在考慮不動產投資或購買自住房時,許多人往往集中於物件的地段、格局、周邊環境等「微觀」視角。然而,不動產的價值與更大的經濟波動,也就是「總體經濟」的動向密切連動。利率的變動、通貨膨脹的進行,以及經濟整體的成長。這些要素複雜交織,對不動產市場產生重大影響。
本文中,INA&Associates株式會社將基於每日與眾多客戶接觸中累積的知識,以專業且易懂的方式解析總體經濟與不動產價值之間存在的「因果關係」。解讀經濟的大趨勢,對於處理不動產這項重要資產而言,無異於獲得羅盤。若本文能對各位明智的決策有所幫助,將是我們的榮幸。
推動不動產價值的總體經濟三大要素
不動產價格並非單獨存在,而是持續在經濟整體的大浪潮中變動。特別重要的是利率、通貨膨脹,以及經濟成長這三個總體經濟要素。理解這些關係性,是預測不動產市場未來的關鍵。
1.利率:不動產價格的「蹺蹺板」
利率與不動產價格經常被比喻為蹺蹺板的關係。一般而言,利率上升則不動產價格下跌,利率下跌則不動產價格上升的傾向。這背後主要有兩種力學在運作。
第一是對房屋貸款的影響。利率上升時,房屋貸款的償還負擔金額增加。這導致個人購買意願減退,需求減少而形成價格下跌壓力。相反地,在低利率環境下,可以用較少負擔調度資金,因此想購買不動產的人增加,價格容易上漲。
舉具體例子來說,若以3,000萬日圓的房屋貸款分35年償還,利率1%時每月償還額約8.5萬日圓,但利率變成2%時則增加至約10萬日圓。這每月1.5萬日圓的差距,一年就是18萬日圓,35年下來達630萬日圓之多,購買者的負擔大幅改變。這樣的負擔增加抑制購買意願,結果導致不動產價格下跌。
第二是對投資報酬率的影響。不動產投資者會比較國債等安全資產的報酬率,與不動產投資的期望報酬率(資本化率)。利率上升時,國債的魅力提高,因此相對地會產生避開風險較高的不動產投資的動向。投資需求減少,結果導致不動產價格下降。
| 利率變動 | 對房屋貸款的影響 | 對投資報酬率的影響 | 對不動產價格的影響 |
|---|---|---|---|
| 上升 | 償還負擔增加,購買意願減退 | 國債等報酬率上升,不動產投資魅力相對下降 | 下跌壓力 |
| 下跌 | 償還負擔減少,購買意願提升 | 國債等報酬率下降,不動產投資魅力相對提升 | 上漲壓力 |
實際上,2024年3月解除負利率政策,以及7月調升政策利率等近年的金融政策轉換,對於展望今後的不動產市場具有極為重要的意義。日本銀行時隔約16年將政策利率調升至0.25%,顯示金融正常化的方向。這個動向可說是從長期超低利率環境轉向「有利率的世界」的轉折點。
2.通貨膨脹:實體資產的價值
通貨膨脹(通膨)是指物價持續上升的狀態。在通膨環境下,不動產被稱為「抗通膨資產」。其理由在於不動產是實體資產。
通膨進行時,現金的價值相對貶值。另一方面,像不動產這樣的實體資產,其價值往往隨著物價上升而上升。例如,若建築資材或人工費高漲,新建物件的價格就會上升,這也會影響中古物件的價格。此外,物價上升也會導致房租上漲,可期待從不動產獲得的收益(收入收益)增加。
近年在日本,2022年以後,受能源價格高漲及日圓貶值影響,消費者物價指數持續比前年上升2%以上。在這樣的環境下,建築資材費及人工費也上升,新建物件的供給成本提高。結果,既有不動產物件的相對價值有維持、提升的傾向。
此外,若借入房屋貸款購買不動產,通膨也會帶來使貸款餘額的實質價值貶值的效果。這是因為雖然借款的面額不變,但金錢本身的價值下降。例如,組3,000萬日圓貸款時年收入為600萬日圓,貸款餘額是年收入的5倍。但若因通膨使薪資上升,10年後年收入變成750萬日圓,貸款餘額就縮小為年收入的4倍。實質負擔減輕了。
通膨對不動產價值的正面影響
1.資產價值上升:連動物價上升,不動產價格上漲。
2.租金收入增加:租金上漲,收入收益可能增加。
3.貸款餘額實質減少:借款的價值相對貶值。
3.經濟成長(GDP):不動產需求的源泉
以國內生產毛額(GDP)表示的經濟成長,是不動產需求的根本驅動力。經濟成長,企業收益增加,員工的所得也會提升。所得增加會提高個人的住宅購買意願,喚起換到更高品質住居的需求。此外,若企業業績提升,伴隨事業擴大而對辦公室、店鋪、工廠的需求也會增加,帶動商業用不動產市場的活絡。
回顧過去,日本的不動產市場隨著產業結構的轉換有很大的變動。高度經濟成長期對工業地有需求,之後伴隨人口集中都市而對住宅地有需求,近年則在追求成為國際金融都市的過程中對商業地的需求提高等,經濟的成長階段決定了不動產市場的主角。
觀察名目GDP與地價的推移,除了泡沫期,兩者之間可見到一定的相關關係。經濟活動整體規模擴大,長期而言不動產價值也有上升的傾向。實際上,根據國土交通省的分析,從總體觀點分析地價時,經常使用名目GDP作為租金的代理變數,兩者之間確認有統計上的顯著關係。
歷史所示的「不動產泡沫」與總體經濟
為了更深入理解總體經濟與不動產價值的關係,讓我們回顧日本戰後史上4次大的「不動產泡沫」。這些泡沫都與總體經濟的特定局面密切相關。
| 泡沫期 | 主要對象 | 背景的總體經濟要素 |
|---|---|---|
| 1960年前後 | 工業地 | 高度經濟成長,從第一級產業轉向第二級產業 |
| 1970年代前半 | 住宅地 | 日本列島改造論,人口集中都市部 |
| 1980年代後半 | 商業地 | 低利率政策導致過剩流動性,從第二級產業轉向第三級產業 |
| 2000年代 | 商業地・住宅地 | J-REIT市場創設,不動產證券化的進展 |
特別是1980年代後半的泡沫,低利率政策使市場充斥的資金流入股市及不動產市場的「過剩流動性」是主要原因。這個歷史教訓說明了金融政策對不動產市場影響之大。當時,日美結構協議的結果,為了增加日本國內需求而採取低利率政策,結果產生過剩流動性。資金在市場上大量流通,其去處就是股市及不動產市場。
此外,2000年代的基金泡沫,是J-REIT創設這項制度變更為不動產市場帶來新資金流的例子。在此之前只有部分大企業能參與的不動產投資市場,流入包含個人投資者在內的多元資金,推升不動產價格。這個事例顯示金融市場的結構變化對不動產市場影響之大。
「好的利率高」與「壞的利率高」的差異
思考利率上升對不動產市場的影響時,重要的是區分「好的利率高」與「壞的利率高」。
好的利率高是指伴隨經濟成長的利率上升。這種情況下,雖有利率上升對不動產價格的下壓壓力,但因經濟成長使租金收入增加,淨收益(NOI)擴大。結果,不動產價格緩慢上升,資本化率也上升,可能產生與以往不同的市場環境。
另一方面,壞的利率高是指不伴隨經濟成長的利率上升。例如,因海外食品、能源價格高漲或日圓貶值使物價持續高漲,日本銀行不得不調升利率而經濟惡化的情況。這種情況下,雖有利率上升的價格下壓壓力,但無法期待因經濟成長而淨收益增加,不動產價格轉為下跌的可能性很高。
目前的日本經濟,因持續加薪及企業積極投資,可說實現「好的利率高」的條件正逐漸具備。但地緣政治風險及能源價格變動等不確定性仍存在。投資者需要綜合判斷利率上升背後的經濟狀況。
不動產價格的變動機制:理解資本化率
在不動產投資中,資本化率(期望報酬率)是極為重要的指標。資本化率顯示不動產價格與淨收益(NOI)的關係,以下列公式表示。
不動產價格=淨收益(NOI)÷資本化率
從這個公式可知,若淨收益一定,不動產價格與資本化率會朝相反方向移動。資本化率下降則不動產價格上升,資本化率上升則不動產價格下跌。
資本化率可進一步分解如下。
資本化率=無風險利率(長期利率)+風險溢價-淨收益成長率
從這個公式可知,長期利率上升會使資本化率上升,成為不動產價格下跌的要素。另一方面,淨收益成長率上升會使資本化率下降,成為不動產價格上升的要素。
2010年代前半以後,日本商業用不動產市場在雷曼衝擊影響告一段落後,以辦公室及集合住宅為中心,不動產價格維持上升趨勢。這背後是因日本銀行的異次元寬鬆及負利率政策使利率水準下降,資本化率趨勢性下降。目前,資本化率處於歷史低水準,今後金融政策動向對不動產市場的影響很大。
人口動態與不動產市場:邁向未知領域的挑戰
總體經濟的一大主題是人口動態。日本因高齡化而進入人口減少期,空屋增加。以全球最快速度高齡化,預期將對住宅價格產生重大影響。
但並非全國一律不動產價值下跌。都心部或便利性高的部分地區,因人口流入或都市更新而維持、創造需求,預計價值上升的「兩極化」將進展。東京、大阪、名古屋等大都市圈,人口流入依然持續,特別是都心部的近車站物件或都市更新地區,需求穩健推移。
另一方面,地方都市或郊區地區,人口減少及高齡化的影響顯著,空屋率上升及不動產價格下跌正在進行。在這樣的環境下,併同分析總體的人口動態與各地區的微觀特性,是決定不動產投資成敗的關鍵。
總結:為了展望未來的不動產策略
本文從利率、通膨、經濟成長這三個主要要素,解說總體經濟對不動產價值的影響。這些要素並非獨立運作,而是相互影響,形成不動產市場整體的大趨勢。
利率透過房屋貸款及投資報酬率,與不動產價格呈蹺蹺板般的關係。利率上升雖為價格下跌壓力,但若是伴隨經濟成長的「好的利率高」,價格也有可能獲得支撐。
通膨具有相對提高作為實體資產的不動產價值的效果。透過建築成本上升及房租上漲,有助於不動產價值的維持、提升。
經濟成長增加個人及企業的所得,創造對不動產的需求本身。產業結構的轉換及都市化的進展等,經濟的成長階段決定不動產市場的主角。
理解這些因果關係,注視總體經濟動向,對於管理不動產投資的風險,追求更好的報酬是不可或缺的。我們INA&Associates株式會社,融合這樣的總體觀點與判別個別物件的微觀觀點,支援每位客戶的資產形成。
不動產市場雖短期受各種要素變動,但長期會沿著總體經濟的大趨勢移動。理解利率、通膨、經濟成長這三個要素,判別它們如何相互作用,將是成功不動產投資的第一步。
若您對不動產有諮詢需求,或對更詳細的市場分析有興趣,請隨時與我們聯絡。具備專業知識與豐富經驗的員工,將協助各位的不動產策略邁向成功。
常見問題(Q&A)
Q1.今後利率上升,不動產價格真的會下跌嗎?
A1.無法斷言。利率上升雖為價格下跌壓力,但若同時是伴隨經濟成長的「好的利率高」,租金收入增加會支撐價格,結果也有可能不動產價格與資本化率一同緩慢上升。重要的是綜合判斷利率上升背後的經濟狀況。在「有利率的世界」,預測不動產價格將維持緩慢上升。
Q2.人口減少持續的日本,今後不動產價值不會持續下跌嗎?
A2.整體而言確實有下跌壓力。但都心部或便利性高的部分地區,因人口流入或都市更新而維持、創造需求,預計價值上升的「兩極化」將進展。重要的是併同分析總體的人口動態與各地區的微觀特性。特別是東京、大阪、名古屋等大都市圈的都心部,人口流入依然持續,近車站物件或都市更新地區的需求穩健。
Q3.開始不動產投資應該注意哪些總體經濟指標?
A3.首先,建議定期確認日本銀行公布的政策利率及貨幣基數、總務省公布的消費者物價指數(CPI),以及內閣府公布的國內生產毛額(GDP)的動向。這些指標可在政府統計綜合窗口(e-Stat)等確認。此外,國土交通省公布的不動產價格指數、日本不動產研究所公布的市街地價格指數、不動產投資者調查等,對於掌握不動產市場動向也很有用。
Q4.通膨進行,不動產價格一定會上漲嗎?
A4.通膨雖是推升不動產價格的要素,但並不保證價格上漲。即使通膨進行,若同時利率大幅上升,利率上升的價格下跌壓力可能超過通膨的價格上漲壓力。此外,若是不伴隨經濟成長的通膨(停滯性通膨),因所得不增加而需求減退,價格也可能下跌。重要的是綜合判斷通膨、利率、經濟成長這三個要素。
Q5.資本化率是什麼?應該如何活用?
A5.資本化率(期望報酬率)是顯示不動產投資收益性的指標,以「淨收益(NOI)÷不動產價格」計算。資本化率越高,代表投資者要求的報酬率越高,相對地不動產價格較低。相反地,資本化率越低,代表投資者對低報酬率也滿意,不動產價格較高。觀察資本化率的動向,可以解讀不動產市場整體的投資者心理及利率環境的變化。日本不動產研究所定期公布的「不動產投資者調查」中,公布各地區及物件類型的資本化率,可作為投資判斷的參考。
