Nos últimos anos, o investimento em renovação de machiya (casas tradicionais) e casas antigas de Kyoto tem atraído atenção crescente de investidores nacionais e internacionais. O investimento em machiya de Kyoto, que possui alta raridade e grande valor de reconversão para turismo, hospedagem e gastronomia, apresenta riscos e pontos de atenção específicos. Este artigo explica, sob a perspectiva das características do mercado, análise por região e gestão de riscos, o que os investidores que consideram investir em renovação em Kyoto precisam saber.
Por que as machiya de Kyoto estão atraindo atenção para investimento em renovação?
Kyoto é uma das maiores cidades turísticas do Japão, recebendo mais de 30 milhões de visitantes por ano, com demanda estável tanto nacional quanto internacional. Entre elas, as "machiya" — residências de madeira construídas antes de 1950 — estão aumentando em valor como imóveis raros que praticamente não podem ser reconstruídos.
Definição e raridade das machiya
Machiya refere-se a residências de madeira construídas antes de 1950. Mais de 5.600 foram demolidas até 2016, e o estoque existente é de aproximadamente 40.000, com a raridade aumentando a cada ano. Além do uso residencial, a demanda por reconversão em instalações de hospedagem, restaurantes tradicionais e guesthouses está em alta.
Preços de aquisição relativamente acessíveis
Apesar da alta raridade, existem oportunidades, e há imóveis nos quais é possível iniciar um investimento em renovação na faixa de dezenas de milhões de ienes. No entanto, como os custos de renovação após a aquisição podem exceder as expectativas, é necessário avaliar com base no valor total do investimento.
Quatro pontos de atenção ao planejar um investimento em renovação em Kyoto
① Construir uma relação de confiança com imobiliárias locais é essencial
Em Kyoto, os laços históricos com a comunidade local são fortes, e a realidade é que investidores de fora de Kyoto têm dificuldade em adquirir imóveis sem antes construir uma relação de confiança com imobiliárias locais. Há até casos em que um investidor residente em Kyoto que apresenta uma oferta de compra posteriormente acaba sendo priorizado.
② Um plano de investimento que reflita as características de cada região é crucial
Mesmo dentro da cidade de Kyoto, as características de investimento variam significativamente por região.
| Região | Características | Alvo de investimento |
|---|---|---|
| Distrito de Sakyō | Patrimônios Mundiais e 7 universidades concentradas | Aluguel para estudantes, instalações turísticas |
| Distrito de Kamigyō | Centro de Kyoto, com muitos cafés e restaurantes | Uso comercial, imóveis para jovens |
| Distrito de Ukyō | Maior área da cidade, também abriga distrito comercial | Usos diversos |
③ Risco de aumento dos custos de renovação devido à idade da edificação
As residências de madeira anteriores a 1950 têm hoje mais de 70 anos, e os custos de reparo, não apenas da fachada, mas também dos componentes estruturais, encanamento e instalações elétricas, podem exceder significativamente as expectativas. Mesmo que o preço de aquisição seja baixo, é indispensável estimar previamente o risco de explosão dos custos totais.
④ Risco de exclusão das buscas de imóveis devido à idade da edificação
Como esses imóveis não aparecem para compradores que filtram por "idade da edificação" em portais imobiliários, é necessária uma estratégia de marketing profissional.
Modelo de receita do investimento em renovação em Kyoto
Os modelos de receita comprovados no investimento em renovação de machiya em Kyoto são os seguintes.
- Aluguel de temporada e guesthouses: Atendendo à demanda inbound, é possível obter receitas de 3 a 5 vezes o aluguel padrão
- Restaurantes tradicionais e cafés: Formatos gastronômicos de alto valor que aproveitam o charme das machiya
- Aluguel de longo prazo: Voltado para pessoas de alta renda orientadas para o "estilo de vida de Kyoto"
Perguntas frequentes (FAQ)
- P. É possível investir em machiya mesmo morando fora de Kyoto?
- R. É possível, mas a dificuldade é alta. A construção de uma relação de confiança com imobiliárias locais deve vir primeiro. Visitas in loco e o cultivo de relacionamentos de longo prazo são as chaves para o sucesso.
- P. Qual é a estimativa aproximada dos custos de renovação de uma machiya?
- R. Depende do tamanho e da condição, mas os custos podem variar de 5 milhões a mais de 30 milhões de ienes. É importante inspecionar previamente a estrutura, encanamento e sistemas elétricos para compreender o custo total.
- P. O aluguel de temporada em Kyoto ainda é lucrativo atualmente?
- R. A demanda permanece alta devido à recuperação do turismo internacional, mas a concorrência também está aumentando. Um conceito diferenciado e a seleção cuidadosa da localização são cruciais.
- P. Qual é o elemento de maior risco no investimento em machiya de Kyoto?
- R. Os principais riscos são a explosão dos custos de renovação após a aquisição e o custo de tempo necessário para negociações com regulamentações e órgãos administrativos.
