近年來，富人對房地產投資的興趣迅速增長。野村綜合研究所（Nomura Research Institute）的最新研究顯示，日本的富裕家庭和超富裕家庭總數約為 165.3 萬戶，其金融資產淨值高達 469 萬億日元。
尤其值得注意的是，在資產超過 1 億日元的高淨值人群中，有 83.6% 投資於房地產。這絕非巧合。高淨值人士之所以選擇投資房地產，是因為房地產具有其他投資方式無法比擬的獨特優勢和戰略價值。
作為 INA&Associates 的一員，我們每天都與超高淨值客戶打交道，並意識到房產投資不僅僅是一種資產管理手段，更是全面財富戰略的核心。在本文中，我們將通過具體的數據和案例分析，全面介紹高淨值人士的房產投資策略，包括節稅優勢和資產管理優勢。
| 分類 | 家庭數量 | 持有的淨金融資產 |
| 富裕家庭 | 153.5 萬戶 | 1 億及以上但低於 5 億日元 |
| 超級富裕 | 118,000 個家庭 | 超過 5 億日元 |
| 總計 | 165.3 萬戶 | 469 萬億日元 |
表 1：2023 年日本財富統計數據
高淨值人士選擇投資房地產的七大原因
單純的盈利能力並不是高淨值人士將房地產投資作為資產管理核心的唯一原因。我為超高淨值客戶服務多年，對高淨值人士的獨特投資需求與房地產投資之間的親和力有著深刻的理解。
確保穩定的可支配收入
對於高淨值人士來說，最重要的因素之一就是確保穩定的收入。房產投資以租金收入的形式每月定期產生現金流。與股票投資的股息或債券利息相比，房產投資的租金收入相對穩定，而且不受通貨膨脹的影響。
事實上，在一段較長的時期內，地段好的出租物業每年可望產生約 3-5% 的穩定收入。這符合高淨值人士的基本投資政策，即在不減少資產的情況下增加資產。
投資組合多樣化效應
如今的高淨值人士已深刻認識到分散風險的重要性。通過將房地產這一實物資產與金融資產相結合，他們可以有效地分散整個投資組合的風險。
尤其值得一提的是，房地產與股市之間的相關性很低。即使股市大幅下跌，房地產價格也會保持相對穩定。這就增強了整體資產對市場波動的抵御能力。
利用稅收優惠
房產投資具有許多其他投資工具所不具備的稅收優惠。最重要的是折舊的節稅效果。建築部分可根據其結構在一定期限內折舊，從而在賬面上產生虧損。
這種虧損可以通過損益抵消就業收入或營業收入，從而大大節省所得稅和住宅稅。富人的年收入越高，這種節稅效應的好處就越大。
作為遺產稅措施的有效性
遺產稅措施是高淨值人士面臨的一個重要問題。房地產投資是一種極為有效的遺產稅籌划手段。
通過將現金轉化為房地產，可以大大降低遺產稅評估價值。一般來說，房地產的遺產稅評估價值約為其市場價值的 80%，因此僅此一項就能使評估價值降低 20%。此外，如果是用於出租的房地產，還可以通過評估用於出租的土地來實現額外的減免。
利用槓杆效應
富人在金融機構的信用度高，因此可以以優惠條件獲得房地產投資貸款。這樣，他們就可以利用槓杆效應，用少量自有資金實現較大的投資效果。
例如，如果用自有資金 2 000 萬日元和借款 8 000 萬日元購買價值 1 億日元的房產，按自有資金計算，實際投資效益將大大提高。在當前的低利率環境下，這種槓杆效應尤為有效。
價格波動風險相對較低。
與股票和外匯等金融工具相比，房地產的價格波動風險相對較低。從 "資產保護 "的角度來看，這是一個非常重要的因素，也是高淨值人士關注的重點。
房地產價格受短期市場情緒的影響較小，它是在人口趨勢和經濟增長等中長期基本面的基礎上形成的。因此，價值突然受損的風險較低，可以安心持有房產。
通貨膨脹保護效應
作為一種實物資產，房地產具有極佳的對沖通脹功能。當通脹率上升時，房地產價格和租金一般都會上漲。
由於高淨值人士關注的是資產的長期保值，因此防止通脹降低資產的實際價值至關重要。房產投資是應對這一挑戰的有效方法。
| 原因 | 具體好處 | 預期結果 |
| 穩定的收入 | 定期的租金收入 | 年利率約為 3-5 |
| 投資組合多樣化 | 風險分散效果 | 穩定資產價值 |
| 稅收優惠 | 通過折舊節稅 | 所得稅率節稅 |
| 繼承措施 | 估值降低效應 | 最多可減少 80 |
| 槓杆效應 | 通過借貸提高投資效率 | 提高投資回報率 |
| 低價格波動風險 | 穩定的資產價值 | 資產保護效應 |
| 通貨膨脹保護 | 通過實物資產保值 | 保護購買力 |
表 2：富人投資房地產的原因和好處
富人房產投資的節稅優勢
房產投資最吸引人的特點之一是其出色的節稅效果。特別是對於高收入者來說，這種稅收優惠是他們做出投資決策的一個重要因素。在向客戶提供建議時，我通常會討論在盈利的同時強調節稅的策略。
通過折舊節省所得稅和住宅稅
折舊是房地產投資節稅的核心。就建築部分而言，折舊可在建築物的使用年限內進行，使用年限根據建築物的結構而定。
木質建築的法定使用壽命為 22 年，鋼筋混凝土建築的法定使用壽命為 47 年。這種折舊是一種不涉及實際現金支出的費用，因此可以在賬面上造成赤字，而不會損害現金流。
例如，如果您購買了一棟建築價值為 3 000 萬日元的鋼筋混凝土公寓，那麼每年的折舊費用（為簡便起見簡化計算）約為 64 萬日元（3 000 萬日元 ÷ 47 年）。如果折舊導致不動產收入出現赤字，可以通過將虧損額與就業收入和營業收入相加，大幅減 少所得稅和居民稅。
遺產稅措施的具體方法
房地產投資作為遺產稅措施極為有效。通過將現金轉化為不動產，可以大幅降低遺產稅的評估價值。
第一個基本效果是，房地產的遺產稅評估價值約為其市場價值的 80%。這是以路邊地價和房產稅評估值為基礎的估價方法。換句話說，如果用 1 億日元現金購買 1 億日元的房地產，僅此一項就可將遺產稅評估價值降低到約 8000 萬日元。
此外，出租房產還有額外的減稅效果。出租樓房的租金評估值可減少約 30%，而樓房所在的土地，即樓房的建築用地，可減少約 21%。兩者相加，遺產稅評估值可比現金減少約 50%。
小型建築用地例外的使用
在遺產稅規划中，使用小型建築用地的例外情況尤為重要。這一例外情況允許大幅減少死者用於居住或商業用途的住宅土地的面積，但最多不超過一定的面積。
就住宅建築用地而言，面積不超過 330 平方米的可減免 80%。對於出租的住宅用地，面積不超過 200 平方米的，可減免 50%。
高淨值人士房產投資的具體策略
高淨值人士進行房地產投資需要採取與普通投資者不同的戰略方法。雖然可以利用豐富的資金和高信用度來獲得更大的投資回報，但適當的風險管理也是必不可少的。以下是我們向客戶建議的一些具體策略。
選擇投資物業的標准
房產選擇是高淨值房地產投資成功的最重要因素。您需要評估整體投資價值，而不僅僅是簡單的收益率。
地點的重要性
首先要考慮的最重要因素是地段。俗話說 "地段決定一切"，地段好的房產有望保持長期的資產價值和穩定的租金需求。
具體來說，選擇距離主要車站步行不超過 10 分鐘、可通往多條火車線路、周邊商業和教育設施齊全的地段非常重要。尤其是東京市中心和大阪市的主要區域，人口不斷湧入，可望保持長期穩定的租賃需求。
建築品質和管理狀況
建築物的結構、樓齡和管理狀況也是重要的選擇標准。鋼筋混凝土結構的房產耐用性強，折舊期長，適合長期投資。
此外，選擇有適當維修計划和健全管理協會的物業，可以降低未來大修費用的風險。
盈利分析
除了表面收益率，還需要對實際收益率和內部收益率（IRR）進行詳細分析。在評估實際收益率時，要考慮到各種費用，如管理費、維修儲備金、物業稅和保險費等。
此外，考慮到未來租金下跌風險和空置風險的保守盈利預測也有助於做出安全的投資決策。
最大限度地發揮槓杆效應
高淨值人士在金融機構的信用度較高，因此能夠以優惠條件獲得貸款。利用這一優勢的槓杆戰略非常重要。
設定最佳借款比例
一般來說，借款額度約為房產價值的 70-80%，這樣既能控制風險，又能達到適度的槓杆效應。將資產比率設定在 20%-30% 左右也會受到金融機構的高度重視，並能使您獲得優惠的利率條件。
管理利率風險
重要的是要考慮浮動利率和固定利率之間的平衡，併為利率上升的風險做好准備。在當前的低利率環境下，您可以通過部分長期固定利率借款來規避未來利率上升的風險。
提前還款策略
現金流穩定後，戰略性地提前還款可以減少還款總額，提高投資效率。不過，必須考慮稅務影響並確定最佳時機。
風險管理的重要性
在高淨值房產投資中，適當的風險管理和追求盈利是必不可少的。
通過分散投資降低風險
分散投資多處房產，而不是集中投資一處房產，可以降低空置和災害風險。按物業類型（单间、家庭、写字楼等）分散投資以及按地域分散投資也很有效。
保險保護
必須購買綜合保險，包括火災和地震保險以及租金保證保險和房舍責任保險。保險費可以作為支出，這也有稅收優惠。
定期財產評估
根據市場情況的變化，定期評估所持有物業的價值，並在必要時對投資組合進行審查。一個重要的策略是考慮出售盈利能力下降的房產。
構建投資組合的要點
在高淨值物業投資中，重要的是建立戰略性投資組合，而不是一次性購買物業。
分階段擴大投資
一個有效的方法是從相對較小的物業開始，隨著經驗的積累逐步擴大投資規模。這樣既能積累房產投資的專業知識，又能限制風險。
優化現金流
必須全面管理每處房產的現金流，以確保整體收益穩定。這樣做的目的是，即使部分物業出現暫時虧損，整個投資組合仍能保持盈利。
考慮退出戰略
雖然長期投資是房地產投資的基礎，但同樣重要的是制定退出策略，以便在適當的時候出售，以應對市場環境或個人資產狀況的變化。特別是在考慮繼承時，有必要全面考慮如何將房產傳給下一代。
| 風險因素 | 影響程度 | 應對措施 | 注意事項 |
| 空置風險 | 高 | 地點選擇和管理公司選擇 | 租金需求調查 |
| 利率上升風險 | 中 | 選擇固定利率和提前還款 | 監測利率趨勢 |
| 災害風險 | 中等 | 保險/抗震確認 | 災害圖確認 |
| 流動性風險 | 低 | 易於銷售的物業選擇 | 適銷地點 |
| 法律變更風險 | 低 | 資訊收集和專家諮詢 | 稅制變化趨勢 |
表 5：房地產投資的風險和措施
結論。
上文詳細闡述了高淨值個人房地產投資策略的吸引力和具體方法。房地產投資不僅僅是一種資產管理手段，更是一種重要的投資技巧，是全面財富戰略的核心。
再次確認富人選擇投資房地產的原因
對於高淨值人群來說，房產投資是一項極具吸引力的投資選擇，原因有七：穩定的可支配收入、投資組合的多樣化、稅收優惠的利用、遺產保護、槓杆效應的利用、相對較低的價格波動風險和通脹保護效應。
特別是在節稅效應方面，通過折舊帶來的所得稅和居民稅節稅效應、作為遺產稅措施的評估價值降低效應以及小型住宅區特別條款的使用，富人的稅收負擔大大減輕。年收入越高，這種節稅效應的好處就越大。
成功的關鍵因素
成功的房地產投資需要正確的房地產選擇、最大限度地發揮槓杆效應、全面的風險管理和戰略性的投資組合構建。其中，地段選擇尤為重要，絕不能為了保持資產的長期價值和確保穩定的租金需求而妥協。
此外，利用高淨值人士的獨特優勢--高信用度，以優惠條件獲得融資，也能大大提高投資效率。不過，重要的是不要忽視適當的風險管理，並將風險管理與分散投資和保險保障結合起來。
下一步行動
房地產投資是一個高度專業化的投資領域，還需要具備稅務和法律方面的知識。要想取得成功，必須得到值得信賴的專業人士的支持。
INA&Associates 有限公司專門為超高淨值客戶提供房地產投資諮詢服務。我們根據每位客戶的資產狀況和投資目標，為其提供最佳投資策略。
如果您正在考慮投資房地產，請聯系我們了解更多資訊。我們將憑借豐富的經驗和專業知識，為您的資產積累和財富傳承提供堅實的支持。
以人力資本和信任為核心的可持續投資戰略
在 INA & Associates K.K.，我們以人力資本和信任為管理核心，注重與客戶的長期合作關系。我們將房地產投資視為一種建立可持續資產的手段，而不是對利潤的一時追求，並幫助客戶實現未來財富。
我們的目標是通過技術與人力的融合，創造傳統房地產行業所不具備的新價值，打造各方滿意的投資環境。我們承諾以負責任的態度呵護高淨值人士的寶貴資產，實現最佳投資效果。
常見問題
以下是我們經常收到的高淨值客戶關於房地產投資的一些問題的答案。
問 1：高淨值人士的最低房產投資額是多少？
答 1 ：高淨值人士的房地產投資一般起點為 5000 萬日元或以上。但是，對於最低投資額並沒有明確的標准。
重要的不是投資規模，而是占客戶總資產的適當比例。一般來說，建議將總資產的 20%-30% 左右用於房地產投資。例如，對於一個總資產為 5 億日元的人來說，房產投資規模在 1 億至 1.5 億日元之間是比較合適的。
另一種有效的方法是，不要一開始就進行大額投資，而是從價值約 3000 萬日元的房產開始，隨著經驗的積累，分階段擴大投資規模。
問題 2：預期可在多大程度上節稅？
答 2： 根據年收入和投資規模的不同，節稅效果也有很大差異，但如果房地產投資設計合理，每年可望節省幾十萬至幾百萬日元的稅款。
如果一個年收入為 2,000 萬日元的人投資於建築價值為 6,000 萬日元的鋼筋混凝土房產，僅折舊費一項每年就可節省約 128 萬日元。這樣，每年可節省所得稅和住宅稅共約 70 萬日元。
不過，還應注意的是，節稅效果僅限於折舊期，出售房產時可能需要繳納轉讓稅。重要的是，投資策略應強調盈利性和節稅效果之間的平衡，而不是僅僅為了節稅而投資。
問題 3：在風險管理方面，我應該注意什麼？
答 3 ：在房地產投資的風險管理方面，應特別注意以下幾點
防範空置風險的措施至關重要。可以通過選擇黃金地段、制定適當的租金和選擇可靠的管理公司來儘量縮短空置期。
可以通過設定適當的借款比率和以固定利率借入部分貸款來規避利率上升的風險。確保有提前還款的資金也很重要。
對於災害風險，選擇抗震能力強的房產、購買綜合保險和查看災害地圖都是有效的辦法。
至於流動性風險，重要的是選擇易於出售的地點和房產類型，並投資於具有較高銷售能力的房產。
問題 4：對抗遺產稅最有效的方法是什麼？
答 4 ：最有效的遺產稅措施是將現金轉化為出租物業。
具體來說，如果用 1 億日元現金購買一套出租公寓，遺產稅評估價值可降至約 5000 萬日元。這是由於以下估價減少效應。
土地部分，由於除了路邊土地價值評估（約為市場價值的 80%）外，還對出租土地進行了評估，因此可減少約 21%。對於建築物部分，除了房產稅評估（約為市場價值的 70%）外，由於出租房屋評估，可減少約 30%。
此外，如果可以利用小型住宅用地的特殊例外情況，出租住宅用地最多可減免 50%，面積不超過 200 平方米。與現金相比，這些措施的組合可以大大降低遺產稅的評估價值。
不過，由於遺產稅措施可能會受到稅制變化的影響，因此必須定期審查並諮詢專家。
問題 5：何時是開始投資房產的最佳時機？
答 5 ：房產投資沒有 "最佳時機"，但以下條件被認為是開始投資的有利條件
前提條件是個人資產狀況穩定。理想情況下，個人資金充足，收入穩定，在房產投資之外還有足夠的生活費。
從市場環境來看，目前的低利率水平更容易發揮槓杆效應。不過，也應考慮到房地產價格的走勢，不應在價格相對較高時進行投資。
為了最大限度地享受稅收優惠，時機選擇也很重要。在收入較高的時候開始投資，可以最大限度地從折舊中節稅。
最重要的是，在充分了解情況並做好准備後再開始投資。雖然很難完全把握市場時機，但只要有正確的准備和策略，就能在任何市場環境中增加成功的機會。
我們可以根據每位客戶的具體情況，建議開始投資的最佳時機。請隨時與我們聯系。
