2024年3月，日本銀行解除負利率政策，實施17年來首次升息。隨後於7月將政策利率上調至約0.25%，金融市場正大幅轉向「有利率的世界」。這一歷史性政策變更對不動產投資市場造成深刻影響，許多投資人被迫重新審視其策略。
然而，利率上升階段未必對不動產投資全然不利。相反地，對於擁有適當策略的超高資產人士而言，這反而可能是創造新投資機會的絕佳時機。在利率上升導致一般投資人退出市場之際，具備資金實力與專業知識的超高資產人士，正逐漸形成能以更有利條件取得優質物件的環境。
本文以INA&Associates株式會社的立場，基於長期支援眾多超高資產客戶進行不動產投資的經驗，介紹在利率上升階段成為贏家的具體投資策略。從精確分析市場動向到實踐性投資手法，系統性地解說超高資產人士在今後不動產投資中取得成功所需的知識。
利率上升對不動產投資的影響與市場動向
日本銀行貨幣政策轉換及其背景
2024年的貨幣政策轉換成為日本經濟極為重要的轉捩點。日本銀行於3月19日的貨幣政策決策會議中，解除自2016年起持續的負利率政策，將政策利率上調至約0.1%。更於7月31日實施追加升息，將政策利率進一步上調至約0.25%。
此次政策轉換的背景在於持續性物價上漲的實現。由於日本銀行目標的2%物價上漲率已有望持續達成，異次元金融寬鬆政策的正常化進程正式啟動。市場人士之間已有預測指出政策利率將於2026年1月前達到1.0%，利率上升趨勢今後持續的可能性相當高。
對不動產市場的直接影響
利率上升對不動產投資主要透過以下三條途徑產生影響。
第一條途徑是借貸成本增加。不動產投資貸款利率上升，直接增加投資人的資金調度成本。使用浮動利率型貸款的投資人，每月還款金額增加，投資收益性可能惡化。
第二條途徑是不動產價格的下跌壓力。由於利率上升使投資報酬率要求水準提高，即便是能獲得相同租金收入的物件，若非以更低價格取得，便失去作為投資標的的吸引力。這將對不動產價格形成下跌壓力。
第三條途徑是需求結構的變化。住房貸款利率上升使個人購屋意願降低，租賃需求相對提高的可能性增加。另一方面，迴避購買投資用不動產的投資人增加，買賣市場的流動性也出現降低趨勢。
各物件類型的影響程度
利率上升的影響因物件類型而有很大差異。屋齡較新的物件及位於高便利性區域的物件，較不易受利率上升影響。這是因為這些物件所具備的本質價值及穩定的租賃需求，使其在投資人之間維持著持續的高人氣。
另一方面，屋齡較舊的物件及郊區物件，受利率上升的影響則更為明顯。這些物件原本以高報酬率訴求投資魅力，因此在利率上升時，其相對吸引力較易降低。
超高資產人士的投資行為也出現變化。過去慣用融資進行槓桿投資的族群，也呈現增加以現金取得物件的趨勢。這被認為是為了迴避利率上升風險，同時在市場混亂期進行機動性投資判斷的戰略性選擇。
超高資產人士在利率上升時應實踐的不動產投資策略
活用固定利率徹底迴避利率風險
在利率上升階段，最重要的策略之一是積極活用固定利率型貸款。浮動利率型貸款內含利率上升導致還款負擔增加的風險，但選擇固定利率型貸款，便能完全迴避未來的利率變動風險。
強烈建議超高資產人士以長期固定利率進行資金調度。現行利率水準從歷史角度來看依然偏低，這是能長期確定以低利率調度資金的絕佳機會。尤其選擇10年以上的長期固定利率，即便在未來利率上升階段，也能確保穩定的投資收益。
但固定利率型貸款與浮動利率型相比，初期利率水準設定較高，因此短期收益性可能略有降低。然而從長期角度來看，能迴避利率上升風險的優點，被認為遠超此初期成本。
自有資金比率的戰略性最適化
在利率上升階段，自有資金比率的最適化是投資成功的關鍵。過去的不動產投資普遍採用提高借貸比率以最大化槓桿效果的策略，但在利率上升時代，有必要從根本上重新審視這一思維。
建議的自有資金比率為物件價格的40%以上。確保此水準可享受以下優點。
首先，藉由抑制借貸金額，將利率上升的影響降至最低。借貸金額少，即便利率上升，還款負擔的增加幅度也有限。
其次，金融機構的融資條件將大幅改善。自有資金比率高的投資人被金融機構視為風險低的優質客戶，得以獲得條件更為優惠的融資。
再者，應對市場變動的機動性提升。自有資金充裕，便能因應市場環境變化，靈活地進行追加投資或提前還款等彈性應對。
物件選定基準的全面重新審視
在利率上升時代的物件選定中，有必要從過去的報酬率優先，轉換為綜合性的投資價值評估。以下提出新的選定基準。
以立地優勢為最優先考量是第一重點。交通便利性高、可預期未來發展性的立地物件，即便在利率上升階段也能維持穩定的租賃需求。尤其建議優先考慮距主要車站步行10分鐘以內、可使用多條路線區域的物件。
建物品質與未來性也是重要的評估要素。不僅要考量屋齡，還需綜合評估建物結構、設備完善程度、管理狀況等，選定能長期維持競爭力的物件。
對於租賃需求的穩定性也需要謹慎分析。理解單身者取向、家庭取向等目標族群的特性，驗證該區域需求的持續性至關重要。
投資組合分散策略的高度化
在利率上升階段，投資組合的分散效果更形重要。不應集中投資於單一物件類型或地區，而需構建分散風險的投資策略。
下表列示建議的投資組合構成範例。
| 物件類型 | 建議比率 | 主要特徵 | 利率上升抗性 |
|---|---|---|---|
| 都心區公寓 | 40% | 高流動性、穩定需求 | 高 |
| 郊區家庭取向 | 25% | 相對較高報酬率 | 中 |
| 商業設施 | 20% | 通膨避險效果 | 中 |
| 辦公大樓 | 15% | 長期合約帶來的穩定性 | 低 |
透過此分散投資，可取得不易受利率上升影響的物件與具高收益性物件之間的平衡。
與稅務策略的連結強化
在超高資產人士的不動產投資中，與稅務策略的連結將大幅左右投資成果。在利率上升階段，以下稅務上的考量尤為重要。
透過最大化折舊費用的活用，可減輕投資初期的稅負。尤其透過適當設定設備部分的折舊年限，能獲得更有效的節稅效果。
關於借貸利息的費用認列，隨著利率上升，其效果也將擴大。藉由構建適當的資金調度結構，能最大化稅務上的優惠。
作為遺產稅對策的活用也是重要的觀點。透過不動產投資壓縮遺產稅評估額，同時確保穩定收益的策略，對超高資產人士而言是極為有效的手法。
成為贏家的具體投資手法
立地選定的新基準與區域分析手法
在利率上升階段的立地選定中，需要比過去更嚴格的基準。不僅是單純的便利性，還需綜合評估未來的發展性及經濟上的可持續性。
第一基準是交通基礎設施的完善程度。優先考慮可使用多條鐵路路線、前往主要轉運站便利的區域。尤其是預定進行磁浮中央新幹線及各種再開發計畫等未來基礎設施整備的區域，可期待長期資產價值的提升。
第二基準是人口動態與經濟活動的分析。在人口減少持續進行的日本，重視人口持續流入的區域及年輕族群比率高的區域。此外，大企業總部機能及研發據點集中的區域，可預期穩定的租賃需求。
第三基準是生活便利性的綜合評估。商業設施、醫療機構、教育機構等生活基礎設施完善的區域，居住者定著率高，能降低空屋風險。
收益性分析的新框架
在利率上升時代的收益性分析中，僅靠過去的表面報酬率或實質報酬率已不足夠。以下提出新的分析框架。
利率敏感度分析針對利率上升1%時對投資收益的影響進行定量評估。在變更借貸比率、利率類型、還款期間等條件的同時，驗證多種情境下的收益性。
現金流穩定性指標評估租金收入的變動風險。透過過去的租金推移、空屋率變動、與周邊行情的比較等，預測未來現金流的穩定性。
流動性評估指標評估物件的可出售性。分析類似物件的買賣案例、市場交易頻率、投資人關注程度等，評估在必要時能以合理價格出售的可能性。
下表列示使用這些指標進行物件評估的範例。
| 評估項目 | 物件A（都心公寓） | 物件B（郊區公寓） | 評估基準 |
|---|---|---|---|
| 表面報酬率 | 4.2% | 6.8% | 越高越好 |
| 利率敏感度 | -0.3%（上升1%時） | -0.8%（上升1%時） | 越低越好 |
| 現金流穩定性 | 85分 | 65分 | 越高越好 |
| 流動性評估 | 90分 | 55分 | 越高越好 |
| 綜合評估 | A | B | A～D共4階段 |
風險避險手法的系統化
在利率上升階段，多層次的風險避險策略不可或缺。透過組合以下手法，可實現全面性的風險管理。
利率風險避險除活用固定利率外，也考慮活用利率交換等衍生性金融商品。對於進行大規模投資的超高資產人士，活用這些金融商品能實現更精密的利率風險管理。
空屋風險避險除分散投資於多處物件外，也考慮活用轉租契約或租金保證服務。但這些服務會產生一定成本，需謹慎評估其成本效益。
流動性風險避險將投資組合的一部分配置於流動性高的物件，建立能因應市場環境變化機動出售的體制。
實踐性投資流程的構建
成功的不動產投資需要系統性的投資流程。建議依照以下步驟進行投資判斷。
步驟1：市場環境分析，綜合分析總體經濟指標、利率動向、不動產市場動向。尤其關注日本銀行貨幣政策的方向性及政府不動產相關政策的動向。
步驟2：投資策略的制定，基於個人資產狀況、投資目的、風險承受度，制定具體的投資策略。明確設定投資期間、目標報酬率、投資規模等。
步驟3：物件篩選，依據設定的投資基準縮小候選物件範圍。結合立地、屋齡、價格、報酬率等定量基準，以及未來性、管理狀況等定性基準進行評估。
步驟4：詳細盡職調查，對候選物件實施詳細調查。透過建物狀況調查、法律問題確認、收支精查等，將投資風險降至最低。
步驟5：投資執行與管理，取得物件後構建管理體制，持續推動收益最大化。定期進行收支分析、市場價值評估，並視需要重新審視策略。
活用科技提升投資判斷的精密度
在現代不動產投資中，科技的活用是競爭優勢的來源。INA&Associates提供活用最新科技的投資支援服務。
活用AI的物件評估系統分析大量市場數據，預測物件的合理價格及未來的價格變動。也能捕捉到傳統人工分析容易遺漏的市場細微變化。
大數據分析帶來的需求預測整合分析人口動態、經濟活動、交通模式等多元數據，高精度預測各區域的租賃需求。
活用IoT的物件管理透過感測器及智慧設備，即時監控物件狀況，實現預防性維護及有效率的管理。
總結：在利率上升時代勝出的投資策略要點
重要要點的再確認
針對利率上升階段超高資產人士的不動產投資策略，整理重要要點如下。
第一，妥善管理利率風險是成功的前提條件。活用固定利率型貸款、最適化自有資金比率、實施利率敏感度分析等，以多角度方式管理風險至關重要。
第二，需要全面重新審視物件選定基準。從過去的報酬率優先，轉換為綜合評估立地優勢、建物品質、租賃需求穩定性的新基準。
第三，最大化投資組合的分散效果，可將市場變動的影響降至最低。透過物件類型、地區、投資時期的分散，能實現穩定的投資成果。
第四，透過活用科技提升投資判斷的精準度成為可能。活用AI及大數據分析，可實現過去難以達成的高度市場分析。
今後的市場展望與投資機會
預計2025年以後的不動產市場將隨利率正常化進程的推進而大幅變化。這一變化將為擁有適當策略的投資人創造新的機會。
在利率上升導致一般投資人減少進入市場之際，對於資金充裕的超高資產人士而言，可能是取得物件的好時機。若因急於出售而發生價格調整，取得優質物件的機會將以較行情更有利的條件增加。
此外，在通膨環境下，不動產作為實物資產的價值將重新受到評價。若是立地適當的物件，可期待因租金上漲帶來實質投資收益的提升。
下一步行動計畫
為實現在利率上升階段成功的不動產投資，建議採取以下行動。
首先，實施現有投資組合的全面檢視。確認是否有容易受利率上升影響的物件，以及風險避險是否已適當執行。
其次，進行投資策略的重新審視與最適化。設定適應新市場環境的投資基準、重新審視資金調度方式、最適化投資組合構成。
然後，強化與專家的合作體制。不動產投資的成功，不可或缺精通市場的專家支援。透過與稅務、法務、金融各領域專家的合作，構建綜合性的投資策略。
INA&Associates的支援體制
INA&Associates株式會社提供全面支援超高資產人士不動產投資的服務。從利率上升階段的投資策略制定，到物件選定、資金調度、稅務最適化，提供一站式支援。
作為「人才投資公司」，以客戶的成功為最優先，從長期視角構建夥伴關係。在利率上升時代的不動產投資上有任何煩惱，歡迎隨時諮詢。
大阪本店、東京營業所、首都圈營業所均設有經驗豐富的專業人員，恭候您的諮詢。讓我們共同構建在利率上升階段勝出的投資策略。
常見問題
Q1: 利率上升時不動產投資仍然有效嗎？
A1: 是的，只要擁有適當策略，即便在利率上升時不動產投資也十分有效。重要的是妥善管理利率上升風險，採用能因應市場環境變化的投資手法。透過活用固定利率、提高自有資金比率、集中投資於優質立地物件等方式，可在將利率上升影響降至最低的同時確保穩定收益。更進一步，在利率上升導致一般投資人退出市場之際，對於資金充裕的超高資產人士而言，以有利條件取得優質物件的機會可能反而增加。
Q2: 超高資產人士推薦哪種類型的物件？
A2: 在利率上升階段，建議選擇具備立地優勢與穩定租賃需求的物件。具體而言，包括都心區的近站公寓、再開發區域的新建物件、位於大學或大企業附近的租賃物件等。這些物件不易受利率上升影響，可期待長期資產價值的維持與提升。此外，商業設施或辦公大樓等具通膨避險效果的物件也值得考慮。重要的是不要集中於單一物件類型，而是構建能分散風險的投資組合。
Q3: 應選擇固定利率還是浮動利率？
A3: 在當前利率上升階段，強烈建議選擇固定利率型貸款。浮動利率雖然短期內能以較低利率起步，但存在因今後利率上升導致還款負擔大幅增加的風險。另一方面，固定利率雖然初期利率水準較高，但能完全迴避未來的利率變動風險。尤其選擇10年以上的長期固定利率，能長期確保現在相對低的利率水準，具有重大優勢。對於超高資產人士而言，重視穩定性的投資策略最為適合，透過固定利率確保確定性至關重要。
Q4: 如何判斷投資時機？
A4: 判斷投資時機時，綜合分析總體經濟指標與不動產市場指標兩者至關重要。除利率動向、物價上漲率、GDP成長率等總體指標外，還需持續監控不動產價格指數、空屋率、新增供給量等市場指標。尤其在利率上升階段，市場調整期可能出現以低價取得優質物件的機會。但由於完美預測市場時機極為困難，以長期視角進行投資判斷，並透過適當的分散投資進行風險管理至關重要。
Q5: 風險管理中最重要的要點是什麼？
A5: 在利率上升階段的風險管理中，最重要的是構建多層次的風險避險策略。不僅要針對單一風險因素採取對策，還需採取同時管理利率風險、空屋風險、流動性風險、市場風險等多種風險的全面性方法。具體而言，組合活用固定利率的利率風險避險、分散投資於多處物件的空屋風險避險、納入高流動性物件的流動性風險避險等手法。此外，定期重新審視投資組合，以及因應市場環境變化調整策略，也是重要的要素。
