租賃房屋退租時，關於恢復原狀的糾紛屢見不鮮。根據獨立行政法人國民生活中心的調查，每年關於恢復原狀的諮詢案件約為13,000至14,000件，占租賃糾紛總數的40%，是諮詢案件最多的領域。 具體諮詢內容包括：「要求支付高於預期的費用」、「要求支付正常生活造成的污漬的修理費」、「要求支付入住前就存在的損壞的費用」等。對於房東（出租人）來說，此類糾紛也可能成為出租經營的重大風險。 本文將系統地解釋租賃合同中的恢復原狀的基本規則、承租人和出租人各自的注意事項，以及典型的退租時糾紛的具體案例和預防措施。最後，我們將介紹將這些繁瑣的工作和風險交給INA處理的好處，為業主提供支持，讓您安心進行租賃經營。
租賃合同中的恢復原狀的基本規則
「恢復原狀「是指承租人（入住者）在退租時，將房屋恢復到入住時的狀態。在日本，承租人通常負有恢復原狀的義務，但並不意味著必須恢復到」入住前完全相同的狀態"。隨著時間的推移，房屋會發生老化，正常使用也會導致消耗，完全恢復到新品狀態是不可能的，因此法律和准則上也將此排除在承租人的責任範圍之外。
國土交通省公佈的《關於原狀回復的糾紛與指南》中，對原狀回復的定義為「租賃人居住、使用而導致的建築物價值的減少中，租賃人的故意、過失、違反善管注意義務、以及超過正常使用範圍的使用所造成的損耗、損壞的修復」。 反過來說，這意味著租賃人無需對因時間推移或正常使用造成的損耗（即所謂的正常損耗）承擔原狀回復義務。 實際上,2020年4月的民法修訂明確了這一觀點。修訂後的民法明確規定，「不能歸咎於承租人的損壞」和「正常使用和自然老化造成的損耗和損壞」不屬於恢復原狀的義務，原指南中提出的原則已成為法律規定。 例如，因日照導致的牆紙和榻榻米褪色、放置家具導致的地板和地毯凹陷、放置電視和冰箱導致的背面牆壁變黑等老化現象，均屬於正常損耗，應由出租人承擔。 另一方面，因承租人的疏忽或管理不善而造成的污漬和損傷，應由承租人承擔，例如菸灰污漬和氣味、寵物造成的柱子和地板損傷、因維護不善而產生的霉菌等，不屬於正常損耗，可以要求承租人支付維修費用。
關於「押金」的處理，在相同的民法修訂中也進行了明確。 押金是指在簽訂租賃合同時，出租人從承租人處收取的擔保金。租賃合同終止且房屋歸還時，出租人有義務從押金中扣除未付租金和恢復原狀的費用，將剩餘金額返還給承租人。也就是說，恢復原狀的費用從押金中扣除，不足部分向承租人追加請求，有剩餘則從押金中返還給承租人。 此外，如果租賃合同中有特別約定（規定超出通常原狀恢復範圍的費用由承租人承擔），民法也承認該合同內容優先於法律原則。但是，為了使特別約定被認定為有效，出租人必須向承租人充分解釋其內容並獲得其同意，並且該內容必須在社會常識範圍內。 在簽訂合同時，許多情況下會約定房屋清潔費和鑰匙更換費由承租人承擔，但即使如此，也需要注意是否存在強迫承租人承擔超出通常預期的負擔的不合理內容。作為業主，在合同中明確原狀恢復的範圍和押金結算規則，並確認其內容符合公共指南和民法修訂案的規定非常重要。
承租人需要注意的要點
在租賃合同中，承租人需要承擔原狀恢復的費用的是因自身過失或不當使用而造成的損壞。作為房東，通過讓承租人注意以下幾點，可以減少退房時的糾紛。
- 日常維護和善管注意義務的履行：承租人負有合同規定的「善良管理人的注意義務（善管注意義務）」。 日常保持室內清潔，提醒承租人不要忽視設備維護和通風非常重要。例如，水槽周圍的霉菌和水垢是由於日常清潔不足而產生的，通過促進適當的清潔，可以防止過度污損。超過正常範圍的污損可能由承租人承擔，因此在入住時提醒承租人注意會比較好。
- 禁止未經許可的改造和損壞行為：在牆壁上釘大釘子或打螺絲孔、搬動會損壞地板的家具、未經許可飼養寵物等行為，都會造成超出正常使用範圍的損耗。應在合同中向承租人充分說明禁止事項，並告知承租人，如有必要，必須事先徵得出租人的同意。 例如，告知「固定重家具時請使用粘性掛鉤，不要使用釘子」、「即使允許飼養寵物，也要鋪上地板保護墊」等對策，可以防止不必要的損壞。
- 入住時和退房時的狀態確認：租客也最好在入住時將房間的損壞和污漬拍照記錄下來，並與房東共享。 退租時，應儘可能在租戶在場的情況下確認房屋狀況，雙方確認需要維修的地方。對於租戶來說，如果自己認識到損壞的地方，退租時就更容易接受要求賠償，相反，如果明顯是入住前就存在的損壞，可以當場提出，避免因誤解而產生糾紛。房東應事先向租戶說明入住時和退租時記錄的重要性。
- 確認合同內容並通知：如果租戶在簽訂合同時沒有正確理解恢復原狀和押金結算的條件，以後可能會發生「沒有聽說過的費用」的糾紛。如果合同中明確規定了房屋清潔費等特別條款，則需要向租戶仔細解釋並徵得其同意。 此外，在租客決定搬出時，應告知租客「應進行何種程度的清潔」、「需要維修時應採取的步驟」等，事先消除疑問。徹底宣傳合同內容，可以促使租客做好心理准備，避免搬出時出現認識上的分歧。
通過事先與承租人分享承租人需要注意的事項，可以更容易地實現業主和承租人雙方都滿意的退租。作為業主，最好通過入住時的說明會和張貼通知等，將這些要點傳達給承租人。
出租人（業主）需要注意的事項
接下來，整理出租人（業主）在恢復原狀時需要注意的事項。 通過採取適當的應對措施，可以避免不必要的糾紛和無謂的開支，實現可靠的租賃運營。
- 明確合同內容並遵守最新規則：租賃合同中應儘可能明確記載原狀恢復和押金結算的條件。參考國土交通省的標准合同和指南，在條款中明確區分正常損耗和承租人承擔的範圍。 此外，還需要注意2020年法律修訂後規則的變化。修訂前的舊慣例（例如「押金不予退還」等）已不再適用，因此更新合同內容和運營方式以符合法律要求非常重要。定期審查合同格式和條款，並在必要時請專家進行審查，以確保萬無一失。
- 記錄和共享物業狀況：在招租和交房時，詳細記錄物業的現狀是預防退房時發生糾紛的基本措施。在租客入住時，業主或管理公司應制作室內照片和檢查清單，與租客一起確認是否有損壞和污漬，並達成一致，這樣可以大大減少退房時關於「這個損壞是誰的責任」的糾紛。 同樣，在退租時，最好與承租人一起確認現狀，並當場分享需要維修的地方和費用估計。通過共享記錄和透明應對，可以提高承租人的滿意度，預防糾紛的發生。
- 對正常損耗的理解和費用的合理化：業主需要准確理解屬於老化和正常損耗的損耗，以及應由承租人承擔的損耗。 如前所述，因日曬導致的牆紙變色、地板凹陷、設備老化導致的故障等，應由出租人承擔。如果將這些費用要求承租人承擔，承租人可能會認為「連正常生活造成的損耗也要賠償」，從而引發投訴。在要求賠償時，應判斷是因老化還是承租人的過失導致需要修理或清潔，並公平地分擔費用。 此外，還要考慮牆紙和設備的使用年限，即使部分損壞是租戶的責任，也不應要求其全額承擔更換新產品的費用，而是考慮殘值進行減額調整，以做到公平。通過表明合理的費用負擔理念，可以更容易地獲得租戶的理解，防止糾紛的發生。
- 徹底計算和說明維修費用：在要求支付恢復原狀所需的費用時，應儘可能詳細地向租戶說明費用明細和依據。如果費用不明，會引起租戶的不信任。 例如，「全面更換牆紙：○○元（因菸灰污漬需要全面更換）」、「房屋清潔費：○○元（廚房油漬和浴室霉菌清潔）」等，最好按項目附上理由。如果可能，出示估價單和作業照片會更具有說服力。努力做出租客容易接受的解釋，是避免感情對立、實現圓滿解決的關鍵。
- 利用專業人員應對糾紛：如果業主難以自己處理，可以考慮利用可信賴的房地產管理公司或專家。通過尋求第三方客觀的判斷，有時可以得出出租人和承租人都容易接受的結論。此外，一旦發生糾紛，請考慮儘早諮詢專家（律師或調解機構等），採取適當的應對措施。迅速解決問題，避免問題長期化是非常重要的。
以上幾點為要點，房東主動採取公平、適當的恢復原狀措施，可以大大減少退租時的糾紛，並保持房東和租客之間的信任關系。
退租時常見的糾紛實例和預防措施
最後，我們將介紹一些租賃房屋退租時常見的問題，並解釋其原因和預防措施。事先了解可能發生的問題，房東就可以做出更准確的准備和對策。
案例 1：因是否屬於正常損耗而發生費用負擔糾紛的案例
案例：某承租人在退租時，被要求支付整個房間的牆紙更換費用。 租客認為「生活上無法避免的污漬也被要求賠償」，對押金的返還金額與房東發生糾紛。牆紙上確實有因放置家具而產生的輕微污漬和日曬痕跡，但房東確認部分污漬是租客入住期間吸菸造成的煙漬，因此進行了全面更換。
原因分析：本案例中，存在「正常損耗（家具造成的污漬和褪色）」與「承租人過失造成的損耗（吸菸造成的煙漬）」兩種情況。本來，正常損耗部分的牆紙更換費用應由出租人承擔，而煙漬部分的清潔和更換費用應由承租人承擔，但由於未明確區分，將兩部分費用一併要求承租人承擔，導致糾紛發生。
預防措施：在要求恢復原狀費用時，仔細區分正常損耗和其他損耗是非常重要的。如果只是牆紙的一部分髒了，可以只更換該部分，並按比例分攤費用，進行公平的結算。此外，事先在合同中明確注明「禁止吸菸」或「因吸菸造成的污漬由承租人承擔」，讓承租人了解自己的責任範圍。 即使因煙漬污漬不得不全面更換，也應徵求專業公司的意見，向租客說明情況，並在費用計算時扣除正常損耗部分。總之，「什麼費用由租客承擔，什麼費用不承擔」是雙方達成共識的關鍵，也是避免費用糾紛的關鍵。
案例2：合同簽訂時特別約定說明不足導致的糾紛案例
案例：在退租時，租客被要求支付數萬日元的房屋清潔費，並稱「從未聽說過這筆費用」，從而引發糾紛。房東在合同的特別約定中規定「退租時清潔費○萬日元由租客承擔」，但租客對此認識不足，直到退租時才得知該費用。 最終，由於合同上有租客的簽名和印章，租客支付了費用，但出租人和租客之間的信任關係受到了損害。
原因分析：原因在於事先未充分解釋特別條款。即使特別條款本身有效，但如果承租人未充分理解其內容，也會留下不滿。在本案例中，在簽訂合同時，未充分口頭解釋清潔費用的負擔，導致承租人的費用預計出現偏差。
預防措施：在簽訂合同時，必須說明特別條款的內容和金額，並明確獲得承租人的同意。除了在重要事項說明書和合同的相關處獲得簽字外，還應仔細詢問「退房時需要承擔○○費用，您同意嗎？」。此外，還應根據行業常識審查特別條款的內容是否合理。 最近，有些合同在簽訂時要求預付一定金額的清潔費（折旧费），但包括這種情況在內，最好以承租人能夠預見的合同條件進行說明。在簽訂合同時進行充分的說明並達成一致，可以避免「沒有聽到」的不滿，實現順利的退租手續。
案例 3：因入住時未充分確認現狀而引發的糾紛
案例： 租客退租後，房東發現室內地板有較大划痕，要求賠償維修費用。但租客主張「這些划痕是入住前就存在的」，拒絕承擔費用。由於合同簽訂時未對房屋交接時的小划痕進行詳細檢查和記錄，雙方記憶模糊，最終解決糾紛耗費了大量時間和精力。
原因分析：原因在於入住時未充分共享房屋狀況。由於房東未准備初始狀態的照片或報告，無法完全否定租客的說法，費用承擔的談判陷入僵局。
預防措施：入住時記錄房屋狀況並達成一致是最好的預防措施。房東或管理負責人應陪同租客檢查房屋內部，列出現有損傷和污漬，並請租客確認並簽字。 雙方保存一份記錄，退租時即使對「損壞是否為入住時已有」存在分歧，也可以通過記錄明確證明。此外，即使退租時發現記錄中未記載的損壞，也可以客觀地證明是「入住後產生的」，租客也無法反駁。雖然看起來有些麻煩，但徹底執行入住時的現狀確認流程，可以有效預防未來的大麻煩。
以上介紹了典型的糾紛案例和對策，共通的預防措施是「事先充分溝通並記錄在案」以及「明確合同內容和規則」。作為房東，做好准備，與租客保持密切溝通，就可以預防大部分糾紛。
結語
出租房退租時的原狀恢復應對是一項複雜的工作，需要根據法律和准則進行適當處理，並與租客進行仔細溝通。房東自己掌握上述要點，就能避免許多麻煩。 但實際上，從租客入住到退租，整個管理業務需要花費大量時間和精力，而且還需要應對法律修訂和糾紛時的專業知識，個人承擔的負擔非常沉重，這是事實。
為了避免這種繁瑣的應對工作和風險，安心地經營出租業務，像INA這樣的專業房地產管理公司是您強有力的後盾。 該公司擁有豐富的管理經驗，專業知識豐富的員工熟悉最新的法律法規和指南。因此，在判斷原狀恢復和與租戶進行協商時，能夠做出準確、公正的應對。此外，INA 實行 24 小時 365 天的支援體制，能夠迅速、適當地應對租戶的トラブル連絡。 INA 代表业主处理租戶應對、承包商安排、押金結算等事務，業主無需擔心繁瑣的手續，可專心於穩定的租賃經營。此外，INA 憑借多年積累的經驗和最新技術，為維護和提升房產價值做出貢獻。
關於恢復原狀的問題，大多數都可以通過借助專家的力量來預防。為了讓租賃業主能夠放心進行資產運營，請考慮將管理委托給INA，作為值得信賴的管理合作伙伴。將工作交給經驗豐富、應對能力強的專業人員，您就可以擺脫繁瑣的麻煩，實現穩定的租賃經營，並獲得確切的安心感。
