Für Eigentümer, die eine Nutzung ihres Grundstücks erwägen, ist der Betrieb von Gewerbemietflächen eine starke Option mit einer Rentabilität, die das 1,5- bis 2-Fache der Wohnvermietung erreichen kann. Allerdings lässt sich der Ertrag ohne eine angemessene Mietpreisfestlegung nicht maximieren. Dieser Beitrag erläutert die marktüblichen Mieten für Gewerbeflächen sowie die Methoden, mit denen Profis die Miete festlegen.
Was ist der Betrieb von Gewerbemietflächen?
Der Betrieb von Gewerbemietflächen ist eine Form der Grundstücksnutzung, bei der Gebäude oder Grundstücke, in denen Büros von Unternehmen, Restaurants, Friseursalons oder Convenience Stores untergebracht sind, vermietet werden, um Einnahmen zu erzielen. Es gibt zwei Arten: „Mieteinnahmen" (Vermietung des gesamten Gebäudes) und „Pachteinnahmen" (Vermietung nur des Grundstücks).
Vorteile des Betriebs von Gewerbemietflächen
- Hohe Rentabilität: Da der Mieter ein Unternehmen oder Gewerbetreibender ist, liegt die Miete im Vergleich zum Wohnungsbetrieb (Apartments/Mansion) als Faustregel beim 1,5- bis 2-Fachen.
- Einsparung von Innenausbaukosten: Gewerbemietflächen erfordern keine zwingende Ausstattung; durch eine Übergabe im „Skelett-Zustand" (Skeleton) lassen sich die Anfangskosten senken.
- Reduzierte laufende Kosten: Es besteht das System der Kaution (6 bis 12 Monatsmieten), und die Wiederherstellung des Ursprungszustands trägt grundsätzlich der Mieter.
Nachteile des Betriebs von Gewerbemietflächen
- Hohe Konjunkturabhängigkeit: In Rezessionen ist es schwierig, neue Mieter zu gewinnen; insbesondere bei Vermietung pro Etage sind die Verluste durch einen Auszug groß.
- Keine Erdbebenversicherung möglich: Für Gewerbeobjekte ist der Abschluss einer Erdbebenversicherung nicht möglich (manchmal als Zusatzklausel möglich, aber teuer).
- Keine Ermäßigung der Grundsteuer: Bei Wohngrundstücken gibt es eine Ermäßigung von bis zu einem Sechstel; auf Gewerbenutzung wird sie nicht angewandt.
Wie hoch ist die übliche Miete für Gewerbemietflächen?
Die Miethöhen für Gewerbemietflächen variieren je nach Lage, Gebiet und Stockwerk stark. Die Pro-Tsubo-Sätze (Monatsmiete pro Tsubo) der wichtigsten Gebiete sind wie folgt.
| Gebiet | Durchschnitt aller Etagen | 1. OG | außer 1. OG | typische Preisspanne |
|---|---|---|---|---|
| Omotesando | 42.600 Yen | 60.600 Yen | 32.600 Yen | 30.000 – 45.000 Yen |
| Shinsaibashi | 16.600 Yen | 29.000 Yen | 13.450 Yen | 20.000 – 25.000 Yen |
| Tenjin | 13.850 Yen | 19.550 Yen | 12.450 Yen | 15.000 – 20.000 Yen |
Diese Werte sind lediglich Richtwerte. Neben dem Gebiet sind auch Ausstattung, Baujahrsalter, Umfeld und Sichtbarkeit ausschlaggebende Faktoren.
So legen Sie die Miete fest: Zwei wichtige Methoden
Mietfestlegung mittels Ertragswertanalyse
Die Ertragswertanalyse ist eine Methode zur Mietfestlegung, die sich darauf konzentriert, wie viel Ertrag ein Unternehmen durch die Nutzung der Immobilie erzielen kann. Aus dem Ertragsnettomietzins (dem Reingewinn aus dem Geschäftsbetrieb) wird durch Hinzurechnung der notwendigen Aufwendungen wie Steuern, Instandhaltungskosten und Abschreibungen des Vermieters die angemessene Miete abgeleitet. Bei Objekten für Investoren und Profis ist diese Methode besonders wirksam.
Bei „Inuki"-Objekten wird der Wert der mitgelieferten Ausstattung berücksichtigt
Bei „Inuki"-Objekten (mit Ausstattung und Möbeln) wird die Miete unter Einbeziehung des Werts der mitgelieferten Ausstattung beurteilt. Das Angebot ist gering, und auch Türposition und Kundenströme beeinflussen die Miete. Mitunter sind die Kosten für die Übernahme der Ausstattung in den „Ladenzubehörwerten" oder in der „Schlüsselzahlung (Kenrikin)" enthalten – prüfen Sie die Kostenaufstellung vor Vertragsabschluss.
Bei anhaltendem Leerstand sollten die Mieten überprüft werden
Die Mietmärkte ändern sich jedes Jahr. Beobachten Sie das Gebäudealter und die Entwicklung benachbarter Gewerbemieter. Recherchieren Sie über das Internet oder Maklerunternehmen die Mieten ähnlicher Gewerbeobjekte (Größe, Baujahrsalter) und ziehen Sie bei Bedarf eine Mietsenkung in Betracht. Wenn eine eigenständige Beurteilung schwierig ist, ist die Beratung durch eine Hausverwaltung oder Immobilienexperten effektiv.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Wie viel höher ist die Miete für Gewerbemietflächen im Vergleich zur Wohnvermietung?
Im Allgemeinen liegt die Miete für Gewerbemietflächen als Faustregel beim 1,5- bis 2-Fachen der Mieten von Apartments und Mansions. Da die Mieter Unternehmen oder Gewerbetreibende sind, werden höhere Mieten festgesetzt.
F. Welcher Maßstab gilt für Mietsenkungen, wenn der Leerstand andauert?
Wenn die Miete im Vergleich mit benachbarten Objekten ähnlicher Größe und Baujahrsalter mehr als 10 bis 15 % über dem Marktniveau liegt, ist das ein Signal, eine Senkung in Erwägung zu ziehen. Auch eine Beratung durch einen Makler ist sinnvoll.
F. Kann man für den Betrieb von Gewerbemietflächen eine Erdbebenversicherung abschließen?
Für Gewerbeobjekte ist eine Erdbebenversicherung grundsätzlich nicht möglich. Bei manchen Versicherern ist sie als Zusatzklausel möglich, oft jedoch zu sehr hohen Prämien – eine vorherige Prüfung ist erforderlich.
F. Wie wird im Rahmen der Ertragswertanalyse die Gewerbemiete berechnet?
Es wird der jährliche Reingewinn des im Mietobjekt tätigen Unternehmens geschätzt. Davon werden die Steuern, Verwaltungskosten und Abschreibungen, die der Vermieter zu tragen hat, abgezogen, der Restbetrag durch zwölf geteilt und so die Monatsmiete festgelegt.
