宮益坂地區第一種市區重建項目位於澀谷站東口區域，旨在更新宮益坂下交叉路口周邊的老化市區，加強澀谷整體的城市功能。通過市區重建項目，實現土地的合理、健康的高密度利用和城市功能的更新，擴大澀谷站的交通樞紐功能，打造以行人為主、熱鬧繁華的街道。 同時，促進對整個澀谷地區的波及效應，發展澀谷成為國際商務交流城市也是本事業的重要目標之一。以往，澀谷缺乏大型會場和國際水準的住宿設施，通過本次重建，補充這些不足的城市功能。 此外，該地區的土地所有者於 2019 年 6 月成立了准備協會，正在推進項目商業化研究,根據 2025 年 4 月 28 日東京都的新聞發布資料，該重建協會的成立將於同月 30 日獲得認可一事已對外公布。
對象區域的地理和城市規划定位
本次再開發的對象區域為澀谷區澀谷一丁目和二丁目之間的宮益坂下交叉路口東側一帶，面積約為1.4公頃。宮益坂下交叉路口東側，以宮益坂通（原大山街道）為界，北側為A街區，南側為B街區，宮益御岳神社周邊為C街區。 目前，該地區中小型建築密集，有 20 多棟建築，商業、辦公樓、銀行分行、神社等混雜在一起，形成了一個市街地。該地區被指定為商業區、防火區和停車場整備區，位於澀谷站東口地區地區規划的規划區域內。 此外，該地區被指定為國家戰略上重要的「特定城市再生緊急整備地區」的「澀谷站周邊地區」，作為都市副中心澀谷站前的一角，被定位為城市再生的基地。周邊地區利用起伏的地形，商業和業務功能聚集發展，該再開發計划將大幅調整宮益坂沿道的環境。
主要整備內容（大樓高度、用途、公共設施整備、開放空間等）
本事業將用地分為A、B、C三個街區，進行由多棟大樓組成的大規模複合再開發。中心A街區計劃建設超高層主樓，B街區建設中層大樓，C街區建設包括神社設施在內的低層設施。各街區的計劃概要如下。
- A街區（北側）——總建築面積約19.2萬平方米，地上33層、地下3層，高度約180米的高層建築。主要用途為辦公、商業設施（店鋪）、會堂、酒店等住宿設施、產業培育支援設施、停車場等，具備多種功能的綜合大樓。
- B街區（南側）——總建築面積約為8,500平方米，地上7層、地下2層，高度約為40米的中層建築。主要用途為商業設施（店鋪）等。
- C街區——總建築面積約為750平方米，地上2層、地下1層，高度約為10米的低層設施。將建設宮益御岳神社的社殿及相關設施等。 通過將神社的功能重建到現代建築內，該計划還考慮到了對地區歷史和文化的傳承。
整個再開發區域的總建築面積計划達到約201,300平方米，是澀谷站周邊最大的開發項目。該設施計划的特點是，除了民間建築群的建設外，還納入了公共性的城市基礎設施建設。 例如，A街區將設置從地面到低層、高層的電梯和自動扶梯等「垂直移動空間」，打造便於行人上下樓層的動線規划。此外，還將建設連接A街區和B街區的步行天橋（高架通道）和地下廣場，構建立體化的行人網路。 此外，在用地周邊，特別是沿著宮益坂（旧大山街道）處，將設置多個廣場空間，打造以行人為主的熱鬧軸線，創造可供休息和舉辦活動的開放空間。A街區除了上述大廳和住宿設施外，還計划引進官民合作產業培育支援設施，具備支持初創企業和產業創新的基地功能。 會堂將成為可舉辦音樂會、會議等多功能的大型會堂，住宿設施則計劃建成符合國際水準的高品質酒店。由此，澀谷將新增此前缺乏的大型會堂功能和高級住宿設施。此外，計劃在C街區建造的宮益御嶽神社將與A街區3樓的廣場融為一體，對神社和境內空間進行重新整修，並保留在原地。 在保留歷史悠久的神社的同時，進行現代化重建，是一個考慮了地區身份認同的重建項目。
時間表（事業批准、開工、完工計划等）
整個事業的時間表較長。以下為主要時間節點。
- 2019年6月 – 成立重建准備組合（當地權利人組成組合）
- 2025年4月30日 – 重建組合設立認可（東京都公告）
- 2026年度（預定） – 權利轉換計劃認可
- 2027年度（預定） – 工程動工（開工、著工）
- 2031年度（預定） – 工程完工（竣工）
自 2019 年准備協會成立以來，經過制定事業計划草案、城市規划決定等程序，於 2025 年獲得了正式協會的成立批准。今後，在獲得權利轉換計划的批准後，將著手實際施工，預計經過約 4 年的工期，於 2031 年度內完工（竣工）。工程預計於 2027 年度動工，整個項目為期約 8 年的長期項目。 竣工後，各設施將進行開業準備，預計於 2031 年左右陸續開始使用。
事業實施者（土地所有者、開發商、行政機關等）
本再開發事業的實施者（事業主體）是由當地土地所有者、土地承租人等相關權利人組成的「宮益坂地區市街地再開發組合」。 組合約有36名權利人參加，根據重建法達成的協議推進事業。作為事業合作者（開發商），在澀谷站周邊開發方面擁有豐富經驗的東急株式會社和房地產大企業ヒューリック株式會社參與其中，在事業規劃、資金和技術方面為組合提供合作。 行政方面，東京都都市整備局（市街地整備部再開発課）負責事業審批、指導和諮詢，澀谷區也通過城市規划手續和當地協調提供協助。此外，該地區被指定為「城市再生特別地區（宮益坂地區）」，因此可以制定容積率放寬等靈活的計划。 在制定和決定該特別地區的城市規划草案時，經過東京都城市規划審議會的審議，獲得了必要的同意率和相關機構的批准，最終成立了組合。在國家的制度方面，該項目被定位為特定城市再生緊急整備地區的一部分，因此可以享受稅收優惠和財政支援等（预计未来将获得国家补助金等对公共贡献部分的补助）。
預期的經濟效果和社會意義
宮益坂地區再開發項目不僅能夠直接更新城市基礎設施，還有望給整個澀谷帶來各種經濟效益和社會意義。
創造熱鬧氛圍，提高流通性： 該計划將建設廣場和步行天橋，為行人營造舒適、流通便利的環境。 從澀谷站東口到宮益坂方向的人流將被引導，沿街的店鋪也將煥發新的活力。特別是宮益坂沿線大小不一的廣場可用於舉辦活動、街頭表演等，白天和夜晚都將吸引人們駐足，為提高街區的活力做出貢獻。 通過建設連接車站和周邊市區的重要步行網路「城市核心」，將形成澀谷站前的全新門戶空間。由此，不僅該地區，整個澀谷地區的回游性和停留性都將得到提高，預計將為整個地區帶來繁榮。
提高防災性和安全性：將老舊雜亂的低層建築群改建為抗震性能優異的超高層綜合大樓，將大大提高城市防災能力。通過更新為不燃建築，降低火災蔓延的風險，建造抗震性能高的建築，即使發生大地震也不會倒塌，成為安全的街區。 此外，通過擴建廣場和人行道，確保避難空間和緊急車輛通行路線，為災害時疏散引導和救援活動創造順暢的環境。發生大規模災害時，廣場可作為臨時避難場所，有助於確保地區居民和游客的安全。此外，計划還納入了安裝最新防災設備、應急電源和儲備倉庫等措施，為建設抗災城市做出貢獻。
增強國際競爭力：澀谷作為世界著名的青年文化和IT產業的發源地，在商業基地和國際交流基地的硬體方面存在一些問題。該項目將建設大型會場和國際水准的酒店，這些設施將吸引國內外各種游客和活動，成為提高澀谷國際競爭力的王牌。 由此，澀谷將能夠吸引以往難以舉辦的大型國際會議、會展等，從而提升整個東京的商業和旅游魅力。官民合作產業培育支援設施也將作為新產業的創造和初創企業的培育基地，促進澀谷向世界傳播創新。 綜合來看，該重建項目將成為推動澀谷發展為「國際商業交流城市」的動力之一，有助於提升澀谷作為東京代表性的商業和交流基地的地位。
經濟波及效應：再開發事業總投資額約為2431億日元，金額龐大，預計將通過建設需求帶來經濟波及效應。在施工期間，與設計、施工、材料採購等相關領域將創造大量就業機會，激活地區經濟活動。此外，竣工後，新設立的辦公樓將吸引企業入駐，商業設施和酒店的營業將帶來持續的經濟效應。 預計租金、住宿和商業銷售額的增加將帶來稅收增長，有助於加強澀谷區和東京都的財政基礎。此外，預計還將產生廣泛的經濟效益，包括通過創造新的商業機會帶動相關業務的發展，以及地價上升帶來的資產價值的提高。這些經濟效益與城市功能的強化相輔相成，預計澀谷將實現進一步的增長和發展。
社會意義：該重建項目是官民合作的大型項目，其過程本身就成為城市重建的典範。通過該地區眾多利益相關者協調推進城市建設，獲得的經驗和知識將有助於其他地區的重建。 此外，在世界知名的資訊傳播地澀谷打造新的地標，將有助於提升整個東京的城市品牌價值。通過將大廳和廣場作為澀谷特有的文化、藝術活動的傳播基地，可以向全世界展示這座城市的魅力和多樣性。總而言之，宮益坂地區再開發項目具有社會意義，既實現了城市的經濟發展，又提高了文化活力，為下一代打造了一個可持續的城市環境。
與周邊地區（澀谷站周邊）的重建關系
宮益坂地區的計划與近年來正在推進的澀谷站周邊地區的大規模重建密切相關。澀谷站周邊正在通過官民合作進行被稱為「百年一遇」的大改造，鐵路樞紐的重組和多個超高層綜合大樓的開發正在同步進行。2000年代以後， 隨著東急東橫線的地下化，整個澀谷車站街區的重建計划得以實施，以澀谷Hikarie（地上34層，高約182米,2012年開業）為開端，澀谷Stream（2018年）、澀谷Scramble Square第一期（地上47層，高約230米,2019年開業）等大型設施相繼誕生。 目前，澀谷站櫻丘口地區（澀谷櫻花舞台，地上39層,2023年度竣工）和澀谷站中央、西口地區（澀谷十字路口廣場第二期，中央樓、西樓,2027年度竣工）等多項重建項目正在進行中。 宮益坂地區的重建也是澀谷大改造的一部分，特別是澀谷站東口一帶的建築將成為地標。新建的超高層大樓與毗鄰的澀谷Hikarie幾乎一樣高（約180米），澀谷站東口一帶的天際線將發生巨大變化，景觀將煥然一新。
周邊重建項目也進行了物理上的銜接。該計划中，計划修建與澀谷站東口現有甲板（Hikarie甲板）相連的步行甲板，完工後，從澀谷站到東口方向的步行通道將實現無縫連接。這樣，人們就可以從與車站直連的Hikarie和地鐵出口到宮益坂方向暢通無阻。 現有的澀谷站前廣場、步行者甲板網路（Hikarie甲板至宮下公園方向的連接甲板等）與宮益坂方向將成為一體，以車站為中心的環遊動線將向東西南北方向擴展。步行者網路的充實將提高周邊再開發設施之間的協同效應，使澀谷整體成為一個適合步行遊覽的城市。
在軟性方面，宮益坂地區的開發與周邊地區協調一致，將發揮更大的效果。 例如，澀谷站周邊地區正在開展行政機構與開發商合作開展的區域管理活動（舉辦活動、統一景觀、治安對策等），新的宮益坂地區的廣場和大廳也將納入這些活動。通過與澀谷其他新設施（例如澀谷十字路口廣場的展望設施和澀谷溪流大廳等）聯合舉辦活動和回游活動，還可以提高整個街區的集客力。 宮益坂地區的重新開發將為東口帶來新的繁榮，澀谷站周邊地區將發展為包括西口和南口在內的多極化的魅力都市空間。
對居民和相關者的影響與考慮
由於該重新開發項目涉及許多土地所有者，因此對相關者的影響需要給予細致的考慮。 首先，對於土地和建築物的所有者及承租人，將根據市區重建項目的機制進行權利轉換，並在重建後的新大樓中分配與原權利相匹配的面積（店鋪、辦公室等）。由此，原當地企業可以在重建後繼續在原地經營。實際上，在達成權利人協議時，對未來的入住區域和補償條件進行了仔細的協調。 作為事業合作者的兩家開發商也提供了專業支持，協議達成進展順利。此外，對於作為地區歷史遺產的宮益御岳神社，如上所述，計划在C街區重建和保存神社，以確保氏子和附近居民的信仰場所不會中斷。
減輕對附近居民和周邊地區的影響也是重要課題。 施工期間，除了用臨時圍擋覆蓋施工區域以抑制噪音和粉塵飛散外，還將充分考慮施工車輛的出入口和材料搬運路線，儘量減少對通勤和上學交通的影響。考慮到澀谷站周邊交通流量大和人流量大的情況，正在考慮配置保安人員和修建繞行道路等，以確保行人的安全。 在施工之前，通過舉辦當地說明會和公開事業計划書，向附近居民和租戶提供了資訊，並聽取了他們的意見。對提出的意見和關切事項，在城市規划審議過程和事業計划書制定階段儘可能地反映，並採取了噪音和日影對策、施工車輛路線變更等措施。 部分居民反對建造高層建築，但通過仔細解釋提高防災性和公共貢獻等優點，努力爭取了他們的理解。
完工後的運營階段也將繼續關注周邊地區。重建大樓的低層將設有居民也可使用的商業設施和休閒廣場，打造一個人人都能光顧的開放空間。廣場可舉辦地區祭典和集市等活動，預計將成為當地社區的活動基地。 此外，新建設的禮堂也將開放給當地居民舉辦活動和學校活動，為社區做出貢獻。該設施將全面實現無障礙化，配備無台階的步行通道、多用途廁所和視障者引導塊等設施，為老年人和殘疾人提供友好的設施環境。這些措施將有助於打造一個周邊地區所有人都能安心使用的通用型城市。
最後，談談整個再開發項目的地區合作。本組合與澀谷區和當地町會合作，為地區活動提供贊助和資訊共享。再開發完成後，新設施的管理者將參與地區的防災活動和美化活動，作為「城市建設合作夥伴」繼續參與其中。 由此，通過大規模重建而重獲新生的街道與現有社區將共存共榮，預計將持續保持繁榮與安心。宮益坂地區市區重建項目在考慮當地居民需求的同時，提高了城市功能，將成為未來城市重建的典範。
