控制是項目成功的重要因素。

確保施工品質和遵守施工期限可確保項目按計划推進。

第三階段：市場轉售活動

適當的定價和有效的銷售策略對於翻新完成後的轉售活動非常重要。

定價包括對翻新後物業的價值、周邊市場價格和市場趨勢進行綜合分析，以確定合適的銷售價格。

由於價格定得過高會延長銷售期，而價格定得過低又會使盈利能力下降，因此需要根據市場認知進行精確定價。

銷售活動包括在房地產門戶網站上掛牌、向經紀人提供資訊以及營造類似樣板間的看房環境。

目的是通過有效宣傳翻新後物業吸引力的提高，儘快售出物業。

價格確定機制和計算依據

購房和轉售代理公司的購房價格確定過程是建立在科學分析和經驗判斷相結合的基礎之上的。

購房價格計算方法

購房價格的計算公式如下

收購價格=預計轉售價值-翻新成本-管理費用-合理利潤

估計轉售價值的計算基於對類似物業、當前市場趨勢和地點特徵的全面分析。

這項分析利用了房地產估價師和建築工地貿易商等具有專業資格的人員的知識。

在估算翻新成本時，根據對建築物現狀的調查結果，詳細計算所需的建築工程和成本。

經驗豐富的購買和轉售代理商會利用以往建築項目的數據，提供高度准確的成本估算。

間接費用包括以下項目

成本項目	內容
持有期間的固定成本	房產稅、城市規划稅、管理費、維修儲備金
財務費用	購房資金採購成本、利息成本
銷售成本	廣告費、仲介費、注冊費
其他費用	保險費、稅務會計費、各種手續費

轉售價格制定策略

在制定轉售價格時，必須在市場競爭力和盈利能力之間取得平衡。

競爭性物業分析包括詳細研究同一地區類似物業的銷售情況、價格趨勢和銷售期。

通過分析，可以確定適當的價格範圍和差異點。

目標客戶識別是根據地點特徵、物業特徵和翻新細節來確定最有吸引力的客戶群體。

根據目標客戶的需求和購買力確定價格，從而實現高效銷售。

翻新和改造的戰略作用

在購買和轉售業務中，翻新和改造被定位為創造附加值的重要手段，而不僅僅是將房產恢復原狀。

順應現代生活方式

為了滿足現代購房者對功能性和舒適性的要求，以下翻新改造受到重視

開放式廚房可促進家庭交流，營造開放的生活空間。

從傳統的獨立式廚房到與起居室/餐廳融為一體的布局變化，尤其受到家庭的歡迎。

在增加儲藏空間方面，我們制定的儲藏計划可以容納當今多種多樣的生活用品。

步入式衣櫃、儲藏室和起居室儲物空間的有效布置，營造出整潔的生活環境。

為了適應遠程辦公，確保工作空間適合遠程辦公也是一個重要因素。

必須為新的工作方式創造空間，例如在起居室一角提供獨立書房或工作角。

節能和環境因素

提高隔熱性能可改善居住舒適度，降低水電費用。

雙層玻璃窗、額外的隔熱材料和更好的氣密性可提供全年舒適的室內環境。

通過使用 LED 照明、高效熱水器和節能空調，節能設備可降低運行成本。

這些資本投資可為購房者帶來長期利益，從而有助於提高房地產的競爭力。

設計與功能相結合

採用現代設計可以創造出極具吸引力的居住空間，同時又不會顯露出建築的老舊程度。

重要的是，要選擇既符合潮流趨勢，又不會長期乏味的設計。

我們採用通用設計的理念，創造出不分年齡和體能均可輕松使用的居住環境。

通過消除台階、安裝扶手和確保走廊寬度，我們提供的住宅可以讓人們在未來安心居住。

購買和轉售的優缺點

從賣方的角度看優勢

對於賣家來說，使用房地產購買和轉售代理機構有明顯的優勢，包括

快速現金轉換。

最大的優勢是從出售到變現的時間短。

在傳統的中介銷售中，從尋找買主到簽訂合同、批准抵押貸款和結算，一般需要三到六個月的時間。

另一方面，如果使用購買和轉售公司，從估價到結算可在一到兩周內完成，從而可以應對緊急的資金需求。

在以下情況下，這種速度對賣方尤為重要

在繼承房產的情況下，由於遺產稅繳納期限或需要分割遺產，可能需要提前進行現金轉換。

使用購買和轉售代理可為繼承過程提供便利。

在因調動或工作變動而改變居住地的情況下，急需資金購買新住所並支付搬遷費用。

縮短出售期可以實現有計划的住所變更。

如果需要為企業籌集資金，則可以迅速將房地產轉化為現金，籌集資金的同時不會錯失商機。

減輕出售負擔

無需處理看房事宜是一大優勢，尤其是在出售正在居住的房產時。

在中介銷售中，需要多次看房，主要是在周末，這對日常生活有很大影響。

而在購房和轉售中介的情況下，由於只需通過中介的評估即可完成銷售，因此可以免除這一負擔。

合同違約責任的免除避免了銷售後出現問題的風險。

在傳統銷售中，賣方要在一定時期內對房產的隱性缺陷負責，但在有購房和轉售代理的交易中，這種責任往往可以免除，從而使賣方在售後安心。

沒有仲介費可降低銷售成本。

由於仲介費為 "售價 x 3% + 60,000 日元 + 消費稅"，因此房產價格越高，節約效果越大。

交易確定性高

可避免買方的房貸審查風險。

在中介銷售中，存在簽訂合同後買方的抵押審查被拒絕的風險，但購房和轉售中介以現金或自有業務資金購買房產，因此不存在這種風險。

它的另一個特點是不易受市場趨勢的影響。

在中介銷售中，存在銷售期間市場價格下跌的風險，但在購買中，價格在評估時就已確定，因此不受市場波動的影響。

賣方的劣勢

另一方面，使用購買和轉售代理也存在以下缺點

對銷售價格的限制

最大的缺點是銷售價格低於市場價格。

通常情況下，購買價格為市場價格的 70%-85%。

這一差價是對收購和轉售公司所承擔的風險和經營成本的補償。

對造成差價的因素的詳細分析包括以下幾點

項目	市場價格百分比
翻新/翻修費用	占總額的 10-15
持有期間的管理費用	市值的 2 - 3
銷售活動成本	總額的 2 - 3
經營風險和合理利潤	5-10%.
減少總額	19-31%.

必須從投資回報的角度來評估這種價格差異。

必須將價格差異與快速現金轉換、簡化程序和規避風險等好處進行綜合評估，以便為賣方做出最佳選擇。

限制性選擇。

另一個缺點是與中介相比，買方的選擇有限。

並非所有的房地產公司都從事購買和轉售業務，因此在某些地區可能沒有太多選擇。

此外，還存在因房產類型而異的限制。

購買和轉售機構專注於具有良好轉售前景的房產，因此根據建築物的位置和狀況，他們可能會拒絕購買該房產。

從買方角度看的優勢

購買和轉售房產的買家也有一些優勢，包括

獲得翻新過的房產

對買方來說，能買到即買即住的房產是一大優勢。

由於水利設施、內部裝修和設備都已更新至全新或類似全新的狀態，買方在購房後可立即享受舒適的居住環境。

您將獲得現代化的居住環境。

由於採用了最新的設備和現代化的設計，即使是較舊的房產也能提供與新建房產類似的居住環境。

節省翻新費用是另一個重要優勢。

與個人裝修相比，購房和轉售中介利用規模經濟進行高效裝修，從而減輕了買方的負擔。

品質保證。

由專業承包商施工，可確保一定的品質水平。

由於購房和轉售公司關注的是自身的信譽，因此對施工品質有全面的控制，與私人進行的裝修相比，更讓人放心。

售後服務也值得期待。

許多購房出租轉售商都提供售後缺陷處理和維修服務，讓購房者在購房後更放心。

從買方的角度看劣勢

另一方面，買方需要考慮以下不利因素

定制限制

缺點之一是很難根據個人喜好定制產品。

買方-賣方為了吸引更多的潛在買家，會根據一般偏好對產品進行修改。

因此，他們可能無法滿足個人的特殊需求和偏好。

此外，還需要考慮到未來改動的成本。

如果在購買後想改變布局或設施，可能需要拆除新設施並重新建造，這樣做的成本會更高。

溢價

與新房產的價格差異可能沒有想象中那麼大。

對於地段較好的房產，由於翻新成本的增加，與新建房產的價格差異可能較小。

與周邊市場價格的比較也很重要。

與同一地區的同類物業相比，有必要仔細判斷因翻新成本而增加的價格是否合適。

全面評估利弊

在考慮使用購買和轉售時，必須根據以下評估標准做出總體決定

時間價值評估

從貨幣價值的角度評估時間效益。

全面評估早期現金轉換帶來的機會收益、減少時間成本（如處理看房）的效果以及減少心理負擔的效果，並與價格差異進行比較。

評估風險承受能力

適當評估風險規避值。

根據賣方的風險承受能力，評估免除合同違約責任、規避買方抵押篩選風險和規避市場價格波動風險的價值。

考慮個人情況

在做出決定時，必須充分考慮賣方的個人情況。

要綜合考慮資金需求的緊迫性、房產的維護和管理負擔、稅收因素以及其他因素，選擇最合適的出售方式。

如何選擇購買和轉售代理

如何確定可靠的供應商

選擇購房和轉售代理是交易成功的重要因素。

在慎重選擇供應商時，應採用以下評估標准

評估業務記錄和經驗

檢查業務記錄是選擇承包商的基礎。

通過檢查供應商的量化記錄，如每年的採購數量、經手的金額和經營年限，選擇具有穩定業務基礎的供應商。

對於專業技能的評估，則要綜合判斷供應商在目標區域的交易經驗、處理物業類型的記錄以及裝修技術技能。

重要的是要選擇一個了解當地特點並能制定適當翻新計划的承包商。

通過查看以往的交易記錄，您可以具體了解建築商的能力。

通過翻新前/後的照片、翻新細節和銷售記錄等資訊，可以評估承包商的技術能力和天賦。

檢查財務穩健性

通過檢查資本和財務狀況來評估建築商的穩定性。

購房需要相當雄厚的資金實力，資金基礎薄弱的建築商在交易過程中可能會面臨資金短缺的風險。

與金融機構的關系是另一個重要的評估因素。

可以通過檢查建築商的信用狀況和從主要金融機構貸款的記錄來確定其可靠性。

此外，還應檢查保險範圍。

選擇有適當保險（如商業責任保險和建築保險）的建築商，可以確認建築商是否做好了應對意外和問題發生的准備。

檢查法律合規性。

檢查建築承包商的執照至關重要。

請使用國土交通省的 "負面資訊搜索系統 "查看許可證編號、續期次數、行政處罰記錄等資訊，並選擇經營規範的建築商。

有無建築營業執照也很重要。

如果是大規模裝修，則必須持有建築業執照，因此與已取得執照的承包商合作更為安全。

您可以通過檢查建築商的行業協會成員資格來評估其可靠性。

全國建築地段和建築貿易商協會聯合會以及房地產分銷管理協會等主要協會的會員資格可證明其具有一定的可靠性。

評估價格有效性評估

多個供應商的比較評估

從大約三到五個承包商處獲得評估，以評估價格是否合適。

對於報價極高或極低的供應商，應詳細核實其報價依據。

通過要求解釋估價依據，您可以評估供應商的專業知識。

如果建築商能提供具體的證據，如合同中類似房產的實例、翻新計划和假定的轉售價格，就可以判定其非常可靠。

詳細檢查估價報告。

估價報告應清楚說明物業的估價點、計划翻新的區域和預期問題，這表明建築商具有高水平的專業知識。

與市場價格對比分析

對周邊市場進行獨立調查，以驗證評估價值的有效性。

我們利用公開資訊，如房地產門戶網站、公開地價和路邊地價，來確定客觀的價格水平。

我們對類似物業的合同案例進行調查，檢查其與評估價值的一致性。

評估價值是否合適，可通過與類似房齡、面積和位置的物業簽約價格進行比較來判斷。

確認詳細的合同條件

購買價格和付款條件

確認價格最終確定。

明確評估價格是固定價格，還是可在簽訂合同時更改。

還需確認價格可變更的具體條件（如有）。

確認付款時間和方式的詳細資訊。

明確定金金額、是否有中期付款以及剩餘付款的到期時間，並確保不會對您的財務規划造成障礙。

明確需承擔的費用類別。

事先確認注冊費、印花稅、房產稅報銷等費用的負擔划分，避免出現不可預見的負擔。

取消合同的條件和責任範圍

詳細了解合同解除條件。

明確買方因故取消合同的條件、賣方解除合同的權利和退還定金的期限，並了解雙方的權利和義務。

確認不履行合同的責任範圍。

明確賠償範圍、不予賠償事項、責任期限等，正確評估售後風險。

詳細商定交貨條款。

明確交房時間、房產現狀、剩餘物品處理、鑰匙交接方式等，確保交易順利進行。

選擇建築商的清單

以下清單用於對供應商進行全面評估。

評估項目	清單	評估
業務記錄	每年採購數量、經營年限	○/△/×
財務穩健性	資本、與金融機構的關系	○/△/×
遵守法律	獲得的執照/許可證	○/△/×
評估的有效性	評估依據的明確性	○/△/×
合同條款	價格和付款條件的明確性	○/△/×
答覆品質	解釋、答覆的禮貌性	○/△/×
售後服務	售後支持系統	○/△/×

應注意的貿易商特點

應避免的供應商特徵

警惕估價過高的貿易商。

他們可能會在簽訂合同後降低價格或單方面取消合同。

不能清楚解釋評估依據的交易商在專業知識方面值得懷疑。

他們有可能進行了適當的評估，但在交易安全方面存在問題。

對急於與您簽訂合同的交易商要保持警惕。

他們可能會以不利條件催促您簽訂合同，而不給您足夠的考慮時間。

從事過度銷售活動的承包商可能會出現履約問題。

頻繁的電話聯系和催促式的銷售拜訪會讓人質疑企業的穩健經營。

避免問題的措施

經常檢查合同細節。

如果有任何不明確的條款，一定要在簽署合同前進行核對，避免簽署自己不理解條款的合同。

徵求第三方的意見也很有用。

諮詢熟人、稅務會計師或律師等熟悉房地產的專家，參考他們的客觀意見。

確保冷靜的決策期。

即使要求您立即做出決定，也至少要有幾天的考慮時間，然後冷靜地做出決定。

確定優秀承包商的要點

應主動選擇的承包商的特點

提供透明解釋的建築商值得信賴。

致力於讓客戶理解，開誠布公地解釋估價依據、業務計划和風險因素，是優秀建築商的標志。

以社區為基礎開展業務的承包商對當地特色有著深刻的了解，能夠制定出適當的評估和翻新計划。

長期在社區持續經營的記錄是可靠的證明。

良好的售後服務是另一個重要的評估點。

能夠提供全面服務（如售後稅務諮詢和協助尋找下一處房產）的中介，客戶滿意度往往較高。

選擇具有高水平技術能力的建築商。

擁有專業人力資源（如建築師和室內設計師）的承包商能夠提供高品質的裝修，有望提高轉售價格，進而提高購買價格。

結論

作為傳統中介銷售的一種新的替代方式，房地產購買轉售商在房地產市場上發揮著重要作用。

根據本文提供的資訊，重申以下要點。

利用購房轉售中介的要點

快速的現金轉換和簡化的手續是最大的優勢。

從估價到結算只需一到兩周時間，並避免了處理看房和合同違約責任的負擔。

另一方面，出售價格將是市場價格的 70%-85%，因此必須正確評估與時間價值之間的權衡。

選擇供應商極為重要，應在全面評估企業業績、財務穩健性、法律合規性和估值適當性的基礎上，選擇可靠的供應商。

從多個供應商處獲得評估結果並進行詳細比較，有助於獲得最佳交易條件。

考慮具體情況是成功的關鍵。

綜合考慮資金需求的緊迫性、物業特點、稅務考慮、未來計划等因素，並與通過中介出售進行比較，將有助於您選擇最合適的出售方式。

未來市場前景

在有效利用住房存量和消費者需求多樣化的背景下，房地產購買和轉售市場有望繼續增長。

特別是在提高舊房價值、適應現代生活方式和改善節能性能等方面，購房和轉售中介的專業技能將得到充分體現。

技術的使用有望提高評估的准確性，使建築品質標准化，並提高銷售活動的效率。

此外，從ESG（環境、社會和治理）的角度來看，由於該業務有助於創造可持續發展的住房存量，因此也具有越來越重要的社會意義。

下一步行動

如果您正在考慮出售您的房產，我們建議您採取以下步驟

1.確定當前市場價值--使用多種評估方法檢查房產價值

2.明確出售目標和優先事項--平衡時間、價格和精力的評估

3.從多個供應商處獲取評估--比較購買價格和預期代理價格

4.總體決策--根據利弊做出最終決定

INA&Associates 有限公司根據客戶的具體情況提出最合適的銷售方式。

我們可以滿足從購買和轉售諮詢到中介銷售的各種需求。

如果您在房產銷售方面有任何問題或疑問，請隨時聯系我們。

常見問題

Q1.購買價格如何確定？

答1:購買價格的計算方法是，從預計轉售價格中扣除裝修費用、管理費用和合理利潤。

具體來說，購房價格是根據附近同類物業的合同銷售情況，並綜合考慮必要的翻新工程、持有期間的固定成本和銷售活動成本等估計費用後，假定轉售價格。

一般情況下，價格為市場價格的 70%-85%，但也會因房產狀況和地理位置而異。

問題 2：可以拒絕購買嗎？

答 2：可以，在以下情況下可以拒絕購買

地理位置極差的房產、建築損壞嚴重且翻新費用過高的房產、因法律限制難以轉售的房產、市場需求無法預期的特殊房產等。

不過，由於不同的賣家有不同的標准，建議您多諮詢幾家賣家。

問題 3：合同簽訂後，價格可以更改嗎？

答 3：如果承包商是正規供應商，合同簽訂後不會單方面更改價格。

不過，如果合同中包含價格變更條款，或在物業調查中發現了最初未曾預料到的嚴重缺陷，則可以討論價格變更問題。

重要的是，在簽訂合同前一定要檢查價格的確定性和變更條件。

Q4.我應該選擇購買還是調解？

A4.選擇標准如下

適合購買時：需要儘早兌換成現金，希望避免看房等麻煩，不希望承擔合同違約責任，重視銷售安全。

適合中介的情況：希望以儘可能高的價格出售，有足夠的時間出售，希望最大限度地提高房產的吸引力。

重要的是要考慮個人情況，以便做出綜合決定。

問題 5.是否有稅務方面的考慮？

答 5.出售房產可能需要繳納轉讓稅。

購買和經紀的稅務處理相同，但稅額可能因售價而異。

此外，還必須確認房產是否符合住宅房產 3,000 萬日元特別免稅額和房產重置特別例外情況的適用條件。

建議諮詢稅務顧問或其他稅務問題專家。