沖繩本島北部，橫跨今歸仁村和名護市的「Orion Arashiyama Golf Club」舊址上，一個全新的大型主題公園「JUNGLIA」正在開發中。占地面積約60公頃，周圍環繞著雄偉的亞熱帶森林。其理念是「Power Vacance！！（力量假期）」。 在保留著亞熱帶生態系統的ヤンバル的大自然中，旨在提供融合「真正的興奮」和「真正的奢華」的獨一無二的度假體驗。正式公佈的開業日期為2025年7月25日，距離開業已為期不遠。 開發主體是以在USJ（日本環球影城）實現V字型復甦而著稱的森岡毅先生領導的營銷公司「株式會社刀（Katana）」為中心，與當地企業合作成立的特别目的公司「株式会社ジャパンエンターテイメント（Japan Entertainment）」。該項目計划投資約700億日元，是沖繩前所未有的規模。
JUNGLIA以「自然×娛樂」為主題，園內設有22種以上的最先進游樂設施、利用沖繩食材的15家餐飲設施、銷售當地特產的10家商店，以及配備無邊泳池的高級水療設施等，設施一應俱全。 例如，乘坐裝甲車在叢林中奔跑，被真實的恐龍追逐的野生動物園之旅（恐龍冒險）、在森林上空滑翔的滑索、升到200米高空的熱氣球型游樂設施等，融合了自然地形和最新技術的體驗是該項目的亮點。 公園內還計划舉辦夜間煙花表演和水上表演活動，游客們可以白天和夜晚都享受興奮和放松的體驗。 此外，公園內還有提供從沖繩傳統料理到高級食材的美食餐廳，以及可以一覽南國風景的展望無邊泳池和水療中心「SPA JUNGLIA」。運營公司Japan Entertainment的CEO加藤健史先生等管理層表示：「這是經過深思熟慮的主題公園，旨在為游客帶來最美好的沖繩之旅。」該公園具備成為沖繩新地標的所有要素。
對沖繩縣經濟和觀光產業的影響
「JUNGLIA沖繩」被寄予厚望，有望成為沖繩觀光產業和北部經濟振興的「催化劑」。政府也將該項目定位為國家區域振興政策的一部分，在2025年1月底舉行的開業日公佈記者招待會上，內閣總理大臣（石破茂首相）也出席了會議，這在以往是罕見的。 石破首相表示：「沖繩北部的開發對日本政府而言是必不可少的」，並表明將全面支持包括周邊基礎設施建設在內的各項工作。這表明該項目已超越了單純的民間主題公園，被國家視為振興地區經濟的鑰匙。
根據經濟效果的估算，開業後15年內預計將產生約6兆8080億日元的經濟效應。這個數字不僅包括公園運營的直接收入，還包括遊客的住宿、餐飲、交通費用、就業機會帶來的收入增長、生產誘發效應等廣泛因素。這表明該項目對整個沖繩的影響非常巨大。 實際上，沖繩縣的公示地價在2025年將上升7.2%，僅次於東京，位居全國第二，其背後除了旅遊需求穩步增長之外，還包含了北部地區正在推進的大型旅遊開發計劃的預期。
在觀光產業方面，預計入境遊客數量將大幅增加，旅遊消費單價也將上升。特別是，迄今為止，遊客大多集中在本島中南部，北部地區則被譏為「路過觀光」。據數據顯示,2024年，訪問恩納村以北的本島北部8個市町村的遊客，僅佔縣外遊客總數的4分之1左右。 然而，隨著叢林樂園的開業，前往擁有沖繩美之海水族館的本部町和今歸仁村地區的旅游路線得以確立，北部旅游的面貌將發生巨大變化。實際上，除了吸引大量游客的美之海水族館（年游客人數約300萬人）之外，同規模的主題公園也將新建，北部地區將成為沖繩旅游的新雙雄。 由此，以往當天往返那霸的游客也會增加在北部地區住宿的案例，旅游消費留在當地，對當地經濟的貢獻將大幅提高。
此外，叢林樂園從一開始就以東亞富裕階層為主要目標客戶。其戰略是，以「未受污染的自然環境+高端娛樂」的獨特魅力，吸引從台灣、香港、新加坡等直飛沖繩的富裕游客。實際上，針對台灣潛在客戶的調查顯示，約有70%的人回答「想去」，亞洲市場的關注度也在不斷提高。 這些富裕游客的到來將有助於提高沖繩縣整體的旅游單價，並有望帶動高級酒店和別墅租賃等相關產業的發展。
然而，大型旅游開發也面臨一些挑戰。有人指出，交通基礎設施的負擔和過度旅游的問題值得關注。當地居民擔心主干道的交通擁堵會加劇，運營公司已提出對縣道右轉車道進行改造、建設大型停車場、運行班車等對策。 實際上，開業後，預計將有大量自駕車和租車遊客湧入，許田IC（高速公路北端）以北的普通道路將出現擁堵。對此，需要採取預訂制調整入場人數、擴大公共交通、引導遊客前往公園周邊等細緻的應對措施。 在環境方面，必須將對山原豐富生態系統的影響降到最低。幸運的是，此次開發是對現有高爾夫球場舊址的再利用，不會砍伐新樹，反而計劃增加樹木數量。採取這種與環境共生的做法，在與當地居民進行多次對話的基礎上，實現共存共榮，將是長期成功的關鍵。
Jungleia開業對周邊地區房地產需求的變化
Jungleia的誕生預計將成為北部地區房地產需求發生巨大變化的催化劑。首先從地理上看，主題公園所在地的今歸仁村、名護市周邊地區、以及相鄰的本部町，甚至作為北部地區門戶的恩納村，房地產市場都將受到廣泛的影響。 以沖繩本島北部為中心，在旅游開發預期推動下，地價已呈上漲趨勢。2024年的基准地價顯示，恩納村真榮田地區的住宅用地同比上漲29.0%，漲幅居全國首位。恩納村原本就是萬座毛和度假酒店群的熱門旅游區，近年來隨著度假移居熱潮的興起，住宅需求旺盛，推高了房價。 此外，宮古島市的多個地點也進入排行榜前列，這也是由於島內高級度假村開發相繼進行，推高了地價。本島北部地區，隨著叢林樂園開業計划具體化，房地產交易活躍，以商業潛力較高的地區為中心，地價上漲明顯。 專家分析稱：「北部和宮古島計划建設酒店和大型主題公園等大型項目，預計未來將繼續上漲」。
恩納村、名護市地區： 從恩納村到名護市的西海岸沿線是沖繩首屈一指的度假酒店密集區。 這裡有大型度假村（哈雷克拉尼沖繩、卡努查灣、萬豪酒店、凱悅瀬良垣等），交通便利，是前往叢林樂園的交通樞紐。實際上，叢林樂園已經與多家現有酒店簽訂了「官方酒店」合作協議，吸引恩納至名護地區的度假酒店作為住宿基地。 因此，預計該地區的酒店入住率和客房單價將上升，對酒店物業的投資熱情將高漲。此外，為了滿足與那霸市內不同的「像居住一樣住宿」的需求，沿海公寓開發和高檔別墅的銷售計划也有可能推進。 恩納村已經出現了強烈的縣外移民需求，面向北部上班族和遠程辦公人員的住宅開發也日益活躍。名護市作為北部中心城市，商業設施和住宅地的需求有望增長，特別是在市中心，員工住宅和長期住宿者服務公寓的需求也將增加。
本部町・今帰仁村地区： 公园所在的今帰仁村和擁有水族館的本部町，迄今為止的發展相对有限。但是，以丛林乐园和美ら海水族馆为中心的新黃金路線一旦形成，該地區將成為備受矚目的旅游住宿基地。 本部町已經提出了在町有土地上建設配備當地特產市場和餐廳的「道之驛」式旅游基地設施的計划，預計將在2024年度內著手進行基本設計，以期實現「叢林樂園效應」。 具體來說，計划沿國道449號線建設一座3層樓、總建築面積約1600平方米的設施，暫名為「本部綠洲」，預計每年接待39萬游客，該計划將獲得北部振興事業的補助，總投資12億日元。如此一來，地方政府主動建設旅游商業設施，可能會進一步吸引民間企業到周邊地區進行開發。 本部、今帰仁地區預計將出現小型酒店、民宿、豪華露營設施等新住宿設施，對土地的需求也將日益高漲。尤其是海景和公園附近的地理位置優越的土地，作為未來商業用途的投資對象備受關注。 此外，利用古民宅改造的咖啡館和民宿等利用當地資源的業務也將蓬勃發展，房地產的利用價值將得到重新評估。
其他北部地區： 影響還將波及到名護市以北的整個山原地區。例如，在迄今為止旅游開發有限的國頭村和東村，參觀叢林樂園的游客也有可能順道來這里游玩。 如果與山原國立公園內的自然觀光（徒步旅行、皮划艇、觀星等）合作，開發地區文化體驗項目，就可以考慮打造延長北部地區旅游天數的旅游產品。隨著旅游產品的豐富，從中期來看，北部山間地區的土地也有可能出現作為旅游基地的用地需求。 但是，由於部分地區存在美軍基地等問題，如名護市邊野古地區周邊，土地價格走勢並不一致。總體而言，北部地區的土地價格呈上升趨勢，但需要根據具體項目的地理位置和監管情況做出投資判斷。
度假村開發帶來的土地價格上漲和新需求的可能性
從以往的案例中，我們可以學到許多關於度假村開發與房地產市場相關性的經驗教訓。 在夏威夷，奧阿福島西部的庫利納地區作為僅次於威基基的度假區進行了開發，隨著迪斯尼酒店等大型投資項目的進駐，周邊房地產價格上漲，高檔公寓和別墅區開發迅速。在巴厘島，主要旅游地的地價暴漲，近年來，作為「第二個巴厘島」的龍目島等未開發度假區投資活躍。 巴釐島內熱門地區的房地產價格每年以7%左右的速度持續上漲，甚至有人指出，當地居民難以在故鄉購買土地和住房，成為社會問題。實際上，據報導，登巴薩市有些土地每平方米價格高達1億日元，這可以說是旅遊開發對房地產市場產生強烈影響的實例。
將目光轉向沖繩，宮古島近年來也經歷了類似的現象。隨著大型度假酒店的相繼進駐，就業機會增加，移民人數也增加，住宅區和商業區的地價急劇上漲。宮古島市的住宅區公示地價在2024年比去年上漲了17.9%，商業區也上漲了15.2%，漲幅在全國名列前茅。 這給當地居民的生活成本上升和住房困難帶來了擔憂。同樣，在沖繩本島北部，叢林樂園的開業也引發了土地需求的增長，預計地價將加速上漲，房地產交易將活躍起來。但是，市場過熱可能會引發投機行為，因此保持健康的發展平衡非常重要。 政府將密切關注當地地價走勢，必要時考慮調整土地用途限制和稅收政策。為了使當地居民和投資者都能從度假村開發中受益，實現可持續增長，制定適當的城市規劃和回饋社區利益是必不可少的。
另一方面，新出現的房地產需求也值得關注。首先是酒店和住宿設施用地的需求增加。 對現有酒店的重新打品牌和翻新以及新建精品酒店用地的諮詢將會增加。特別是今歸仁和本部地區，由於以往大型住宿設施較少，還有開發餘地。此外，還可以考慮別墅和別墅的需求。了解叢林魅力的富裕游客將來可能會在沖繩北部購買第二套房子。 事實上，近年來沖繩出現了購買公寓進行短期出租的投資行為，以及富裕階層長期居住以作為遠程辦公基地的現象。如果能夠打造一個自然環境優美、娛樂設施齊全的地區，將提高房地產的附加值。此外，這還將波及商業設施用房地產。 在主題公園周邊和交通要道沿線，預計將出現面向游客的餐飲店、零售店、休閒設施等商業開發。隨之而來的是零售和服務業的租戶需求增加，路邊土地和空置物業的投資價值也將提高。例如，本部町正在規划中的「道之驛」未來可能會成為商業集聚的核心，帶動周邊店鋪進駐和土地交易。
從投資者的角度來看，值得關注的要點和風險因素
● 值得關注的地區（各地區的展望）
- 恩納村、名護市：恩納、名護地區集中了度假酒店，仍然是投資適地。叢林樂園開業後，住宿需求將增加，酒店收益有望改善，因此，收購、改裝現有度假村以及開發新住宿設施的項目備受關注。 尤其是名護市是北部商業中心，主題公園相關業務的基地，租戶需求可能會增加。地價已經上漲，但預期中長期增長空間，持有資產的投資者也會增加。
- 本部町、今帰仁村： 公園周邊的本部、今帰仁將進入全面開發期，是一個新開發區。 大型商業設施和酒店的用地收購可能會進入實質階段，如果能夠確保大面積土地和交通便利的地理位置，就有機會獲得巨大的升值收益。但需要注意的是，該地區的流動性不及中南部地區。與行政機構合作開展振興城鎮的項目，以與當地共生為理念的開發概念將是成功的關鍵。
- 周邊離島及其他北部地區：整個山原地區及周邊離島（古宇利島等）也有可能間接受惠。隨著游客流量的增加，需求也會波及到以往未被關注的地區房地產。例如，古宇利島由於游客增加，民宿和咖啡館相繼開業，橋邊的商業用地價格呈上漲趨勢。 需要敏銳地關注這些地點，並具備確保有前景的房產的眼光。
值得關注的房產類型和領域
- 度假酒店和住宿設施：這是最值得關注的領域。隨著大型開發項目的推進，預計將吸引國際品牌酒店進駐或新開業，開發用地和現有酒店買賣案件將增加。 由於客房單價有望上漲，投資收益率也有可能提高。康拉德和四季等超豪華品牌也有進駐的可能，根據土地等級的不同，市場價格可能會突然上漲。
- 別墅、高檔公寓：面向富裕階層市場的別墅和公寓開發也存在商機。 沖繩本島的別墅銷售一直較為有限，但隨著北部地區的品牌化，需求可能會顯現出來。特別是針對外國富裕階層，可以考慮銷售長期度假用的別墅和公寓。如果像夏威夷一樣，能夠建立兼具旅游和投資功能的房地產所有權模式，那麼就會開拓出新的市場。
- 商業設施、餐飲店：吸引游客消費的商業領域也具有發展潛力。主題公園相關商品店和餐飲店的租戶需求將增加，路邊商業用地價格可能會上漲。特別是利用當地食材的餐廳、咖啡館、土特產店等與旅游消費直接相關，因此值得投資商業區開發。對於零售開發商來說，北部地區的奧特萊斯購物中心計划等也可能成為未來考慮的對象。
- 住宅、員工宿舍：隨著旅游從業人員和移民的增加，住宅市場也將受到影響。主題公園運營人員和服務業员工对公司宿舍的需求以及UIターン（从城市返回农村）导致的一般住宅需求增加，將帶來租賃住宅的入住率上升和住宅用地銷售的機會。希望在避免過度偏重度假村的同時，平衡地提供支撐社區的住宅供應，這方面也有行政支持與公民合作發揮作用的空間。
● 風險因素和注意事項
在投資大型度假村開發時，需要充分注意以下風險因素。
- 需求預測的不確定性： 主題公園的游客人數低於計划的風險始終存在。天氣因素、全球性流行病、國際形勢的變化（例如訪日游客人數的急劇減少等）難以預測，會影響投資回報。 過去，地方主題公園因遊客數量下降而破產的案例（例如長崎豪斯登堡初期）也曾發生過。Jungleia 經過精心策劃，以行銷為主導，但過度樂觀還是不可取。事前模擬預計在設定入場限制的情況下，每天可吸引數千名遊客，但要進入正軌還需要一段時間，不能輕易下結論。
- 過度旅游和環境監管風險：如前所述，對當地社區的過度旅游負擔可能會引發反感。交通擁堵、噪音和垃圾等問題加劇後，政府可能會實施開發限制和入域限制等意外限制。此外，從環境保護的角度來看，新開發項目獲得許可的難度也會增加。 投資者應考慮ESG（環境、社會、治理）觀點，重視與地區協調和環境友好的業務。
- 原材料價格上漲和利率上升導致成本增加：最近建築材料價格上漲和人工成本上升，推高了開發成本。 實際上，據報道，Junglia 的材料成本比預期上漲了 30%，投資計划出現不確定性。此外，日本銀行金融政策調整導致的利率上升，將影響房地產投資的融資成本和資產價值。對於槓杆投資，必須做好應對利率風險的准備。需要制定穩健的資本計划和退出策略。
- 競爭形勢的變化：沖繩其他地區也在推進新度假村計划和大型設施改造。如果出現類似概念的競爭對手，可能會加劇客源爭奪，導致無法獲得預期收益。例如，未來石垣島和宮古島可能會吸引大型主題公園入駐，這種情況並非完全不可能。 此外，如果國內其他地區也有主題公園擴建計划（例如USJ的新区域），則存在被搶走話題的風險。投資者應密切關注市場動向，建立能夠靈活調整投資組合的體制。
- 社會形勢與政策風險：作為沖繩獨特的因素，美軍基地問題與日本政府的防衛政策之間的關系也不容忽視。 北部振興政策在一定程度上是為了回報接受美軍基地，但政權更迭或政策轉變可能會導致政府支持力度發生變化。此外，匯率波動也會導致訪日游客（入境游客）人數出現波動。在關注全球經濟和政治動向的同時，從中長期角度判斷投資非常重要。
如上所述，在把握機會與風險兩方面後，需要判斷合適的時機和物業。幸運的是，Jungleia是一個得到官民一致支持的項目，開業準備正在穩步推進。對於房地產投資者來說，在享受有利形勢的同時，保持冷靜的風險管理，就能在沖繩北部地區取得豐碩成果。
從過去類似案例看沖繩大型開發的影響
沖繩縣內的以往大型旅游開發案例也可供參考。1975年，沖繩國際海洋博覽會（本部町）在會場舊址上重新建設了「海洋博紀念公園」,2002年，世界頂級水族館美ら海水族馆開館。 水族館的開業使本部半島的游客數量急劇增加，周邊原本冷清的地區相繼出現了酒店（例如奧利恩本部度假村及水療中心開業）和商業設施。 也就是說，大型集客設施的建設提高了整個地區的房地產價值，並帶來了新的投資，形成了良性循環。此次的「丛林乐园」也将与美ら海水族馆相辅相成，成为北部旅游的雙璧，形成「主題公園+水族館+α（自然、文化體驗）」的複合型旅游圈。
此外，沖繩本島中部的美國村（北谷町美浜）是20世紀90年代後期利用閒置土地開發的度假商業區，擁有電影院、奧特萊斯購物中心、摩天輪等綜合設施，大獲成功，推動了周邊地價上漲。 目前，周圍高樓林立，酒店眾多，已成為北谷町的主要收入來源。雖然最初是美軍基地舊址這一特殊因素，但娛樂性強的開發取得了成功，是一個很好的例子。雖然叢林樂園是一個更大型的自然主題公園，無法直接比較，但在「通過娛樂打造地區品牌」方面，與沖繩本島中部地區有共通之處，都能激活房地產市場。
將視野擴展到海外，新加坡的聖淘沙島開發（建設環球影城和綜合度假村）和中國海南島的高檔度假村開發等，也是旅游開發推動地區房地產市場飛躍發展的例子。聖淘沙島在主題公園和賭場等綜合度假村開業後，島內的房地產價格大幅上漲，面向富裕階層的住宅供應加速。 沖繩雖然沒有賭場，但自然資源與主題公園的組合在世界上也是獨一無二的，如果成功，就有吸引國際投資資金的潛力。
這些案例表明，大型開發項目會提高「旅遊地的地位」，從而長期提高房地產價值，但同時也需要注意與當地居民生活的協調以及泡沫過熱的風險。 沖繩是一個以旅遊業為立縣之本的地方，同時也是縣民的生活場所。為了避免像夏威夷和峇里島那樣「當地居民因地價上漲而難以購房」的問題，構築與地區共享利益的發展模式非常重要。具體來說，公私部門合作，通過創造就業機會提高收入，完善基礎設施，提高便利性，對地區發展至關重要。
結語
「JUNGLIA（叢林）沖繩"是一個具有改變沖繩北部經濟和房地產市場格局的巨大項目。我們概述了該項目的正式概要、對地區的影響、投資機會和風險等，總體而言，該項目雖然充滿挑戰，但也有足夠的有利因素。 在政府的支持、森岡先生等一流製作人的力量，以及世界矚目的沖繩魅力的三位一體作用下，開業後北部地區的發展很可能會加速。對於房地產投資者來說，在這個變革時期成功參與其中，將有機會獲得豐厚的回報。
當然，在做出投資判斷時，需要像上面說的那樣，仔細判斷風險和回報。特別是在初期階段，可能會出現計划外的情況。但是，從長遠來看，沖繩的旅游需求堅挺，即使出現經濟周期性的波動，也有潛力重新回到增長軌道。 作為北部振興政策的重要一環，如果運營得當，叢林樂園將成為「沖繩版聖淘沙」的成功典範，為房地產市場帶來豐厚的回報。投資者應與當地社區建立雙贏的關系，以貢獻沖繩的未來為目標。
最後，本項目的成敗取決於與當地社區的共存共榮。在獲得當地理解與合作的基礎上實現可持續發展，最終將提高投資的安全性，帶來長期利益。我們期待著北部地區在保護和培育沖繩美麗的自然與文化的同時，作為新的旅游城市實現飛躍發展，作為房地產投資者，我們將繼續支持其發展。
