解讀投資不動產的未來｜2025年以後的市場預測與策略

不動產投資市場始終在變化。精確預測2025年以後的市場動向並制定適當的投資策略，是實現可持續資產形成的關鍵。INA&Associates重視的不是單純追求短期利益，而是從長遠視野出發的資產運用。本文分析2025年以後的人口動態和利率動向，探討價格下跌階段的策略、ESG投資和翻新需求的影響。

1. 2025〜2030年的人口動態・利率動向分析

1-1. 人口動態對不動產市場的影響

日本的人口減少是不動產投資中不可迴避的課題。然而，與整體人口減少相反，可以看到戶數變化和人口向都市集中的現象。

在東京市中心，股價上漲帶來就業機會增加，就業人口也在增加，預計面向單身戶的住宅需求今後仍將保持穩健。作為不動產投資人，重要的是要認識到租賃需求與戶數增減的連動性大於人口數量。2040年全國戶數預計約5075萬戶，重要的是不要一概而論「全國人口減少」，而要準確把握各地區的供需平衡。

即使在人口減少時代，對注重地理位置和品質的優質物件的投資，也被認為能夠維持長期價值。不單純追逐數字，而是投資高品質的物件，就能建立能夠應對人口動態變化的投資組合。

1-2. 利率動向對不動產投資的影響

自2024年3月取消負利率政策以來，日本銀行已逐步實施升息。2025年1月進行了追加升息（0.25%），許多金融機構作為浮動利率指標的利率上升。長期利率（10年期國債利率）在2019年秋季一度下跌至接近負0.3%，其後轉為上升趨勢，2025年1月一時達到13年來首見的1.2%水準。

利率上升對不動產投資產生以下影響：

1. 資金籌集成本增加：使用浮動利率貸款的投資人，還款負擔增加
2. 對上限利率的影響：利率上升使期望殖利率也上升，對物件價格形成下跌壓力
3. 買方減少：資金籌集成本增加可能導致市場買方減少

從本公司重視人才投資的立場來看，即使在利率上升階段，也應不只關注短期收益，而要著眼於長期資產價值。在利率急劇變動時，更需要冷靜的判斷和基於長遠視野的投資決策。

2. 價格下跌階段的加碼投資策略

2-1. 理解市場週期

不動產市場有週期性波動。特別是在利率上升或社會環境變化時，可能進入價格調整階段。在這種階段，重要的是不要害怕短期價格下跌，反而要將其視為戰略性加碼投資的好時機。

在價格下跌階段做出冷靜判斷，應關注以下幾點：

1. 徹底分析地區：綜合分析人口動態、基礎設施開發、再開發計畫等，判斷具有未來發展潛力的地區
2. 確認供需平衡：避開供給過剩地區，優先考慮需求穩定或呈增加趨勢的地區
3. 把握底部：由於難以在完全的底部購買，應基於中長期價值進行投資判斷

2-2. 具體的加碼投資策略

作為價格下跌階段的具體加碼投資策略，以下方法是有效的：

1. 徹底分散投資：不一次性進行大規模投資，而是分多次投資以分散風險
2. 集中於可提升價值的物件：關注可通過翻新等方式創造附加值的物件
3. 以長期持有為前提進行投資：不為短期價格波動喜憂參半，而是重視長期現金流
4. 強化財務體質：制定有充裕度的還款計畫，保留追加投資的餘力

根據INA&Associates的經驗，恰恰是在價格下跌階段，才會出現真正的投資機會。不怕失敗勇於行動，就能在其他投資人猶豫的階段，提高取得優質物件的可能性。

3. ESG投資和翻新需求的影響

3-1. 不動產中ESG投資的重要性

對ESG（環境・社會・治理）的重視，在不動產投資中也日益增加。日本不動產ESG投資市場在2021年時點估計約12兆日圓，今後預計還將進一步擴大。

ESG不動產投資的優點如下：

1. 長期資產價值的維持・提升：環境性能高的物件未來價值下跌風險降低
2. 來自租客・入住者的需求增加：對關注環境和健康的物件需求增加
3. 運營成本削減：通過提升節能性能降低運營成本
4. 改善資金籌集條件：ESG相關融資條件可能更有利

日本的ESG不動產投資市場仍存在評估方法確立和資訊揭露標準化等課題，但這是一個值得期待未來成長的領域。

3-2. 翻新需求的高漲

翻新市場正在穩步擴大。根據矢野經濟研究所的預測，2030年二手住宅買入再銷售市場預計將達到2022年比22.0%增加的5萬戶。國土交通省也將2018年時點的改修・翻新和二手住宅流通市場規模合計的12兆日圓作為目標值，力求到2030年進一步擴大。

翻新需求高漲的背景有以下幾個因素：

1. 生活方式多元化：對具有個性的居住空間的需求超過千篇一律的新建住宅
2. 新冠疫情的影響：在家時間增加促使重新審視居住環境
3. 二手住宅的重新評估：對地理位置優越的二手物件進行翻新的選擇擴大
4. 環保意識高漲：比起拆除重建，更重視現有存量的活用

從不動產投資的角度來看，以翻新為前提的物件購買正作為新的投資策略受到關注。透過適當的翻新，可以提高物件的附加值，並提高預計租金。

4. 2025年以後的投資策略

2025年以後的不動產投資市場，可能從迄今為止的價格上漲趨勢趨於平穩，轉向更具選擇性的市場。在這樣的環境下，我們提出以下幾個投資策略要點：

4-1. 地區策略的重新構建

1. 城市地區精選投資：不是單純回歸市中心，而是投資於能夠應對工作方式變化的便利地區
2. 郊外的戰略性投資：隨著遠程辦公的普及，對具有優質居住環境的郊區進行選擇性投資
3. 考慮地方核心城市：即使在人口減少背景下，仍能維持一定經濟規模的地方核心城市的優質物件

4-2. 物件類型的篩選

1. 面向單身人士的物件：隨著戶數分化的推進，面向單身人士物件的需求保持穩健
2. 面向家庭的高品質物件：由於育兒世代對居住環境意識提升，對高品質物件的需求增加
3. 面向高齡者的物件：隨著老齡化的推進，對無障礙設施和醫療設施交通便利物件的需求

4-3. 金融策略的重新審視

1. 重新考量借款策略：浮動利率與固定利率的平衡、謹慎設計還款計畫
2. 重新審視自有資金比例：在利率上升環境下，也需要考慮提高自有資金比例
3. 確保現金緩衝：確保應對空置風險和修繕費增加的充裕資金

4-4. 運用管理的精進

1. 強化物業管理：通過提升入住者滿意度促進長期入住
2. 適當的價值提升投資：通過有計畫的修繕・翻新維持資產價值
3. 活用技術：利用IoT和AI進行高效的物件管理

總結：邁向實現可持續不動產投資

2025年以後的不動產投資市場，將因人口動態變化、利率環境波動、ESG投資擴大、翻新需求高漲等各種因素而呈現出與以往不同的面貌。在這樣的環境下，需要的不是追求短期利益，而是基於長遠視野的可持續投資策略。

我認為，不懼失敗、擁有明確願景、追求社會價值與經濟價值兼顧的投資姿態，正是克服2025年以後不確定市場環境的關鍵。