近年，日本租賃公寓市場呈現顯著繁榮態勢。截至2025年1月的數據顯示，主要城市的租金普遍較前年同月上漲，不斷刷新2015年以來的最高紀錄。這一背景源於多重複合因素：回歸市中心趨勢的復甦、分讓公寓價格飆升導致購屋族轉向租賃市場，以及外國居住者的持續增加。然而，儘管市場環境景氣，投資者仍需關注建築費用高漲、利率上升及未來人口減少等風險因素。本文將從租賃公寓市場現況分析到未來預測，深入解說投資決策所需的關鍵要點。讓我們一起思考如何不僅僅乘著「市場景氣」之風，而是適當評估風險與回報，構建長期成功的投資策略。
租賃公寓市場現況與景氣背景
當前市場數據與上升趨勢
進入2025年，全國租賃公寓市場持續保持穩健的上升趨勢。根據At Home的調查，截至2025年1月，全國13個地區的租賃公寓及住宅平均掛牌租金，在多數地區均較前年同月上漲。
景氣主要因素分析
租賃公寓市場保持景氣的背景，主要包含以下幾項因素：
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回歸市中心的復甦：受新冠病毒感染症影響，曾出現短暫的離開市中心趨勢，但隨著社會活動正常化，回歸市中心的動向正在增強。特別是辦公室勤務的回歸及學生恢復面授課程，使都市地區的租賃需求持續增加。
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分讓公寓價格飆升：2024年首都圈二手公寓價格較2013年大幅上漲，新建價格亦持續飆升。因此，購屋預算不足的有意購屋者紛紛轉入租賃市場。
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外國居住者增加：截至2023年底，在日外國人數達341萬992人（較前年底增長10.9%），創歷史新高，尤其在東京都、愛知縣、大阪府等大城市增加尤為顯著。外國居住者的增加成為推動租賃需求的重要因素。
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法人契約的擴大：利用企業住宅費補助制度的法人契約呈增加趨勢，即使租金設定較高，亦能期待穩定的入住。
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住宅品質意識的提升：受疫情期間遠距工作普及影響，重視居住空間品質的趨勢增強，對高品質租賃住宅的需求持續增加。
各地區及物件類型的動向
市場的景氣程度因地區及物件類型而有所不同。
各地區動向：
- 東京23區、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣等首都圈地區，所有面積段的租金上漲均十分顯著。
- 札幌市、大阪市、福岡市等地方主要城市的租金上漲趨勢亦在增強。
- 在158個城市中，70個城市觀察到租金上漲，上漲地區的地理範圍持續擴大。
物件類型動向：
- 情侶適用（30～50㎡） 租賃公寓呈現最高上升率，東京23區較前年同月大幅上漲7.0%。
- 家庭適用（50～70㎡） 住宅在12個地區亦呈前年同月比上漲，對寬敞格局的需求亦保持穩健。
- 辦公室市場的空置率亦已觸頂下降，租金亦呈現觸底的趨勢。
租賃公寓投資的優點與風險
收益收入與資本利得的展望
租賃公寓投資的收益主要分為「收益收入（租金收入）」和「資本利得（出售利潤）」兩大類。在當前的市場環境下，這些收益的展望如下所示。
收益收入（租金收入）的展望：
- 如前所述，多數地區的租金上漲趨勢持續，預計2025年這一趨勢將暫時延續。
資本利得（出售利潤）的展望：
- 住宅用不動產價格上漲在新建供應受限及建築成本上升的背景下，短期內可能持續，但增長率預計將逐漸放緩。
- 即使在利率上升局面，融資環境仍保持良好，隨著多元化投資者的進場，不動產價格預計將小幅上漲或維持現狀。
- 特別是「追求品質」趨勢加劇，立地條件及建築品質優良的物件，價格維持及上漲的趨勢將更為明顯。
主要風險因素分析
租賃公寓市場呈現景氣的同時，投資者也需要注意以下風險因素。
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空置風險：不動產投資最大的風險是空置的發生。立地條件差的物件、設備老舊的物件，或租金高於周邊行情的物件等，空置風險較高。
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建築費用高漲：自2021年左右開始的建築費用上漲，在約3年時間內達到三至四成，這一高成本狀態預計將持續。這可能導致新投資的收益性惡化。
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金融環境的變化：日本銀行解除負利率政策後，住房貸款利率呈上升趨勢。這將導致融資成本上升，可能對現金流產生不利影響。
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供給過剩風險：在三菱地所不動產服務的問卷調查中，「供給過剩」被列為最可能對市場產生不利影響的因素。部分地區擔憂新增供應增加將導致供需失衡。
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高齡化與人口減少：長期而言，日本的人口減少與高齡化可能影響租賃住宅需求。不過，單身家庭的增加等家庭結構的變化也有部分抵消的因素。
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海外因素引發的不確定性：美國新政府的政策及各地的地緣政治風險等，海外引發的高度不確定性也是需要考量的因素。這些間接影響日本不動產市場的可能性不可忽視。
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修繕成本預測的困難：特別是二手物件，購買後可能發生超出預期的修繕費用風險。充分的調查與資金規劃不可或缺。
應對風險的準備方法
針對這些風險，投資者可以採取以下對策加以應對。
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應對空置風險的對策：
- 選擇租賃需求高的套房、一房一廳、兩房一廳等單身或情侶適用的格局
- 選擇便利性高的立地（靠近車站、公車站、超市、便利商店等）的物件
- 選擇人口增加地區的物件
- 委託評價良好的管理公司
- 考慮活用轉租（租金保證）
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資金規劃與現金流管理：
- 制定充裕的資金計劃，確保能應對突發修繕或空置期的資金
- 適當估算運營成本（以租金收入的20～30%為參考目標）
- 考慮以固定利率融資，對沖利率上升風險
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物件品質與維護管理：
- 選擇建築結構、設備等品質面優良的物件
- 計劃性地定期修繕維護，致力於維持物件價值
- 提供提高入住者滿意度的服務，促進長期入住
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分散投資與投資組合管理：
- 通過投資多個物件來分散風險
- 通過投資不同地區和物件類型，減輕市場波動的影響
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資訊收集與市場分析：
- 定期分析市場動向，在適當時機做出投資判斷和出售判斷
- 把握地區特性及未來開發計劃等價值提升因素
成功租賃公寓投資的要點
物件選定的重要要點
要在租賃公寓投資中取得成功，適當的物件選定不可或缺。建議重視以下要點來選擇物件。
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格局與面積：從目前的市場數據來看，特別是情侶適用（30～50㎡）的物件租金上漲最為顯著。此外，考慮到單身家庭及DINKS（雙薪無子女情侶）的增加，1～2人適用的格局（套房、1K、1LDK、2DK等）的需求預計將持續穩定。
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建築品質與設備：
- 浴室與廁所分開的物件（整體浴廁的物件普遍不受歡迎）
- 木地板的西式房間與收納空間（衣橱）
- 防盜設備（自動鎖門、監控攝影機等）
- 網際網路環境的完善
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屋齡與維護狀況：
- 新建物件：初期費用雖高，但修繕風險低，招租較為容易
- 二手物件：價格較低，但修繕費用的估算至關重要，特別是屋齡15年以上需注意大規模修繕的時機
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管理狀況：
- 修繕積立金的積存狀況（特別是二手區分所有的情況）
- 管理公司的品質與評價
- 整棟建築的清潔維護狀況
地區與立地選定的基準
立地是決定不動產投資成敗最重要的因素之一。租賃公寓投資中，建議依據以下基準選定地區與立地。
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交通便利性：
- 車站或公車站步行可及的範圍內（特別是步行10分鐘以內為佳）
- 通往主要車站或商業區的通勤時間適當（理想為30分鐘以內）
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生活便利設施的便利性：
- 鄰近超市、便利商店、商業設施
- 周邊有教育設施（學校、大學等）和醫療機構
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人口動態：
- 人口正在增加或保持穩定的地區
- 有年輕世代或社會人士流入的地區
- 外國居住者有增加趨勢的地區（特別是都市地區）
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未來潛力：
- 正在進行再開發的地區
- 有新交通基礎設施建設計劃的地區
- 可期待企業進駐或新設大學等，未來需求增加的地區
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周辺環境：
- 日照充足、通風良好的環境
- 與噪音源（工廠、鐵路、幹線道路等）的距離
- 治安良好
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競爭情況：
- 周邊競爭物件不過多的地區
- 空地較少、新物件供應有限的地區
目前，特別值得關注的地區包括：
- 東京23區內（特別是都心5區周邊）：回歸市中心的動向與外國居住者的增加持續進行中
- 交通便利至羽田、成田機場的地區：可期待入境旅遊需求的回復及外國勞工的增加
- 地方主要城市的中心地區：札幌、仙台、福岡等地亦可見租金上漲
- 大學周邊地區：隨著面授課程的恢復，學生需求正在回復
成本管理與收益率計算
要在租賃公寓投資中獲得穩定收益，適當的成本管理和正確的收益率計算不可或缺。
運營成本的明細與參考目標：租賃公寓經營的運營成本，一般以租金收入的20～30%為參考目標。主要成本項目如下：
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建築管理維護費：
- 管理委託費（約租金的3～5%）
- 修繕費（應對突發修繕）
- 修繕積立金（為長期大規模修繕準備的積存金）
- 共用部分的水電費
- 檢查、清潔費
- 火災、地震保險費
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入住者應對費用：
- 入住者招募費用（招募新入住者時的廣告費及仲介手數料，通常約一個月租金）
- 空置損失（空置期間的租金收入損失）
- 恢復原狀費用（入住者退房時的修繕費）
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稅金：
- 固定資產稅（土地及建築評估額×1.4%左右）
- 都市計劃稅（土地及建築評估額×0.3%左右）
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其他費用：
- 不動產投資貸款的償還
- 稅務師費用（確定申報支援等）
- 其他專家的諮詢費
收益率計算方法：不動產投資的收益率主要分為「表面收益率」和「實質收益率」兩種。
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表面收益率：
表面收益率 = 年間租金收入 ÷ 物件取得價格 × 100（%）例：年間租金收入600萬日圓，物件取得價格1億日圓的情況下 表面收益率 = 600萬日圓 ÷ 1億日圓 × 100 = 6%
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實質收益率：
實質收益率 = (年間租金收入 - 年間各項費用) ÷ (物件取得價格 + 購買時各項費用) × 100（%）例：年間租金收入600萬日圓，年間各項費用100萬日圓，物件取得價格1億日圓，購買時各項費用800萬日圓的情況下 實質收益率 = (600萬日圓 - 100萬日圓) ÷ (1億日圓 + 800萬日圓) × 100 = 約4.6%
實質收益率更準確地反映實際收益性，因此在做投資決策時應優先考量。一般而言，租賃公寓投資的實質收益率比表面收益率低1～2%左右。
收益率參考目標：在當前市場環境下，租賃公寓投資的收益率參考目標如下：
| 物件類型 | 立地條件 | 表面收益率 | 實質收益率 |
|---|---|---|---|
| 新建公寓 | 都心地區 | 3〜4% | 2〜3% |
| 新建公寓 | 郊外地區 | 4〜5% | 3〜4% |
| 二手公寓 | 都心地區 | 4〜6% | 3〜5% |
| 二手公寓 | 郊外地區 | 5〜7% | 4〜6% |
| 整棟公寓 | 都心地區 | 5〜7% | 4〜6% |
| 整棟公寓 | 郊外地區 | 6〜9% | 5〜8% |
租賃公寓市場的未來展望
2025年以後的市場預測
關於2025年以後的租賃公寓市場，可以考慮以下幾點展望。
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租金上漲趨勢的延續：租金上漲的趨勢預計在2025年仍將暫時持續。租賃需求的穩健預計將持續。
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需求層的變化：
- 高級租賃物件的需求增加：隨著居家辦公的普及，重視居住空間品質的趨勢增強，預計高級租賃物件的需求將會增加。
- 高齡者租賃住宅的需求擴大：隨著高齡者人口增加，附服務高齡者住宅等的需求預計將擴大。
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投資市場的動向：
- 辦公室投資的比例預計從2024年的37%進一步增加
- 海外投資者的投資意願回復，2025年以後日本市場的總投資額預計將擴大
- 預測東京A級辦公室租金將在2025年底達到每坪35,000日圓，年間租金上漲率維持在3%
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各地區的展望：
- 東京、大阪等大都市圈：需求的穩健將持續，租金上漲趨勢預計將維持
- 地方城市：雖然有受人口減少影響的地區，但中心地區或交通便利的地區，維持一定需求的可能性較高
未來的風險因素與應對策略
2025年以後，租賃公寓市場可能面臨以下風險因素。投資者需要考慮這些因素，制定相應的應對策略。
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金融環境的變化：隨著日本銀行金融政策正常化，未來利率上升的可能性持續存在。這可能導致不動產投資貸款的利息負擔增加及上限利率上升（即不動產價格的調整）。
【應對策略】
- 優先以固定利率融資，對沖利率波動風險
- 保守性地設定借款比率（LTV），制定能夠承受利率上升的現金流計劃
- 把握再融資時機，考慮在有利條件下進行再融資
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供給過剩風險：部分地區擔憂新增供應增加將導致供需失衡惡化。特別是高級租賃物件或特定地區的過剩供應需要注意。
【應對策略】
- 對新開發活躍地區的投資應謹慎判斷
- 選定在立地和設備方面具有競爭力的物件
- 賦予差異化要素（設備等級、服務內容等）
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人口動態的變化：長期而言，日本的人口減少可能影響租賃住宅需求。特別是地方城市和郊外地區需要注意。
【應對策略】
- 重視人口持續流入的地區或外國居住者增加的地區
- 選擇以單身家庭、高齡者家庭等增加趨勢的家庭類型為目標的物件
- 制定基於長期人口動態預測的投資策略
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建築成本的高位持續：由於建築材料價格和人工費用的上漲，建築成本高位持續的可能性存在。這可能導致新開發的收益性惡化，既有物件的相對價值上升，同時修繕成本也面臨上升風險。
【應對策略】
- 注重建築品質和修繕歷史的物件選定
- 謹慎評估修繕積立金的合理性
- 通過計劃性修繕、翻新維持並提升物件價值
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海外因素引起的市場波動：美國新政府的政策及世界性紛爭等，海外因素引起的不確定性加劇，可能對日本不動產市場產生影響。
【應對策略】
- 監測全球經濟動向，提前研究應對策略
- 分散投資組合，降低特定市場的風險
- 重點投資能產生穩定現金流的物件
總結
租賃公寓市場目前以回歸市中心的復甦、分讓公寓價格飆升導致購屋族轉向租賃市場、外國居住者的增加等為背景，持續保持景氣。截至2025年1月的數據顯示，多數主要城市的租金較前年同月上漲，不斷刷新歷史最高紀錄的地區接連出現。
這一市場環境為投資者提供了極具吸引力的機遇，但同時也需要關注各種風險因素。在利率上升 、 建築成本高漲以及未來 人口減少 等風險存在的情況下，成功的投資者專注於以下幾點：
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適當的物件選定：選擇具備交通便利性、靠近生活設施、建築品質與設備等能夠激發入住需求的要素的物件
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重視立地的投資判斷：以人口動態、再開發計劃、交通基礎設施建設等未來性為依據選定地區
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準確掌握成本：適當估算運營成本（以租金收入的20～30%為參考目標），以實質收益率為基礎進行收益性分析
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執行風險對沖策略：以固定利率融資、制定充裕的資金計劃、分散投資等方式應對各類風險
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以長期視角運用：不因短期市場波動而患得患失，以長期資產形成和收益確保為目標
2025年以後，預計租賃需求的穩健和租金上漲趨勢將暫時持續，但需要認識到市場正在從「擴張期」過渡到「高峰期」，這將要求更謹慎的投資判斷。租賃公寓投資不僅是乘著「市場景氣」之風，更重要的是適當評估風險與回報，構建長期成功的策略。
常見問題
Q1：租賃公寓投資中最重要的成功因素是什麼？
A1： 租賃公寓投資中最重要的成功因素是「立地」。選擇靠近車站、公車站、超市、便利商店等生活便利設施，且可期待穩定租賃需求的地區物件至關重要。此外，建築品質、適當的租金設定及高效的管理運營也是成功的關鍵。
Q2：有人擔憂目前的租賃公寓市場是否是「泡沫」，該如何看待這個問題？
A2： 要判斷目前的租賃公寓市場是否為「泡沫」，需要評估價格上漲背後的實際需求強度和金融環境。一方面存在回歸市中心的復甦及外國居住者增加等基於實際需求的租金上漲因素，另一方面，不動產投資市場的專家們中「市場擴大持續，正接近頂峰」的看法佔多數。雖然不能稱之為泡沫，但認為市場正進入難以期待進一步急速上漲的「成熟期」是較為合理的。
Q3：請介紹租賃公寓投資的運營成本和管理要點。
A3： 租賃公寓投資的運營成本一般以租金收入的20～30%為參考目標。主要成本項目包括：管理委託費、修繕費、修繕積立金、共用部分的水電費、損害保險費、入住者招募費用、空置損失、固定資產稅、都市計劃稅等。管理要點方面，包括：(1)選定優質管理公司、(2)計劃性執行修繕維護、(3)提供提升入住者滿意度的服務、(4)適當設定及定期調整租金、(5)妥善管理稅務與會計。
Q4：外國居住者的增加對租賃公寓市場有何影響？
A4： 外國居住者的增加對租賃公寓市場帶來以下影響。(1)整體租賃需求的推升：截至2023年底，在日外國人數達341萬人，創歷史新高，特別是推升了都市地區的租賃需求。(2)各國籍及目的別的需求多樣化：從面向留學生的低價位物件到面向高度專業人士的高級物件，多樣化的需求不斷湧現。(3)面向外國人的租賃管理服務擴大：多語言對應及生活支援等面向外國入住者的服務日趨完善。預計今後隨著入境旅遊的回復及外國勞工接收範圍的擴大，這一趨勢將持續。
Q5：未來10年間的租賃公寓市場展望如何？
A5： 未來10年間的租賃公寓市場，預計將呈現短期景氣與長期結構性變化交織的發展態勢。預計2025～2027年左右，受回歸市中心及外國居住者增加影響，特別是都市地區的租賃需求將保持穩健。中期而言，隨著利率正常化的推進及建築成本高位持續，新增供應受到抑制，既有物件的相對價值可能上升。長期而言，在日本人口持續減少的過程中，「追求品質」的趨勢加劇，立地條件及建築品質優良的物件與一般物件的兩極化將進一步加深。此外，預計以單身家庭、高齡者家庭及外國居住者等特定目標群體為對象的物件需求將會增加。
租賃公寓投資不僅是單純的「資產運用」，也是支撐入住者生活的「事業」。除了市場環境和數據分析之外，理解入住者需求及適當的運營管理，將是長期成功的關鍵。建議首先明確自身的投資目的和資金狀況，同時參考專家的建議，謹慎做出判斷。
