Renovierung älterer Immobilien | Dokumentation der Herausforderungen und Dialoge auf dem Weg zur Vollbelegung

Bei INA&Associates Inc. ist eine Kultur lebendig, die Herausforderungen schätzt und furchtlos handelt, ohne Angst vor Misserfolgen. Ein symbolisches Beispiel dafür ist das Sanierungsprojekt einer Immobilie, die aufgrund ihres Alters an Wert verloren hatte. Während in ganz Japan die Zahl der Mietwohnungen mit über 30 Jahren Baualter weiter zunimmt, steht die gesamte Immobilienbranche vor der Herausforderung, wie man alternde Objekte nutzen kann. Neubauten erfordern Kosten und Zeit, und wenn man sie vernachlässigt, steigt die Leerstandsquote und der Vermögenswert sinkt weiter – vor diesem Hintergrund entschied sich INA bewusst für den schwierigen Weg, „den Wert alter Immobilien wiederzubeleben".

Dieses Gebäude im Bezirk Aoba-ku, Yokohama, Präfektur Kanagawa (Baujahr 1987), wurde früher als Mietwohnung und Studentenwohnheim genutzt. Über 30 Jahre nach der Fertigstellung waren sowohl Außen- als auch Innenausstattung durch Alterung beeinträchtigt, und die Ausstattung war veraltet. Im Laufe der Zeit war die Miete tendenziell gesunken, und für den Eigentümer wurde es zu einer Immobilie, bei der er sich über die Nutzung Sorgen machte. Gegenüber dieser alten Immobilie, bei der jeder die Sanierung für schwierig hielt, startete INA einen mutigen Renovierungsplan.

Ohne Angst vor Misserfolgen – Die Entscheidung für eine umfassende Renovierung

Um den Immobilienwert zu maximieren, begann das INA-Team mit einer Planung, die sich nicht an konventionellen Vorstellungen orientierte. Im Allgemeinen beschränken sich Renovierungen alter Immobilien häufig auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands oder oberflächliche Umgestaltungen (Tapetenersatz, Austausch von Ausstattung usw.). Damit allein lässt sich jedoch keine Differenzierung von neuen oder neueren Objekten in der Umgebung erreichen, und es ist schwierig, die Miete zu halten oder zu erhöhen. Das INA-Team entschied, dass eine halbherzige Reparatur nur dazu führen würde, auf dem Markt unterzugehen, und schlug dem Eigentümer ohne Angst vor Misserfolgen mutige Investitionen und eine umfassende Renovierung vor, die dieser dann genehmigte.

Seit 2020 hat sich aufgrund der Ausbreitung des Coronavirus die Telearbeit rasant verbreitet. An Wohnraum wurden zunehmend Funktionen als „Arbeitsplatz" gestellt, mehr Menschen legten Wert auf Raumgröße und Komfort statt auf Pendelbequemlichkeit, und es entstand ein Trend, vom Stadtzentrum in die Vororte zu ziehen. Das INA-Team erkannte diesen gesellschaftlichen Wandel frühzeitig und führte eine umfassende Renovierung aller Wohneinheiten und Gemeinschaftsbereiche durch. Sie entwickelten einen Plan, die Immobilie in ein Zuhause zu verwandeln, das der damals rasant steigenden Nachfrage nach Telearbeit gerecht wird.

Besonders bemerkenswert ist, dass für jede Wohneinheit unterschiedliche Grundrisse und Designs gewählt wurden. Bei herkömmlichen Mietrenovierungen ist es üblich, aus Gründen der Baukosten und der einfacheren Verwaltung alle Räume mit einheitlichen Spezifikationen auszustatten. INA wagte jedoch die risikoreiche Herausforderung, jeder Wohneinheit bewusst Individualität zu verleihen, um vielfältige Wahlmöglichkeiten zu bieten, die den Lebensstilen jedes einzelnen Bewohners entsprechen. In einigen Einheiten wurden speziell angefertigte Schreibtischbereiche für Remotearbeit eingerichtet, in anderen wurde ein geräumiges, offenes Wohnzimmer gestaltet, um verschiedenen Lebensweisen gerecht zu werden.

Gleichzeitig wurden auch in den Gemeinschaftsbereichen Investitionen in Ausstattung wie automatische Türverriegelung und Paketboxen nicht gescheut, um die Sicherheit und Bequemlichkeit zu bieten, die im modernen Leben gefordert werden. Die Installation von Paketboxen hatte für Telearbeiter einen praktischen Wert, da sie während der Heimarbeit nicht für die Annahme von Paketen unterbrechen mussten. Dass solch mutige Vorschläge möglich waren, lag daran, dass im gesamten Team der Ehrgeiz, „Werte zu schaffen, die über den Status quo hinausgehen", und die positive Einstellung geteilt wurden, auch wenn Pläne nicht wie geplant verlaufen, daraus zu lernen und es beim nächsten Mal anzuwenden.

Natürlich war der Weg nicht eben. Bei der Renovierung alter Immobilien gibt es immer Herausforderungen, die sich erst beim Abbau von Wänden zeigen, wie die Verschlechterung von Rohrleitungen oder bauliche Einschränkungen, die aus Zeichnungen allein nicht vollständig erfasst werden können. Auch bei diesem Projekt traten während der Bauphase unerwartete Probleme auf, die eine Überarbeitung der Pläne erforderten. Doch das von der INA-Kultur unterstützte Team ließ sich nicht entmutigen und tauschte sich jedes Mal, wenn es auf Probleme stieß, aktiv untereinander aus. Durch den Dialog innerhalb des Unternehmens, bei dem Experten aus Bereichen wie Design, Bauleitung und Mietverwaltung zusammenkamen und ihr Wissen einbrachten, wurden schwierige Herausforderungen eine nach der anderen gelöst. Dieser Prozess selbst verkörpert unsere Kultur.

Die Herausforderung einer über dem Marktpreis liegenden Miete – Mühen und Innovationen beim Leasing

Die fertig renovierte Immobilie verwandelte sich in eine attraktive, für Telearbeit geeignete Immobilie mit hellem Massivholzparkett (in einigen Einheiten), neu installierten Einbauküchen und Badezimmern mit Nachheizfunktion sowie Highspeed-Internet (NURO Hikari) in allen Räumen. Mit unterschiedlichen Designkonzepten für jede Wohneinheit war die Verwandlung so beeindruckend, dass Besichtigende überrascht waren und sagten: „Ich kann nicht glauben, dass das dasselbe Gebäude ist".

Doch die eigentliche Herausforderung begann hier. Um die Immobilie profitabel zu machen, mussten wir Mieter zu einem Preis finden, der diesem Mehrwert entspricht. Wir untersuchten den Markt gründlich, analysierten die Mietpreise für Immobilien mit ähnlichem Baujahr, Größe und Ausstattung in der Umgebung und schlugen dann eine ambitionierte Miete vor, die über dem Marktpreis dieses Gebiets lag. Dies war die Entscheidung, den durch die Renovierung geschaffenen Mehrwert in der Miete widerzuspiegeln, obwohl es sich um eine alte Immobilie handelte. Eine mutige Preisgestaltung birgt Risiken. Mit einer Miete über dem lokalen Durchschnitt bestand die Möglichkeit, dass sich keine Interessenten fanden.

Anfangs, kurz nach Beginn der Werbung, hörten wir ehrlich von Kunden, die zur Besichtigung kamen: „Ist das nicht zu teuer für eine alte Immobilie, die etwas vom Bahnhof entfernt ist?" Basierend nur auf dem Baujahr fühlte es sich natürlich überteuert an. Also überarbeiteten wir ohne Angst vor Misserfolgen unsere Strategie. Um den Wert, der die Miete rechtfertigt, richtig zu vermitteln, überprüfte das Team die Promotion-Methoden von Grund auf.

Konkret planten und veranstalteten wir Tag-der-offenen-Tür-Events, damit die Menschen den Charme der Immobilie erleben konnten. Im Arbeitsbereich platzierten wir Schreibtische und Stühle und inszenierten eine Art Musterraum, in dem man sich vorstellen konnte, tatsächlich zu arbeiten. Darüber hinaus führten wir für Personen, die während der Pandemie persönliche Besichtigungen scheuten, auch virtuelle Online-Besichtigungstouren durch. Durch Videos und 360-Grad-Panoramabilder konnten selbst Menschen aus der Ferne die Atmosphäre der Immobilie erfassen. Bei diesen Maßnahmen betonten wir das Konzept eines „Zuhauses, in dem man ideal im Homeoffice leben kann", nicht nur dass die Ausstattung neu ist, und kommunizierten den wesentlichen Wert der Immobilie.

Außerdem gingen wir auf jeden Interessenten sorgfältig ein, hörten uns ihre Sorgen bezüglich Remotearbeit und ihre Vorstellungen vom idealen Zuhause an und vermittelten im Dialog, dass „diese Immobilie das ermöglichen kann". Statt einheitlicher Verkaufsargumente bemühten wir uns um Vorschläge, die auf den Lebensstil jedes Einzelnen zugeschnitten waren.

„Dialog zwischen Menschen" führte zum Erfolg

Der größte Schlüssel bei den Leasing-Aktivitäten war der Dialog zwischen Menschen. Wir verhandelten nicht nur über Konditionen, sondern konfrontierten uns direkt mit den Menschen, die einen Einzug erwogen, und den Immobilienmaklern, hörten auf ihre Bedürfnisse und Bedenken. Auch Maklern gegenüber erklärten wir sorgfältig die Besonderheiten der Immobilie und die Zielgruppe und teilten den Hintergrund „warum diese Mietpreisgestaltung", um eine Beziehung aufzubauen, in der sie die Immobilie ihren Kunden selbstbewusst vorstellen konnten.

Zum Beispiel hatte ein Ehepaar, das hauptsächlich von zu Hause arbeitet, anfangs Zweifel wegen der hohen Miete. Doch als der Betreuer im direkten Gespräch Verständnis für die Lebensqualität und den Komfort vertiefte, die dieses Zuhause bieten würde, entwickelten sie Empathie. „Dank des speziell angefertigten Schreibtisches für Remotearbeit kann ich mich auf die Arbeit konzentrieren, und in der Freizeit kann ich mich auf dem Balkon mit schöner Aussicht entspannen" – so ein zukünftiges Leben malten wir mit Begeisterung aus. Das Ergebnis war, dass das Ehepaar überzeugt war: „Auch wenn die Miete etwas höher ist, lohnt es sich, hier zu wohnen", und sich für den Einzug entschied.

Durch solche beharrlichen Bemühungen, den Dialog zu vertiefen, wurde allmählich ein guter Ruf geschaffen, und wir erhielten viele Anfragen. Durch Mundpropaganda und Empfehlungen von Einwohnern verbreitete sich die Bekanntheit der Immobilie stetig. Nicht lange nach Fertigstellung der Immobilie wurden mehrere Mietverträge abgeschlossen, und die Vollvermietung wurde schneller erreicht als vom Eigentümer erwartet.

Letztendlich gelang es uns, trotz einer Mietpreisgestaltung über dem Marktpreis eine Vollvermietung zu erreichen und den Immobilienwert dramatisch zu steigern. Dass eine alte Immobilie neuen Charme erhielt und zu einem von Mietern gewählten Zuhause wurde, bedeutete für den Eigentümer nicht nur die Wiederherstellung des Vermögenswertes, sondern auch die Etablierung einer langfristigen Ertragsgrundlage. Es versteht sich von selbst, dass hinter diesem Erfolg nicht nur numerische Optimierungen standen, sondern die auf „Menschen" fokussierte Unternehmenskultur von INA.

Eine Kultur, die Herausforderungen und Dialog wertschätzt, schafft Wachstum

Dieses Sanierungsprojekt ist eine symbolische Geschichte, die den Kulturkodex von INA verkörpert. Nur weil es den Mut gab, Herausforderungen nicht zu scheuen, konnten wir die Schwierigkeiten einer mutigen Renovierung und hohen Mietpreisgestaltung angehen. Nur weil es die positive Einstellung gab, Misserfolge als Lerngelegenheit zu nutzen, konnten wir flexibel auf Kursänderungen während der Planung und Überarbeitungen der Leasing-Strategie reagieren. Und vor allem nur weil es die Haltung gab, den Dialog mit Menschen wertzuschätzen, konnten wir Vertrauensbeziehungen zu Mietern und Partnern aufbauen und das Projekt zum Erfolg führen.

In einer Zeit, in der die Probleme mit Leerständen aufgrund der Zunahme alter Immobilien und des Bevölkerungsrückgangs immer ernster werden, direkt an der Sanierung von Immobilien zu arbeiten und neue Werte zu schaffen – dieses Projekt ist ein Beispiel, das diese Entschlossenheit zeigt.

Diese Unternehmenskultur ist sowohl für Kollegen, die mit uns zusammenarbeiten, als auch für Kunden, die uns ihre Arbeit anvertrauen, eine große Attraktion und gibt Sicherheit. Da eine Umgebung geschaffen ist, in der jeder Mitarbeiter mit Ehrgeiz Herausforderungen genießen und ohne Angst vor Misserfolgen neue Ideen ausprobieren kann, ist es möglich, ständig sich weiterentwickelnde Dienstleistungen anzubieten. Außerdem können wir durch die Wertschätzung des Dialogs mit Kunden und Partnern wesentliche Lösungen entwickeln, die auf gegenseitigem Verständnis basieren.

Abschließend lässt sich die Kultur von INA anhand dieses Beispiels wie folgt in Worte fassen:

• Herausforderungen wertschätzen und furchtlos handeln: Wir haben den Mut, nicht mit dem Status quo zufrieden zu sein und uns immer neuen Aufgaben zu stellen, und selbst wenn wir scheitern, machen wir daraus eine Lernerfahrung und gehen voran.
• Ehrgeiz und positive Einstellung beibehalten: Sowohl Einzelpersonen als auch Teams streben ständig nach Wachstum und entwickeln positive Lösungen, auch wenn sie auf Schwierigkeiten stoßen.
• Dialog zwischen Menschen wertschätzen: Sowohl intern als auch extern hören wir auf die Stimmen anderer, bauen durch Dialog Vertrauensbeziehungen auf und schaffen gemeinsam Werte.

Dieser Kulturkodex ist die treibende Kraft von INA&Associates Inc. Mit dieser Kultur im Herzen werden wir weiterhin Herausforderungen annehmen. Und um eine Existenz zu bleiben, von der man denkt: „Diesem Unternehmen kann ich meine Zukunft anvertrauen" und „Diesem Team kann ich beruhigt meine Arbeit überlassen" – werden wir, während wir die Verbindungen zwischen Menschen schätzen, weiterhin neue Werte in der Immobilienbranche schaffen.