不動產投資是富裕階層資產形成中最有效的選擇之一。特別是對於上市企業創辦人、經營者等長期專注於本業的人士而言，不動產投資是能夠同時實現穩定收入保障和繼承稅對策的戰略性手段。日本不動產市場朝2025年持續保持良好態勢，只要具備適當的知識和策略，長期資產防衛與成長的兼顧完全可以實現。
富裕階層現在應考慮不動產投資的5個理由
富裕階層人士應將不動產投資視為資產運用選項的理由有多個。特別是在當前的經濟環境下，其吸引力更加突出。
作為通膨對沖的功能
在當前全球性通貨膨脹趨勢下，現金和債券等金融資產正在失去實質價值。由於不動產是實物資產，具有耐通脹的特性。2024年日本物價上漲率也超過2%的情況持續，不動產租金也有與此連動上漲的趨勢，具有防止資產價值縮水的效果。
確保穩定的現金流量
即使在退出上市企業經營後，確保穩定的收入來源也很重要。對高品質不動產的投資，長期生產每月穩定收入。對富裕階層人士而言，這種穩定性是其他投資手段所沒有的巨大魅力。
資產投資組合的分散效果
不只投資股票和債券，還投資不動產這一不同資產類別，可以降低整體投資組合的風險。2023年至2024年股票市場大幅波動之際，不動產價格穩步上漲，分散投資的效果再次得到了驗證。
稅制方面的優惠措施
對富裕階層而言，最重要的優點之一是不動產投資在稅制方面的好處。可活用折舊帶來的所得稅・居民稅節稅效果、壓縮繼承稅評估額的效果等各種節稅方法。特別是在考慮繼承的資產規劃中，不動產投資是非常有效的手段。
長期資產價值的上漲
日本部分地區，特別是東京市中心和地方核心城市的不動產價格持續上漲。根據2024年公示地價，三大都市圈以及札幌、仙台、廣島、福岡等地方核心城市呈現出顯著的地價上漲。從長遠角度來看，地理位置優越的不動產可期待資產價值的保全和成長兼顧。
日本不動產市場的最新動向（2024年10月以後）
在開始不動產投資之前，掌握當前的市場動向非常重要。2024年至2025年的日本不動產市場呈現出幾個特徵性的動向。
各地區不動產價格動向
東京市中心，2024年不動產價格的上漲仍在持續。特別是港區、千代田區、澀谷區等高級住宅地，2025年1月時點的住宅價格指數同比上漲8.14%。另一方面，地方城市的兩極化在推進，札幌、仙台、廣島、福岡等地方核心城市的地價上漲率超過三大都市圈，而人口減少推進的地區空置住宅率卻在上升。
按不動產種類的市場趨勢
辦公室市場，從新冠疫情中恢復的勢頭推進，特別是高品質物件的需求高漲。東京A級辦公室的空置率在2024年第3季度下降至3.1%，月均每坪租金達到3萬4,610日圓。
住宅市場，公寓價格呈上漲趨勢，特別是市中心的二手公寓市場活躍。根據2025年1月的「不動研住宅價格指數」，首都圈二手公寓價格指數已連續13個月上漲。
商業設施市場，呈現出應對入境需求恢復和消費行為變化的動態。特別是大阪・關西萬博前夕，大阪地區對酒店和商業設施的投資活躍化。
投資市場動向
2024年國內不動產交易額比上年增加約20%，創下金融危機後的最高額。按行業別投資比例，辦公室佔37%，其次是酒店21%、物流設施18%、出租住宅14%、零售8%。
引領不動產投資市場的主要是國內投資人，但預計2025年海外投資人的物件取得將再度活躍化。背景是日本不動產投資中的「現金回報率（Cash-on-Cash Return）」相比其他國家持續保持優勢，以及外國人購買不動產的限制較為寬鬆等特點。
徹底分析不動產投資的風險與回報
不動產投資是具有「中等風險・中等回報」特性的投資方式。富裕階層人士在考慮不動產投資時，充分理解風險和回報兩個方面非常重要。
可期待的回報
不動產投資的回報主要有「收益收入（租金收入）」和「資本利得（售出收益）」兩種。
表面殖利率（年租金收入÷物件購買價格×100）是廣泛使用的投資效率指標。2024年主要城市的表面殖利率行情如下：
- 東京市中心：4〜5%
- 大阪・名古屋：5〜6%
- 地方城市：6〜8%
實質殖利率（（年租金收入-費用）÷物件購買價格×100）更準確地表示實際收益性。費用包括管理費、修繕費、固定資產稅等，通常為表面殖利率的70〜80%左右。
應考慮的風險因素
不動產投資存在以下幾種風險因素：
空置風險：入住者退租後出現無租金收入期間的風險。市中心優質物件的空置風險相對較低，但地方和老舊物件的這種風險增高。
價格波動風險：不動產價值下跌，出售時蒙受損失的風險。地理位置條件好的物件價格穩定性較高，但未來人口減少和經濟狀況變化帶來的影響不可避免。
利率上升風險：有融資的情況下，利率上升導致還款負擔增加的風險。2024年3月取消負利率政策，預計今後也將出現緩慢的利率上升，因此值得考慮以固定利率籌資。
修繕・維護風險：產生意料之外的修繕費用的風險。特別是老舊物件和整棟物件，大規模修繕可能需要大量費用。
風險管理方法
為最小化不動產投資風險，以下對策是有效的：
物件的分散投資：通過對多個物件和不同類型不動產進行分散投資，可以分散風險。
重視地理位置的物件選定：選擇交通便利、人口動態穩定地區的物件，可降低空置風險和價格波動風險。
充裕的資金計畫：確保充足的現金儲備以應對意外支出非常重要。
與專業人士合作：與不動產專家、稅務師、律師等合作，制定最佳投資策略，可以有效應對各種風險。
富裕階層的稅制優惠
不動產投資特別受富裕階層青睞的原因之一是稅制方面的優惠措施。適當活用可期待巨大的節稅效果。
折舊制度及其節稅效果
折舊是指將建物等固定資產的取得費用按耐用年數分攤，作為各年度費用計入的會計處理。對富裕階層而言，重要的是這筆折舊費雖然沒有實際現金支出，卻有減少應稅收入的效果。
建物的法定耐用年數因結構而異：
- 鋼骨鋼筋混凝土造・鋼筋混凝土造（RC）住宅用：47年
- 木造住宅用：22年
對於高收入者，所得稅率最高達55%（所得稅45%＋居民稅10%），因此折舊帶來的節稅效果非常大。例如，應稅收入1,200萬日圓的上班族通過不動產投資計提包含折舊費的虧損500萬日圓，通過損益通算，應稅收入變為700萬日圓，所得稅和居民稅大幅減少。
作為繼承稅對策的不動產活用
不動產投資作為繼承稅對策有效的原因，主要在於以下幾點評估減額效果：
-
土地・建物的評估減額：在繼承稅評估中，
- 土地：以路線價方式評估（市場價格的約80%）
- 建物：以固定資產稅評估額評估（市場價格的約50〜70%）
-
小規模宅地等特例：符合一定條件的宅地繼承稅評估額可進一步減額。
- 特定事業用宅地等：400㎡以内減額80%
- 特定居住用宅地等：330㎡以内減額80%
- 出租事業用宅地等：200㎡以内減額50%
例如，繼承1億日圓土地時，路線價評估額約8,000萬日圓，若再適用小規模宅地等特例，可壓縮至約1,600萬日圓（減額80%）。結果評估額可能壓縮至市場價格的16%。
法人化節稅策略
對於達到一定規模的不動產投資，法人化帶來的稅制優惠也值得考慮。法人化的優點包括：
- 適用法人稅率（約23.2%），減輕高收入者的稅負
- 董事報酬和退休金的損金計入
- 福利費的費用計入
- 作為繼承對策的自家股票評估活用
但是，法人化也有缺點，因此根據投資規模和未來計畫，與專業人士商討後再做判斷非常重要。
作為投資對象的不動產種類與特點
不動產投資有各種選擇。了解各自的特點，選擇符合自己投資目的和資金能力的投資對象，是走向成功的第一步。
區分公寓投資
概要：購買公寓的一個區劃（房間），通過出租獲得租金收入的投資方式。
特點：
- 可從相對少額（數千萬日圓）開始
- 管理麻煩少（可委託管理公司）
- 流動性高，易於出售
- 在大都市圈空置風險相對較低
適合的人：首次不動產投資、希望從少額開始的人、希望最小化管理麻煩的人
整棟大廈・公寓投資
概要：整棟購買大廈或公寓，出租給多個入住者的投資方式。
特點：
- 可期待比區分公寓更高的殖利率（特別是地方）
- 由於有多個房間，可分散空置風險
- 可自行決定整棟建物的管理和修繕計畫
- 可最大限度地發揮槓桿效應
適合的人：考慮正式進行不動產投資的人、考慮繼承稅對策的人、具有一定資金能力的人
商業設施・辦公大廈投資
概要：購買辦公大廈、店舖、商業大廈等，出租給事業者的投資方式。
特點：
- 長期合約多，可期待穩定的收入
- 由於租客是事業者，比住居用物件可設定更高的租金
- 入住者移動少，不易產生空置期
- 選擇不易受經濟狀況影響的行業租客，穩定性高
適合的人：考慮大規模資產運用的人、重視穩定性的人、有不動產投資經驗的人
REIT（不動產投資信託）
概要：向眾多投資人募集資金，投資不動產，並將其收益分配給投資人的金融商品。
特點：
- 可從少額（數萬日圓）起投資
- 由專業人士運用，無需知識和精力
- 上市REIT流動性高，便於變現
- 可通過分散投資於多種不動產來分散風險
適合的人：對直接投資不動產感到不安的人、希望從少額開始的人、重視流動性的人
針對初次不動產投資人的實踐建議
即使是長年從事企業經營的人士，不動產投資也往往是未知領域。為讓首次投資取得成功，建議注意以下幾點。
不失敗的物件選擇標準
優先考慮地理位置：不動產投資中，地理位置的重要性可謂不言而喻。應重視以下幾點：
- 交通便利性（理想是距主要車站步行10分鐘以內）
- 前往生活便利設施（超市、醫院、學校等）的便利性
- 治安良好
- 未來是否有開發計畫
審視供需平衡：調查人口動態和戶數變化趨勢、新建供應狀況等，選擇可預期長期穩定需求的地區。
建物的品質和管理狀態：特別是購買二手物件時，讓專業人士確認建物結構、築年數、過去的修繕履歷、管理狀態等非常重要。
資金計畫與融資活用方式
自有資金與借款的平衡：通常準備物件價格20〜30%左右的自有資金，其餘以融資補足是標準做法。富裕階層人士可以投入更多自有資金來降低風險。
向多家金融機構諮詢：融資條件因金融機構而異。向多家金融機構諮詢，比較利率、還款期間、各項費用等。
確保現金儲備：建議至少確保相當於6個月還款額的現金儲備，以應對不測情況。
建立專業人士團隊
成功的不動產投資人不是一個人做所有事，而是建立專業人士團隊：
稅務師：可獲得最大限度地活用不動產投資稅制優惠的建議。
不動產仲介業者：找到能提供優質物件資訊的可信賴仲介業者非常重要。
律師：可獲得合約書審查和法律風險評估方面的建議。
管理公司：委託物件管理時，選擇實績好、口碑好的管理公司。
技術的活用
在現代不動產投資中，活用技術可以實現高效運用：
物件管理系統：活用雲端物件管理系統，可以統一管理入住者資訊、租金收入、費用等。
不動產投資分析工具：活用支援收益模擬和投資判斷的工具。
線上資訊來源：可在線上收集地價、租金行情、人口動態等資料，活用於投資判斷。
長遠視野的不動產投資策略
不動產投資不是追求短期利益的手段，而是從長遠角度守護並培育資產的方式。讓我們思考稻澤大輔也重視的「以長遠視野進行投資」的重要性。
從人才投資角度看不動產經營
在不動產投資中，「人才」也是重要因素。應注意以下幾點：
確保優質入住者：為獲得穩定收益，確保優質入住者並讓其長期居住非常重要。為此，需要提高物件的吸引力，提供滿足入住者需求的管理服務。
選定可信賴的合作夥伴：不動產管理公司、維護業者、稅務師等專業人士，對不動產投資的成功有重大影響。選擇時不只看費用高低，而應重視可信賴性和專業性。
自我提升與學習：不動產市場和稅制在持續變化。通過研討會、書籍、與專業人士的網絡，獲取最新資訊和知識非常重要。
提升資產價值的策略
為長期提升不動產的資產價值，以下策略是有效的：
計畫性修繕和設備更新：保持建物良好狀態，導入符合時代需求的設備，可防止資產價值下降，維持競爭力。
著眼於地區未來發展的投資：計畫中有再開發計畫或交通基礎設施整備的地區，可期待未來資產價值的上漲。
提升環境性能：導入節能設備和智能家居功能等，提升環境性能，可以提高物件的競爭力和資產價值。
投資組合構建的思路
投資多個不動產時，以下投資組合構建思路可供參考：
地區分散：不集中於一個地區，而是分散投資於多個地區，可降低風險。
物件類型分散：投資住居用、商業用、辦公室等不同類型的不動產，可構建對市場環境變化有抵抗力的投資組合。
築年數分散：均衡組合新建物件和二手物件，可構建在現金流量和未來成長性之間取得平衡的投資組合。
總結：守護並培育富裕階層資產的不動產投資
不動產投資是富裕階層人士守護並培育資產的有效手段。特別是對於上市企業創辦人等迄今沒有不動產投資經驗的人士，這將開啟新的資產形成可能性。
2024年至2025年的日本不動產市場整體預計將繼續保持穩健的成長，但地區和市場區隔間的差異正在擴大。因此，投資判斷中應重視地理位置和物件品質，採取以長遠視野為基礎的投資策略非常重要。
在稅制方面，可享受各種優惠措施，包括利用折舊制度進行所得稅・居民稅節稅，以及利用小規模宅地等特例進行繼承稅對策等。為最大限度地活用這些優惠，與稅務師等專業人士的合作不可或缺。
作為投資對象，有區分公寓、整棟物件、商業設施、REIT等各種選擇，應根據自身的投資目的、資金能力和風險承受能力，選擇最合適的方式。
在首次不動產投資中，通過重視地理位置選擇物件、充裕的資金計畫、建立專業人士團隊、活用技術等各種要點，可以提高成功的可能性。
最後，請不要忘記，不動產投資不是追求短期利益的工具，而是從長遠角度守護並培育資產的手段。引入人才投資的視角，實施提升資產價值的策略，通過分散投資進行風險管理，將實現穩定且可持續的資產形成。
衷心希望不動產投資成為富裕階層各位實現資產防衛與成長兼顧的戰略性手段。
