公寓的异味纠纷是住户投诉中频繁出现的问题。由于原因难以确定，若置之不理，可能发展为健康受损、房产价值下降以及住户之间的纠纷，因此，作为物业管理公司和业主，需要具备能够迅速应对的相关知识。
公寓出现异味的主要原因是什么？
根据异味种类不同，应对方法也会有所不同。准确掌握原因，是解决问题的第一步。
涉水区域与排水管异常
最常见的异味原因是下水道气味。很多情况下，原因在于卫生间、浴室、厨房的排水存水弯或排水管异常，一旦因长期空置导致存水干涸，或排水管发生堵塞、损伤，恶臭便会进入室内。也有共用走廊排水设备的气味进入室内的案例。
垃圾与垃圾存放处管理不善
厨余垃圾处理不当以及共用垃圾存放处清扫不足，会使恶臭在夏季和梅雨时节尤其严重。对于支持24小时投放垃圾的物业，由于管理频率会上升，因此更需注意。这也会成为小飞虫和蟑螂的滋生源。
宠物、香烟与烹饪气味
因饲养宠物产生的体味和排泄气味，往往容易长期持续，而当事人自身也不易察觉，这正是问题所在。香烟气味还伴随健康风险，因此容易引发纠纷，将物业改为禁烟是根本性的解决办法。明确是否允许饲养宠物的条件以及管理规约，是业主应重视的重要措施。
周边餐饮店与恶意骚扰
如烤肉店等外部餐饮店产生的气味，并非住户责任，往往也较难从根本上解决。对于长期无法解决的异味，也有必要将周边居民恶意骚扰的可能性纳入视野并开展调查。
最常见的异味是“下水道气味”——原因与应对方法
确认排水存水弯（封水）功能
所谓封水，是指持续存留在排水存水弯中的水，其重要作用在于防止下水道气味倒流。长期未使用的涉水区域容易出现封水干涸，很多情况下只要放水即可改善。对于长期空置的房源，在入住前确认所有涉水区域是必要措施。
排水口与排水管清洁
排水口的污泥堆积、碗形存水弯缺失以及排水管堵塞，是下水道气味的主要来源。管理上的要点在于，应引导住户咨询业主立案法团或专业服务商，并避免让非专业人员自行清洗排水管，因为这可能带来损伤管道的风险。
排水管损伤与漏水
排水管开裂或因地震造成的损伤，属于会使气味渗入墙体和立柱的严重情况。如果在地震后出现下水道气味，应尽快安排专业服务商开展检查。
放任异味不处理的风险
放任异味不处理，会带来两项重大风险。第一，是氨味、烟味等对住户健康造成的不良影响（食欲不振、头痛、精神压力）。第二，是在出售估价时一旦确认存在异味，就可能出现大幅压价谈判与买方观望，从而导致房产价值下降。及早发现、及早处理，才能守护业主的资产。
常见问题（FAQ）
Q1. 如果公寓里出现下水道气味，住户可以自行处理吗？
A. 如果是封水干涸，只需放水即可改善。排水口污垢可用小苏打和柠檬酸自行清洁。不过，如涉及排水管堵塞或损伤，请咨询专业服务商或业主立案法团。
Q2. 因宠物产生的异味，在退租时会由承租人承担修缮费用吗？
A. 如果宠物特有的气味已经渗入地板和墙面，则很可能被认定为超出通常损耗的损伤，并由承租人承担费用。若能在入住前通过特别约定明确写明，有助于预防纠纷。
Q3. 如何预防因香烟引发的异味纠纷？
A. 从根本上讲，应在管理规约和租赁合同中明确写明该物业为禁烟物业。吸烟者退租后，还必须进行墙纸和空调清洁。
Q4. 出售存在异味的房产时，会对价格产生什么影响？
A. 如果在现场调查中确认存在异味，往往会成为压价谈判或买方观望的原因。在出售前查明并解决原因，有助于实现出售价格的最大化。
Q5. 在管理长期空置房源时，预防异味的要点是什么？
A. 建议每月定期通风一次左右，并对所有涉水区域通水、检查排水口。善用空置房管理服务，会更加稳妥。
